시티파크 분양권 프리미엄 2억5천… 더 오를까 내릴까

서울 용산에 건립되는 주상복합 ‘시티파크’의 아파트 분양권이 최고 2억원가량의 프리미엄(웃돈)이 얹혀 호가(呼價)되고 있다.

청약 당첨자 발표일인 지난달 30일 서울 영등포구 여의도동의 견본주택 주변에서는 한강이 내다보이는 60, 70평형대의 로열층 일부가 1억∼2억5000만원(분양가의 20%안팎)의 웃돈이 붙어 매매된 것으로 알려졌다.

업계에서는 1, 2일 계약 직후 본격적으로 매물이 쏟아져 나오면서 분양권 가격과 프리미엄 수준이 결정될 것으로 보고 있다.

▽시티파크 ‘프리미엄 시나리오’=서울 강남구 도곡동 타워팰리스 3차, 용산구 LG에클라트, 송파구 신천동 롯데캐슬골드 등 2001∼2002년에 분양될 당시 인기몰이를 한 주상복합의 분양권 가격은 대체로 세 가지 단계를 걸쳐 움직여왔다.

첫째는 평형별 및 층별 프리미엄이 결정되는 ‘가격 형성 단계’. 이 단계에서 주변의 기존 아파트나 주상복합과의 프리미엄 격차가 드러나면서 지역 대표성을 얼마나 갖췄는지가 판가름난다.

2단계는 전반적인 주택시장 상황의 변화에 따라 분양권 가격이 덩달아 오르내리는 단계다. 시장의 평가가 좋을수록 떨어질 때 덜 떨어지고 오를 때 더 오른다.

3단계는 입주 직전 단계로 새삼 시장의 관심이 살아나면서 프리미엄이 대체로 강세를 띤다.

홍순철 스피드뱅크 데이터베이스팀장은 “주상복합 사상 최고의 청약 경쟁률을 기록한 시티파크도 이런 경로를 따를 것으로 보인다”고 말했다.

다만 시티파크는 분양권 전매가 단 1회로 제한된다는 점이 이들 주상복합과 근본적으로 다르다. 홍 팀장은 “계약 시점부터 입주 때까지 손바뀜이 끊임없이 일어난 기존 주상복합과는 달리 계약 직후에 거래가 왕창 몰린 뒤 이후 입주 때까지는 거래가 한산해질 것”이라고 내다봤다. 이에 따라 계약 직후 프리미엄이 치솟다가 점차 빠지는 양상이 나타날 가능성도 있다는 것.

각종 지역개발 계획이 추진되면서 ‘부동산 지도’가 크게 바뀌어 가고 있는 서울 용산지역의 한가운데 자리 잡고 있는 것도 시티파크가 기존 인기 주상복합과 크게 다른 점이다. 미군기지 이전 및 공원 조성이 얼마나 순조롭게 추진될지와 고속철 개통에 따른 새로운 상권이 어떤 양상으로 형성될지에 따라 프리미엄 수준이 급등 또는 급락할 수 있다.

▽‘강북의 타워팰리스’ 될까?=시티파크와 입지 면에서 비슷한 아파트는 2002년 9월 같은 용산지역에서 분양된 한강로 LG에클라트다. 청약 당시 가장 인기를 끌었던 59평형(분양가 5억4860만원)의 경우 현재 평균 2억2640만원(41.3%)의 웃돈이 붙어 있다.

지역 대표성과 수요층 면에서 벤치마킹 대상으로는 타워팰리스 3차가 꼽힌다. 이 달에 입주가 시작되는 타워팰리스 3차 69C평형에는 3월 말 현재 평균 7억7000만원(102.7%)의 프리미엄이 형성돼 있다.

김광석 닥터아파트 정보분석팀장은 “타워팰리스가 서울 강남권의 부유층을 끌어들인 것처럼 시티파크는 용산구 이촌동 고급아파트 거주자의 상당 부분을 흡수할 것으로 예상된다”고 말했다.

이철용기자 lcy@donga.com