[부동산 세금 줄이려면]투기지역 지정전에 아파트 파세요

기준시가가 오르면서 아파트를 사고 팔 때 내야 하는 세금도 대폭 늘어날 전망이다. 서울 송파구 잠실동의 아시아선수촌아파트의 전경. 동아일보 자료사진

세금 관리에 비상이 걸렸다. 정부가 부동산시장 안정대책의 한 축을 ‘조세(租稅) 강화’에 맞추고 있기 때문이다. 양도소득세를 실거래 가격으로 매기는 것은 물론 기준시가와 공시지가가 작년보다 크게 올라 투기지역 여부와 상관없이 세금이 대폭 늘게 됐다.

특히 아파트는 물론 단독주택이나 빌라, 일반 토지에 붙는 세금도 급증할 것으로 보인다. 따라서 체계적인 세금 관리가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다.

▽단독주택 양도세 사상 최고=단독주택 양도세는 공시지가에 영향을 받는다. 건물 가격(기준시가)보다는 땅값(공시지가)에 좌우되기 때문이다.

2월 공시된 표준지 공시지가 상승률은 작년 대비 11%. 하지만 서울은 20.84%가 올랐고 강남권은 상승률이 30%를 웃도는 구(區)도 있다. 상승률은 사상 최고 수준이다.

이 때문에 6월30일 개별 공시지가가 확정되면 필지별 세금 부담이 크게 늘 것으로 보인다. 개별 공시지가는 지금도 각 구청에 문의하면 확인할 수 있다.

실제 서울 서초구 서초동 단독주택(대지 45.4평, 건물 60.6평)의 양도세를 산출한 결과 개별 공시지가가 확정된 이후에 집을 팔면 그 이전보다 세금을 70배 이상 더 내야 하는 것으로 분석됐다.

이 집을 처음 살 때의 가격은 3억9750만원. 작년 공시지가(4억2000만원)를 적용하면 양도세는 68만9000원에 그친다. 양도세율은 9%가 적용된다.

반면 새 공시지가인 5억8950만원을 기준으로 하면 양도세는 5158만3000원으로 뛴다. 양도차익이 큰 만큼 양도세율도 36%까지 적용되기 때문이다.

▽강남 아파트 3중 족쇄=기준시가를 적용하는 아파트의 양도세는 단독주택보다 상승률은 덜하지만 늘어나는 금액은 더 크다. 특히 △기준시가 상승 △투기지역 지정 △탄력세율 적용이라는 3대 악재가 쏟아져 나온 탓에 납세자 부담이 크다.

서울 송파구 송파동 A아파트 29평형의 경우 새 기준시가가 발표된 지난달 30일 이전에 팔았더라면 양도세는 905만4000원.

하지만 새 기준시가에 맞춘 양도세는 3601만원, 투기지역으로 지정된 이후 실거래가를 기준으로 하면 5132만1000원으로 뛴다. 여기에 최고 15%포인트의 탄력세율이 적용된다고 가정하면 세금은 7753만2000원이 된다.

▽세금 어떻게 줄일까=매각 시기를 조정하는 게 제일 중요하다. 단독주택은 개별 공시지가가 발표되는 6월30일 이전에 팔아야 한다.

아파트도 해당 지역이 투기지역으로 지정될 기미가 보이면 가급적 빨리 처분하는 게 좋다. 정부는 26일 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 송파구와 강동구, 마포구 등 15개 지역을 투기지역으로 지정할지를 결정한다.

투기지역에 집을 두 채 이상 갖고 있는 사람은 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 한다. 따라서 양도차익이 많은 곳부터 먼저 파는 게 좋다.

양도세를 매길 때 기준이 되는 양도일은 잔금을 받는 날이나 소유권 등기접수일 가운데 빠른 날이 해당된다. 잔금을 개별 공시지가 발표일이나 투기지역 지정일 이후에 받기로 했다면 그 전에 매수인에게 소유권을 넘겨주는 것도 방법이다. 단, 이 경우에는 잔금을 나중에 받기로 했다는 공증(公證)을 받아두는 게 안전하다.c

서울 서초구 서초동 단독주택(1979년 건축) 양도소득세 (단위:만원)
	2003년 6월 30일 이전 매각		2003년 6월 30일 이후 매각
	토지	건물	토지	건물
취득가액	39,750	3,198	39,750	3,198
양도가액	42,000	3,260	58,950	3,260
필요경비	1,192.5	95.9	1,192.5	95.9
양도차익	1,057.5	-339	18,007.5	-339
토지와 건물 합산한 양도차익	1,023.6		17,973.6
기본공제	250		250
과세표준	773.6		17,723.6
양도세율	9%		9∼36%
산출세액	69.6		5,210.4
예정신고 납부세액 공제(-10%)	6.9		521
납부할 양도세	62.7		4,689.4
주민세(+10%)	6.2		468.9
납부할 총 세금	68.9		5,158.3

서울 송파구 송파동 아파트 29평형 양도소득세 (단위:만원)
	2003년 4월 30일 이전 매각 (기준시가 고시 전)	2003년 5월 매각 (기준시가 고시 후, 투기지역 지정 전)	2003년 6월 매각 (투기지역 지정 가정)	2003년 6월 매각 (투기지역 지정 , 탄력세율 적용 가정)
과세 기준	기준시가	기준시가	실거래가	실거래가+탄력세율
취득가액	13,200	13,200	18,000	18,000
양도가액	18,900	27,200	36,500	36,500
필요경비	396	396	600(가정)	600(가정)
양도차익	5,304	13,604	17,900	17,900
기본공제	250	250	250	250
과세표준	5,054	13,354	17,650	17,650
양도세율	9∼27%	9∼36%	9∼36%	24∼51%
산출세액	914.5	3,637.4	5,184	7,831.5
예정신고 납부세액 공제(-10%)	91.4	363.4	518.4	783.1
양도세	823.1	3,273.7	4,665.6	7,048.4
주민세	82.3	327.3	466.5	704.8
총 세금	905.4	3,601	5,132.1	7,753.2
2000년 12월 매입했을 때를 가정.

고기정기자 koh@donga.com

▼개별공시지가 ▼

일선 시군구가 표준지 공시지가를 기준으로 토지 소유주의 의견을 반영하고 지방 및 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 매년 6월30일 결정 고시한다.

▼기준시가 ▼

토지 건물 등 부동산과 골프 회원권 등 특정 점포 이용권을 팔거나 상속 또는 증여할 때 내야 할 세금의 부과기준으로 활용된다. 기준시가가 적용되는 세금은 양도소득세 상속세 증여세 등이다.