전세시장, 하반기도 “고공행진”…금리인상·사전청약 등 악재만 남아

뉴스1

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 송파구 아파트단지. © News1

서울 아파트 전세 시장에 하반기 역대급 ‘대란’이 예고되고 있다. 올라버린 집값과 전세 보증금 간 키맞추기가 활발히 이뤄지는데다 공급물량이 부족하기 때문이다.

정부가 부동산 시장 안정화 대책으로 추진하는 ‘금리인상’과 ‘3기 신도시 사전청약’도 전세시장에서는 악재로 분류되고 있다. 전문가들은 전세시장의 불안정이 심각한 수준으로 번질 것으로 우려한다.

29일 KB부동산에 따르면 서울 지역의 올해 전세가격 지수는 올해 초 113.8에서 지난 21일 조사를 기준으로 119.9까지 치솟았다. 지수는 2019년 1월14일 전세가격을 기준값(100)으로 설정하고 이후의 가격 변동을 대입한 수치다.

자치구 중에서는 비교적 서민 아파트 비율이 높다고 알려진 노원구(124.2), 성북구(123.1), 마포구(121.3), 강서구(120.8) 등의 전세가격 지수가 높게 나타났다.

1월 이후 평균 전세 가격이 가장 많이 오른 자치구는 9.46%가 상승한 용산구다. 동대문구(9.31%), 노원구(8.28%), 동작구(7.88%), 서초구(7.47%) 등이 뒤를 이었다.

문제는 올해 하반기 전세시장의 불안정이 지금보다 더 심화될 것이라는 전망이다. 부동산 전문가들은 전세 시장을 안정시킬 요소를 찾기 힘들다고 지적한다.

우선 전세 공급량이 예년보다 못하다. 직방에 따르면 하반기 입주 물량은 총 12만9890가구 정도인데, 지난해 같은 기간보다는 14% 정도 적다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “전세 수요는 늘고 공급은 줄어들면서 시장의 혼란과 가격 상승세는 불 보듯 뻔하다”고 설명했다.

매매 시장 안정에 도움을 주는 변수로 꼽히는 금리인상 역시 전세시장 안정화에는 악재다. 금리인상에 따른 대출 이자 부담으로 매매를 포기하는 실수요자들이 전·월세 시장 실수요자로 전환돼서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 대출에 대한 이자부담을 키우기 때문에 집을 사기보다 임대차에 머무려는 수요를 늘리는 요인이 된다”고 했다.

3기 신도시 사전청약도 전세시장 안정에는 불안요소다. 정부는 올해 하반기 최소 3만 가구를 사전청약할 예정으로 공급할 계획인데, 이들이 무주택 자격 유지를 위해 본청약까지 전·월세 시장 실수요자로 고스란히 남게 된다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “매매 심리를 억누르고 공급계획을 늘리면 그로 인한 충격을 전·월세 물량이 받아줘야 하는데 여의치 않은 상황”이라고 했다.

아울러 실거주 요건 등 정부의 규제 강화도 전세시장을 불안정하게 만드는 요인이다. 정비 사업을 통해 신축 주택들이 건설되더라도, 실거주 요건 때문에 임대차 시장 매물 증가로 연결될 수는 없다는 지적이다.

윤 수석연구원은 “전세 시장에는 투기수요가 없기 때문에 매물량의 영향이 중요한데, 현재로서는 공급이 늘어날 가능성이 없고, 결국 안정요인을 찾을 수가 없다”고 했다.

이어 “하반기 전세시장은 매매시장보다 훨씬 안좋은 상황에 처할 것이다. (시장을) 안정시킬 요인을 찾기가 힘들다”고 덧붙였다.