[부동산]오피스텔, 장기-여유자금 투자 바람직

주택과 사무실 기능이 결합된 오피스텔. 최근 은행금리 하락에 따라 ‘저금리 부동산 특수’ 품목으로 떠오르고 있다.

은행 1년 만기 정기예금 금리는 6%대를 맴돌고 더 내려갈 가능성이 있다. 반면 오피스텔은 연 10% 이상의 임대수익도 기대할 수 있다.

오피스텔은 관행적으로 보증금은 적지만 월 임대료가 높다. 임대수요자만 확보된다면 아파트 임대사업보다 2배 가량 높은 수익을 올릴 수 있다는 계산. 이달초 분양을 시작한 광화문 정부중앙청사 뒤편 쌍용건설의 ‘플래티넘 오피스텔’의 경우 분양 5일만에 물량의 90% 가량이 팔려나갔다.

광화문 4거리를 중심으로 외국계 금융기관들이 밀집하면서 국내 장기 체류 외국인을 겨냥한 오피스텔 임대도 인기가 높다. 외국인들은 보통 2년치 월세를 한꺼번에 지불하기 때문에 수익이 안정적이란 장점도 있다.

일부 지역에서는 신규 아파트 건설 부지가 거의 없어져 아파트 전월세 물량이 급감하고 있다. 이때문에 아파트 대신 오피스텔로 임대사업을 바꾸려는 투자자들도 늘고 있다는 것이 전문가들의 분석이다.

다만 오피스텔은 주택건설촉진법상의 주택이 아니어서 상업용 건물로 분류된다. 주촉법상 임대사업자 등록이 안된다. 따라서 18평 이하 임대 아파트에 적용되는 취득세 등록세(분양가 5%), 양도소득세 등 세금 감면혜택이 없다. 주택이 아니기 때문에 1가구 2주택 대상에서는 제외된다.

이처럼 오피스텔은 세제혜택이 없기 때문에 매매차익 등을 노리고 투자를 하기는 위험 부담이 크다. 철저하게 임대수익을 통해 투자 가치를 확보할 수 있어야 한다는 것이다.

오피스텔을 고를 때 투자자들은 △임대 수요층이 두터운 지역인지 △주변 건물들의 공실률(전체 사무실중 빈 사무실 비율)이 높은 지 △실제로 받을 수 있는 임대료 수준이 어떤지를 잘 살펴야 한다.

건설업체가 분양을 하면서 받을 수 있다고 설명하는 임대료 중에는 인근 지역의 최고 가격을 제시하는 경우가 많기 때문에 직접 부동산중개업소 등을 통해 확인해야 한다.

역세권과 사무실 밀집지역이 가장 적합한 위치로 꼽히는 것도 오피스텔은 그 자체로서는 기능을 하지 못하고 주변 여건과 밀접한 관련이 있기 때문이다.

IMF체제 이후 ‘주거형 오피스텔’이 많이 개발, 판매되고 있다. 하지만 대부분이 ‘사무실’ 성격이 강한 편이다. 높은 임대료 때문에 ‘잘 나가는’ 벤처사업가나 일부 부유층 자제를 제외하면 순수 주거용으로는 수요가 제한되어 있는 것이 오피스텔. 오피스텔 경기는 주변 업무지역 경기의 ‘종속변수’로 움직인다는 말은 이런 배경에서 나온 것이다.

오피스텔은 단기 매매차익 유인이 적어 아파트 보다 환금성(자금 순환 속도)이 떨어지기 때문에 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다. 적어도 분양가격의 70% 정도는 확보하고 있어야 잔금을 임대보증금으로 충당하고 임대수익을 올릴 수 있다. 되파는데 걸리는 기간이 아파트처럼 2∼3개월만에 소화하기가 쉽지 않기 때문이다.

위치 선정이 끝난 후 투자목적으로 오피스텔을 고를 때 참고할 점은 전용율은 크게 중요하지 않으며 낮은 층도 크게 문제되지 않는다는 점이다. 층이 낮아도 임대가격은 비슷하게 형성되고 전용율이 낮으면 편의성이 떨어져 상품성도 그만큼 떨어져 가격이 싼 만큼 투자가치도 상쇄되기 때문이다.

▼분양중인 오피스텔▼

업체	명칭	소재지	평형	실수	분양 가격 (만원)	입주 예정일	문의	비고
삼부 토건	삼부골든텔	마포구 염리동	20∼30	210	440 (미확정)	2003/3	02-707-3055	5월 분양 예정
삼성 금호 건설	드게이트	인천 영종도	17∼31	461	400∼410	2002/10	02-3444-1118
대우 건설	디오플러스	군포시 산본동	19∼35	324	350∼360	2002/12	031-399-1711
청원 건설	청원레이크빌Ⅱ	일산구 장항동	13∼19	446	400∼450	2003/5	031-908-5900
삼성 중공업	메르헨하우스	일산구 장항동	18∼43	390	360∼419	2003/6	031-908-7272
대림 산업	아크로리버텔	광진구 구의동	16∼34	120	490∼550	2003/2	02-3431-9000	5월 분양 예정

<구자룡기자>bonhong@donga.com