[내집마련 전략]아파트 공급물량 준다는데…

▼미분양 아파트 노려라▼

정부의 아파트 건축 규제 강화 방침으로 집값 상승이 불가피해질 것으로 예상되는 요즘엔 최근 미분양됐던 아파트를 적극 공략할 필요가 있다.

경기 침체 등으로 분양 초기에 수요자들이 외면하면서 가치를 제대로 평가받지 못한 경우가 많아 잘만 고르면 진주를 발견할 수 있다. 대부분의 미분양아파트가 치명적인 결함이 있다기 보다는 인기가 낮은 1, 2층인 경우가 많으므로 시세차익보다 실거주 목적의 수요자라면 마음에 드는 물건을 쉽게 만날 수 있는 것.

청약통장 없이 청약할 수 있는데다 건설회사에서 분양을 촉진하려고 분양가 할인이나 장기저리의 대출금 알선 등 금융혜택을 주는 경우가 많은 것도 미분양아파트의 놓칠 수 없는 매력이다.

미분양아파트를 고를 때는 다음의 몇 가지를 확인하는 게 좋다. 우선 미분양 원인이 뭔지를 따져봐야 한다. 만약 교통이 불편하고 단지 주변 경관이 나쁘거나 주변에 혐오시설이 있는 구조적 문제가 아니라 대량 공급, 비싼 분양가 등이 원인이라면 공략 대상에 포함시킬 만하다. 또 오랫동안 미분양됐던 물량보다는 최근에 분양됐거나 계약취소된 물량을 적극 노려볼 필요가 있다.

공략 대상이 정해지면 모델하우스나 건설업체를 방문, 분양조건과 아파트 내부구조 등을 살펴보고 반드시 아파트가 들어설 현장을 찾아가 △주변아파트 시세 △교통 여건 △혐오시설 및 쇼핑시설 여부 등을 확인해야 한다. 특히 교통여건의 경우 지하철을 걸어서 이용할 수 있는지, 만약 도보 이용이 불가능하다면 연계 교통 수단이 있는지 등을 따져봐야 한다. 1, 2층이라면 △햇볕이 잘 드는지 △시야가 막히는지 △사생활 노출 염려는 없는지 등을 꼼꼼히 확인해봐야 한다.

▼분양권 매입도 해볼만▼

앞으로 주택 공급은 줄어들고 가격은 오를 가능성이 커진 만큼 내집 마련 실수요자라면 분양권 매입도 적극 노려볼 필요가 있다. 다만 주택경기가 가라앉은 상태여서 단기 차익을 노린 분양권 구입은 신중할 필요가 있다. 특히 프리미엄(웃돈)을 얹어서 사야 한다면 신중에 신중을 거듭할 필요가 있다.

분양권 구입은 현지 답사를 통해 해당아파트의 입지여건이나 시세를 꼼꼼히 살펴보고 거래계약은 인근 중개업소를 이용하는 게 좋다. 집을 파는 사람이 분양계약서 상 계약자인지를 반드시 확인해야 한다. 또 중개업소에서 계약서를 작성하더라도 그 자리에서 인수금을 한꺼번에 지불하면 안된다. 해당 아파트를 분양한 건설업체에 가서 분양계약서를 새로 작성한 후 잔금을 주는 게 좋다. 로열층이라고 해서 무턱대고 웃돈을 얹어주기보다는 웃돈 없이 나온 급매물이 있는지 알아보는 게 우선이다. 분양권은 1차 중도금을 납부했거나 입주를 6개월 정도 앞둔 시점에서 구입하는 게 좋다. 분양권 가격 동향을 보면 당첨자 발표 직후 수 천 만원의 웃돈이 붙었다가 시간이 지나면 값이 떨어지는 경우가 대부분이다.

중개수수료는 팔려는 사람이 계약일 현재까지 낸 분양금에 웃돈을 포함한 가격, 즉 실거래가를 기준으로 법정수수료율을 적용하면 된다. 법정수수료(서울시 기준)는 △500만원 미만 0.9%(최고한도 3만5000원) △500만원 이상∼1000만원 미만 0.7%(6만원) △1000만원 이상∼3000만원 미만 0.6%(15만원) △3000만원 이상∼5000만원 미만 0.5%(20만원) △5000만원 이상∼1억원 미만 0.4%(30만원) △1억원 이상∼2억원 미만 0.3%(50만원) △2억원 이상∼4억원 미만 0.25%(80만원) △4억원 이상∼8억원 미만 0.2%(120만원) △8억원 이상 0.15%(300만원)이다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com