[서울 도시계획조례안]주거지용적률 300%로 제한

서울시가 마련한 ‘서울시 도시계획 조례안’은 무분별한 과밀 개발을 막는데 초점을 맞추고 있다. 이를 위해 상업지역내 주상복합건물에 대해 용도용적제를 도입하고 용적률을 제한키로 하는 등 규제 기준을 한층 강화했다. 이에 따라 최근 부쩍 늘고 있는 주상복합아파트 건설과 아파트 재건축 등에 제동이 걸릴 것으로 보인다.

시의회의 심의를 거쳐 7월 1일 시행 예정인 서울시 도시계획 조례안의 자세한 내용을 문답으로 정리한다.

▼저밀도 재건축 영향없어

문>이번 조례안이 확정되면 잠실, 반포, 화곡, 청담-도곡, 암사-명일 등 5개 저밀도지구 재건축 사업에도 영향이 있는가.

답>원칙적으로 소급 적용은 없고 기득권은 인정된다. 5개 저밀도지구의 재건축 사업에는 변화가 없다. 이미 기본 계획이 확정돼 사업이 시작된 화곡지구는 물론, 조만간 기본 계획이 확정될 잠실, 반포, 청담-도곡, 암사-명일 등 5개 저밀도지구의 재건축 사업은 예정대로 진행될 것이다. 그러나 서울 외곽지역을 중심으로 무분별하게 이뤄지고 있는 고밀도 재건축 개발 사업은 막을 방침이다.

문>재건축 사업에 대한 구체적인 제한 기준은….

답>도시 외곽지역이나 그린벨트 주변 등의 지역에서 고밀도 재건축을 할 경우 도로 학교 등 기반 시설 부족 현상을 낳을 수 있다. 이미 사업 허가를 신청한 경우라도 아직 허가가 나지 않았으면 이같은 점을 고려해 사업의 필요성과 사업 추진이 구체화한 정도를 판단해 용적률 제한 등 조정이 이뤄질 수 있다. 또 일반주거지역의 종별 세분화 기준에 따른 제한도 뒤따를 수 있다. 예컨대 강남구 개포동의 경우 주민들은 조합 설립과 시공사 선정까지 마쳤지만 아직 구청에서 도시계획 설계 작업을 진행중이며 확정된 사항은 없다. 이곳의 경우 조례 제정 취지에 맞춰 용적률 조정 등 구체적인 도시계획 작업이 이뤄질 것이다.

▼주거지역 3종류로 세분

문>일반 주거지역의 경우 3종으로 나눠 각기 다른 용적률 기준을 적용하는 것으로 돼 있다. 구체적인 분류 기준은 어떻게 되나.

답>현재 일반주거지역 가운데 산아래 구릉지 등은 1종, 역세권과 시가지 등 밀도가 높은 곳은 3종, 그 중간 지역은 2종으로 보면 된다. 세부적인 구분 기준은 현재 시정개발연구원에서 작업중이며 조만간 각 구청으로 하달할 방침이다. 구청별로 3, 4차례 예고 및 의견수렴 절차를 거쳐 5년안에 확정을 하게 되는데 연말까지는 대강의 틀이 나올 것이다. 일반주거지역의 경우 종전에는 최대 용적률이 400%였으나 새 조례안에 따른 용적률 제한선은 1종지역이 150%(4층이하), 2종은 200%(10층이하), 3종은 300%(층고 제한 없음)다. 일반주거지역의 종별 세분화에 따라 주택가에 외따로 솟아오른 ‘나홀로 아파트’ 건설도 힘들어질 것이다.

문>주상복합 아파트를 추진중인 곳은 어떻게 달라지나.

답>상업지역내 초고층 주상복합 건물에 대해서는 앞으로 ‘용도용적제’가 적용된다. 주상복합건물의 경우 종전에는 일률적으로 1000%의 용적률을 적용하던 것과 달리 주거 면적에는 300%, 비주거면적에는 1000%의 용적률을 각각 적용해 주상복합건물이 초고층 아파트화하는 것을 막게 된다. 마포 등 도심재개발지역과 여의도 상업지역 및 강남지역 아파트 재건축사업 등이 영향을 많이 받을 것이다. 7월1일 조례 시행을 앞두고 사업을 서둘러 신청이 몰리겠지만 입법 예고 내용의 취지에 맞춰 심의가 이뤄질 것이다.

문>서울에 아파트 공급량이 줄어들어 값이 오르는 것 아닌가.

답>서울 시내 주택 보급률이 현재 다가구주택을 포함해 93% 수준이며 2년내로 거의 100%에 달할 것이다. 따라서 아파트 값의 급등 현상은 없을 것으로 본다. 그러나 조례안 시행과 함께 중장기적으로 신규 아파트 공급량이 줄어드는데 반해 아파트를 선호하는 소비자들의 심리가 계속 강하게 이어질 경우 아파트 가격이 오름세를 탈 가능성도 없지 않다.

▼재개발은 큰 변화 없어

문>재개발사업에 대한 규제는 어떻게 되나.

답>별다른 변화가 없다. 재개발 사업은 어차피 구역 지정 등 사업 절차를 밟으면서 도시계획위원회의 심의를 거치게 돼 있어 별도 제한 조치를 두지 않았다. 그러나 경관지구나 고도지구로 지정된 지역에서는 이에 준하는 제한을 받게 되고 일반주거지역의 종별 구분에 따라서도 용적률과 층고 제한을 받을 수 있다.

문>어떤 곳이 경관지구에 해당하나.

답>일단 풍치지구가 경관지구로 이름이 바뀌며 5개 지구로 세분화돼 범위도 확대된다. 남산과 북한산 등 기존 풍치지구가 자연경관지구로 바뀌고 한강 중랑천 주변 등은 하천경관지구로 지정되며 이밖에 문화재주변경관지구 시가지경관지구 시계경관지구 등으로 나뉜다. 각 지구별로 용적률을 낮추거나 건물 형태 및 층고를 제한해 주변 조망권을 개선할 방침이다. 다만 그동안 민원이 끊이지 않았던 경관지구내 소규모 단독주택 건립 규제완화 건의를 고려해 대지 면적이 200㎡미만인 토지는 건폐율이 현행 30%에서 40% 이하로 상향 조정될 것이다.

▼용적률

대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율. 대지 면적이 100평이고 용적률이 300%라면 연면적 300평까지 건물을 지을 수 있다는 의미다. 그동안 건축경기 활성화 정책 등으로 일반주거지역의 경우 용적률이 최고 400%까지 높아지면서 토지의 고층 과밀 개발이 이뤄져 교통기반시설이 나빠지고 경관을 해쳤다는 지적에 따라 이번 조례안에서는 용적률이 낮춰졌다. 상업지역 내에 고층 주상복합 건물을 새로 지을 때 주거용과 비주거용 면적의 용적률을 각각 다르게 적용하는 제도. 현재는 합건물의 경우 일률적으로 용적률 1000%가 적용되고 있지만 새로운 조례안에는 주거용 면적에는 300%, 비주거용 면적에는 1000%의 용적률을 적용한다는 내용이 포함돼 있다.

<김경달기자>dal@donga.com