[아하! 경제뉴스]‘깡통주택’ 증가… 전세금 떼이지 않으려면?

근저당액이 20% 넘으면 피하고 보장보험 들어 안전장치 확보를

《 주택 가격 하락이 이어지면서 집 담보 대출금과 임대보증금보다 집값이 낮아진 ‘깡통주택’이 늘고 있습니다. 이에 따라 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 증가하는 추세입니다. ‘전세금보장신용보험’에 가입하면 이런 문제를 해결할 수 있다는데, 어떻게 이용하면 되나요? 》

금융계에서는 집 담보 대출금과 임대보증금이 집값의 80%가 넘는 주택을 확실한 ‘깡통주택’으로, 이 비율이 70%가 넘으면 사실상의 ‘깡통주택’으로 평가합니다. 집이 경매됐을 때 새 주인을 찾는 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)이 대체로 시세의 70∼80% 선에서 정해지기 때문입니다.

대출금 및 보증금이 집값의 80%가 넘는 ‘깡통주택’은 전국에 최소 18만5000채에 이르는 것으로 추정되고 있습니다. 이 때문에 이런 집에 사는 세입자들은 ‘계약이 만료되면 보증금을 돌려받을 수 있을까’ 하는 생각에 노심초사할 수밖에 없습니다. 하지만 서울보증보험이 판매하는 ‘전세금보장신용보험’을 이용하면 이런 고민에서 벗어날 수 있습니다.

하지만 세입자라고 모두 이 보험에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 가입조건이 조금 까다로운 편입니다. 우선 계약기간이 1년 이상인 임대차계약을 맺은 세입자만 가입할 수 있습니다. 또 임대차계약을 맺은 날로부터 5개월이 지나기 전에만 가입이 가능합니다. 따라서 가입 시기를 놓치지 않도록 주의해야만 합니다.

대상 건축물은 아파트와 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔, 도소매용 상업용 건물 등으로 제한됩니다. 또 해당 건축물의 선순위 설정최고액과 보증금을 합한 금액이 주택의 추정시가보다 비싸면 가입할 수 없습니다. 또 선순위 설정최고액은 아파트라면 추정시가 대비 50%, 기타 다세대 단독 등은 30% 이내인 경우에만 가입이 허용됩니다.

상업용 건물은 좀 더 세분돼 있습니다. △서울은 7000만 원(임차보증금액 전액 기준) 이하 △경기도와 광역시라면 5000만 원 이하 △일반 시는 4000만 원 이하 △기타 지역은 3000만 원 이하인 물건만 가입이 가능합니다. 또 선순위 설정최고액은 추정시가의 50% 이하인 경우에만 가입할 수 있습니다.

설사 이런 조건에 부합한다 해도 보험에 가입하기 어려운 상황도 있습니다. 우선 등기부등본에 압류나 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있어 집주인이 소유권을 행사하는 데 제한을 받는 물건은 보험 가입대상에서 제외됩니다. 토지와 건물의 소유주가 다르거나 임차물건이 미등기 상태여도 가입에 제약을 받습니다. 이 밖에 임차물건이 재개발, 재건축 등으로 철거될 예정이거나, 임대인이 주택건설업체일 때도 보험에 가입할 수 없으니 주의해야 합니다.

까다로운 관문을 거쳐 보험에 가입할 자격을 획득했다면 보험금을 내야 합니다. 아파트 세입자라면 보증금의 0.353%를, 기타 주택은 0.400%를, 상업용은 0.659%를 매년 내야 합니다. 예컨대 주거용 오피스텔에 전세금 1억 원을 내고 2년간 임대차계약을 한 세입자라면 매년 40만 원씩, 80만 원을 내야 한다는 의미입니다.

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 서울보증보험은 보험 가입자에게 얼마나 보상할까요? 단독주택, 다가구주택 임차인은 보증금의 80%를, 연립 및 다세대주택은 70%까지 보장받을 수 있습니다. 그 외 아파트, 오피스텔 등은 보증금 전부 또는 보증금에 일정액을 더한 금액을 받을 수 있습니다. 경매로 넘어간 집에 대해서는 임차인에게 배당금을 제외한 나머지 금액 가운데 보험가입금액 한도 내에서 보상합니다.

보험금은 임차 기간에 해당 주택이 경매되거나 임대차 계약이 끝난 지 30일이 넘은 세입자에게만 지급됩니다. 이 기간이 지나도록 보증금을 돌려받지 못했다면 구비서류를 갖춰 보험금을 청구해야 합니다. 청구 내용에 대한 사실관계 확인 등 손해조사가 끝나면 보험금을 받을 수 있습니다.

청구할 때 필요한 서류는 조금씩 다릅니다. 주택은 △전세계약서 △등기부등본 △주민등록등본 등을 갖춰서 신청하면 됩니다. 만일 해당 주택이 단독주택이나 다가구주택이라면 토지가격확인원을, 연립주택이나 다세대주택이라면 추정시가확인서를 추가로 제출해야 합니다.

김수연 기자 sykim@donga.com