어디가 좋을까…교육-문화 따지면 거여, 쾌적성은 판교

8·31 부동산 종합대책에 따라 건설될 서울 송파구 거여신도시는 여러모로 경기 성남시 판교신도시와 비슷하다. 두 도시 모두 주택시장 안정과 서울 강남지역의 고급 주택 수요를 대체한다는 취지에서 계획됐다. 그리고 추진 과정에서 당초 의도와는 달리 서민용 임대주택이 상당 부분을 차지하는 ‘독특한’ 신도시가 될 전망이다.

○ 판교는 쾌적성, 거여는 교육환경

판교신도시(281만 평)는 8·31대책으로 공급 주택 수가 10% 늘어 2만9000여 가구가 지어진다. 반면 거여신도시는 200만 평에 5만 가구로 계획된다. 인구 밀도가 판교의 2배에 이르는 만큼 주거 쾌적성은 떨어질 수밖에 없다.

여기에 정부가 거여신도시 주택 중 절반 이상을 임대아파트로 짓겠다고 밝혀 당초 중대형 위주를 기대했던 수요가 줄어들 것으로 보인다. 보통 임대아파트가 많이 들어서면 집값은 떨어지는 경향이 있다.

하지만 거여신도시는 강남권과 붙어 있어 판교신도시보다 교육 문화 환경이 뛰어나다는 장점을 갖고 있다. 인근에 거여-마천 뉴타운(27만4000평)이 들어서는 등 개발 호재도 많다. 임대가 많긴 하지만 전용면적 25.7평 초과 중대형 주택이 전체의 40%(5만 채 중 2만 채) 이상이어서 입주자의 상당수가 중산층으로 구성될 것으로 예상된다.○ 분양가는 어디가 쌀까

거여신도시의 아파트 분양가는 판교신도시보다 낮을 가능성이 크다. 사유지와 일부 국공유지를 활용해서 조성되는 판교신도시와 달리 거여신도시는 특전사, 남성대 골프장 등 개발예정지 전체가 국공유지이기 때문.

판교보다 토지 수용에 따른 비용을 10% 정도는 줄일 수 있을 것으로 전문가들은 본다.

하지만 군부대 이전이 지연되고 분양 일정이 늦춰지면 물가 상승분이 반영돼 건축비가 판교신도시보다 늘어날 가능성도 있다.

따라서 예정대로 분양되면 거여 신도시의 분양가가 싸겠지만 지금으로서는 단언하기 어렵다.

거여신도시 vs 판교신도시
거여신도시		판교신도시
서울 송파구 거여-장지동 일대	위치	경기 성남시 판교동
200만 평	면적	281만5000평
5만 가구	가구수	2만9000가구
ha당 200명	인구 밀도	ha당 94.6명
공영 개발	개발 방식	공·민영 혼합 개발
2008년 하반기(예상)	최초 분양	2006년 3월, 8월
2010년 하반기(예상)	최초 입주	2008년 하반기
자료: 건설교통부

이승헌 기자 ddr@donga.com