[2013변호사 법률상담] 부동산 분쟁 및 소송에서 19년 이상의 법조경력과 축적된 전문 법률지식을 바탕으로 최적의 법률서비스를 제공하는 김영환 변호사

침체된 부동산 경기를 살리기 위해 정부에서 여러 가지 정책을 내놓고 있는 가운데 부동산 관련 분쟁과 소송이 끊이지 않고 있다. 그중 전세보증금을 돌려받지 못해서 세입자가 집 주인을 상대로 제기하는 ‘전세금반환소송’이 한 해 수천 건에 이르고 있다.

전세금반환소송에 관련하여 알아두어야 할 사항

우리나라 민법 제318조는 ‘전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법에 의하여 전세권의 목적물 경매를 청구할 수 있다’고 규정하고 있다. 대법원(1977.4.13. 자 77마90)은 “전세권자인 채권자가 전세목적물에 대한 경매를 청구하려면 우선 전세권 설정자에 대하여 전세목적물의 인도 의무 및 전세권설정등기말소 의무의 이행제공을 완료하여 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 한다”고 판시하였다.

김영환법률사무소의 김영환 변호사는 “이행지체에 빠뜨리려면 세입자는 집 열쇠, 전세계약서, 전세권등기말소에 필요한 서류를 준비하고 집주인에게 집을 인도할 준비가 끝났음을 알리며 구체적인 일시와 장소를 정하여 전세금반환을 요구해야 한다”고 조언한다.

이를 객관화하기 위해서는 내용증명우편이나 문자로 통지해야 한다. 그런데도 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 이행지체에 빠지게 되고, 부동산강제경매신청은 법원민원실에 가서 사유를 기재하여 제출하면 된다. 이후에는 법원이 강제경매하여 전세금을 돌려주고, 연 20% 지체손금도 받을 수 있다.

다만 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 대하여 임차인이 보증금반환소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 그와 같은 이행제공이 필요하지 않다.

사해행위취소소송

또한, 최근 경제사정이 어렵다보니 채무를 갚지 않기 위한 방편으로 재산을 처분하여 그 대금을 은닉하는 경우가 많다. ‘사해행위’란 그와 같은 처분행위를 하는 경우 소극재산보다 적극재산이 줄어들게 되어 결과적으로 채권자가 채무를 변제받지 못하게 된다는 것을 알면서도 그와 같은 행위를 하여 채권자에게 충분한 변제를 할 수 없는 상태가 되도록 하는 것을 말한다.

김영환 변호사는 “‘사해행위취소소송’을 제기하려면 몇 가지 조건을 갖추어야 한다”면서, “우선 채권자에게 채권이 존재해야 하고, 사해행위가 성립되어야 하며 자산보다 부채가 많아야 하며, 사해행위에 대해 고의적인 의도가 있어야 하고 사해행위일로부터 5년 이내에 소송을 제기해야 한다”고 설명한다.

사해행위 소송에서 승소하려면 첫째, 처분행위 당시에 채권자에게 채권이 존재하고 있어야 하고, 둘째, 채무자의 처분행위로 인하여 자산보다 부채가 많아지게 되거나 그 정도가 심해져야 합니다. 또한, 수익자도 채무자의 처분행위가 채권자를 해하는 행위임을 알고 있어야 하는데, 이 부분은 법률적으로 추정됩니다. 마지막으로 사해행위소송은 사해행위일로부터 5년 이내에 소송을 제기해야 한다.

반대로 선의로 부동산을 취득한 사람이 사해행위소송을 당하게 되면 매매계약이 취소되게 된다. 매매계약이 취소되면 부동산을 돌려주어야 하는데, 매매대금을 돌려주어야 할 채무자는 이미 빚이 더 많은 상태이고 매매대금을 은닉한 경우가 많아서 매수인이 피해를 보게 된다. 이렇게 뜻하지 않은 피해를 보지 않으려면 자신이 선의의 취득자라는 사실을 적극적으로 입증하여야 한다.

토지나 건물 중 하나만이 경매에 회부되었을 때 문제가 되는 ‘법정지상권’

경매로 건물소유자와 토지소유자가 달라졌을 때 일정한 요건 하에 건물소유자를 보호하는 ‘법정지상권’이 있다. 즉 토지와 건물이 원래는 같은 소유자의 소유였는데, 토지나 건물 어느 한쪽만이 경매에 회부되어 결국 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 인정되게 되고, 그 결과 건물소유주는 건물을 철거하지 않아도 된다.

법정지상권이 인정되는 건물이 있는 토지를 낙찰 받는 입장에서는 건물을 철거할 수 없게 되고 따라서 토지를 이용할 수 없게 되므로 주의가 필요하게 된다. 반면, 법정지상권이 인정될 수 없는 토지를 낙찰 받게 되면, 건물소유자와 관계에서 우위에 설수 있게 되고, 결국 건물까지 헐값에 취득하게 되는 경우가 많다.

하지만 건물이 완공된 것이 아니라 건축 중인 경우에 과연 법정지상권이 인정될 것인지의 문제는 쉬운 것이 아니다. 또한 원래 있던 건물을 헐고 그것보다 더 큰 새로운 건물을 지은 경우에 어느 범위에서 법정지상권이 인정되는지도 쉽지 않은 문제다.

김영환 변호사는 “법정지상권 문제를 잘못 판단하여 큰 손해를 입지 않기 위해서는, 관련서류를 빠짐없이 꼼꼼히 확인하고 주변에도 탐문해야 하고, 가능하면 법률전문가와 상의하는 것이 좋다”고 강조한다.

우리 법률은 경매에 관하여만 규정을 두고 있기 때문에 매매, 기타 원인에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 관하여 건물을 철거한다는 약정이 없는 한, 관습법상의 법정지상권을 인정하는 것이 대법원 판례다.

하지만, 제반사정을 종합적으로 판단하여 볼 때 당사자 사이에 토지의 점유사용에 관한 약정이 있는 것으로 인정되면, 관습법상의 법정지상권이 성립하지 않는다는 대법원 판례도 있었다. (대법원 2005다41771, 41788 판결)

경매 시 임야에 묘지가 있다면 ‘분묘기지권’ 반드시 확인해야

경매에 참여할 때 임야에 묘지가 있다면 ‘분묘기지권’의 성립여부를 파악해야 한다. 분묘기지권이란 타인 소유의 토지에 분묘를 설치하여 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권 유사의 관습상 물권인 분묘기지권을 시효로 취득한다.

이때 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미한다. 따라서 분묘기지권은 분묘의 기지 자체뿐만 아니라 분묘의 설치목적인 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘 기지 주위의 공지를 포함한 지역, 예를 들면 분묘석, 상석 등에까지 미친다.

분묘기지권은 분묘에 대한 우리나라의 전통적 관념을 존중하기 위하여 판례가 발전시킨 제도다. 따라서 경매를 통하여 임야를 낙찰 받으려고 한다면, 임야에 묘지가 있는지, 분묘기지권이 인정될 정도로 오래전부터 존재하였던 것인지 반드시 확인하여야 한다.

김영환 변호사는 “특히 임야를 개발하여 사업을 하려면, 묘지를 이전시키지 못하여 곤란을 겪는 경우도 적지 않으니 주의해야 한다”면서, “하지만 분묘기지권자도 무조건 남의 토지를 사용할 수는 없고, 토지소유자에 대하여 분묘기지에 대한 차임 상당을 부당이득 하여, 토지소유자에게는 차임 상당의 손해를 끼치게 되므로 차임 상당의 부당이득금을 지불해야 한다”고 덧붙였다.

풍부한 법적 지식과 축적된 실무경험으로 의뢰인의 권리를 되찾아주는 김영환 변호사

부동산 분야에 풍부한 법적 지식과 축적된 실무경험이 많은 김영환 변호사는, 제31회 사법시험에 합격하여 21기 사법연수원 수료 후 육군 법무관을 시작으로 창원지방법원 판사, 창원지방법원 진주지원 판사, 의정부지방법원 판사로 재직한 바 있다.

2001년 변호사로서 새로운 길을 걷기 시작한 김영환 변호사는, 서울중앙지방법원 파산관재인과 서울시립대학교 세무대학원, 관악구청 고문변호사와 서울시 교육청 고문변호사를 거쳐 현재 김영환법률사무소를 개소하여 변호사로서 활발한 활동을 하고 있다.

김영환 변호사는 이제까지 다양한 부동산 분쟁을 수임해오면서 의뢰인들에게 양질의 서비스를 제공하여 최상의 결과를 이끌어냈고, 의뢰인들에게 가장 적절하고 신속한 법률서비스를 제공하도록 노력하고 있다.

부동산은 의뢰인의 입장에서는 재산의 대부분을 구성하는 자산으로서 분쟁과 소송에 있어서 신중을 기해야 하는 분야이기에, 김영환 변호사는 19년 이상의 법조경력과 방대한 경험을 토대로 전문성 있는 상담과 사건관리를 해오고 있다.

또한, 김영환 변호사는 부동산에 관한 보다 입체적이고 종합적인 서비스를 위하여 세금분야에도 관심을 기울이며, 세무대학원을 통하여 실무적인 경험도 계속 쌓아나가고 있다. 앞으로도 김영환 변호사가 이러한 문제들로 고통 받고 고민하는 의뢰인들에게 시원하고 확실한 해결책을 제시해주길 바란다.

<도움말: 김영환법률사무소 김영환 변호사, best-law.co.kr, 02-581-0700>

<본 자료는 해당기관에서 제공한 보도 자료입니다.>
ⓒ donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지