[재테크카페]＂경매 물건 내집 주위에서 골라라＂

최근 부동산 경매시장이 달아오르고 있다. 적지 않은 주부들이 법원 경매장을 찾아 ‘아줌마 파워’를 과시한다. 부동산 매매가격이 정체상태를 보이면서 싸게 사서 비싸게 되팔자는 ‘이윤 동기’가 작용하기 때문이다. 경매는 입문이 어렵지만 부동산을 싸게 구입할 수 있는 최고의 수단으로 꼽히고 있다. 이번 재테크카페에서는 경매전문가와 많은 경매참여 경험을 가진 주부가 경매 참여 노하우 등을 안내한다. 또 곧 시행될 민사집행법의 경매관련 내용을 여성법무사가 정리해준다.

▽김선진 태인컨설팅 서초지사장〓현재 부동산 경매시장은 갈 곳 없는 자금이 몰리면서 경쟁이 치열하다. 주로 구하는 대상은 다가구주택이나 고시원 모텔 여관 등이다. 이 물건들은 현금이 곧바로 회수될 수 있기 때문에 관심이 집중된다. 반면 아파트나 주택에 대한 관심은 적은 편이다.

▽박온숙씨〓요즘에는 일부 대학에도 경매컨설팅과정이 개설돼 공부하기가 편하다.

▽김 지사장〓대학과 평생교육원은 물론 학원에서도 강좌를 들을 수 있다. 초보자는 일주일에서 보름정도면 과정을 마칠 수 있다. 교육과정에는 현장참관도 들어있다. 교수나 강사들이 수강생들과 함께 직접 법원에 가서 경매진행절차를 지켜보고 입찰표를 써보기도 한다.

▽구숙경 법무사〓하지만 초보자들이 혼자 해보는 것은 아무래도 힘들다. 강좌를 들으면 개념을 알 수는 있지만 복잡한 권리분석은 주변의 도움을 받아야 할 것이다.

▽박씨〓본인의 자금규모와 응찰하려는 물건의 가격도 중요하다. 경험이 풍부한 사람들은 감각적으로 알 수 있고 통계도 활용할 수 있지만 초보자는 결정하기 어려울 것이다.

▽김 지사장〓일반적으로 아파트는 시세보다 10∼15%정도 싼 물건을 대상으로 삼는 게 좋다. 빌라는 시세에 비해 20%정도 싼 게 적당하다. 하지만 임대업을 하려고 경매시장을 찾는 경우에는 상당한 자금이 필요하다. 주택임대사업자가 되려면 2가구 이상을 보유해야 하기 때문이다. 서울 강남에 있는 물건을 구한다면 5억원정도, 그 밖의 지역은 3억∼4억원정도가 있어야 해볼 만하다.

▽박씨〓서울 목동에 있는 빌라를 8003만원에 낙찰받은 적이 있다. 빌라의 분양가는 1억6000만원이었다. 명도받자마자 7000만원에 전세를 주었고 나중에 1억2000만원에 되팔았다. 내 경우는 수익률을 빌라는 35∼40%, 근린상가는 25%정도로 보고 시도한다. 하지만 이런 수익률을 올릴 수 있는 물건을 찾기가 쉽지만은 않다.

▽김 지사장〓임대용 주택을 낙찰받는다고 전제하면 서울 강남의 경우 응찰가를 전세보증금 환산금액에 10∼15%를 보태 써내는 게 좋다. 전세보증금이 7억원이라면 8억원을 써내라는 말이다. 강남권을 벗어나면 전세보증금 수준 또는 그보다 약간 낮게 시도할 수도 있다. 하지만 강남권 이외의 지역은 임대수요가 없을 수 있다는 점을 감안해야 한다.

▽구 법무사〓추가로 들어가는 비용도 고려해야 한다. 취득세와 등록세를 합쳐 낙찰가의 5.8%를 따로 마련해야 한다.

▽김 지사장〓통계상 부대비용으로 감정가의 3%를 잡는 게 좋다. 부대비용은 컨설팅비와 세입자에게 내주는 이사비 등을 말한다. 컨설팅비는 수도권의 경우 낙찰가의 1.5∼2% 수준이다.

▽박씨〓예전에는 낙찰을 받은 뒤에도 세입자가 “나갈 곳이 없다”고 버티는 경우가 많아 속을 썩였다. 하지만 요즘은 그렇게 억지를 부리는 경우가 크게 줄어들었다.

▽김 지사장〓세입자 등을 자주 만나서 설득하는 게 제일 좋은 방법이다.

▽박씨〓아까 말한 목동 빌라를 넘겨받는 게 아주 힘들었다. 집주인이 나타나지 않아 송달을 할 수가 없었다. 할 수 없이 강제집행관과 같이 가서 명도를 받았다. 여자가 낙찰받았다고 하면 우습게 알고 함부로 대하지만 이런 경우가 오히려 더 쉽다. 또 여자한테는 이사비용 달라는 말도 제대로 하지 못한다.

▽김 지사장〓물건을 고를 때는 자신이 아는 지역을 중심으로 찾는 게 좋다. 전문가들도 선호하는 지역이 각기 다르다. 좋은 물건이 나타나도 자기 지역이 아니면 그냥 넘어가는 경우가 많다. 경매대상을 찾는 데 자기집을 중심으로 반경 15㎞를 벗어나지 않는다고 보면 된다.

▽박씨〓아무래도 자기 동네 사정을 본인이 제일 잘 알지 않겠나.

▽구 법무사〓원래 새 민사집행법이 이달부터 시행될 예정이었지만 아직 국회에 계류중이다. 개정될 민사집행법은 기간입찰제도를 도입했다. 일정 기간을 정해 입찰을 받고 며칠 후에 개찰하는 것이다. 따라서 직장인 등 바쁜 사람들도 경매에 참여할 수 있다. 또 개정안은 첫 경매기일 전까지만 배당요구와 철회를 하도록 했다. 세입자의 권리가 빨리 확정되기 때문에 경매참가자들이 보다 확실한 정보를 갖고 응찰할 수 있게 된다. 경매가 끝나고도 시간을 끄는 항고제도는 채무자와 소유자 임차인이 모두 경락대금의 10분의1을 공탁하도록 해 항고 건수가 크게 줄어들 것 같다.

<이진기자>leej@donga.com