'상가-오피스텔 후분양제' 입법예고…공급 크게 줄 듯

내년 7월부터 건축물 분양에 관한 법률의 시행으로 분양조건이 까다로워진다. 이에 따라 오피스텔이나 주상복합아파트의 공급이 크게 줄 것으로 전망된다. 동아일보 자료사진

내년 7월부터 시행을 목표로 입안된 ‘건축물 분양에 관한 법률 제정안’은 일반 건축물의 분양조건을 크게 까다롭게 해 투자자 피해를 예방하려는 데 초점이 맞춰져 있다.

정부는 이를 위해 △3000m²(907.5평) 이상의 상가 등 일반 건축물 △20가구 이상의 주상복합아파트 △20실 이상의 오피스텔에 대해서 일반 아파트와 비슷한 수준의 분양조건과 절차 등을 밟도록 했다. 이에 따라 분양 건축물의 안정성은 크게 높아질 것으로 기대된다.

하지만 지나친 규제로 오피스텔이나 주상복합아파트의 공급이 크게 줄어들 가능성이 많고 도심 재개발 재건축도 큰 타격을 입게 됐다.

▽건축물 분양조건 까다로워진다=현재 일반 건축물은 사업자가 토지이용권만 확보한 뒤 건축허가를 받지 않고도 분양할 수 있다. 하지만 앞으로는 분양에 앞서 사업지역 지방자치단체장(시군구청장)에게 분양신고를 해야 한다. 신고서에는 분양면적이나 대지소유권 확보 여부 등을 적어야 한다.

또 분양신고를 하기 위해서 먼저 토지소유권을 확보하고 골조공사를 마친 뒤 2개 회사의 시공연대보증을 받아야만 한다.

다만 사업자가 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결했다면 착공신고와 동시에 분양신고를 할 수 있다.

▽건축물 분양관리도 강화된다=입주자 모집도 반드시 광고를 통해 공개 모집해야 하고 입주자 선정은 공개추첨방식을 통해야만 한다. 현재는 사업자가 마음대로 모집했다.

광고에는 △건축허가일과 대지소유권 확보 여부 △신탁계약사 시공회사 시공연대보증회사 이름 △건축물의 용도와 규모 △건축물의 위치 및 지번 등이 소개돼야 한다.

광고내용이 허위로 밝혀지면 시정명령을 받으며 그래도 시정하지 않으면 1억원 이하의 과태료가 부과된다.

분양계약을 할 때에는 △대지 위치 △준공예정일 △분양면적 및 분양대금 납부 방식 등이 담겨진 계약서를 사용해야 한다. 이중 분양 등과 같은 문제를 예방하기 위해 사업이 끝날 때까지 분양계약자 명단을 분양사무실에 비치하고 공개해야 한다.

현재는 사업자가 요구하는 대로 내는 분양대금도 일반 아파트처럼 건설공사의 진행도에 따라 계약금 중도금 잔금 등으로 나눠 내야 한다.

이 같은 조건을 지키지 않으면 2년 이하의 징역형이나 1억원 이하의 벌금형에 처해진다.

▽적용 대상 건축물=연면적 기준으로 3000m² 이상의 일반 건축물이 모두 대상이다. 정부는 오피스텔에 대해선 20실 이상이면 적용 대상에 포함할 방침이어서 오피스텔의 면적 기준은 훨씬 낮아질 전망이다.

다만 △아파트형 공장 △콘도미니엄 등 관광진흥법에 의한 관광숙박시설 △실버주택 등 노인복지법에 의한 노인복지시설 등은 적용 대상에서 제외된다.

▽주상복합아파트 분양도 까다로워진다=20가구 이상의 주상복합아파트는 일반 아파트와 동일한 입주자 모집 절차나 분양금 납부, 계약 방식 등이 적용된다. 또 분양보증도 의무화된다. 현재 이런 조치들은 투기과열지구로 지정된 곳에서 주택이 300가구 이상일 때에만 적용되고 있다.

▽오피스텔 주상복합 공급 줄 듯=오피스텔이나 주상복합아파트는 이번 조치로 타격을 입게 됐다. 사업자의 초기 부담이 그만큼 커졌기 때문이다. 이에 따라 법이 시행되면 공급은 줄어들 것으로 예상된다. 상대적으로 기존의 도심 오피스텔과 주상복합아파트의 희소성은 커지고 그만큼 가격이 오를 가능성은 높아졌다.

한편 도심 재개발 재건축도 크게 위축될 전망이다. 또 법 적용을 피하기 위해 소규모 개발이 늘어날 것으로 예상돼 난개발을 막을 수 있는 보완책 마련이 시급하다.

건축물의 분양에 관한 법률 제정안 주요내용
항목	주요내용
분양신고제 도입	·△대지소유권 확보 △골조공사 완료 △2개 회사의 시공연대보증 확보 등의 절차 를 거친 뒤 시군구청장에게 분양신고해야 분양 가능
적용 대상	·연면적 3000m²(907.5평) 이상 건축물-오피스텔은 20실 이상이면 포함 추진
입주자 선정 의무화	·공개 모집 및 공개 추첨 의무화 ·△대지위치 △준공예정일 △분양면적 △분양대금 납부방법 등을 계약서에 표시 해야 함
분양광고 내용 규제	·△건축허가 일자, 대지소유권 확보 여부 △신탁계약사 시공업체 시공연대보증업 체 이름 △건축물의 용도 및 규모 △건축물의 위치와 지번 등의 표시 의무화 ·허위 광고시 시정명령, 이에 불복시 1억원 이하의 과태료 부과
분양대금 납부 방법	·공사 진행 수준에 따라 계약금(분양가의 20%)→중도금(60%)→잔금(20%)으로 구분 납부
처벌	·△분양신고 없이 분양 △공개추첨하지 않고 입주자 모집 △분양대금 분납 규모 를 마음대로 규정하면 2년 이하의 징역형 또는 1억원 이하의 벌금형
자료:건설교통부

황재성기자 jsonhng@donga.com