[e포터]부동자금 2백20조 부동산 시장으로 갈까?

미연방준비제도이사회(FRP)의 앨리스 리블린 전 부의장은 경제세계화 포럼에서 미국경제는 장기간 지속된 성장과 30년만의 최저 실업률로 경제호황을 넘어 이제 인플레 징후등 과열위기에 이르렀다고 말하고 있으며, 월가의 분석가들은 금리인상을 예상하고 있다.

국내에도 금융시장 전반에 걸친 불안감이 고조되고 있다

단기성 금융상품 잔액이 220조를 넘어서고 있음에도 불구하고 증권시장 침체, 부동산시장 침체 및 금융기관 구조조정 등 향후 경제전망에 대한 불확실성으로 좀처럼 부동자금은 움직일 줄을 모르고 있다.

특히 자금조달과 운용의 기간불일치가 초래할 수 있는 심각한 위기를 97년 외환위기를 통해서 경험했음에도 불구하고 현재 기업의 자금조달 패턴은 상당히 왜곡되어 있다. 기업들은 단기 부동자금이 증가함에 따라 CP를 통한 자금조달에 집중하고 있으며 조달자금의 절반정도가 15일 이하의 초단기 자금이라고 한다.

결국 증권시장의 장기간 침체에 따른 주가폭락, 금융기관 구조조정 지연, 정부가 개입한 인위적인 저금리 정책 등이 미국 금리인상 등의 외부요인과 맞물려 국내 금융시장의 불안과 자금시장의 왜곡을 초래하였던 것이다.

현재의 불안한 국내 경제상황은 보다 근본적인 금리관련 정책에 있어 강도높은 정부의 역할분담이 요구되고 있으며, 부동자금이 적재적소의 실물경제로 원활하게 유입될 수 있도록 정부는 적극적으로 개입해야 할 것이다.

삼성경제연구원은 보고서에서 증시자금이 부동산으로 옮겨가지 않는 4가지 이유를 다음과 같이 제시하고 있다.

▽ 주식시장의 다양화=과거에는 주식시장이 거래소만을 중심으로 운영돼 투자자들은 업종별 포트폴리오만 가능했으나 코스닥이 활성화되고 제3시장이나 장외거래가 본격화되면서 시장별 포트폴리오가 가능해져 주식시장안에서의 장기간 자금운용이 가능해 졌다.

▽ 기업들의 부동산투자 감소와 전자상거래의 활성화=과거 기업들은 경기 활황으로 축적한 이익을 부동산 등 실물자산에 투자하였으나 전자상거래가 활성화되고 경영 투명성이 요구되면서 전자상거래를 통한 물류비 절감등이 가능해져 재투자를 위한 부동산에 대한 관심이 줄어들었다

▽ 부동산시장 진입에 따른 고비용=주식시장의 경우 사이버트레이딩이 늘면서 수수료가 0%대에 근접해 있으나 대체투자처인 부동산시장의 경우 예외없이 취득세와 등록세 등 5.8%에 해당하는 비용을 지불하여야 하므로 진입을 꺼리게 된다.

▽ 주식시장과 부동산시장의 동조화=과거에는 주식과 부동산 주기가 1년 반 정도의 시차를 두고 움직였으나 외환 위기이후 5개월 안팎으로 줄어듬에 따라 자금 이동이 더욱 힘들어졌다.

하지만 삼성경제연구원의 위와 같은 연구결과는 단지 상호 대체 투자시장인 주식시장과 부동산시장의 대체관계만을 설명할 뿐이라고 보여진다. 전반적인 투자심리 위축에 따른 시중의 부동자금 이동에 대한 예측 가능성은 다분히 보다 안정적이고 수익성이 있는 투자여건 조성, 대체 투자대안의 다원화, 정부의 정책적 투자지원 분위기 조성등에 달려 있다고 판단된다.

시중에 약 2백20조의 부동자금이 있다고는 하지만 이러한 자금의 출처가 부동산에서 나왔다기 보다는 단기성 투자자금 내지는 개인투자자 중심의 자금이동이라고 보는 것이 정확할 것이다.

▼부동자금 향방 불투명▼

부동자금에 대한 논란은 금년들어 집중적으로 거론된 것으로 생각되는데 이는 대우채권의 95%가 지급되는 "2월8일 투신사 환매"를 시작으로 투신사 장기공사채형 수익증권, 은행신탁자금 등의 만기도래 투자자금들이 은행 수시입출금식 예금이나 투신사 MMF 등 단기상품 예금으로 유입되어 조성된 것으로 대체 투자할 시장여건이 조성되지 않아 생긴 것으로 자금조성 성격자체가 "단기성 자금"이라고 생각된다.

따라서 부동자금의 부동산시장 유입에 대한 언급 자체가 다소 성급한 느낌이 있는데 그 이유는 현재의 부동산시장이 침체되어 있어 부동자금을 흡수할 수 있는 신규 상품개발이나 신규사업 여력이 없으며, 부동산상품의 특성상 수요급증에 따라 단기간내 공급이 불가능한 특성을 가지고 있기 때문이다.

지난 5월 8일 발표된 서울시 도시계획조례에 따른 파장이 심상치 않다. 발표 즉시 부동산 시장에는 엄청난 파장이 일었다. 특히, 서울시 재건축 기본계획안과 마찰을 빚고 있는 저밀도지구 재건축 아파트를 중심으로 한 아파트 매매와 전세시장은 한순간에 얼어붙었으며, 건설교통부는 용적률 제한을 주요 내용으로 하는 도시계획 조례를 모든 시도에 제정토록하는 도시계획법을 제정하였기에 수도권일대의 준농림지에 대한 규제도 강화될 예정이어서 수도권 아파트 공급에도 제동이 걸리게 되었다.

현재 부동산 시장은 자체적인 수요창출의 한계에 부딪쳐 있는 상황이며, 또한 정부의 정책적 규제의 덫에 걸려 옴짝달싹 못하고 있는 상황이다.

이제까지 외환위기이후 부동산시장의 명맥을 유지하여 왔던 분양권전매 시장, 용인 수지지역의 중대형 아파트 분양시장, 주거형 오피스텔시장도 이제 잠잠해진 느낌이다. 특히 용인 수지지역 난개발 논쟁으로 인한 아파트분양 열기의 침체는 사실상 분당 이남의 분양시장은 한계에 다다른 느낌이다.

향후 부동자금이 부동산 시장에 유입된다 하더라도 시장활성화에는 영향을 주지는 못할 전망이다.

어득해 <동아닷컴 인터넷기자> aptclick@donga.com