부동산 시장에 ‘숨통’…주택관련 규제 대폭완화

정부가 31일 주택 관련 규제를 완화하기로 한 것은 아파트 재건축 규제 강화로 우려되는 주택공급 감소를 막기 위해서다.

이에 따라 아파트 및 일반 건축물 인허가와 분양절차가 간단해지게 됐다. 민간기업의 택지 개발사업 관련 규제도 완화된다.

이번 조치가 시행되면 도심 노후주택 개보수나 소규모 재건축, 대도시 주변지역의 민간택지 개발사업이 활성화될 것으로 예상된다.

하지만 건설경기가 일시에 과열되고 안정을 찾은 부동산시장에 투기가 재발될 우려가 있다는 지적도 나온다.

▽아파트 분양절차 간소화=주택건설업체들이 아파트를 짓는 과정에 걸림돌로 작용하던 규제가 대거 폐지되거나 완화된다.

우선 지방자치단체가 조례로 동시분양을 강제할 수 있도록 한 규정이 폐지된다. 따라서 서울, 인천 등지에서 업체들이 자율적으로 시장 상황을 고려해가면서 아파트 분양에 나설 수 있다.

또 지자체가 주택건설업체에 아파트 인허가 시 도로와 같은 기반시설 설치를 요구할 수 없게 된다. 300가구 이상 아파트를 지을 때 의무적으로 짓도록 한 ‘학교용지 확보 의무제’도 개선돼 주변지역에 학교가 있으면 별도로 학교용지를 확보하지 않아도 아파트 건축이 허용된다.

여러 동으로 구성된 주상복합아파트 단지에서 동별로 상업시설을 10∼30% 짓도록 한 규정도 주상복합아파트 단지 전체를 한 건물로 보고 상업시설을 설치하도록 개정된다.

▽택지 확보 쉬워진다=집을 짓는 원재료인 택지 관련 규제도 대폭 완화된다. 정부 주도로 택지를 공급하는 데 한계가 있다는 점을 고려해 민간기업의 참여를 활성화하기 위한 조치다.

우선 민간이 강제로 토지를 수용할 수 있는 조건이 사업대상지 토지소유자 ‘3분의 2의 동의’에서 ‘2분의 1의 동의’로 완화된다. 땅값을 많이 받기 위해 버티는 토지소유자 때문에 사업이 지연되는 일이 많은 점을 고려했다.

2종 지구단위계획구역 내 주거용지에서 지을 수 있는 아파트 면적 제한은 폐지된다. 현재는 전체 사업면적의 70%까지만 주거용지로 쓸 수 있고, 주거용지의 80%만 아파트용지로 허용된다. 즉 전체 사업지의 56%까지만 아파트를 지을 수 있다.

하지만 관련 규정이 개정되면 사업지에서 녹지 등을 의무적으로 보전해야 할 공간(약 30%)과 도로 등 기반시설 면적을 제외한 나머지 땅에 모두 아파트를 건설할 수 있다.

▽임대사업자 지원 늘어난다=대도시에서 부동산을 취득할 때 법인사업자는 등록세가 3배 중과되지만 임대주택에 대해서는 등록세 중과세가 폐지된다. 또 임대보증금 산정기준이 표준건축비에서 임대주택 평가액으로 바뀐다. 주변 실거래가를 반영한 임대료를 산정할 수 있게 돼 그만큼 임대사업 수익성이 좋아진다.

주택 관련 규제 개선방안 주요 내용
구분	주요내용		시행시기
	현행	개선안
도시개발사업 시토지수용	·대상사업부지 소유자의 ‘3분의 2’ 이상 동의 시 수용 가능	·‘2분의 1’ 동의 시 수용	내년 이후
도시개발사업자자격기준	·토목공사업 및 토목건축공사업 면허자	·주택건설사업자도 가능	내년 이후
도시개발최소면적	·30만 m²(약 9만750평)	·20만 m²(약 6만500평)-도로 학교 등 간선시설 확보 시	내년 이후
지구단위계획규제	·주거용지 70% 상한, 아파트용지 80% 상한제 유지	·의무비율 폐지	올 하반기
주택사업승인대상	·교통영향평가 의무화 대상-연면적 5만 m²(약 1만5125평) 아파트	·연면적 기준 10만 m²(약 3만250평)로 상향 조정	내년 이후
동시분양	·지역별 업체 분양계획 동시공고 유도	·폐지하는 대신 필요 시 분양정보제공 인터넷 포털 운영	서울시방침 개정이후 즉시
학교용지확보의무화	·300가구 이상이면 무조건 적용	·가구수 규모에 따라 탄력 적용-소규모 단지 내 학교 허용	연내
주상복합아파트의 상업면적	·주택을 동별 전체 연면적의 70∼90% 미만으로 규제	·전체 건물 단위로 비율 산정	올 하반기
리모델링 활성화	·세 감면 혜택 없음·국민주택기금 금리 5.5% 적용	·취득·등록세 감면 신설·금리 5.0%로 인하	올 하반기
분양보증기관	·대한주택보증 독점	·3∼5년 이내 분양보증 시장 개방 일정 확정	연내 관련규정 개정
임대보증금산정방식	·표준공사비 기준해 산정	·임대주택의 감정평가액 기준으로 산정	올 하반기
임대사업자지방세 감면	·법인임대사업자의 등록세 3배 중과	·법인사업자 등록세 중과세 폐지	올 하반기
무자격시공자피해 방지	·없음	·시공자 표시제도 신설	올 하반기
시행시기는 관련 법령 개정 일정에 따라 달라질 수 있음. (자료:건설교통부)

황재성 기자 jsonhng@donga.com

이상록 기자 myzodan@donga.com