‘시세 10억 차익’ 아파트 왜 생길까 [부동산 빨간펜]

동아일보
입력 2025년 9월 25일 16시 46분

임유나 기자

주택경기 과열 지역 ‘분양가상한제’
땅값-건축비 등 고려해 분양가 제한
분양가가 시세 80% 이하일 경우
공공택지 5년-민간은 3년 의무거주

서울 시내 신축 아파트 시공 현장에서 노동자들이 작업을 하고 있다. 뉴스1

최근 분양한 서울 송파구 신천동 ‘잠실 르엘’은 분양가상한제가 적용되며 3.3㎡(약 1평)당 분양가가 6104만 원으로 결정됐습니다. 이는 시세차익 10억 원 이상을 기대할 수 있는 수준으로 수요자들의 큰 관심을 받았습니다. 실제 1일 진행된 1순위 청약에서는 110채 공급에 신청자 6만9476명이 신청해 631.6 대 1의 경쟁률을 보였습니다.

10월 분양을 앞두고 있는 서울 서초구 서초동 ‘아크로 드 서초’ 일반분양 56채도 분양가상한제가 적용됩니다. 마찬가지로 주변 시세보다 저렴하게 분양가가 정해질 것으로 보입니다. 잠실 르엘처럼 수요가 몰릴 가능성이 높다는 의미죠.

이처럼 분양가상한제가 적용되는 아파트의 청약은 시세차익 기대감으로 ‘로또 청약’이라고도 불리며 높은 매수 수요가 나타나고 있습니다. 한편으론 시세차익으로 인한 혜택으로 청약 경쟁이 과열되고 위장전입 같은 부정 청약을 부추긴다는 문제도 제기되고 있습니다. 이번 부동산빨간펜은 분양가상한제가 어떤 제도인지 살펴보며 유의해야 할 점까지 알아보겠습니다.

―최근 청약에 관심이 생겨 기사를 찾아보다 ‘분양가상한제가 적용돼 시세 대비 저렴하다’는 설명을 봤는데요, 분양가상한제가 무엇인가요?

“분양가상한제는 지방자치단체가 주택의 분양 가격을 사전에 심의를 거쳐 상한 금액을 설정해 그 이상의 가격으로는 분양할 수 없게 하는 것입니다. 보통 시세의 60~80% 수준으로 낮은 분양가가 책정됩니다.

물론 기준 없이 무조건 시세 대비 저렴하게 책정하는 것은 아닙니다. 분양 가격은 택지비, 기본형 건축비, 택지 가산비, 건축 가산비의 합으로 정해집니다. 이 중 기본형 건축비는 국토교통부 장관이 건설자재 가격 변동 등 공동주택 건설공사비지수를 반영해 고시합니다. 고시일은 매년 3월 1일과 9월 15일입니다. 이달 15일에는 공사비 변화 등이 반영돼 직전 고시된 ㎡당 214만 원에서 217만4000원으로 1.59% 인상됐습니다. 입주자모집공고 승인권자인 지방자치단체 구청장, 시장, 군수 등이 구성한 분양가심사위원회가 이런 항목들을 종합해 최종 분양가를 확정합니다.”

분양가상한제 주요 내용

분양가상한제 지정 기준	-주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 -주거정책심의위원회 심의 필요
분양가상한제 적용 지역	-공공택지지구 -민간택지는 서울 강남, 서초, 송파, 용산구(9월 25일 현재 기준)
분양가상한제 적용 주택 의무 사항	-당첨일로부터 10년 동안 다른 청약에 재당첨될 수 없음 -입주 가능일로부터 3년 이내 입주 -분양가가 시세의 80% 미만일 경우 공공택지는 5년, 민간택지는 3년 의무 거주

자료: 국토교통부, 한국부동산원 청약홈 등

―분양가상한제가 모든 분양 아파트에 적용되는 것은 아닌 것 같은데, 기준이 있나요?

“그렇습니다. 분양가상한제는 적용 지역이 따로 지정돼 있습니다. 우선 공공택지에서 공급되는 공동주택에 적용됩니다. 공공택지는 상대적으로 저렴한 가격에 공공이 택지를 공급하는 땅이다 보니 분양가상한제를 통해 분양 가격도 낮추고 있는 것이죠. 이를 통해 상대적으로로 저렴한 주택을 공급하고, 공공택지를 분양받은 민간 사업자가 지나치게 과도한 분양수익을 가져가는 것을 방지할 수 있죠.

민간택지의 경우 시장 과열이 우려되는 지역이 지정 대상이 됩니다. 신축 아파트에 지나치게 높은 분양가가 책정되면 주변 집값까지 자극할 수 있다고 보기 때문이죠. 국토부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 분양가상한제 적용 지역으로 정할 수 있습니다. 투기과열지구 등으로 지정된 지역도 위원회 심의를 통해 분양가상한제가 적용될 수 있습니다. 현재 서울 용산구와 ‘강남 3구’(강남, 서초, 송파구)가 투기과열지구 및 청약과열지역으로 지정돼 분양가상한제가 적용됩니다.”

―분양가상한제 적용이 해제될 수도 있나요.

“맞습니다. 만약 주택 가격이 안정되는 등 국토부 장관이 분양가상한제 적용을 유지할 필요가 없다고 인정하는 지역은 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정을 해제할 수 있습니다.
또 분양가상한제가 적용되지 않는 주택 유형도 있습니다. 대표적으로 단독주택, 30채 미만 소규모 주택, 오피스텔과 소형 원룸 등 도시형 생활주택 일부, 경제자유구역의 외자 유치 관련 주택, 일부 소규모 정비사업 등이 있습니다.”

―분양가상한제 적용 단지를 분양받을 경우 고려해야 할 점은 무엇인가요.

“청약으로 분양가상한제 적용 주택에 당첨되면 당첨일로부터 10년 동안 청약에 다시 당첨될 수 없습니다. 분양가상한제가 적용돼 상대적으로 주변 시세보다 저렴한 가격에 주택을 얻을 수 있는 만큼 제한을 두는 것입니다.

거주 의무도 있습니다. 분양가상한제 적용 주택은 입주 가능일로부터 3년 이내에 입주해야 합니다. 이후 주택 매매 가격에 따라 5년 이내의 기간 동안 의무적으로 거주해야 합니다. 가령 공공택지 주택이면서 분양 가격이 인근 주택 가격의 80% 미만이면 거주 의무 기간은 5년입니다. 민간택지 주택의 경우 분양 가격이 인근 주택 가격의 80% 미만이면 3년 동안 의무 거주해야 합니다.”

―분양가상한제 적용 단지인지 확인하는 방법은 무엇인가요.

“입주자 모집공고나 청약 공고문에서 분양가상한제 적용 주택인지 확인할 수 있습니다.”

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