두 번의 실패를 딛고 주택연금은 성공할 수 있을까 [황재성의 황금알]

1: 초고령 사회 진입 앞두고 주택연금 활성화 시급
2: 10월부터 공시가 12억 원 주택도 주택연금 허용
3: 최근 인기 높아져…지난해 신규가입자 역대 최고
4: 이용자 평균 나이 72세…월 수령액은 116만 원

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

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2025년 초고령 사회 진입이라는 발등의 불이 떨어진 가운데 정부는 최근 ‘한국주택금융공사법’을 개정해 주택연금 가입 대상 주택 범위 확대를 추진 중에 있다. 사진은 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 잠실 일대. 아파트와 빌라 밀집 지역. 동아일보 DB 황재성 기자

‘2025년 한국 초고령 사회 진입’

통계청이 지난해 9월 발표한 ‘2022 고령자 통계’는 큰 주목을 받았습니다. 이에 따르면 2022년 기준 65세 이상 고령인구가 901만8000명을 기록하면서 사상 처음으로 900만 명을 돌파했습니다. 전체 인구에서 고령자가 차지하는 비중(‘고령인구 비중’)도 17.5%로 높아졌습니다. 2025년이면 고령인구 비중이 20.6%에 달할 것으로 전망됐습니다. 전체 인구에서 65세 이상 고령인구가 20%를 넘어선다는 것은 초고령 사회로의 진입을 의미합니다.

예상대로라면 2018년(고령인구 비중·14.3%)에 고령사회(고령인구 비중 14%)가 된 한국은 7년 만에 한 단계 높은 초고령 사회로 바뀌는 셈입니다. 오스트리아(53년)나 영국(50년) 프랑스(39년) 미국(15년)은 물론 우리보다 고령화가 심각한 수준으로 여겨지고 있는 일본(10년)보다 훨씬 빠른 속도입니다. 현재 추세가 계속된다면 2070년 국내 고령인구 비중은 46.4%까지 치솟을 것으로 예상됩니다. 전체 인구의 절반이 고령인구라는 뜻입니다.

이 시점에 주목하는 이유는 노인복지법 등 다수의 노인 대상 복지제도에서 대상 기준으로 65세를 활용하기 때문입니다. 또 이 연령대를 전후로 기력이 떨어지면서 근로활동을 중단하는 경우가 많습니다. 이는 가뜩이나 취약해진 한국 경제에 큰 부담으로 작용할 가능성이 큽니다.

특히 우리나라의 노인빈곤율은 주요 선진국들과 비교해 매우 높습니다. 통계청의 가계금융복지조사에 따르면 처분가능소득 기준으로 2021년 65세 이상 인구의 상대적 빈곤율(‘노인빈곤율’)은 37.6%로 나타났습니다. 줄곧 40%대에 머물러 있다가 2020년(38.9%) 처음으로 30%대로 내려섰고, 2021년에 조금 더 낮아진 것입니다. 그럼에도 경제협력개발기구(OECD) 평균 13.5%(2019년 기준)와 비교하면 3배가량 높고, 전체 OECD 회원국 가운데에서 최고 수준입니다.

정부는 이 문제 해결을 위해 국민연금-퇴직연금-개인연금으로 구성된 ‘연금 3종 사다리’를 갖출 것을 강조하고 있습니다. 하지만 이를 제대로 구비한 국민들은 아직 많지 않습니다. 특히 2005년 12월 도입된 퇴직연금의 경우 적립액을 온전히 쌓고 있는 근로자와 자영업자가 684만 명(2021년 기준)으로 전 국민(5174만 명)의 13.2%에 불과합니다.

정부가 지난 11일 공포한 ‘한국주택금융공사법 일부 개정 법률’에 주목해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 개정 법률의 핵심은 주택연금 가입 대상 범위를 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 확대입니다. 이를 통해 초고령화 시대를 대비할 카드인 ‘주택연금’을 활성화하겠다는 것입니다.

주택연금은 일종의 역(逆)모기지 상품입니다. 모기지(mortgage)는 부동산을 담보로 주택자금을 장기로 대출해 주는 제도를 말합니다. 예컨대 3억 원을 4%로 빌려준 뒤 20년에 걸쳐 원리금을 181만 원씩 갚는 식입니다.

역모기지는 이와는 반대입니다. 대출을 연금처럼 매월 나눠서 먼저 받은 뒤, 나중에 목돈으로 갚는 방식입니다. 즉 5억 원짜리 1주택자가 70세에 주택연금(종신지급방식·정액형·3월1일 기준)에 가입했다면 매월 150만 원씩을 평생 받고, 사망하면 주택을 처분해서 한꺼번에 갚는 것입니다.

결국 주택연금은 주택을 소유하고 있으나, 별도의 소득이 없는 고령자의 노후 소득을 지원하기 위한 정책 상품입니다. 실제로 국토교통부의 2020년 주거실태조사에 따르면 65세 이상 고령가구의 자가보유율(77.2%)과 자가점유율(75.4%)은 일반가구(자가보유율 60.6%, 자가점유율 57.9%)에 비해 높습니다. 주택연금을 통해 얻을 수 있는 효과가 크다는 뜻입니다. 이번에 바뀌게 된 주택연금 관련 제도의 의미와 활용법 등을 짚어보겠습니다.

● 가격 기준 확대로 19만여 채 혜택 기대

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정부가 주택연금 가입 대상으로 공시가격 12억 원 이하로 확대하면 공동주택 19만여 채가 신규 가입 혜택을 누릴 수 있다. 특히 서울시 소재 공동주택 14만2500여 채가 수혜 대상이 된다. 사진은 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 전경. 동아일보 DB

개정 법률은 ‘주택담보노후연금보증’(이하 ‘주택연금’) 대상 주택을 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 9억 원을 초과하는 주택 또는 시설을 보유한 사람으로 확대하도록 했습니다.

다만 구체적인 가격은 대통령령에서 정하도록 위임했습니다. 즉 시행령을 통해 구체적인 금액을 제시하겠다는 뜻입니다. 금융위원회는 이와 관련해 ‘공시가격 12억 원 이하’로 확대한다는 방침을 이미 공개했습니다. 국토부가 2023년 공시가격을 산정하면서 적용한 현실화율이 69.0%인 점을 감안하면 실제 거래가 기준으로는 약 17억 4000만 원까지 해당됩니다.

정부는 또 개정 법률은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 못을 박았습니다. 이에 따라 10월 11일부터는 공시가격 9억 원 이상 주택으로도 주택연금에 가입할 수 있게 됩니다. 이번 조치는 주택연금 활성화라는 목적과 함께 2020~2021년에 나타났던 주택가격 급등과 같은 시장 상황을 반영하기 위해 가입 요건을 확대해야 한다는 여론의 요구에 부응하기 위해 마련됐습니다.

이에 따라 아파트 연립 다세대 등 공동주택 기준으로 19만여 채 정도가 혜택을 볼 것으로 기대됩니다. 국토교통부가 올해 3월 발표한 ‘2023년 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 9억 원 초과~12억 원 이하 주택은 무려 19만3769채에 달합니다. 전체 공동주택(1486만 채)의 1.3%에 해당합니다.

지역별로는 서울이 14만2512채(73.5%)로 압도적으로 많습니다. 이어 경기(3만9818채) 부산(5389채) 대구(3044채) 대전(1036채) 등의 순입니다.

이들 지역에서 주택연금에 새로 가입한다면 매월 수십~수백만 원을 매월 연금처럼 받을 수 있게 됩니다. 한국주택금융공사가 누리집에 공개한 ‘월 지급금 예시’에 따르면 시세 12억 원 상당의 1주택자가 주택연금에 종신지급방식 정액형으로 신규 가입한다면 50세(배우자가 55세 이상)의 경우 매월 94만 9000원을 받을 수 있습니다.

월 수령액은 나이가 많을수록 늘어납니다. 즉 55세는 141만 5000원으로 ▲60세는 245만 7000원 ▲65세는 261만 5000원 ▲70세는 276만 3000원 ▲75세는 297만 원 ▲80세는 331만 원으로 올라갑니다.

앞으로 주택연금 월 수령액은 더 늘어날 것으로 기대됩니다. 정부가 주택연금의 월 지급금을 높이는 방안을 검토 중이기 때문입니다. 정부 관계자는 “현재 5억 원으로 묶여 있는 주택연금 총대출 한도의 상향 범위를 논의 중”이라고 밝혔습니다.

가입 대상도 지속적으로 확대될 것으로 예상됩니다. 금융위원회가 앞으로도 주택시장 등 환경 변화에 적절하게 대응할 수 있도록 3년마다 주택가격요건 적정성을 검토하기로 했습니다. 3년마다 가입 상한액이 바뀔 수 있다는 뜻입니다.

● 민간 역모기지 시장 실패에 2007년 7월 도입

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최근 들어 주택연금 이용자는 눈에 띄게 늘고 있다. 특히 지난해의 경우 신규 가입자가 역대 최대 규모를 기록했다. 한국주택금융공사 제공

국내 주택연금제도가 출범하게 된 주요 배경에는 민간 역모기지 시장의 실패를 들 수 있습니다. 주택연금제도가 출범하기 이전인 1995년과 2000년 민간은행에서 저소득 자가주택 거주 고령자를 대상으로 한 역모기지 상품을 출시했습니다. 하지만 실적 부진으로 판매가 중단됐고, 2004년 재도입됐지만 역시 주목받지 못했습니다.

이처럼 역모기지 제도가 활성화되지 못한 이유는 두 가지였습니다. 우선 판매를 맡은 금융기관의 경우 주택가격과 금리의 변동, 계약자가 예상보다 오래 사는 데 따른 리스크 부담 등으로 종신상품 취급을 기피하고 있었습니다.

대출을 받아야 하는 수요자 측면에서는 당시 역모기지의 대출금리가 높고 세제감면 등과 같은 혜택이 없는 상황에서 대출 기간이 비교적 단기 위주(5~15년)라는 점이 문제가 됐습니다. 고령자들이 집에서 강제로 쫓겨날 것을 우려해 이용을 꺼린 것입니다.

정부는 이에 2005년 1월 ‘역모기지 활성화’를 주요 국정과제로 선정하고 대책 마련에 나섰습니다. 그 결과 저소득 자가주택 거주 고령자의 거주권과 노후 소득을 종신으로 보장하는 현재와 같은 주택연금제도가 2007년 7월 출범합니다.

당시 판매 조건은 65세 이상이면서 주택가격은 시가 6억 원 이하였습니다. 하지만 이후 여러 차례 관련 규정 개정을 거쳐 현재 가입자 연령은 배우자 중 한 명이 55세 이상, 주택가격은 공시가격 9억 원 이하로 확대됐습니다. 앞서 언급했듯 주택가격 기준은 오는 10월 공시가격 12억 원으로 더 늘어납니다. 대상 주택도 일반주택뿐만 아니라 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등으로 넓어졌습니다.

하지만 이러한 정부의 노력에도 초기 주택연금 판매는 기대를 밑돌았습니다. 1년 6개월 뒤인 2008년 가입자가 1210명에 불과했고, 1만 명 돌파도 2012년(1만2299명)에나 가능했습니다. 이후 2015년까지 매년 5000~7000명 증가에 머물다가 2016년 이후부터 1만 명씩 늘어났습니다.

여기에는 전통적으로 주택을 상속 수단으로 인식하는 정서가 걸림돌로 작용했습니다. 즉 ‘자식에게 집 한 채는 물려줘야 한다’는 생각이 활성화의 발목을 잡은 것입니다. 한국 부동산시장에서 오랫동안 금과옥조처럼 여겨졌던 ‘부동산 불패’ 신화도 문제였습니다. 집값이 오를 것이라는 기대감으로 주택연금 가입에 소극적일 수밖에 없었던 것입니다.

하지만 최근 자녀들에게 손 벌리고 싶지 않다는 부모 세대의 인식 변화 등으로 인해 주택연금 이용자는 늘어나는 추세입니다. 특히 금리 인상 등으로 집값이 폭락했던 지난해는 주택연금 신규 가입 건수가 사상 최대를 기록했습니다.

주택금융공사에 따르면 지난해 주택연금 신규 가입 건수는 1만 4580건입니다. 전년(1만805건)보다 무려 34.9% 늘어났고, 2007년 주택연금 도입 이후 최대 규모입니다. 반면 해지 건수는 3430건으로 사상 최대를 기록했던 전년(5135건) 대비 33.2% 줄었습니다.

그 결과 올해 2월 말 기준 주택연금 가입자는 모두 10만 9423명입니다. 가입자의 평균 나이는 72세, 평균 월 지급금은 116만 원, 가입주택의 평균 가격은 3억 6600만 원입니다.

● 담보제공-연금 지급방식 등 꼼꼼히 따져보며 가입해야

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주택연금은 가입자의 상황에 따라 다양한 조건으로 상품을 선택할 수 있다. 한국주택금융공사 누리집에서 ＜주택연금＞을 선택하면 동영상과 이미지 등을 활용한 다양한 정보를 볼 수 있다.

주택연금은 담보 제공방식부터 연 급지급방식, 월 수령액 지급 유형 등 따져야 할 것들이 적잖습니다. 자기에 맞는 조건을 꼼꼼히 따져보며 유리한 것을 선택하는 옥석 가리기가 필요하다는 뜻입니다.

주택연금은 담보 제공방식에 따라 두 가지로 나뉩니다. 주택소유자가 소유권을 갖고 주택금융공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권 방식과 주택소유자가 주택을 주택금융공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 확보하는 신탁방식입니다. 신탁방식은 2021년 6월에 새로 도입됐습니다.

주택연금은 또 연금 지급방식에 따라 다양하게 나뉩니다. 우선 평생 연금을 받는 종신 방식과 10~30년까지 일정 기간만 받는 확정 기간 방식이 있습니다. 또 매월 연금을 받으면서도 목돈을 쓰기 위해 일정 규모의 인출 한도를 설정해 수시로 찾아 쓸 수 있는 혼합방식(종신혼합방식+확정기간 혼합방식)이 있습니다.

인출 한도란 목돈이 필요할 때 수시로 인출할 수 있도록 앞으로 받을 연금의 일부를 미리 떼어 설정해둔 금액입니다. 인출 한도는 가입 후에도 설정할 수 있는데, 주택구매나 임차 자금, 도박, 투기 등의 용도로는 이용할 수 없습니다.

이밖에 기초연금을 받으면서 2억 원 미만의 1주택 소유자라면 종신 방식보다 최대 약 21% 많은 월 지급금을 받을 수 있는 우대방식을 이용하는 게 좋습니다. 또 보유주택에 주택연금 이외에 대출을 받은 게 있고, 이를 상환하고 싶다면 대출상환방식을 이용할 수도 있습니다.

이 가운데 가장 인기가 높은 것은 종신지급방식으로 60%를 훌쩍 넘습니다. 이어 종신혼합방식도 23% 이상입니다. 즉 10명 가운데 8명 이상은 주택연금을 평생 받는 방식을 선호한다는 뜻입니다.

주택연금 가입 때 월 수령액을 어떻게 받을 것인가를 선택하는 것도 중요합니다. 지급유형이라고 하는데 크게 세 가지입니다. 매월 평생 동일한 금액을 받는 정액형과 가입 초기에 일정 기간은 많이, 이후에는 줄어든 금액을 받는 초기증액형, 초기 월지급금은 적지만 3년마다 4.5%씩 일정하게 늘어난 금액을 받는 정기증가형입니다.

다만 초기증액형과 정기증가형은 종신 방식에만 선택이 가능합니다. 정액형도 종신 방식을 이용할 수 있습니다. 반면 확정기간방식이나 우대방식, 대출상환방식은 정액형만 이용이 가능합니다. 이런 이유로 정액형 이용 비율이 70%로 압도적으로 높습니다. 이어 초기증액형(20%)이 큰 차이로 2위를 차지했고, 나머지는 5% 이하 수준입니다.

매월 받게 될 연금 규모는 부부 중 연소자를 기준으로 가입 시점의 나이, 담보주택 가격 등에 따라 결정됩니다. 담보주택 가격은 부동산테크 인터넷 시세-KB 인터넷 시세-국토부 공시가격-주택금융공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용합니다.

주택연금 이용 시점을 놓고 저울질할 때 빼놓을 수 없는 요인 가운데 하나가 가입비용입니다. 특히 평생 지급 방식인 경우 주택연금은 죽을 때를 모르기에 대출 기간이 확정되어 있지 않습니다. 20년이 될지 40년이 될지 모른다는 뜻입니다.

그 불확실성을 감수하는 대가로 주택금융공사는 가입자에게서 보증료(보험료)를 받습니다. 따라서 주택연금이라는 이름으로 받는 월 수령액은 ‘대출금+이자+보증료(보험료)’인 셈입니다. 즉 손에 쥐는 대출금(월 수령액) 이외에 이자와 보증료가 추가된다는 뜻입니다.

보증료는 주택연금 가입 시에 내는 초기보증료(주택가격의 1.5%)와 매월 내야 하는 연보증료(보증잔액의 0.7%)로 나뉩니다. 다만 보증료와 이자는 당장 지불하지 않고 죽을 때 원금과 함께 갚는 방식입니다. 연보증료의 산정기준이 되는 보증 잔액은 대출잔액과 같은 것으로, 현재까지 받은 월지급금과 개별인출금, 보증료, 대출이자 등을 모두 더한 금액입니다.

대출이자는 대출잔액에 가입자가 금융기관과 약정한 금리를 적용해 산정됩니다. 이때 기준금리를 코픽스로 정하면 6개월마다, CD라면 3개월마다 변경됩니다. 대출이자는 매월 내야 할 금액이 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 복리로 계산됩니다.

가입자가 안정적으로 연금을 지급받고 싶다면 주택연금전용계좌(이하 ‘전용계좌’)를 개설하는 것도 좋은 방법입니다. 주택연금 지킴이 통장으로 불리는 전용계좌는 월 185만 원 이하까지 보호하며, 압류가 금지됩니다.

주택연금이 ‘국민연금-퇴직연금-개인연금’으로 구성된 노후생활 보장 3층 사다리를 보완할 수 있는 카드가 되길 기대해봅니다.

황재성기자 jsonhng@donga.com