[오피스텔 투자요령]주거용인지 업무용인지 따져봐야

정부가 주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다는 방침을 확정함에 따라 오피스텔 투자시장에 빨간불이 켜졌다.

재정경제부와 국세청은 최근 주거용 오피스텔을 주택으로 보고 양도소득세를 부과하기로 결정했다. 이에 따라 △주민등록상 전출입이나 초중고교 취학 통지 기록이 있는 오피스텔 △미성년 자녀와 함께 거주하는 오피스텔 등을 갖고 있으면서 아파트 단독주택 등과 같은 주택을 함께 보유하고 있다면 1가구 2주택에 해당돼 양도세를 물게 됐다.

여기에 2000∼2002년의 부동산 시장 호황을 틈타 나타난 공급과잉으로 시세 하락, 수익률 하락이라는 악재가 예상된다. 또 전세나 월세 형태의 주택임대업이 아닌 일반 호텔과 같은 단기 임대사업자에 대한 검찰의 내사도 진행 중인 것으로 알려져 이래저래 오피스텔 투자 시장은 위축될 전망이다.

▽주거용 오피스텔은 주택=재경부와 국세청은 주거용 오피스텔을 주택으로 간주해 세금을 매기기로 했다. 이번 조치는 오피스텔이 건축법상 업무시설로 분류되지만 주거용의 경우 사실상 주택으로 사용돼온 만큼 주택으로 간주해 양도소득세를 매기는 것이 타당하다는 ‘실질과세’ 원칙에 따른 것이다.

이렇게 되면 이미 주택을 소유한 사람이 주거용 오피스텔을 분양받아 완공 후 거주하거나 임대한 뒤 되팔 경우 ‘1가구 2주택자’로 간주돼 그만큼 양도소득세 부담이 늘어나게 된다.

반면 주택이 있지 않은 무주택자가 주거용 오피스텔을 분양받은 뒤 3년 이상 보유(1년 이상 거주)한 뒤 매각하면 ‘1가구 1주택’이 돼 양도세를 물지 않는다.

▽시장 악재로 작용할 듯=이번 결정으로 외환위기 이후 오피스텔을 분양받은 15만명 가운데 상당수가 양도세 부담을 떠안을 것으로 예상된다.

분양업체들이 현행 건축법상 오피스텔이 업무용 시설인 만큼 ‘1가구 2주택’의 적용대상이 아니며 그만큼 세금을 줄일 수 있다는 점을 내세워 분양에 나섰다. 또 투자자 대부분이 이를 믿고 주거용 오피스텔을 샀다. 결국 공급 과잉에 따른 침체 기미가 완연한 오피스텔 시장에 먹구름으로 작용할 가능성이 크다.

부동산정보업체 ‘부동산 114’에 따르면 서울을 포함한 수도권에 2000∼2002년 공급된 물량은 모두 15만실에 육박한다. 이 가운데 지난해까지 입주한 오피스텔은 2만4000실 정도고, 올해 5만2000실, 2004년 7만4000실 정도가 각각 입주할 예정이다.

이처럼 물량이 시중에 쏟아지면서 경기도 일부 지역의 경우 월세이율이 1년 전 연 12∼13%에서 최근에는 9% 수준으로 떨어졌다. 또 매물이 쌓이면서 분양가 이하인 물건도 속출하고 있다.

이에 따라 전반적인 매매가도 하락세를 면치 못하고 있다. 부동산정보업체 ‘부동산 114’에 따르면 지난달 수도권 전체 오피스텔의 매매가는 전달보다 0.15% 떨어졌다.

▽투자자라면 이렇게=이미 분양을 받은 사람은 시세보다 낮은 가격에 처분하거나 임대를 놓는 게 방법이다.

김희선 ‘부동산 114’ 전무는 “분양권 형태라면 가급적 급매물로, 입주단계라면 공실이 생기지 않도록 주변 시세보다 싸게 임대해 금융비용 부담을 줄이는 게 효과적인 대처법”이라고 조언했다.

만약 분양을 받을 계획이라면 주거용보다는 업무용을 노리는 게 낫다. 또 주거용이라면 입지 여건 등이 좋아 확실하게 아파트 등 주택을 대체할 수 있는 상품을 고르는 안목이 요구된다고 전문가들은 강조한다.

연내 분양할 주요 오피스텔
위치	업체	평형	가구수	분양 월	연락처
143	서울 문배동	대우자판	20∼30	3월말	02-6272-2647
서울 대치동	참좋은 건설	25∼55	248	6월	02-587-6711
서울 신촌동	참좋은 건설	5∼7	94	10월	02-587-6711
서울 신천동	참좋은 건설	6∼7	104	11월	02-587-6711
서울 삼성동	참좋은 건설	8	111	11월	02-587-6711
서울 신당동	쌍용건설	15∼28	158	2월중	02-2232-0070
서울 신도림동	월드건설	22∼24	112	3월	02-3779-0248
서울 중계동	미정	13∼23	1,309	미정	02-3707-7000
경기 수원 인계동	신동아건설	14∼24	416	3월	02-7097-303
서울 양평동	신동아건설	37∼48	416	3월	02-7097-303
경기 용인 죽전리	벽산건설	22∼39	791	3월	02-767-5222
서울 문래동	벽산건설	17∼64	353	5월	02-767-5213
경기 고양 백석동	동문건설	17∼24	1,800	5월	02-786-7344
경기 고양 백석동3차	동문건설	미정	미정	2월중	02-786-7344
경기 고양 백석동 5차	동문건설	미정	미정	2월중	02-786-7344
경기 안양 평촌	삼정건설(주)	미정	미정	미정	02-580-7607
서울 한남동	남광토건	16∼18	261	미정	02-3433-7700
경기 고양 장항동	우림건설	미정	222	6월	02-523-1565
인천	우림건설	미정	854	3월	02-523-1565
경기 고양 백석동	우림건설	미정	286	3월	02-523-1565
서울 방배동	이수건설	미정	미정	12월	02-590-6743
서울 경운동	현대건설	13∼26	574	미정	02-746-2664
경기 성남 정자동	동양고속건설	32∼59	214	3월	02-3420-8152
서울 구로1동	SK건설	13∼29	940	미정	02-3462-7070
서울 행당동	SK건설	11∼18	261	2월중	02-2293-3977
경기 수원 율전동	SK건설	10∼20	228	3월	031-293-3877
서울 아현동	SK건설	17∼38	438	3월	02-312-0400
서울 신천동	포스코건설	14∼43	384	2월	02-3457-2635
서울 서초동	태영	13∼34	168	2월중	02-2058-1588
서울 자양동	포스코건설	미정	301	4월	02-3457-2183
서울 순화동	포스코건설	22∼29	460	10월	02-3457-2183
서울 노량진동	신도종합개발	미정	100	미정	031-828-5586
서울 신대방동	성원건설	25∼33	618	3월	02-3404-2295
서울 신도림동	SK건설	35	158	2월말	02-864-8640
서울 역삼동	SK건설	20∼25	42	2월중	02-525-0024
경기 수원 송죽동	신영, SK건설	11∼12	154	2월말	031-207-3700
서울 공덕동	롯데건설	미정	118	6월	02-3480-9372
서울 방배동	대우건설	14∼33	171	3월	02-2288-3837
서울 공덕동	주공	20∼26	108	3월	031-738-4827
건설회사 사정에 따라 분양 일정이 바뀔수 있음. 자료:해밀컨설팅

황재성기자 jsonhng@donga.com