[주택거래신고]임대 의무화땐 재건축 사실상 불가능

재건축 개발이익환수제가 실시된다면 서울 강남권 주택시장에 주택거래신고제보다 더 큰 파장을 몰고 올 전망이다.

정부가 개발이익 환수방안으로 재건축 단지에 임대아파트를 의무적으로 짓는 방안을 추진하고 있기 때문이다.

부동산업계는 재건축 때 임대아파트를 짓게 되면 사업성이 떨어져 사실상 재건축이 불가능할 것으로 보고 있다.

한창섭 건교부 주거환경과장은 21일 “재개발 때는 임대주택 건립이 의무화돼 있다”며 “재건축 사업에도 재개발의 공공성을 적용할 수 있다”고 밝혔다.

건교부는 재건축 사업 단계에 따라 차별적인 개발이익 환수 방안을 적용할 계획이다.

사업승인 이전에는 임대아파트 건립을 의무화하고 사업승인 이후∼관리처분 이전에는 이익금을 환수하는 방안을 검토 중이다.

관리처분 이후∼분양승인 이전에는 세금 부담을 늘리는 방안을 저울질하고 있다.

이런 방안이 적용되면 아직 사업승인을 받지 못한 단지가 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 서울 강동구 고덕지구, 강남구 개포지구, 송파구 가락지구 등의 대부분(재건축 대상) 아파트가 이에 해당된다.

또 사업승인을 받았지만 아직 관리처분을 거치지 않은 잠실1∼3단지, 잠실시영 등도 이익금 환수에 따라 사업성이 떨어질 가능성이 높다.

개발이익환수 방안이 구체화되면 거센 반발을 불러올 것으로 보인다.

당장 형평성 논란이 예상된다. 같은 지역에서 비슷한 조건의 아파트가 관리처분 및 일반분양 시기에 따라 조합원 부담이 달라지는 것은 물론 일부 단지는 재건축 사업이 불가능해질 수 있기 때문이다.

도시정비 차원에서 낙후지역에 아파트를 짓는 재개발 사업과 개인 소유의 아파트 재건축에 동일한 공공성의 잣대를 대는 것은 부당하다는 지적도 나온다.

개발이익을 산정하는 기준도 논란거리다. 건교부나 시민단체는 용적률이나 바닥면적 증가 등을 이익 기준으로 들고 있다. 그러나 기존 제도에 따른 재건축 효과가 이미 집값에 반영돼 있어 용적률의 증가분 등을 모두 개발이익으로 보기는 어렵다.

개발이익 환수 방안에 따라 강남권 재건축 시장에서 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 두드러질 전망이다. 사업추진 초기 단계의 아파트는 재건축의 사업성이 급락하지만 이미 관리처분이나 일반분양을 마무리한 아파트 가치는 폭등할 수 있기 때문이다.

이은우기자 libra@donga.com