[부동산 세제 어떻게 달라졌나]3채이상 보유땐 실거래가 과세

정부가 최근 부동산시장 안정대책을 잇따라 발표하면서 부동산 관련 세금체계가 크게 바뀌었다. 불과 몇 달 사이에 과세 기준과 세율이 여러 차례 변경돼 일반 투자자는 물론 관계 부처 공무원까지 헷갈릴 정도다.

이에 따라 전문가들은 바뀐 부동산 세제의 내용과 시행 시기를 꼼꼼히 챙겨 불필요한 세금을 내지 않도록 미리 대비하는 것이 중요하다고 조언하고 있다.

▽강화되는 양도소득세 부과 기준〓서울, 수도권 5대 신도시, 경기 과천 지역 1가구 1주택자의 양도세 면제 기준이 ‘3년 이상 보유’에서 ‘3년 이상 보유하고 1년 이상 거주해야 한다’로 바뀌었다. 단 올 10월1일 현재 2년 이상 보유자는 보유 기간 3년을 채운 뒤 1년 안에 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 2년 미만 보유한 사람은 10월1일부터 1년 이상 살아야 양도세를 면제받는다.

1가구 2주택자는 두 번째 주택을 구입한 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔면 비과세된다. 하지만 그 기간을 넘어서면 기준시가를 기준으로 양도세가 부과된다. 예전에는 이 기간이 2년이었다.

집을 3채 이상 보유한 가구에 대해서는 투기성이 있는 것으로 간주, 실거래가로 양도세가 부과된다.

▽투기지역내 주택과 고가주택은 실거래가 기준으로〓양도세가 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 부과되는 대상도 크게 늘어났다. 우선 시가 6억원 이상의 ‘고가주택’보유자가 해당된다. 지금까지는 시가 6억원 이상인 동시에 전용면적 45평 이상(9·4 대책 이전에는 50평 이상)을 ‘고급주택’으로 분류, 양도세를 실거래가로 부과토록 했지만 10·11 대책에서 면적 기준이 아예 없어졌다.

단 고가주택을 ‘1가구 1주택’으로 보유하고 있다면 형평 유지 차원에서 시가 6억원 이하 부분에 대해서는 비과세, 6억원 이상에 대해서는 실거래가 과세가 이뤄진다.

또 장기보유 특별공제 한도가 현행보다 늘어나 투기 목적없는 대다수 선량한 주택 소유주들이 불이익을 당하는 일은 줄어들 것으로 보인다. 구체적인 공제 한도 확대 방안은 국회 해당 상임위에서 조만간 결정될 예정이다.

소득세법 시행령에 별도 지정될 ‘투기지역’ 내에서도 앞으로 실거래가 과세가 이뤄진다. 이 지역에서는 3년 보유 1년 거주 요건을 갖춘 ‘1가구 1주택’을 제외한 모든 주택에 대해 실거래가 과세가 이뤄진다. 또 실거래가 과세에도 불구하고 가격 급등세가 잡히지 않으면 최고 15%포인트의 양도세율을 추가하는 탄력세율이 적용되기 때문에 양도세율이 24∼51%까지 높아지게 된다. 현재 양도세율은 9∼36%다.

▽수도권은 ‘신축주택 세 감면’ 폐지〓정부는 2001년 5월23일부터 신축주택을 구입하는 사람에게는 5년 동안 양도세를 매기지 않는 제도를 시행하고 있다. 이 제도는 내년 6월30일까지 시행토록 법에 규정돼 있다.

그러나 부동산 투기가 만연하고 있다는 지적에 따라 정부가 방침을 바꿨다. 올해 말까지 관련법을 개정, 내년부터 분당 일산 평촌 산본 중동 등 5대 신도시와 서울 과천시의 신축아파트에 대해서는 이런 혜택을 주지 않기로 한 것.

▽재산세도 오른다〓행정자치부는 내년부터 부동산 투기과열지구로 지정된 지역의 아파트 등 공동주택 중 국세청 기준시가 3억원 이상인 주택에 대해 기준시가 가산율을 현행 2∼10%에서 9∼25%로 최고 4.5배 인상하기로 했다.

이에 따라 재산세는 기준시가 3억∼4억원인 아파트는 22.8%, 4억∼5억원인 아파트는 50.1% 가량 오른다.

양도소득세 과세 및 세무조사 강화 대상 현황
구분	적용대상		설명
비과세	1가구1주택(3년이상 보유)		-서울, 수도권신도시, 과천은 1년 이상 거주요건 추가 -고급주택은 6억원 이하분만 비과세
기준시가로과세	1가구1주택(3년미만 보유)
	1가구2주택		1채는 비과세
실거래가로과세	1가구3주택 이상		1채는 비과세, 1채는 기준시가로 과세
	투기지역		수도권 지역 가운데 투기가 우려되는 지역을 추가로 지정. 기본 세율(9∼36%)에 탄력세율(±15%) 적용
	단기양도		1년 이내에 팔았을 때, 세율 36%
	미등기양도, 허위계약서 작성
	자진신고		실거래가가 기준시가보다 낮을 때
	고급주택	9·4대책 전	전용면적 50평 이상이고 양도가가 6억원을 넘는 아파트
		10·11대책 전	전용면적이 45평 이상이고 양도가가 6억원을 넘는 아파트(6억원 초과분은 1가구1주택도 과세)
		10·11대책 후	6억원을 넘는 아파트(고가주택)는 전용면적이 45평 미만이어도 실거래가로 과세
		10·24 당정협의 후	장기보유 특별공제 한도를 현행보다 다소 확대
세무조사 강화	부동산 과다 보유자와 미성년자 등 투기혐의자		3개월마다 국세청에 통보하고 세무조사 결과 발표개인별 가구별 부동산 보유 거래현황을 실시간으로 파악 가능한 종합 전산망 구축

(자료:재정경제부)

양도소득세 계산체계
구분	내용
취득가액	산 가격(기준시가 또는 실거래가)
양도가액	판 가격(기준시가 또는 실거래가)
필요경비	취득가액의 3%
양도차익	양도가액-취득가액-필요경비
장기보유특별공제	3년 이상 보유(10%), 5년 이상 보유(15%), 10년 이상 보유(30%)
기본공제	자산별로 각각 연 250만원
과세표준	양도차익-장기보유특별공제-기본공제
세율	과세표준 1000만원 이하분	9%
	과세표준 1000만원 초과, 4000만원 이하분	18%
	과세표준 4000만원 초과, 8000만원 이하분	27%
	과세표준 8000만원 초과분	36%
세액	과세표준×세율

(자료:재정경제부)

송진흡기자 jinhup@donga.com