[Money&Life]주식시장 출렁출렁… 그래도 든든한 부동산 관련 펀드 챙기자

부동산 펀드·리츠에 주식투자의 10∼20% 투자
운용주체 잘 점검하면 악재 많을 때도 수익 실현

《주식시장이 불안할 때 대안(代案) 투자처로 리츠(REITs·부동산투자회사), 부동산펀드 등 상장된 부동산 금융상품이 주목받고 있다. 이들은 빌딩, 상가, 주거시설, 도로 등 부동산에 투자하기 때문에 일반 기업과 달리 글로벌 악재의 영향을 덜 받기 때문이다. 실제 5월 들어 코스피가 10% 가까이 떨어졌을 때도 리츠나 부동산펀드는 가격 변화가 거의 없거나 되레 오르기도 했다. 전문가들은 “주식 투자 규모의 10∼20%는 상장된 부동산펀드나 리츠에 투자하는 게 안전성을 높이는 방법”이라며 포트폴리오 전략을 소개했다.》

○ 악재에도 거뜬… 배당금도 기대

리츠나 부동산펀드는 투자자로부터 모은 돈을 부동산에 투자해 임대료, 이용료, 개발이익 등의 수익을 투자자에게 돌려주는 상품이다. 리츠나 부동산펀드의 대부분은 대중에게 알리지 않고 소수 투자자로부터 사모(私募) 방식으로 자금을 조달한다. 최근 증시에 상장된 리츠나 부동산펀드는 한국거래소의 심사를 통과해 비교적 우량한 주식으로 볼 수 있다.

상장된 상품 가운데 대표적인 펀드인 맥쿼리인프라펀드는 5월 들어 5.9% 올라 22일 5870원에 거래를 마쳤다. 맵스리얼티1호도 이달 들어 소폭 하락했지만 지난해 말 대비 2.5% 올랐다.

두 상품 모두 급등락이 없고 해외 악재의 영향을 거의 받지 않는 움직임을 보였다. 케이탑, 코크렙8호, 코크렙15호, 트러스7호 등 주요 상장 리츠도 5월 급락장에서도 별다른 주가 변동을 보이지 않았다.

이들의 주가는 국내외 증시 변수보다는 투자한 부동산 수익성에 영향을 받는다. 맥쿼리인프라펀드와 맵스리얼티1호가 올 들어 양호한 주가 흐름을 보인 것은 각각 투자한 부동산에서 수익이 늘어날 조짐을 보인 덕분이다. 맵스리얼티1호는 보유 중인 센터원빌딩 등의 임대가 마무리되면서 관심을 모았고 맥쿼리인프라펀드는 투자한 천안∼논산 고속도로 등의 통행량이 꾸준히 늘었다는 분석이 나온다.

맵스리얼티1호는 지난해 액면가 5000원을 기준으로 주당 175원(3.5%)의 현금 배당도 실시했다. 배당 기준일인 2011년 12월 27일 종가가 3065원이었으므로 당시 주가 대비 5.7%를 배당한 셈이다. 배당 직전 이 주식을 샀다면 투자금의 5.7%를 배당받고 이후 주가 상승으로 평가차익도 얻었다. 맵스리얼티1호를 운용하는 미래에셋자산운용은 지난해 수준의 배당을 올해에도 유지할 계획으로 알려졌다.

○ 대상 유형과 투자 부동산 확인해야

리츠나 부동산펀드는 자산운용 주체나 투자대상 부동산, 청산기간 등에 따라 수익률과 상품 특성이 매우 다양하다. 이 때문에 ‘실물 자산에 투자하니 안전할 것’이라는 막연한 믿음을 가져서는 곤란하다.

리츠는 자산운용 주체에 따라 자기관리 부동산투자회사와 위탁관리 부동산투자회사로 나뉜다. 자기관리형은 상근 임직원과 사무실을 두고 해당 회사가 직접 투자하는 방식이다. 개발업체(시행사)가 직접 리츠를 설립해 운영하는 일이 많다. 일부 자기관리형 리츠는 추가 사업을 벌이면서 투자 수익률이 불안정해지기도 한다. 이 때문에 상근 직원을 두지 않고 운용을 자산관리 전문회사에 맡기는 위탁관리형 부동산투자회사가 안전한 것으로 평가된다.

투자 대상 부동산의 특성과 수익성도 확인해야 한다. 임대용 빌딩에 투자한다면 해당 빌딩의 임대수요가 많은지, 개발사업에 투자한다면 분양을 마쳤거나 분양률이 높을지 등을 지역을 방문해 확인하는 것이 좋다.

주가 변동도 꼼꼼히 살펴야 한다. 지나치게 급등락을 반복한 리츠나 부동산펀드는 피하는 편이 좋다. 투자한 부동산에 문제가 있을 확률이 적지 않기 때문이다.

개발사업에 투자하는 리츠나 펀드라면 투자기간도 중요하다. 3∼5년 이내에 수익을 투자자에게 나눠주고 청산하는 상품은 투자위험을 줄일 수 있다. 또 청산 시점의 시장 상황에 따라 주식 펀드 채권 등 다른 상품으로 갈아탈 수도 있다.

보통 상장된 리츠나 부동산펀드의 연 수익률은 6∼8% 선이다. 일부 개발사업에 투자할 리츠는 10%를 웃도는 기대수익률을 보이기도 한다. 비상장 부동산펀드 중에서도 많게는 연 10%의 수익률을 기대할 수 있는 ‘중위험-중수익’ 상품이 적지 않아 살펴볼 만하다.

이은우 기자 libra@donga.com