[고준석의 실전투자]채권자 직접 점유 등 유치권 성립 요건 살펴야

유치권, 신고만 하면 돼 악용 잦아
채권-점유 물건 간 직접 관련성 등
요건 모두 갖추지 않으면 성립 안돼

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

경매 공부를 꾸준히 해온 회사원 김모 씨는 최근 드디어 마음에 드는 물건을 찾았다. 4월 7일 2차 매각기일을 앞둔 서울 종로구 창신동 소재 아파트로, 창신역 3분 거리에 위치해 있고 주변 생활 인프라도 양호한 편이었다. 한 차례 유찰돼 최저 입찰가격은 20% 낮아진 상태였다. 시세보다 3억∼4억 원 저렴하게 내 집을 마련할 기회로 보인다. 임차인도 없고 소유자가 살고 있어서 명도도 쉬울 것 같았다. 그런데 유치권을 주장하고 있어 주의가 필요하다는 내용이 있다. 유치권은 무엇이고, 이 아파트 입찰에 참여해도 괜찮은지 궁금하다.

유치권이란 다른 사람의 물건을 점유하고 있는 사람이 그 물건과 관련하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 계속 가지고 있을 수 있는 권리를 말한다. 유치권은 등기부에 공시되지 않고, 경매법원에 신고만 하면 된다는 특성 때문에 악용 사례가 매우 많다. 특히 낙찰가를 낮추거나 명도를 방해할 목적으로 허위로 신고하는 경우가 적지 않다.

유치권이 성립하기 위해서는 다섯 가지 조건에 맞아야 한다. 첫째, 반드시 타인 소유의 물건을 점유하고 있을 때만 성립한다. 내 물건을 내가 갖고 있는 것은 그냥 당연한 권리 행사일 뿐 유치권이 아니다.

둘째, 채권과 점유 중인 물건 사이에 직접적인 관련성이 있어야 한다. 쉽게 말해 그 물건 때문에 생긴 채권이어야 한다는 뜻이다. 아무리 돈을 못 받았더라도, 점유 중인 물건과 관련이 없는 채권으로는 유치권을 주장할 수 없다.

셋째, 유치권을 행사하려면 채권의 변제기일이 이미 지나 있어야 한다. 아직 갚을 날이 안 된 채권으로는 유치권을 주장할 수 없다.

넷째, 유치권이 성립하려면 채권자가 실제로 그 물건을 지배하고 있어야 한다. 단순히 법적 권리만 주장하는 것으로는 부족하고, 현실적으로 물건을 점유하고 있어야 한다.

다섯째, 유치권은 법이 자동으로 부여하는 권리지만 당사자가 미리 합의해 유치권을 포기하거나 배제하기로 약속했다면 그 약속은 유효하다. 즉, 계약 당시 유치권을 행사하지 않겠다고 약속했다면 나중에 공사비를 못 받더라도 유치권을 주장할 수 없다는 뜻이다.

김 씨가 낙찰받으려는 경매 물건은 채무자 겸 소유자가 아파트를 직접 점유하고 있다. 유치권이 성립하려면 유치권자가 물건을 직접 지배하고 있어야 한다. 그런데 채무자가 직접점유자인 상황은 사실상 빚진 사람이 자기 집을 계속 쓰도록 허용하면서 유치권을 주장하는 것이다. 유치권의 핵심은 채무자가 돈을 갚을 때까지 아파트를 점유하여 압박을 가하는 것인데, 채무자가 아무런 불편 없이 그 물건을 계속 사용하고 있다면 유치권의 기능 자체가 없는 것이다.

대법원 판례에 따르면 채무자인 소유자가 직접 거주하는 상황에서 공사업자가 간접점유를 이유로 유치권을 주장하는 것은 인정되지 않는다. 따라서 해당 아파트를 낙찰받아도 매수인이 인수하는 권리는 없다. 시세보다 싸게 내 집을 마련할 좋은 기회가 될 것으로 보인다.