[부동산]재건축 시장 찬바람 우려

내년 7월 ‘도시 주거 환경 정비법(이하 주거정비법)’이 시행되면 가장 먼저 재건축시장이 크게 위축될 것으로 보인다. 또 주거환경 개선지구내 주택의 투자수익성도 덩달아 떨어지는등 부동산 시장에 상당한 변화가 예상된다.

건축규제가 대폭 강화되기 때문. 또 재건축이나 주거환경개선사업 착수 전에 반드시 10년 단위의 정비계획을 수립해야 하는등 현재와 같은 마구잡이 재건축이 사실상 불가능해지기 때문이다.

게다가 사업계획 승인 이후에 시공사를 공개 경쟁입찰 방식으로 선정하고 시공사가 사업시행자가 될 수 없도록 함으로써 건설업체들이 일거리 확보 차원에서 재건축을 유도하는 일도 현실적으로 어려워진다.

새로 만들어질 주거정비법이 부동산 시장에 미칠 영향을 정리해본다.

▽달동네 정비사업 까다로워진다〓정부는 현행 주거환경정비사업 관련 규정의 각종 예외 및 특례조항을 대폭 줄이기로 했다. 주차장 면적 부족이나 주택밀집으로 프라이버시(사생활) 침해 등 부작용이 많다는 지적에 따른 것.

이에 따라 내년 7월부터는 주거환경개선사업지구에서 주택을 재건축하려면 △건폐율(대지면적 대비 건물 1층 바닥면적) △용적률(대지면적 대비 건물총면적) △일조기준 등과 같은 건축기준의 적용을 받게 된다.

주차장도 주택건설촉진법상 가구당(135㎡ 이상) 1대 이상의 공간을 확보하거나 최소 주차면적의 절반 규모로 공용주차장을 설치해야만 한다.

또 시(市)급 이상 도시지역에서 주거환경개선사업을 하려면 △토지 교통 공공시설계획 △인구밀도 계획 △추진 일정 등을 담은 ‘정비계획’을 사전에 수립해야 한다.

▽재건축도 어려워진다〓우선 재건축 사업 여부를 결정하는 건축물 안전진단 절차가 매우 까다로워진다.

현재는 업체가 안전진단을 자율적으로 실시하고 있지만 앞으로는 정부가 세부적인 진단방법과 절차를 정하고 진단결과도 시설안전기술공단이나 한국기술연구원 등의 검증을 받도록 할 방침이다. 이에 따라 20년 이상 된 건물은 노후 정도에 상관없이 재건축을 추진하던 관행에 제동이 걸릴 것으로 예상된다.

건설업체의 사업 참여 방식을 제한한 것도 재건축 분위기를 위축시킬 요인으로 지적된다.

정부는 사업계획승인 이후 시공사를 선정토록 하고 시공사 지위를 공동 사업주체에서 단순 도급업체로 낮췄다. 그런데 현재 대부분의 재건축사업의 경우 시공사가 사실상 조합 운영을 해주고 설계 인허가 등의 재건축 절차를 진행하고 있는 상태다.

따라서 사업승인 이후에나 시공사가 참여하게 되면 조합이 이런 모든 사업절차를 진행하고 비용을 내야하는 데 현실적으로 전문적인 지식이나 능력을 갖추지 못한 재건축 조합이 단기간에 이같은 역량을 갖출 것으로 기대하기는 어렵다.

정부는 조합이 일정 규모의 자본금과 인력을 갖춘 전문관리회사에 사업을 위탁해 사업을 추진하도록 대안을 마련했지만, 이들 전문관리회사가 몇 백억, 몇 천억원에 이르는 이주비와 사업비 등의 융자를 알선해주는 역할을 하기에는 역부족일 것으로 보인다. 게다가 주거환경개선사업과 마찬가지로 사업 착수 전에 ‘정비계획’을 세워야 하므로 재건축은 이래저래 힘겨워질 전망이다.

다만 정비계획에 따라 사업일정이 결정되므로 전체 사업기간은 현행보다 대폭 줄어들 전망이다.

<황재성기자>jsonhng@donga.com