[머니 컨설팅]취득세 절감되는 소형 신축주택

소형주택 등 구입 시 취득세 절감
세제 혜택 가능한 주택 살펴봐야
일정 기간 중 취득해야 세제 혜택
상속-증여는 세제 혜택 적용 안 돼

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김도훈 KB국민은행 WM고객분석부(자문) 세무전문위원

Q. K 씨는 여유자금으로 투자를 할지, 안정적인 아파트를 추가 취득할지 고민 중이다. 하지만 취득세 중과 때문에 아파트 추가 취득을 망설이던 중소형 주택에 대한 취득세는 중과를 안 한다는 뉴스를 접하고 이것이 어떤 내용인지 궁금해졌다.


A. 최근 전세 사기 등의 영향으로 소형 주택에 대한 매수심리가 얼어붙고, 주택 공급도 위축돼 임대주택 수요를 충족시키지 못하는 상황이 발생하고 있다. 정부는 이런 문제를 해소하고자 서민 주거생활 안정화 및 지방 건설경기 활성화에 대한 대책을 발표해 올 3월부터 시행하고 있다.

그간 정부에서 여러 차례 다주택자에 대한 취득세 중과를 완화한다는 내용을 발표했지만 아직까지는 그대로 유지되고 있다. 먼저 일반적인 현행 취득세율을 살펴보면 다음과 같다. 기본적으로 주택의 취득세는 취득가액에 따라 6억 원 이하는 1%, 6억 원 초과∼9억 원 이하는 1∼3%, 9억 원 초과는 3%의 세율이 적용된다. 하지만 다주택자일 경우 취득세율이 올라가는데 비조정 지역의 경우 3주택부터 8%, 4주택 이상은 12%가 부과된다. 조정지역은 2주택부터 8%, 3주택 이상은 12%가 부과된다.

이번 대책의 효과를 한마디로 요약하면 요건에 해당하는 주택을 구입하는 경우 무조건 1주택자처럼 1∼3%의 세율을 적용하는 것이 아니라, 기존 주택 수를 기준으로 취득세율을 산정하고 향후 다른 주택 취득 시 보유 주택 수에서 제외해 준다는 것이다.

예를 들어 이미 2주택을 소유한 자가 비조정 지역에 주택을 추가로 취득할 경우 세 번째 주택으로 산정해 8% 세율을 적용하는 것이 원칙이나 이번 대책 이후 2주택자의 세율인 1%(6억 원 이하)가 적용된다. 그리고 향후 추가로 주택을 취득할 경우 해당 주택은 주택 수에서 제외된다.

세제 혜택이 가능한 주택의 요건을 살펴보면 크게 3가지로 구분된다. 첫 번째는 ‘소형 신축주택’이다. 주택공급대책 발표일인 올 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 신축 소형주택을 같은 기간 내에 최초로 취득하는 경우 해당되는데 아파트를 제외한 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택, 오피스텔만 혜택을 받을 수 있다. 세부적으로 보면 전용면적이 60㎡ 이하여야 하고, 취득가액은 수도권 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하여야 한다.

두 번째는 ‘소형 기축주택’이다. 취득 기간과 주택 유형, 취득가액 요건은 위의 소형 신축주택과 같으나 취득일로부터 60일 이내에 임대 사업자 등록을 하고, 해당 주택을 임대 물건으로 등록해야 한다.

세 번째는 ‘지방 준공 후 미분양 아파트’이다. 해당 아파트는 수도권(서울·인천·경기)을 제외한 지역에 소재한 아파트 중에서 입주자 모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 아파트 중 준공된 이후에도 분양 계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급되는 아파트를 말한다. 미분양 확인은 시장·군수·구청장으로부터 ‘준공 후 미분양 아파트 확인증’을 발급받아 입증이 가능하다. 규모는 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액은 6억 원 이하여야 한다.

세 가지 유형에 공통으로 적용되는 것은 올 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 기간에 취득해야 한다는 점이다. 다만 올 1월 10일 전에 계약을 했어도 올 1월 10일 이후에 취득(잔금 지급)을 한 경우 혜택을 받을 수 있다. 주택 수를 제외하는 기간도 한시적이다. 일단 2026년 12월 31일까지만 적용을 하고 연장 여부는 부동산 시장 동향, 정책 여건 등을 고려해 추후 재검토할 예정이다. 또 법인은 해당되지 않으며, 취득 사유가 매매가 아닌 상속이나 증여인 경우도 해당되지 않는다.

마지막으로 오피스텔은 취득 당시에는 주택이 아니므로 기존 주택 수와 상관없이 4%의 세율이 적용되므로 유의해야 한다. 취득세 중과 여부가 투자를 결정하는 전부가 될 수는 없지만, 투자 재원 계획에는 꼭 반영돼야 하는 사항이므로 놓치지 말고 점검해 봐야 한다.

김도훈 KB국민은행 WM고객분석부(자문) 세무전문위원