[부동산]양도세, 신도시 1주택 3년 보유 2년 거주해야 면제

집을 사고 팔 때 붙는 양도소득세도 크게 오른다. 내년부터 새로 적용되는 양도세 부과 기준은 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 달라진다.

1가구 1주택자의 경우 서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시에 집을 갖고 있다면 3년 이상 보유하고 2년 이상 실제 거주해야 양도세를 면제 받을 수 있다.

강화된 비과세요건이 적용되는 것은 내년 1월 1일 이후 양도하는 주택이다. 양도 시점은 잔금 청산일 또는 등기 접수일 가운데 빠른 날이 우선 적용된다.

하지만 이사 등을 목적으로 다른 주택을 사서 일시적으로 1가구 2주택이 됐을 때 종전 주택을 새 주택 구입일로부터 1년 안에 팔면 비과세 혜택을 받는다.

또 혼인 및 부모 봉양 등의 이유로 가구를 합쳐 2주택 보유자가 됐더라도 합친 날로부터 2년 안에 집 한 채를 처분하면 양도세 면제를 받는다.

집을 2채 이상 갖고 있다면 투기지역 여부를 확인해야 한다. 서울 강남구 등 주택투기지역에 있는 집에는 기존 양도세율에 탄력세율 15%포인트가 추가되기 때문이다.

투기지역에 집이 있더라도 1가구 1주택자이면 탄력세율이 부과되지 않는다.

집을 3채 이상 보유한 경우에는 양도차익을 기대하기가 어렵게 된다. 양도세율이 60%로 오르기 때문이다. 여기에 탄력세율 15%와 주민세를 포함하면 실제 세율은 82.5%까지 높아진다.

이와 함께 양도세를 계산할 때 적용하는 장기보유 특별공제 혜택도 1가구 3주택 이상 보유자는 제외된다.

재정경제부 추산에 따르면 5억5000만원에 산 집을 7억원에 팔 경우 지금은 3860만원만 양도세로 내면 되지만 82.5%의 세율을 적용하면 1억730만원을 물어야 한다. 양도차익 1억5000만원에서 1억730만원을 세금으로 내면 남는 돈은 4270만원에 불과하다.