“금리 낮은데 은퇴자금 상가 투자 해볼까?” 주의할 점은…

저금리가 지속되면서 수익형 부동산에 대한 투자 문의가 급증하는 추세다. 특히 은퇴 자금을 투자해 상가를 구매하려는 사람이 많다. 실제로 최근 들어오는 부동산 상담 사례 중 열에 아홉은 상가 투자에 관한 것이다. 임대 수입과 매각 차익을 동시에 낼 수 있기 때문에 중장년층을 중심으로 상가 투자에 대한 관심은 지속될 것으로 전망된다.

하지만 상가 매입비용이 만만치 않아 노후 대비용 자금의 대부분을 투자해야하는 경우가 많다. 모자라는 금액은 상당부분 대출을 받기도 한다. 문제는 요즘 상가들의 임대수익률이 그다지 높지 않다는 점이다. 투자 리스크가 있을 수 있으니 상가 투자를 결정할 때는 신중해야 한다.

상가를 고를 때는 기본적으로 상권의 안정성과 임대 수익률을 살펴봐야 한다. 상권의 성장 정도와 규모를 점검하고 유동인구와 배후수요가 충분한 곳인지도 확인하는 게 좋다. 무엇보다 본인이 임대하고자 하는 업종을 주로 소비하는 연령대의 수요가 많은 곳이어야 한다.

매각차익을 많이 내려면 성장하고 있는 상권을 선택해야 한다. 앞으로 소비 규모가 커질 가능성이 높고 배후수요와 유동인구가 늘어날 것으로 예측되는 곳을 고른다. 지하철 등 교통 인프라가 확충되는 곳, 대형 집객 시설이나 사무실, 아파트가 대량으로 공급되는 곳은 수요가 늘어날 수밖에 없다.

상가 투자 방법은 크게 3가지로 얘기할 수 있다. 도심 주요 상권에 위치한 기존 상가를 매입하는 경우 임대수익률을 예측하기 쉽고 안정적이라는 장점이 있다. 대신 매매가격이 비싸고 기존 임차인과 계약 관계나 권리금 문제 등이 복합하다.

신규 분양상가는 도심의 인기 상권에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 투자할 수 있다. 분양가격 대비 매각 차익도 기대할 수 있지만 분양상가에 따라 투자성은 천차만별이다. 분양상가의 유형과 입지에 따라 매각차익은커녕 공실이 장기화되는 상가도 적지 않다. 특히 수도권의 신규 택지나 신도시에 공급되는 근린상가는 주거 편의시설이 갖춰지고 도시 기능이 정상화될 때까지 배후 수요가 부족해 상권 자체가 활성화되려면 몇 년씩 걸리기도 한다.

경매를 통해 상가를 구할 수도 있다. 목 좋은 상가를 시세보다 싼 가격에 낙찰 받을 수 있다. 하지만 목 좋은 상가는 감정평가액에 비해 낙찰가율이 높게 마련이고 임차인의 권리관계 등 각종 문제가 발생하곤 한다. 최근에 경매시장에 나오는 상가의 경우 임대 여건이 좋지 않고 투자 가치가 낮은 물건이 많다. 낙찰 받기 전에 투자가치를 꼼꼼히 분석해야 안전하다.

투자할 상가를 고르고 매입 방법을 정했다면 자금을 마련할 계획을 세우고 세금과 비용을 확인해야 한다. 대부분 10억 원이 넘는 상품인 만큼 세무조사에도 대비하고 늘어날 소득세 도 점검하는 게 현명하다.

김규정 · NH투자증권 연구위원