현재 3주택 보유땐 '양도세 중과' 1년유예

재정경제부가 15일 내놓은 ‘10·29 대책관련 세법 시행령 개정안’에는 ‘1가구 3주택 이상’의 범위에 몇몇 예외를 제외한 수도권과 대도시 지역의 주택이 대부분 포함됐다. 또 수도권과 광역시를 제외한 다른 지방에 있는 주택이라도 3억원 이상의 주택은 3가구 주택 계산에 포함된다.

이번 개정안은 부동산 투기를 막기 위해 급조된 성격도 있어 새 제도를 예상치 못해 피해를 보게 될 기존 다가구 소유자들의 반발도 적지 않을 것으로 보인다. 주요 내용을 문답풀이를 통해 알아본다.

Q:수도권과 기타 광역시에 있는 모든 주택은 1가구 3주택 계산에 들어가나.

A:기본적으로는 서울 인천 경기 등 수도권과 부산 대구 대전 광주 울산 등 광역시에 있는 주택이 포함된다. 다만 수도권과 광역시 중에서도 경기 가평 양평 여주 연천군, 인천 강화 옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군, 경기 평택시 포승면은 제외된다. 또 수도권 시(市) 단위도 주택수급상황을 감안해 재경부가 규칙을 정해 제외할 수도 있다. 현재는 경기 이천과 포천시가 제외 대상으로 검토되고 있다.

Q:지방에 있는 비싼 주택은 포함되지 않는가.

A:대도시는 물론 전국 어느 지역에 있든 국세청 기준시가 3억원을 넘는 주택은 1가구 3주택 계산에 들어간다.

Q:현재 부산에 주택을 4채 갖고 있다. 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 않나.

A:원칙은 2004년 1월 1일 이후 양도되는 시점에서 몇 채를 보유하고 있는지가 기준이다. 하지만 올해 말까지 1가구 3주택을 넘은 사람에 대해서는 1년의 유예기간을 준다. 따라서 이들은 내년 말까지만 집을 팔면 9∼36%의 일반 양도세율이 적용된다. 단 이 경우에도 내년에 추가로 주택을 구입하면 안 된다.

Q:현재 서울에 2채를 갖고 있다. 올해 분양받아 내년에 완공되는 주택이 1채 있는데 중과대상인가.

A:분양받는 시점이 아니라 완공해서 등기가 나오는 시점이 기준이다. 따라서 유예기간인 2004년에 새로 주택을 구입한 경우에 해당되므로 보유주택을 팔면 양도세 60%를 내야한다.

Q:수도권 및 광역시에 2채, 지방에 1채를 갖고 있으면 1가구 3주택에 해당되나.

A:지방에 있는 주택이 국세청 기준시가 3억원 이하이면 3주택에 해당되지 않는다. 3억원을 넘으면 3주택 소유자가 된다. 주거용 오피스텔도 주택 계산에 포함된다.

Q:1가구 3주택 계산의 예외조항은 없나.

A:있다. △종업원용 기숙사 또는 사택으로 10년 이상 사용한 주택 △상속받은 뒤 아직 5년이 안 된 주택 △빚 대신 받은 주택으로 아직 3년이 안 된 주택 △주택판매업자가 판매용으로 신축한 주택으로 3년이 안 된 주택 등은 3주택 계산에 포함하지 않는다.

또 가격 면적 등을 감안해 재경부가 소형주택으로 정하는 경우에는 계산에 포함되지 않는다. 예를 들면 소형 다세대주택, 원룸주택은 주택 계산에서 빠질 가능성이 매우 높다. 서울 시내 재건축대상 아파트는 평수는 작아도 가격이 비싸 3주택 계산에 들어간다.

Q:임대주택 수는 어떻게 계산하나.

A:2003년 10월 29일 이전에 등록한 기존 임대주택사업자가 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하이면서 국세청 기준시가 3억원 이하인 주택을 2채 이상 구입해 10년 이상 장기임대했으면 양도세 중과가 되지 않는다.

2003년 10월 30일 이후에 등록한 신규 임대주택사업자는 동일한 시 지역에서의 임대주택이 5채 이상 돼야 한다. 예를 들어 신규 사업자가 서울에 이미 4채의 임대주택이 있는데 5채 이상을 맞추기 위해 강원 강릉시에 있는 2채를 추가로 등록하면 5채 이상으로 간주되지 않는다.

Q:임대사업용 5채, 본인 거주 1채, 미혼인 자녀 명의로 1채 있는 경우에는 어떻게 되나.

A:기본적으로 1가구 7주택에 해당한다. 이 경우에 본인 거주 1채와 미혼 자녀 명의의 주택에 대해서는 각각 양도세 60%가 부과된다. 임대사업용 주택 5채에 대해서는 기존 임대주택사업자는 5년 이상, 신규 사업자는 10년 이상 임대하면 9∼36%의 일반 양도세가 부과된다.

Q:임대사업용 주택 5채와 본인이 거주하는 주택 1채가 전부다. 본인 거주 주택을 팔면 어떻게 되나.

A:임대주택 5채+일반주택 1채여서 1가구 6주택이다. 하지만 임대주택 외에 1채밖에 없을 때는 양도세를 중과하지 않는다. 임대주택 외에 2주택 이상이면 그 이상에 대해서 각각 중과세된다.

10·29 대책 관련 세법 시행령 개정안 주요 내용
기준	주요 내용
1가구 3주택 이상 산정기준 (양도세율 60%부과)	―수도권(서울 인천 경기도), 광역시 소재 주택 ―국세청 기준시가로 3억원을 초과하는 전국 모든 주택 ―적용시점은 2004년 1월 1일부터. 단 2003년 말 현재 1가구 3주택 이상인 경우는 1년 유예
임대사업용 주택기준 (1가구 3주택 이상 산정에서 제외)	―신규사업자(2003년 10월 30일 이후 등록한 사업자)의 경우 5채 이상, 10년 이상 장기임대주택, 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하 ―기존사업자의 경우 2채 이상, 5년 이상 장기임대주택 국민주택규모 이하
1가구 2주택 이상 산정기준 (탄력세 15% 추가 부과)	―투기지역 내 ―보유 주택수 계산은 1가구 3주택 이상 산정기준과 동일
자료:재정경제부

김광현기자 kkh@donga.com