‘집값 잡기’ 금융규제 내년에도 ‘큰 틀’ 유지될 듯

■ 바뀌는 부동산 정책과 세제
양도세 감면 종료-장기주택마련저축 소득공제 폐지
3주택 이상 보유자에 대한 전세보증금 소득세 부과

올 한 해 부동산 정책의 가장 큰 특징은 상반기와 하반기 정책의 큰 방향이 180도로 바뀌었다는 것이다. 상반기에는 지난해 말 시작된 경제위기로 침체된 부동산 시장을 활성화하기 위해 신축 주택에 대한 양도소득세 한시 감면, 수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 기간 단축 등 규제 완화책이 집중됐다.

반면 하반기 들어서는 강남 재건축 아파트를 중심으로 아파트 가격이 크게 오르자 정부가 주택담보인정비율(LTV)을 하향 조정하고 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화하는 등 ‘집값 잡기’에 나섰다.

2010년에도 정부 정책은 부동산 시장의 주요 변수가 될 것으로 보인다. 내년에 투자자들이 유의해야 하는 부동산 정책과 세제에는 어떤 것이 있는지 살펴본다.

미분양 물량을 줄이고 분양 시장을 활성화하기 위해 정부가 올 2월 도입했던 양도소득세 한시 감면 혜택은 내년 2월 11일에 끝난다. 정부는 2010년 2월 11일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축 혹은 미분양 주택 취득자에 대해 서울을 제외한 인천 경제자유구역 등 성장관리권역에선 5년간 양도세 전액 면제, 경기 고양 성남 과천 수원 광명 하남시 등 과밀억제권역에서는 전용면적 149m² 이하에 한해 5년간 양도세를 60% 면제하고 있다. 건설업계는 양도세 감면 혜택 연장을 요구했지만 정부는 세수 부족 등을 이유로 연장 불가 방침을 확정했다. 따라서 양도세 감면 혜택을 받고자 하는 사람이라면 매매계약 체결과 계약금 지급을 내년 2월 11일 이전에 마치는 것이 좋다.

3·13 세제 개편안에 따라 시행되고 있는 다주택자 양도세 일반 세율 적용은 내년 말에 종료된다. 이에 따라 2주택 보유자는 양도세 기본 세율(2010년 6∼33%, 2009년 6∼35%), 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 서울 강남 서초 송파구 등 투기지역 내에서는 기본세율에 10%를 가산해 과세되던 것이 내년 말 이후에는 다시 2주택 보유자 50%, 3주택 이상 보유자 60%의 세율로 돌아간다. 따라서 매도를 고려하는 다주택자라면 내년에 파는 것이 양도세 부담을 줄이는 길이다. 이때 시세 차익이 적은 집을 먼저 파는 것이 좋다. 세무법인 코리아베스트의 조중식 세무사는 “다주택자인 상태에서는 기본적으로 세율이 높기 때문에 시세 차익이 적을수록 좋지만 1주택자가 되면 장기보유특별공제 등에 의한 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 커도 크게 불리하지 않다”고 말했다.

역으로 현재 1주택자 중 주택 추가 매수를 고려하는 사람이라면 내년 말 전에 사는 것이 좋다. 2010년 말까지 한 채를 더 사도 양도세 중과 대상이 아니기 때문이다. 예를 들어 서울 마포구에 A주택을 가진 1주택자가 2010년 서울 용산구 소재 B주택을 추가로 매입해 2012년 B주택을 다시 판다고 할 때 다주택 보유자 양도세 완화 기간(2009년 3월 16일∼2010년 12월 31일) 중 취득한 B주택에 대해서는 50% 중과가 아닌, 일반세율로 과세된다.

내년 1월 1일부터 양도하는 부동산은 2개월 안에 세무서에 예정 신고를 해야 한다. 현재는 예정 신고가 의무사항이 아니고 오히려 2개월 내에 자진 신고 시 양도세의 10%를 깎아주는 인센티브 제도를 실시 중이지만 내년에는 예정 신고를 하지 않으면 오히려 가산세가 부과된다. 다만 관련 법안이 아직 국회를 통과하지 못해 시행 시기는 늦춰질 수 있다.

2011년부터는 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하면 소득세가 매겨질 예정이다. 만약 이 방안이 최종 확정되면 이러한 세금 부담이 세입자에게 전가될 우려도 있으므로 세입자는 전세 재계약 혹은 새로 계약을 맺을 때 집주인이 다주택자인지도 확인해 보는 것이 좋다.

한편 올 하반기 강화된 금융 규제는 내년에도 계속될 것이란 전망이 많다. 올 7월부터는 서울 인천 경기 등 수도권 지역의 아파트를 담보로 대출을 받을 때 인정되는 LTV가 60%에서 50%로 하향 조정됐다. 9월부터는 DTI 규제가 서울과 인천 경기 전 지역으로 확대됐고 10월에는 보험사, 저축은행 등 제2금융권으로 확대됐다.

현재 서울 강남 서초 송파구의 DTI 비율은 40%, 강남 3구를 제외한 서울 전 지역은 50%, 인천 경기는 60%다. GS건설 경제연구소 이상호 소장은 “금리 인상이 확실시되고 있는 데다 현 주택담보대출 비중도 높은 편이어서 정부가 내년에 금융 규제를 풀 가능성은 낮아 보인다”고 말했다. 부동산써브 함영진 연구실장은 “내년에는 전세 시장 불안, 경기 회복 등으로 인한 집값 급등 가능성이 높은 데다 지방선거 등으로 정부가 집값 안정 기조를 유지할 가능성이 높다”고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com