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김호경

김호경 기자

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사회부 사건팀 출입입니다.

kimhk@donga.com

취재분야

2024-03-27~2024-04-26
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  • [단독]‘지분1%’ 화천대유, 민간분양 독식 3000억 수익

    경기 성남시 대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 화천대유자산관리가 주택사업으로 올린 분양수익이 3000억 원에 이르는 것으로 나타났다. 사업주체인 컨소시엄 내 지분이 1%뿐인 화천대유가 토지 우선 공급 단계에서는 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 대규모 땅을 싸게 산 뒤 본사업 단계에서 단독으로 사업을 추진해 수익을 독식한 것이다. 24일 부동산개발업계에 따르면 대장동 개발 시행사인 ‘성남의뜰’은 2017년 15개 블록 중 5개 블록을 우선 공급할 당시 하나은행, KB국민은행 등 금융권을 포함한 민간 출자자 지분 50%―1주를 기준으로 13만 m² 규모의 땅을 감정가에 넘겼다. 이는 민관 공동 출자 법인이 조성한 택지를 민간 출자자에게 우선 공급할 수 있도록 한 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’에 따른 것이다. 우선 공급 규모는 전체 택지 면적에서 민간 출자자의 지분을 곱한 면적 이내에서 정한다. 지분이 클수록 우선 공급 면적이 커지는 구조다. 화천대유가 이런 식으로 택지를 수의계약 형태로 공급받은 것 자체는 법적으로 문제가 없다. 하지만 대장동 사업에 출자한 민간 사업자 7곳 가운데 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지한 것이 특혜라는 지적이 나온다. 화천대유를 제외한 민간 사업자들은 모두 은행 등 금융회사다. 금융사들은 은행법 등에 따라 업무용 부동산 이외의 부동산을 소유할 수 없게 돼 있어 주택 사업을 직접 할 수 없다. 애초부터 우선 공급 택지는 화천대유만을 위한 혜택이었던 셈이다. 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지 중 4곳에서 2018년 12월 아파트 4개 단지를 분양해 2352억 원의 수익을 거뒀다. 나머지 1개 택지에선 이달 16일 연립주택 단지를 분양했다. 이 연립주택의 3.3m²당 분양가는 3613만 원으로 앞서 분양한 아파트 단지보다 1500만 원 비쌌다. 부동산 시행업계에선 화천대유가 연립주택 분양을 통해 650억∼700억 원의 수익을 올릴 것으로 보고 있다. 앞서 아파트 분양으로 2352억 원을 벌어들인 점을 감안하면 총 분양수익이 3000억 원 안팎으로 추정된다. 2019년 이후 3년간 화천대유가 성남의뜰에서 받은 배당금(577억 원)의 5배가 넘는 돈을 분양으로 벌어들인 셈이다. 한 시행업계 관계자는 “공영개발이라면 추가 수익의 상당 부분을 공공이 가져와야 하지만 대장동 개발사업은 정반대였다”고 지적했다.민간업체 7곳중 화천대유만 시행 자격… 분양수익 독식 구조화천대유자산관리가 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업에서 3000억 원에 이르는 분양 수익을 올린 것은 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고든 결과로 풀이된다. 민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정은 없다. 지분 1%에 불과한 화천대유가 이런 점을 간파하고 택지 우선 공급 후 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것 아니냐는 분석이 나온다. ○ 지분 1%로 대장동 택지 30% 차지 동아일보가 24일 대장동 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’과 화천대유 감사보고서를 분석한 결과 화천대유가 수의 계약으로 매입한 택지는 아파트 부지 4곳(A1·2·11·12블록)과 연립주택 부지 1곳(B1블록) 등 총 5곳이다. 면적이 12만8879m²로 대장동에서 조성된 전체 택지(42만7906m²)의 30%다.이재명 경기도지사 측은 화천대유가 택지를 우선 공급받은 게 특혜라는 지적에 대해 “박근혜 정부 시절 추진된 민영주택용지 출자자 우선공급제도에 따른 것”이라며 “불법적인 사항이 있다는 말은 듣지 못했다”고 반박했다.실제 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’은 2012년 개정됐다. 민관 공동 개발에 참여한 민간 사업자들은 출자자 지분 이내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다. 당시 주택 경기가 부진해 개발 사업에 대한 민간의 참여를 이끌어내기 위해 이 같은 인센티브를 마련한 것이다. 문제는 대장동 개발에서 민간 사업자 중 유일하게 화천대유만 이런 혜택을 누렸다는 점이다. 개발사업 시행사 격인 ‘성남의뜰’에 출자한 민간 사업자는 7곳으로 이들이 가진 지분은 총 49%다. 하나은행 지분이 14%로 가장 많다. KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험이 각각 지분 8%씩 갖고 있다. 이어 SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순이다. 민간 사업자 중 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지할 수 있었던 건 배분 방식에 대한 규정이 따로 없었기 때문이다. 우선공급 뒤 누가 얼마나 가져갈지는 출자자들 간 자율적인 협약으로 정하면 된다. 민간 출자자뿐만 아니라 성남의뜰 최대주주인 성남도시개발공사도 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 가져가는 데 동의했다는 뜻이다. 부동산 전문가들과 시행업계에서 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공영개발 취지에는 맞지 않다는 지적이 많다.○ 택지 싸게 매입 후 시세대로 분양화천대유는 우선 공급받은 5개 택지에서 직접 주택사업을 했다. 화천대유가 시행한 아파트는 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(A1·2블록), ‘판교더샵포레스트’(A11·12블록)로 2018년 12월 3.3m²당 2000만 원대 초반 가격에 분양했다. 2014년 대장동 공영개발 구상을 발표하는 자리에서 이재명 당시 성남시장은 3.3m²당 1100만 원대로 분양가를 정하겠다고 했지만 실제 분양가는 이보다 900만 원 이상 높았다.화천대유가 이달 16일 분양한 도시형생활주택인 ‘판교SK뷰테라스’(B1블록)의 3.3m²당 분양가는 3613만 원에 이른다. 이 같은 분양가는 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 2018년 이후 급등한 시세에 따라 분양가도 대폭 올린 것이다. 이처럼 고가 분양이 가능한 건 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않기 때문이다. 2018년 당시 분양가상한제는 공공이 개발한 택지에만 적용됐다.시행업계에서 추산한 화천대유의 분양수익은 최소 3000억 원이다. 2년 전 분양한 아파트 단지에서 거둔 수익 2352억 원에 더해 이달 분양한 ‘판교SK뷰테라스’에서 적어도 650억 원의 수익을 낼 수 있다는 것. 한 시행업계 관계자는 “통상 분양매출에서 시행사가 가져가는 수익은 10%를 조금 넘는데, 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입한 만큼 분양매출의 15∼20%가 수익으로 남을 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-09-25
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  • [단독]민간업체 7곳중 화천대유만 시행 자격… 분양수익 독식 구조

    화천대유자산관리가 경기 성남시 분당구 대장동 개발사업에서 3000억 원에 이르는 분양 수익을 올린 것은 민간 출자자 전체 지분을 기준으로 택지를 우선 공급하는 제도상의 허점을 파고든 결과로 풀이된다. 민간 출자자들이 우선 공급받은 택지를 어떻게 나눌지에 대한 법 규정은 없다. 지분 1%에 불과한 화천대유가 이런 점을 간파하고 택지 우선 공급 후 땅을 독식하는 방식으로 사업 구조를 짠 것 아니냐는 분석이 나온다. ○ 지분 1%로 대장동 택지 30% 차지 동아일보가 24일 대장동 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’과 화천대유 감사보고서를 분석한 결과 화천대유가 수의 계약으로 매입한 택지는 아파트 부지 4곳(A1·2·11·12블록)과 연립주택 부지 1곳(B1블록) 등 총 5곳이다. 면적이 12만8879m²로 대장동에서 조성된 전체 택지(42만7906m²)의 30%다. 이재명 경기도지사 측은 화천대유가 택지를 우선 공급받은 게 특혜라는 지적에 대해 “박근혜 정부 시절 추진된 민영주택용지 출자자 우선공급제도에 따른 것”이라며 “불법적인 사항이 있다는 말은 듣지 못했다”고 반박했다. 실제 ‘보금자리주택 건설에 관한 특별법 시행령’은 2012년 개정됐다. 민관 공동 개발에 참여한 민간 사업자들은 출자자 지분 이내에서 택지를 우선 공급받을 수 있다. 당시 주택 경기가 부진해 개발 사업에 대한 민간의 참여를 이끌어내기 위해 이 같은 인센티브를 마련한 것이다. 문제는 대장동 개발에서 민간 사업자 중 유일하게 화천대유만 이런 혜택을 누렸다는 점이다. 개발사업 시행사 격인 ‘성남의뜰’에 출자한 민간 사업자는 7곳으로 이들이 가진 지분은 총 49%다. 하나은행 지분이 14%로 가장 많다. KB국민은행, IBK기업은행, 동양생명보험이 각각 지분 8%씩 갖고 있다. 이어 SK증권(6%), 하나자산신탁(5%), 화천대유(1%) 순이다. 민간 사업자 중 지분이 가장 적은 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 차지할 수 있었던 건 배분 방식에 대한 규정이 따로 없었기 때문이다. 우선공급 뒤 누가 얼마나 가져갈지는 출자자들 간 자율적인 협약으로 정하면 된다. 민간 출자자뿐만 아니라 성남의뜰 최대주주인 성남도시개발공사도 화천대유가 우선 공급 택지를 모두 가져가는 데 동의했다는 뜻이다. 부동산 전문가들과 시행업계에서 법적으로 문제 삼기 어렵지만 공영개발 취지에는 맞지 않다는 지적이 많다.○ 택지 싸게 매입 후 시세대로 분양 화천대유는 우선 공급받은 5개 택지에서 직접 주택사업을 했다. 화천대유가 시행한 아파트는 ‘판교퍼스트힐푸르지오’(A1·2블록), ‘판교더샵포레스트’(A11·12블록)로 2018년 12월 3.3m²당 2000만 원대 초반 가격에 분양했다. 2014년 대장동 공영개발 구상을 발표하는 자리에서 이재명 당시 성남시장은 3.3m²당 1100만 원대로 분양가를 정하겠다고 했지만 실제 분양가는 이보다 900만 원 이상 높았다. 화천대유가 이달 16일 분양한 도시형생활주택인 ‘판교SK뷰테라스’(B1블록)의 3.3m²당 분양가는 3613만 원에 이른다. 이 같은 분양가는 대장동에서 공급된 단지 중 가장 높은 수준이다. 2018년 이후 급등한 시세에 따라 분양가도 대폭 올린 것이다. 이처럼 고가 분양이 가능한 건 화천대유가 시행한 5개 단지 모두 분양가상한제를 적용받지 않기 때문이다. 2018년 당시 분양가상한제는 공공이 개발한 택지에만 적용됐다. 시행업계에서 추산한 화천대유의 분양수익은 최소 3000억 원이다. 2년 전 분양한 아파트 단지에서 거둔 수익 2352억 원에 더해 이달 분양한 ‘판교SK뷰테라스’에서 적어도 650억 원의 수익을 낼 수 있다는 것. 한 시행업계 관계자는 “통상 분양매출에서 시행사가 가져가는 수익은 10%를 조금 넘는데, 화천대유가 수의계약으로 땅을 싸게 매입한 만큼 분양매출의 15∼20%가 수익으로 남을 것”이라고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com}

    • 2021-09-25
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  • 20점 배점 ‘자산관리사’ 항목, 화천대유만 계획 제출

    경기 성남시 대장동 개발 사업으로 막대한 이익을 남긴 ‘화천대유자산관리(화천대유)’에 법조계 인사들이 연관된 게 드러나며 사업 배경에 특혜가 있었던 게 아닌지 의혹이 커지고 있다. 화천대유와 관련 투자자들이 최근 3년간 4000억여 원을 배당받은 배경에도 관심이 쏠리고 있다. ○ “하루 만에 사업자 선정, 흔하지 않아” 이번에 논란이 된 땅은 경기 성남시 대장동 일대 91만 m²로, 판교신도시 개발이 마무리된 후 성남 일대 마지막 노른자위 땅으로 꼽혔다. 한국토지주택공사(LH)가 직접 개발하려다 개발정보 유출 의혹 등으로 무산됐다. 당시 성남시장이던 이재명 지사가 대장동을 ‘공영개발’로 추진한 건 이 같은 우여곡절을 감안한 것으로 보인다. 성남시는 대장동 개발을 위해 2014년 1월 성남도시개발공사를 설립했다. 성남도시개발공사가 2015년 3월 대장동 개발에 참여할 민간 사업자 입찰을 마감한 지 하루 만에 화천대유가 ‘자산관리회사(AMC)’ 자격으로 참여한 하나은행 주관 컨소시엄을 우선협상대상자로 선정했다. 사업비 1조 원이 넘는 대규모 사업을 하루 만에 심사한 것이다. 이를 두고 화천대유가 사업자로 미리 내정돼 있었던 것 아니냐는 의혹이 나온다. 시행업계에 따르면 입찰 마감 하루 만에 사업자를 선정하는 건 흔한 사례는 아니다. 한 시행사 관계자는 “통상 입찰 마감 후 입찰 주체와 사업자가 물밑 협상을 벌이면서 결과 발표까지는 며칠이 걸린다”면서도 “사업 조건이 확연하게 차이 나면 하루 만에 선정할 수도 있다”고 했다. 또 입찰에 참여한 3곳 중 화천대유가 참여한 하나은행 컨소시엄(성남의뜰)만 입찰 공고에서 명시한 ‘자산관리회사 설립 및 운영계획’을 제출한 점도 눈길이 쏠리고 있다. 당시 입찰에 참여한 메리츠증권 컨소시엄과 산업은행 컨소시엄은 AMC 관련 계획을 내지 않은 것으로 알려졌다. AMC 배점이 20점으로 대장동 개발사업 평가 항목 6개(1000점 만점) 중 낮았지만, 금융업계에서는 배점 항목을 채우지 않은 건 이해되지 않는 대목이라는 평이 나온다.○ 자본금 3억여 원으로 4000여억 원 배당받아 이번 논란에서 자본금 5000만 원에 불과한 화천대유가 어떻게 막대한 개발 이익을 챙겼는지에 대해서도 관심이 모아진다. 화천대유는 성남도시개발공사와 하나은행 주관 컨소시엄이 공동으로 설립한 특수목적법인 ‘성남의뜰’의 지분 1%를 갖고 있다. 화천대유 실소유주 A 씨와 익명의 개인 투자자 6명이 SK증권을 통해 특정금전신탁으로 보유한 지분을 합쳐도 7%가 안 된다. 화천대유와 이들 투자자는 3억5000만 원의 자본금으로 2019년 이후 3년간 4040억 원에 이르는 배당금을 받았다. 자본금 대비 1153배나 되는 배당수익을 챙긴 셈이다. 이 지사는 이들에게 특혜를 준 것 아니냐는 의혹에 대해 “(공공이) 사전 약정한 4500억 원에 더해 인가 조건을 바꿔서 총 5500억 원의 이익을 확보했다”고 반박했다. 수익 배분 방식은 성남도시개발공사가 1822억 원을 배당받은 뒤 금융사들이 개발 이익의 일정 비율을 배당받고 남은 금액을 화천대유와 SK증권이 배당받는 구조였다. 대장동 개발 사업 입찰에 참여하려다 포기했던 한 시행사 관계자는 “당시 주택 시장이 좋지 않아 수익성이 크지 않을 것이라는 우려가 많았다”며 “현 정부 들어 집값이 크게 올라 결과적으로 화천대유가 큰돈을 번 것”이라고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com박민우 기자 minwoo@donga.com}

    • 2021-09-18
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  • 분양가 1~8위가 도시형주택… 非아파트 규제 풀어도 ‘그림의 떡’

    서울 아파트에서 혼자 전세로 사는 김모 씨(35)는 16일 도시형생활주택 ‘판교SK뷰테라스’(전용면적 75m²)에 청약을 넣었다. 청약 가점이 20점대라 아파트 청약 당첨은 불가능하다고 보고 추첨제로 당첨자를 선정하는 도시형생활주택으로 눈을 돌린 것. 이 단지는 분양가가 10억 원이 넘어 중도금 집단 대출이 안 나온다. 그는 “아파트를 매매하자니 비싸고 청약하자니 점수가 턱없이 부족해 ‘이거라도 잡아보자’는 심정으로 일단 청약했다”며 “자금조달 방법은 당첨되면 그때 고민해 볼 생각”이라고 했다. 정부가 도심 주택 공급난을 해소하기 위해 도시형생활주택과 오피스텔 등 ‘비(非)아파트’ 규제를 풀기로 했다. 하지만 무주택 실수요자의 혜택은 크지 않을 것이라는 우려가 나온다. 민간 건설사들이 비아파트 공급을 늘릴 유인이 커지긴 했지만 수요자 입장에선 도시형생활주택 등이 아파트보다 ‘가성비’가 크게 떨어지기 때문이다. 도시형생활주택은 300채 미만으로 짓는 주거 시설로 아파트에 비해 빨리 공급할 수 있는 게 장점이다. 정부는 15일 전용 50m² 이하로만 지어야 하는 도시형생활주택 원룸형을 전용 60m²까지 짓고, 방 개수는 2개에서 4개까지 허용해 주기로 했다. 2인 이상 가구도 거주할 수 있도록 면적과 평면 규제를 완화한 것이다. 문제는 분양가 규제를 받지 않아 웬만한 아파트보다 분양가가 높다는 점이다. 자산이 넉넉하지 않은 무주택자들에겐 도시형생활주택도 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 이날 소병훈 더불어민주당 의원이 2016년 이후 지금까지 분양한 아파트와 도시형생활주택의 3.3m²당 분양가를 분석한 결과 전국에서 분양가가 높은 단지 1∼8위가 모두 도시형생활주택이었다. 지난해 분양한 서울 서초구 ‘더샵 반포 리버파크’의 3.3m²당 분양가는 무려 7990만 원으로, 분양가가 가장 비싼 아파트인 서초구 ‘래미안 원베일리’(5273만 원)보다 2717만 원 비쌌다. 오피스텔 역시 분양가 규제를 받지 않는다. 건설사들은 규제가 없는 비아파트를 통해 높은 수익을 올리려 하다 보니 입지나 면적이 비슷한 아파트보다 분양가가 높게 형성되는 것. 대출 규제도 걸림돌이다. 도시형생활주택은 아파트와 동일하게 분양가가 9억 원을 넘으면 중도금 집단 대출을 받을 수 없다. 오피스텔 대출 규제는 다소 느슨하지만 최근 금융권이 대출총량을 줄이고 있어 대출 받기가 더 어려워질 수 있다는 우려가 크다. 전문가들은 “비아파트 매수는 신중해야 한다”고 입을 모았다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “전용면적이 같은 아파트에 비해 실사용 면적이 좁고 주차 등 주거 여건도 떨어진다”고 지적했다. 당장 아파트 공급이 워낙 적다 보니 대체 주거상품으로 청약 수요가 몰리고 있지만, 한계가 적지 않다는 지적이 나온다. 도시형생활주택(공시가 1억 원, 전용면적 20m² 이하는 제외)은 주택 수에 포함되기 때문에 매수하면 무주택자 자격을 잃어 향후 청약에도 불리할 수 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “비아파트의 경우 분양가가 같은 아파트와 비교할 때 집값 조정기에 가격이 먼저 하락하는 경향이 있었다는 점에 유의해야 한다”고 말했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-17
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  • 非아파트 규제 풀어도…분양가 높고 대출 규제, ‘가성비’도 떨어져

    서울 아파트에서 혼자 전세로 사는 김모 씨(35)는 16일 도시형생활주택 ‘판교SK테라스뷰’(전용75㎡)에 청약을 넣었다. 청약 가점이 20점대라 아파트 청약 당첨은 불가능하다고 보고 추첨제로 당첨자를 선정하는 도시형생활주택으로 눈을 돌린 것. 이 단지는 분양가가 10억 원이 넘어 중도금 집단 대출이 안 나온다. 그는 “아파트를 매매하자니 비싸고 청약하자니 점수가 턱없이 부족해 ‘이거라도 잡아보자’는 심정으로 일단 청약했다”며 “자금조달 방법은 당첨되면 그때 고민해볼 생각”이라고 했다. 정부가 도심 주택 공급난을 해소하기 위해 도시형생활주택과 오피스텔 등 ‘비(非) 아파트’ 규제를 풀기로 했다. 하지만 무주택 실수요자의 혜택은 크지 않을 것이라는 우려가 나온다. 민간 건설사들이 비아파트 공급을 늘릴 유인이 커지긴 했지만 수요자 입장에선 도시형생활주택 등이 아파트보다 ‘가성비’가 크게 떨어지기 때문이다. 도시형생활주택은 300채 미만으로 짓는 주거 시설로 아파트에 비해 빨리 공급할 수 있는장점이 있다. 정부는 15일 전용 50㎡ 이하로만 지어야 하는 도시형생활주택 원룸형을 전용 60㎡까지 짓고, 방 개수는 2개에서 4개까지 허용해주기로 했다. 2인 이상 가구도 거주할 수 있도록 면적과 평면 규제를 완화한 것이다. 문제는 분양가 규제를 받지 않아 웬만한 아파트보다 분양가가 높다는 점이다. 자산이 넉넉하지 않은 무주택자들에겐 도시형생활주택도 ‘그림의 떡’이 될 수 있다. 이날 소병훈 더불어민주당 의원이 2016년 이후 지금까지 분양한 아파트와 도시형생활주택의 3.3㎡당 분양가를 분석한 결과 전국에서 분양가가 높은 단지 1~8위가 모두 도시형생활주택이었다. 지난해 분양한 서울 서초구 ‘더샵 반포 리버파크’의 3.3㎡당 분양가는 무려 7990만 원으로, 분양가가 가장 비싼 아파트인 서초구 ‘래미안 원베일리’(5273만 원)보다 2717만 원 비쌌다. 오피스텔 역시 분양가 규제를 받지 않는다. 건설사들은 규제가 없는 비 아파트를 통해 높은 수익을 올리려 하다보니 입지나 면적이 비슷한 아파트보다 분양가가 높게 형성되는 것. 대출 규제도 걸림돌이다. 도시형생활주택은 아파트와 동일하게 분양가가 9억 원을 넘으면 중도금 집단 대출을 받을 수 없다. 오피스텔 대출 규제는 다소 느슨하지만 최근 금융권의 대출총량을 줄이고 있어 대출 받기가 더 어려워질 수 있다는 전망이 적지 않다. 전문가들은 “비 아파트 매수는 신중해야 한다”고 입을 모았다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “전용면적이 같은 아파트에 비해 실사용 면적이 좁고 주차 등 주거 여건도 떨어진다”고 지적했다. 당장 아파트 공급이 워낙 적다보니 대체 주거상품으로 청약 수요가 몰리고 있지만, 한계가 적지 않다는 지적이다. 도시형생활주택(공시가 1억 원, 전용면적 20㎡ 이하는 제외)은 주택 수에 포함되기 때문에 매수하면 무주택자 자격을 잃기 때문에 향후 청약에도 불리할 수 있다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “비아파트의 경우 분양가가 같은 아파트와 비교할 때 집값 조정기에 가격이 먼저 하락하는 경향이 있었다는 점에 유의해야 한다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-16
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  • 분양가상한제 개선한다더니… 매뉴얼만 찔끔 손질

    민간 아파트 공급의 걸림돌로 지목돼 온 분양가 규제를 정부가 일부 개편한다. 규제의 핵심을 놔둔 채 매뉴얼을 조정하는 수준에 그쳐 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 국토교통부는 15일 분양가상한제(분상제)와 고분양가관리제를 정비하는 내용의 ‘공급 확대를 위한 현장 애로 개선방안’을 내놓았다. 이는 노형욱 국토부 장관이 9일 주택업계 간담회에서 분양가 규제 개선을 검토키로 한 데 따른 후속 조치다. 개선안에 따르면 국토부는 다음 달까지 분상제 심사 기준을 매뉴얼화한다. 분상제는 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 지방자치단체마다 가산비 산정이 제각각이라는 지적을 감안해 기준을 통일하겠다는 것이다. 전문가들은 분상제의 핵심인 택지비와 건축비 기준을 그대로 둬 효과가 의문시된다고 본다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 전월세가 급등 추세와 관련해 “연말까지 가격 안정 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

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  • 택지-건축비 손못댄 ‘분양가 반쪽 개선’… 공급난 해소엔 역부족

    정부가 15일 내놓은 ‘공급 확대를 위한 현장애로 개선방안’은 아파트 분양가 규제를 소폭 조정하는 반면 오피스텔 등 비(非)아파트 규제를 전향적으로 풀어주는 것을 뼈대로 한다. 아파트 분양가 규제를 대폭 완화할 경우 정부가 분양가 상승을 방조했다는 비판이 쏟아질 것을 우려해 공급 확대의 우회로를 택했다는 분석이 많다. 지금까지 분양가 규제로 민간 공급이 대폭 줄었을 뿐 아니라 분양가와 시세 차이가 커 ‘로또 분양’이라는 비판이 있었다는 점을 감안하면 규제 완화의 수준이 미흡하다는 지적이 나온다.○ 분양가 규제 일부 조정, 공급난 해소에는 미흡 분양가 규제는 분양가상한제(분상제)와 고분양가 심사제 등 2가지가 대표적이다. 분상제는 택지비와 건축비, 가산비를 더해 분양가를 시세의 70∼80% 정도로 묶어놓기 위한 제도다. 문제는 지자체가 심의하는 가산비의 경우 인정 범위가 제각각이었다는 점이다. 똑같은 공사비도 지자체에 따라 인정 비율이 50∼87%로 차이 났다. 국토부는 이달 내 분상제 심의 기준을 매뉴얼로 만들어 일선 지자체에 배포하기로 했다. 하지만 전체 분양가에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 가산비는 전체 분양가의 10∼15%를 차지한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가산비를 더 인정받는다고 해도 많아야 평당 수십만 원 정도에 그칠 것”이라며 “감정평가를 거친 택지비를 한국부동산원 검증 과정에서 깎는 경우가 많다. 분양가에서 가장 비중이 가장 큰 택지비를 현실에 맞게 인정해야 민간 공급의 물꼬를 틀 수 있다”고 했다. 아울러 국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도도 개선하기로 했다. HUG는 고분양가 심사 시에는 △최근 분양하거나 준공한 단지 분양가 △인근 시세 △해당 시군구의 최근 1년 이내 평균 분양가를 토대로 분양가를 정한다. 하지만 최근 분양하거나 준공한 단지가 없는 지역에서 오래전에 지어 신축보다 가격이 낮은 아파트 시세가 기준이 되는 문제도 지적됐다. 개선안은 분양을 신청한 단지 가구 수와 시공능력 등이 유사한 단지 위주로 심사하기로 했다. 구체적인 개선방안을 다음 달 발표한다. 이에 따라 수도권 외곽이나 지방 대도시의 분양가는 다소 높아질 것으로 예상된다. 하지만 서울과 경기 일부 지역은 HUG의 고분양가 심사가 아니라 분상제를 적용받는 만큼 가장 공급난이 심한 이들 지역의 공급 확대 효과는 거의 없다는 관측이 많다. 분양을 준비하는 단지들은 시큰둥한 반응이다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축조합 관계자는 “지자체가 정부 눈치 보면서 분양가를 제멋대로 산정해 왔는데, 이번에 기준만 찔끔 바꾼다고 얼마나 달라질지 의문”이라며 “굳이 분양을 서두를 이유가 없다”고 했다. 국토부는 “이번 개선안은 분양가를 높이기 위한 게 아니다”고 했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “분양가가 높아지면 중도금 대출을 받을 수 없는 등 부작용도 있는 만큼 정부도 분양가 규제를 선뜻 풀긴 어려웠을 것”이라고 말했다. ○ 이제서야 임대차법 부작용 인정한 정부 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 ‘부동산시장 점검 관계장관회의’를 열고 “(임대차 시장에서) 갱신요구권 도입 효과가 나타나는 반면 갱신계약과 신규계약 간 격차가 확인돼 시장점검 및 보완대응이 필요하다”며 “연말까지 시장전문가, 연구기관과 전월세 가격 안정을 위한 다각적인 방안을 강구하겠다”고 말했다. 이는 그동안 임대차법에 대해 자화자찬성 발언을 했던 기존 발언과 달리 임대차법 시행의 부작용을 뒤늦게 인정한 것으로 풀이된다. 전문가들 사이에서는 현재 전월세 시장이 여전히 혼란스러운데도 연말에 전월세 대책을 내놓겠다는 시각이 안이하다는 비판이 나오고 있다. 또 홍 부총리가 이날 갱신계약과 신규계약 간 격차가 크다는 점을 언급한 걸 두고 정부가 갱신계약뿐 아니라 신규계약 가격까지 통제하려 하는 게 아닌지에 대한 우려가 벌써 나오고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com정순구 기자 soon9@donga.com세종=송충현 기자 balgun@donga.com}

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  • 분양가규제, 핵심 놔둔채 ‘겉핥기식’ 개편…공급확대 효과 의문

    민간 아파트 공급의 걸림돌로 지목돼 온 분양가 규제를 정부가 일부 개편한다. 하지만 규제의 핵심을 놔둔 채 매뉴얼을 조정하는 수준에 그쳐 공급 확대 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 나온다. 국토교통부는 15일 분양가 상한제(분상제)와 고분양가 관리제를 정비하는 내용의 ‘공급 확대를 위한 현장 애로 개선방안’을 내놓았다. 이는 노형욱 국토부 장관이 9일 주택업계 간담회에서 분양가 규제 개선을 검토키로 한 데 따른 후속 조치다. 개선안에 따르면 국토부는 다음 달까지 분상제 심사 기준을 매뉴얼화한다. 분상제는 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 지방자치단체마다 가산비 산정방식이 제각각이라는 지적을 감안해 기준을 통일하겠다는 것이다. 전문가들은 분상제의 핵심인 택지비와 건축비 기준을 그대로 둬 효과가 의문시된다고 본다. 정부는 분양가 규제완화에 미온적인 것과 달리 비(非)아파트 제도 개편에는 적극적인 편이다. 주거용 오피스텔 공급을 확대하기 위해 오피스텔의 바닥난방을 허용하는 기준을 전용 85㎡에서 120㎡로 확대하고 도시형생활주택을 넓게 짓도록 건축기준을 수정하기로 했다. 김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-15
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  • 대장동 개발 논란에… 李 “5503억 공익 환수” 尹측 “공수처 수사를”

    이재명 경기도지사가 14일 국회에서 긴급 기자회견을 열고 성남시 분당구 대장동 개발사업 의혹에 대해 “민간 개발 특혜사업을 막고 5503억 원을 시민 이익으로 환수한 모범적 공익사업”이라고 정면으로 반박했다. 해당 의혹을 제기한 야권과 언론을 향해선 “가짜뉴스를 만들어 정치적으로 개입하고 특정 후보를 공격하는 건 민주주의를 훼손하는 중범죄 행위”라며 법적 조치 가능성을 시사했다. 예정에 없던 이날 긴급 기자회견엔 논란이 더 확산되기 전 정면승부로 털고 가겠다는 이 지사의 강한 의지가 반영됐던 것으로 전해졌다.○ 李 직접 등판해 반박 이번 논란은 이 지사가 성남시장 재선 후인 2015년부터 공영개발로 추진했던 성남시 대장동 일대 92만여 m² 녹지 개발 사업에 신생 업체인 화천대유자산관리(화천대유)가 참여해 3년간 수백억 원대의 배당금을 받아갔다는 의혹이 핵심이다. 당시 개발사업 시행 컨소시엄으로 선정된 ‘성남의뜰’에 공모 절차 불과 일주일 전 출자금 5000만 원으로 설립된 화천대유가 보통주 지분 14.28%를 가진 주주로 참여했다는 점이 의혹을 키웠다. 아울러 화천대유의 지분 100%를 소유한 소유주인 A 씨가 과거 언론인 시절 개발사업 참여에 앞서 이 지사를 인터뷰했다는 점도 특혜 의혹을 일으켰다. 사업에 참여했던 민간사업자들에게 거액의 배당금이 지급된 점은 공영개발 취지를 퇴색시켰다는 지적을 받고 있다. 성남의뜰은 2019년부터 3년간 배당금 5903억 원 중 4073억 원을 화천대유 등 민간 주주에 배당했다. 자산관리회사 화천대유는 최근 3년간 해마다 100억∼200억 원대 배당을 받은 것으로 나타났다. 이 지사는 이날 회견 내내 격앙된 모습을 감추지 않았다. 그는 “‘대장동 개발’은 지금도 제가 자랑하는 성남시장 시절의 최대 치적”이라며 “민영 개발이었으면 ‘업자 배불리기’에 들어갔을 개발이익의 상당 부분을 공공환수했는데 정치인들과 보수언론이 칭찬은 못 할망정 근거 없는 마타도어식 네거티브, 허위사실 유포를 자행하고 있다”고 했다. 그러면서 조선일보 보도를 언급하며 “고등교육을 받은 사람이 쓴 것 맞냐”고도 했다. 자신의 아들이 대장동 개발사업에서 특혜를 본 업체에 취업했다고 주장한 야권 대선주자 장기표 후보에 대해서도 “허위 사실”이라며 공개 사과를 요구했다. 이와 함께 국정농단 의혹 사건을 수사했던 박영수 전 특별검사가 2016년 화천대유의 상임고문을 맡았고, 박 전 특검의 딸이 화천대유에 취업했던 사실도 공개됐다. 이에 대해 박 전 특검 측은 “A 씨 요청으로 법률 자문 고문에 이름을 올렸지만 특검에 내정되면서 사임했고, 딸은 전문성을 인정받아 취업했던 것”이라고 해명했다.○ 野 “해명보다 호통으로 의혹 키워”이 지사는 이날 기자회견의 상당 부분을 대장동 개발사업의 개발이익을 공공에 환수한 성과와 절차적 정당성을 설명하는 데 할애했다. 또 해당 의혹을 집중 보도한 조선일보를 향해서는 “조선일보는 민주당 경선과 대한민국 대통령 선거에서 손 떼라”고도 경고했다. 논란의 핵심인 화천대유의 특혜 의혹에 대해선 “(민간 사업자를) 공모와 경쟁입찰을 거쳐 결정했다”며 “(화천대유의) 실제 소유자는 투자사들이 합의해서 결정한 것이고 비공개라 나는 그 내용을 전혀 알 수 없다”고 선을 그었다. 박 전 특검 등 법조계 유력 인사와 화천대유의 유착 의혹에 대해선 일절 언급하지 않았다. A 씨를 사업 참여 이후 만난 적이 있느냐는 질문에는 “없다”고 짧게 답했다. 야권은 공세를 이어갔다. 윤석열 전 검찰총장 측은 “‘국민 관심’을 이유로 야당 국회의원실을 기습해 압수수색하는 고위공직자범죄수사처(공수처)는 이제라도 수사에 나서라”고 촉구했다. 유승민 전 의원 캠프는 “금전신탁을 통한 천문학적 불로소득, 민간기업의 수상한 자산배분 등에 대해 딱히 속 시원한 해명을 내놓지 못했다. 해명보다 호통만 난무했다”고 했고, 하태경 의원은 이날 페이스북에 “‘모범적인 공익사업’ 사기 치지 말고 ‘지분 1% 개인기업’이 577억 원이나 챙겨간 이유를 밝혀라”라고 썼다.○ 시행업계 “리스크가 큰 사업”부동산 시행업계에선 대장동 개발사업에 대해 특수목적법인(SPC)을 통한 다른 개발 사업과 비교했을 때 공공(성남도시개발공사) 지분이 높은 편이라는 관측이 나온다. 전체 개발이익에서 공공이 가져가는 몫이 크다는 것. 다만 이 점을 제외하면 대장지구 사업은 다른 개발사업과 크게 다를 게 없다고 시행사들은 설명했다. 화천대유 실소유주 등 투자자 7명이 신분을 숨기기 위해 SK증권을 통해 성남의뜰 지분을 취득한 것 아니냐는 의혹이 제기되지만 특혜 혐의가 구체적으로 드러나지 않는 한 문제 삼기 어렵다는 의견도 있다. 신속한 의사결정이 중요한 시행 사업의 경우 의결권이 있는 보통주 비중을 최소화하는 것이 이례적이지 않다는 설명이다. 2015년 대장동 사업 입찰 참여를 검토하다가 포기했던 한 시행사 관계자는 “당시 주택 시장 상황을 고려할 때 수익이 크지 않다는 우려가 컸다”며 “화천대유가 대형 시행사들도 주저했던 리스크가 큰 사업에 뛰어든 것만은 분명하다”고 했다.권오혁 기자 hyuk@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com성남=이경진 기자 lkj@donga.com}

    • 2021-09-15
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  • 창립 62주년 롯데건설… “글로벌 건설사로 도약”

    롯데건설은 이달 15일 창립 62주년을 맞이해 글로벌 종합건설사로서 도약해 ‘100년 기업’이 되겠다는 포부를 밝혔다. 13일 롯데건설은 “올해 기업 목표를 ‘글로벌 시장을 선도하는 건설사(Global Leading EPC Contractor)’로 정했다”며 이같이 밝혔다. 1959년 평화건업사로 출발한 롯데건설은 1979년 지금의 사명으로 바꿨다. 롯데건설의 올 상반기(1∼6월) 매출은 2조7438억 원, 영업이익은 2456억 원으로 전년 동기 대비 각각 9.5%, 26.7% 상승했다. 올 들어 국내외에서 잇따라 굵직한 사업을 수주한 덕분이다. 롯데건설은 과천∼이수 복합터널 사업, 전남 광양 바이오매스 발전소를 비롯해 파키스탄 수력발전사업, 싱가포르의 ‘통합교통허브’ 신축 사업 등을 따냈다. 롯데건설이 해외에서 공들이는 지역은 동남아시아다. 롯데건설은 현재 베트남 수도 하노이에 대규모 복합몰인 ‘롯데몰 하노이’를 짓고 있으며, 지난해 5월에는 하노이 인근 신도시에 3500억 원 규모의 호텔 신축 공사를 따냈다. 국내에선 서울 강서구 ‘마곡MICE 복합개발’, 인천 검단신도시 ‘101 역세권 개발사업’, 경기 하남시 ‘H2 프로젝트’ 등 수익성이 높은 대형 복합개발 사업을 적극 추진하고 있다. 신기술도 발 빠르게 도입하고 있다. 올 7월 프롭테크 기업 ‘직방’이 만든 메타버스(가상현실이 융복합화된 세계) 공간인 ‘메타폴리스’에 롯데건설 사옥을 지었다. 국내 건설사가 메타버스 플랫폼을 활용한 첫 사례다. 지난달에는 메타버스 채용 설명회도 열었다. 롯데건설 관계자는 “앞으로 우수한 해외 신규 사업과 대형 복합개발 사업을 지속적으로 수주해 나가겠다”고 했다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-14
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  • [부동산 캘린더]‘힐스테이트광교 중앙역퍼스트’ 등 전국 19곳 분양

    13일 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면 이달 셋째 주에는 전국 19개 단지 1만4467채가 분양한다. 일반분양은 7857채다. 현대건설은 경기 수원시 영통구에 짓는 ‘힐스테이트광교 중앙역퍼스트’에 대한 1순위 청약을 14일 시작한다. 4개 동(지하 7층∼지상 20층) 211채로, 전용면적은 60∼84m²다. 추석 연휴를 앞두고 있어 본보기집은 전국에서 2곳만 문을 연다. 경기 오산시 ‘오산세교2지구중흥S클래스’와 대구 수성구 ‘수성레이크우방아이유셀’ 등이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-14
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  • 지금 전세금이면 3년반 전엔 집 샀다

    예비 신랑 이모 씨(35)는 지난달 서울 성동구에 있는 전용 59m² 아파트를 보증금 5억 원과 월세 140만 원의 조건에 계약했다. 해당 단지의 전세가는 지난해 상반기(1∼6월)만 해도 5억∼6억 원대였지만 지금은 140만 원의 월세를 얹어줘야 할 정도로 시세가 올랐다. 이 씨는 “요즘 서울 아파트 전세가는 2, 3년 전 집값 수준”이라고 말했다. 서울과 경기, 인천 등 수도권 아파트 평균 전세가가 3년 반 전 평균 아파트 가격을 넘어섰다. 지난해 7월 말 ‘임대차 3법’ 도입 이후 심해진 전세난으로 가격이 급등했기 때문이다. 13일 KB국민은행 리브부동산에 따르면 지난달 수도권 아파트 평균 전세가격이 4억4156만 원이었다. 이는 2018년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가(4억4067만 원)보다 약 90만 원 높은 것이다. 수도권 아파트 전세가는 2018년과 2019년 하락세를 보였고 지난해 상반기만 해도 월간 상승률이 0%대였다. 하지만 임대차 3법으로 2년 더 거주하는 기존 세입자가 늘어난 데다 보유세 부담이 증가하면서 상황이 달라졌다. 집주인들이 월세를 조금이라도 받기 위해 전세를 반전세로 돌리면서 전세 공급이 줄어든 것이다. 게다가 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인들은 새로운 세입자를 들일 때 보증금과 월세를 최대한 올리면서 전세가격이 급등했다. 실제 올 1∼8월 수도권 아파트 전세 누적 상승률은 10.26%로 지난해 연간 상승률을 뛰어넘었다. 1∼8월 누적 상승률 기준으로는 2011년(10.57%) 이후 10년 만에 가장 높은 수준이다. 인천 아파트 전세는 올 들어 12.76% 올라 지난해 연간 상승률(6.18%)의 2배가 넘는 상승률을 보였다. 인천 연수구 ‘송도더샵센트럴시티’(전용 72m²)는 지난달 21일 전세 계약 2건이 이뤄졌다. 전세 보증금은 각각 5억 원, 5억5000만 원으로 계약일이 같은데도 5000만 원이나 차이가 났다. 해당 평형 전세금으로는 역대 가장 비싼 가격이다. 전문가들은 수도권 아파트 전세가격 상승세가 당분간 이어질 수 있다고 본다. 전세 공급과 직결되는 수도권 입주 물량이 내년 13만6636채로 올해(18만7991채)보다 5만 채가량 적기 때문이다. 임대차 3법에 따라 2년 연장한 계약 기간이 내년 7월 말 종료되는 점도 불안 요인이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “계약 종료 후 집주인들은 과거에 올리지 못한 보증금 인상분과 미래 인상분까지 더해 최대한 임대료를 높이려 할 수 있다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-14
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  • 수도권 아파트 평균 전세가, 3년반 전 집값 넘었다

    예비 신랑 이모 씨(35)는 지난달 서울 성동구에 있는 전용 59㎡ 아파트를 보증금 5억 원과 월세 140만 원 조건에 계약했다. 해당 단지의 전세가는 지난해 상반기(1~6월)만 해도 5억~6억 원대였지만 지금은 140만 원의 월세를 얹어줘야 할 정도로 시세가 올랐다. 이 씨는 “요즘 서울 아파트 전세가는 2, 3년 전 집값 수준”이라고 말했다. 서울과 경기, 인천 등 수도권 아파트 평균 전세가가 3년 반 전 평균 아파트 가격을 넘어섰다. 지난해 7월 말 ‘임대차3법’ 도입 이후 심해진 전세난으로 가격이 급등했기 때문이다. 13일 KB국민은행 리브브동산에 따르면 지난달 수도권 아파트 평균 전세가격이 4억4156만 원이었다. 이는 2018년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가(4억4067만 원)보다 약 90만 원 높은 것이다. 수도권 아파트 전세가는 2018년과 2019년 하락세를 보였고 지난해 상반기만 해도 월간 상승률이 0%대였다. 하지만 임대차3법으로 2년 더 거주하는 기존 세입자가 늘어난데다 보유세 부담이 증가하면서 상황이 달라졌다. 집주인들이 월세를 조금이라도 받기 위해 전세를 반전세로 돌리면서 전세 공급이 줄어든 것이다. 게다가 임대료 인상에 제약이 생긴 집주인들은 새로운 세입자를 들일 때 보증금과 월세를 최대한 올리면서 전세가격이 급등했다. 실제 올 1~8월 수도권 아파트 전세 누적 상승률은 10.26%로 지난해 연간 상승률을 뛰어넘었다. 1~8월 누적상승률 기준으로는 2011년(10.57%) 이후 10년 만에 가장 높은 수준이다. 인천 아파트 전세는 올 들어 12.76% 올라 지난해 연간 상승률(6.18%)의 2배가 넘는 상승률을 보였다. 인천 연수구 ‘송도더샵센트럴시티’(전용 72㎡)는 지난달 21일 전세 계약 2건이 이뤄졌다. 전세 보증금은 각각 5억 원, 5억5000만 원으로 계약일이 같은데도 5000만 원이나 차이가 났다. 해당 평형 전세금으로는 역대 가장 비싼 가격이다. 전문가들은 수도권 아파트 전세가격 상승세가 당분간 이어질 수 있다고 본다. 전세 공급과 직결되는 수도권 입주 물량이 내년 13만6636채로 올해(18만7991채)보다 5만 채가량 적기 때문이다. 임대차3법에 따라 2년 연장한 계약 기간이 내년 7월 말 종료되는 점도 불안 요인이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “계약 종료 후 집주인들은 과거에 올리지 못한 보증금 인상분과 미래 인상분까지 더해 최대한 임대료를 높이려 할 수 있다”고 말했다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 서울 아파트 ‘반전세’ 급증… 지난달 임대계약 39% 차지

    최근 서울에서 임대차계약이 체결된 아파트 10건 중 4건은 월세를 낀 ‘반전세’인 것으로 나타났다. 지난해 7월 말 임대차 3법 도입 후 ‘전세의 월세화’ 현상이 확산되고 있는 것으로 보인다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 거래 1만2567건 중 4954건(39.4%)은 반전세 조건이었다. 반전세는 보증금만 내는 전세와 달리 월세를 조금이라도 내는 거래를 뜻한다. 8월 반전세 비중은 전달의 35.5%보다 3.9%포인트 상승한 것으로 올 들어 가장 높은 수준이다. 반전세가 늘어나는 만큼 전세가 줄고 있다는 뜻이다. 중랑구 반전세 비중은 올 7월만 해도 27.1%였지만 지난달 52.4%로 크게 뛰었다. 마포구(52.2%)와 강동구(50.2%)도 전체 임대차 거래의 절반 이상이 반전세였다. 임대차법 도입 이후 1년간 서울 아파트의 반전세 비중은 평균 35.1%였다. 이는 법 시행 직전 1년간 평균 반전세 비율(28.1%)보다 7%포인트 높은 것이다. 이는 기존 전셋집을 반전세로 돌리는 집주인이 늘었기 때문인 것으로 보인다. 일선 중개업소는 임대료를 올리기 어려워진 집주인들이 월세를 늘리는 쪽으로 선회하는 것으로 보고 있다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 경매 몰리는 무주택 2030 “집값 뛰는데 청약은 안되니 눈돌려”

    《일반 매매나 청약으로는 도저히 집을 살 수 없다고 본 20, 30대 젊은층이 아파트 경매에 대거 도전장을 던지고 있다. 무주택 신혼부부들은 금요일 저녁이면 경매학원에서 ‘열공’하고, 주중에는 경매법정에서 입찰가격을 두고 첩보전을 방불케 할 만큼 신경전을 벌이고 있다. 경매 열풍의 기저에는 지금이 아니면 영원히 내 집 마련을 포기해야 할지 모른다는 불안감이 깔려 있다. 언젠가는 자신도 ‘착한 가격’에 좋은 매물을 낙찰받으리라는 MZ세대의 꿈은 이뤄질 수 있을까? 낙찰가 수준이 역대 최고에 이른 서울 아파트 경매 현장을 찾았다.》 “낙찰자는 임○○ 씨.” 8일 서울중앙지법 경매법정 211호. 8명의 응찰자가 몰린 서울 동작구 사당동 아파트(전용면적 74m²) 낙찰자가 발표되자 법정 곳곳에서 탄식이 터져 나왔다. 낙찰자 임모 씨(35)는 결혼 2년차 신혼이었다. 그가 써낸 입찰가는 감정가보다 1억1000만 원가량 높은 5억3389만 원이었다. 최근 거래 가격(6억 원)보다 싸게 직접 입주할 집을 마련하게 된 셈이다. 그는 “전셋값은 오르는데 청약 가점은 너무 낮아 경매로 눈을 돌렸다”고 했다. ○ 집값에 좌절한 무주택자들 경매로 발길시세 차익을 노린 투자자들이 주로 찾던 법원 경매에 20, 30대 무주택자들이 대거 도전하고 있다. 일반 매매나 청약으로는 집을 사기 어려워지면서 젊은층 사이에 경매 열풍이 불고 있는 것이다. 이날 경매법정에서 만난 예비 신랑 이모 씨(35)는 경매 학원을 다니고 있었다. 그는 “집값이 너무 올라 경매로 집을 마련할 계획”이라며 “이번에는 연습 삼아 입찰에 참여했지만 다음에는 제대로 도전할 것”이라고 말했다. 예전에는 컨설팅업체의 도움을 받는 사람이 많았지만 최근 들어 스스로 공부해서 경매 아파트를 잡으려는 실수요자들이 많아진 것이다. 실제 금요일인 10일 저녁 서울 강남구 H경매학원에는 거리 두기로 비워둔 좌석을 빼면 빈자리가 드물었다. 신혼인 김모 씨(30·여)는 주 3회 퇴근 후 곧장 학원으로 와 오후 10시까지 경매 강의를 듣고 있다. 서울에서 전세로 살고 있는 김 씨는 청약을 꾸준히 넣었지만 모두 탈락했다. 그는 “청약 당첨만 마냥 기다리면 안 될 것 같아 경매 공부를 시작했다”며 “경매도 물론 힘들겠지만 열심히 하면 좋은 매물을 잡는 날이 올 것”이라고 말했다. 무주택자의 경매 참여가 늘면서 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 급등하고 있다. 직접 거주할 목적인 무주택자들은 감정가보다 높은 가격을 써서라도 낙찰받으려 한다는 것이다. 경매컨설팅사 ‘지지옥션’에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 낙찰가율은 106.7%로 이 회사가 관련 통계를 집계한 2001년 이후 가장 높았다. 시세보다 높은 가격에 낙찰받는 사례도 속출하고 있다. 이달 1일 경매에 나온 서울 강서구 ‘가양6단지 아파트’(전용 40m²)는 7명이 경쟁한 끝에 8억1185만 원에 낙찰됐다. 감정가(6억1800만 원)는 물론이고 7월 말의 실거래가(7억4000만 원)보다 약 8000만 원 높은 값이다. 일반 매물이 부족해지면서 생긴 이상 현상이다. 실제 가양6단지는 1476채 규모 대단지지만 시장에 나온 매물은 8개뿐이다.○ 공급난 심해지며 경매물건도 감소전국 아파트 경매 진행 건수는 지난해 9월 2343건이었는데 지난달 1508건으로 64% 수준으로 줄었다. 경매 진행 전날 취소되거나 일정이 연기되는 사례도 늘었다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “경매에 넘기지 않아도 급매로 내놓으면 잘 팔리다 보니 채권자들도 채무자들이 일반 매매 시장에서 처분할 시간을 더 주려는 경향이 있다”고 말했다. 채무 관계가 복잡한 매물이라도 수요가 있다 보니 채권자들도 굳이 경매를 고집하지 않고 있다는 것이다. 전문가들은 채무 관계가 복잡한 경매 자체의 위험 부담을 간과해선 안 된다고 조언했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “급등한 시세보다 싸다는 점만 봐서는 장기적으로 가격이 떨어질 수 있는 물건을 비싸게 사는 우를 범할 수 있다”고 했다. 부동산 시장에선 경매 열기가 이어질 것이라는 전망이 많다. 정부가 3기 신도시 등 신규 택지나 도심 공공개발로 공급하겠다는 아파트의 분양과 입주는 수년 뒤에나 가능해 무주택자의 불안 심리를 잠재우긴 부족하기 때문이다. 경매 전문 변호사인 정충진 법무법인 ‘열린’ 대표 변호사는 “‘부동산을 지금 사지 않으면 안 된다’는 조바심은 커졌는데 매물은 없다 보니 20, 30대 무주택자들이 경매 시장으로 넘어오는 것”이라고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-13
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  • 노형욱 “분양가상한제 개선 검토” 규제완화 첫 시사

    정부가 아파트 가격 통제 수단으로 활용해온 분양가상한제와 고분양가 심사 제도 개선을 추진한다. 민간분양 사전청약 등 정부 주도 공급대책에 민간 건설사의 동참을 유도하기 위해 규제 완화에 나선 것이라는 분석이 나온다. 노형욱 국토교통부 장관은 9일 현대건설 포스코건설 계룡건설산업 등 주택건설업계와 가진 ‘공급기관 간담회’에서 “분양가상한제를 운영하고 고분양가를 심사하는 과정에서 민간주택 공급에 장애가 없는지 검토하고 필요한 경우 제도 개선을 추진하겠다”고 밝혔다. 현 정부가 분양가 규제 완화 가능성을 언급한 건 이번이 처음이다. 분양가상한제는 주변 시세의 80% 이내에서 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 택지비가 시세보다 낮은 감정가 기준인 데다 고급 마감재 비용 등이 분양가에 충분히 반영되지 않는 한계가 있었다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도 역시 심사 기준이 자의적이라 공급을 저해한다는 지적이 많았다. 민간 건설사들은 분양가 규제 때문에 적정 분양가를 산정하지 못해 공급을 미루는 경향이 있었다. 분양가 규제가 풀리면 1만2032채 규모의 서울 강동구 ‘둔촌주공’의 연내 분양이 가능해지는 등 공급에 다소 숨통이 트일 수 있다는 관측이 나온다. 이날 노 장관은 “대규모 택지를 조성하려면 보통 10년이 훌쩍 넘는 공급 시차가 생기기 때문에 올해와 내년이 ‘스트레스 구간’이 될 것 같다”고 했다. 신규 택지를 확보해도 당장 공급을 늘리기 힘든 한계를 인정한 것이다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • 수도권 아파트값, 8주째 역대최고 상승률

    수도권 아파트 가격이 전주보다 0.4% 올라 8주째 역대 최고 상승률을 나타냈다. 지난달 30일 발표된 3차 공공택지에 포함된 경기 화성과 의왕시 가격이 많이 올랐다. 9일 한국부동산원에 따르면 이달 첫째 주(6일 기준) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.3% 올라 상승폭이 전주(0.31%)보다 줄었다. 지난달 마지막 주 급등했던 지방 아파트 가격의 이달 상승세가 둔화됐기 때문이다. 반면 수도권 아파트 가격은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 수도권 아파트 가격 상승 폭은 전주와 같은 0.4%로, 7월 셋째 주 이후 8주째 2012년 5월 통계를 집계한 이래 최고 수준이다. 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망 확충 기대감이 커진 지역과 중저가 및 신축 단지 위주로 상승세가 지속되고 있는 것. 특히 경기 화성시 아파트 가격은 전주(0.67%)에 이어 이번 주 0.79%로 크게 뛰었다. 같은 기간 의왕시 가격 상승률도 0.67%에서 0.7%로 커졌다. 두 곳 모두 GTX 수혜 지역인 데다 지난달 30일 3차 공공택지 지정에 따른 개발 기대감까지 더해진 영향으로 보인다. 서울 아파트 가격은 전주와 같은 상승 폭(0.21%)을 유지했다. 한국부동산원은 “기준금리 추가 인상 우려에 거래가 줄었지만 신고가 거래와 전세가 상승, 매물 부족 영향으로 매매가 상승세가 지속됐다”고 분석했다. 전국과 수도권 아파트 전세가 상승률은 각각 0.2%, 0.25%로 전주와 같았다.김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • LH, 상계-수유동 등 전국 공공전세 476채 청약

    전국에서 시세보다 저렴한 공공전세 476채가 이달 입주자를 모집한다. 당첨자는 올 11월 잔금을 내면 곧바로 입주할 수 있다. 한국토지주택공사(LH)는 이달 27일부터 30일까지 공공전세 476채에 대한 입주자 모집을 실시한다고 9일 밝혔다. 공공전세는 지난해 전세대책(11·19대책)에 따라 도입된 임대주택으로, 시세의 80∼90% 수준의 전세 보증금을 내고 최대 6년간 거주할 수 있다. 지역별로는 인천 서구와 연수구에 공급되는 공공전세가 191채로 가장 많다. 경기 수원 과 용인 안양 등에 배정된 물량은 141채다. 서울에는 △노원구 상계동 35채 △강북구 수유동 20채 △은평구 신사동 16채 △동대문구 장안동 15채 △성북구 보문동 6채 등 총 92채가 풀린다. 부산, 광주, 전북 전주 등 지방에는 52채가 공급된다. 공공전세 전용면적은 58∼108m²이다. 보증금은 개별 주택에 따라 다르며 1억2000만 원에서 3억3000만 원 수준이다. 청약은 ‘LH청약센터’를 통한 온라인이나 우편 신청만 가능하다. 당첨자 발표는 11월 4일이다. 당첨자는 11월 15일 계약 체결 후 잔금을 납부하면 즉시 입주할 수 있다. 김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-10
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  • 정부, ‘분양가상한제-고분양가 심사’ 규제 완화 나선다

    정부가 아파트 가격 통제수단으로 활용해온 분양가상한제와 고분양가 심사제도 개선을 추진한다. 민간분양 사전청약 등 정부 주도 공급대책에 민간 건설사의 동참을 유도하기 위해 규제 완화에 나선 것이라는 분석이 나온다. 노형욱 국토교통부 장관은 9일 현대건설, 포스코건설, 계룡건설산업 등 주택건설업계와 가진 ‘공급기관 간담회’에서 “고분양가 제도를 운영하고 분양가 상한제를 심사하는 과정에서 민간주택 공급에 장애가 없는지 검토하고 필요한 경우 제도개선을 추진하겠다”고 밝혔다. 현 정부가 분양가 규제 완화 가능성을 언급한 건 이번이 처음이다. 분양가상한제는 주변 시세의 80% 이내에서 택지비와 건축비에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 택지비가 시세보다 낮은 감정가 기준인데다 고급 마감재 사용에 따른 추가 비용 등이 분양가에 충분히 반영되지 않는 한계가 있었다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 역시 심사 기준이 자의적이라 공급을 저해하는 요인이라는 지적이 많았다. 민간 건설사들은 분양가 규제 때문에 적정 분양가를 산정하지 못해 공급을 미루는 경향이 있었다. 분양가 규제가 풀리면 1만2032채 규모의 서울 강동구 ‘둔춘주공’의 연내 분양이 가능할 수 있다는 관측이 나온다. 이날 노 장관은 “대규모 택지를 조성하려면 보통 10년이 훌쩍 넘는 공급 시차가 생기기 때문에 올해와 내년이 ‘스트레스 구간’이 될 것 같다”고 말했다. 신규 택지를 확보해도 당장 공급을 늘리기 힘든 한계를 인정한 것이다. 김호경기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-09
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  • [단독]공직자 ‘재취업제한 예외’ 남발… ‘힘센 기관’은 무더기 승인

    김영식 전 대통령법무비서관은 5월 법무법인 ‘광장’에 취업하려 했지만 정부공직자윤리위원회 심사에서 취업제한 판정을 받았다. 공직자윤리법에 따르면 퇴직 공직자는 퇴직일부터 3년간 퇴직 전 부서나 기관의 업무와 관련성이 높은 기관에 취업할 수 없다. 김 전 비서관은 4월까지 약 1년간 청와대에서 일했다. 그러나 김 전 비서관은 6월 ‘광장’의 파트너변호사로 들어갔다. 공직자윤리위가 한 달 뒤 재검토를 거쳐 업무 연관성에 대한 예외규정을 인정해줬기 때문이다. 동아일보가 국민의힘 조태용 의원실을 통해 입수한 자료에 따르면 김 전 비서관처럼 업무 연관성에 대한 예외규정을 적용받아 재취업에 성공한 비율은 전체 재취업 공직자 가운데 27.5%로 지난해 13.9%에서 10%포인트 이상 증가했다. 특히 예외규정 심사 대상으로 분류된 공직자 중 85.7%가 취업승인을 얻어냈다. 그중 대통령비서실(3명), 경찰청(5명), 감사원(5명), 기획재정부(2명) 등 핵심 권력 기관 소속 공직자는 모두 예외규정 심사를 통과했다. 검찰도 6명 중 1명의 탈락자만 나왔다. 조 의원은 “퇴직 공직자가 재취업하려는 곳이 기존 업무와 연관성이 있어도 ‘공공의 이익’ 등에 부합하면 예외규정을 적용해주는 ‘취업승인’ 제도가 남발되고 있다”며 “임기 말 친정부 인사의 낙하산 인사를 위한 면죄부로 활용되는 것은 아닌지 의심된다”고 지적했다.‘재취업 제한 예외’ 靑비서실-경찰청-감사원 출신 모두 통과 예외 남발, 올해 공무원 126명 적용지난해 5월 청와대를 떠난 천경득 전 대통령총무비서관실 선임행정관은 지난달 금융결제원 상임감사로 발탁됐다. 퇴직 이후 3년간 근무 기관의 업무와 관련성이 높은 기관에 취업할 수 없었지만 정부공직자윤리위원회 심사에서 업무 연관성에 대한 예외규정을 인정받았다. 통상 고위 경제 관료들이 기용되던 자리에 문재인 대선 캠프 출신 청와대 인사가 발탁되자 이례적이란 평가가 나왔다. 2018년 12월 퇴직한 이주민 전 서울지방경찰청장도 2월 도로교통공단 이사장 취임이 가능하다는 통보를 공직자윤리위로부터 받았다. 도로교통공단은 경찰청 산하 공공기관이라 업무 연관성으로 인한 취업 제한 가능성이 컸지만 예외규정을 적용받은 것. 공직자윤리위는 승인 이유로 ‘국가 대외경쟁력 강화 및 공공의 이익’ 등을 내세웠다. ○ 올해 재취업 예외규정 적용 공직자 126명 현행 공직자윤리법에 따르면 퇴직한 공직자는 퇴직 이후 3년간 공직자 시절 마지막 5년 동안의 업무와 관련성이 있는 기관에 취업할 수 없다. 2014년 세월호 참사를 계기로 공직자의 재취업 제한 기간이 기존 2년에서 3년으로 늘고, 취업 제한 대상 기관도 대폭 확대됐다. 그러나 조태용 국민의힘 의원실에 따르면 업무연관성 예외규정을 적용받아 이런 제한을 피한 공직자가 올해만 126명이다. 전체 재취업 퇴직 공직자(459명) 중 27.5%에 이른다. 하반기(7월∼현재)만 따지면 이 비율은 28.9%로 높아진다. 상당수 퇴직 공직자들이 ‘특별한 사유’가 있으면 업무 연관성이 있어도 취업을 승인해주는 공직자윤리법 시행령을 활용해 퇴직 후 3년이 지나지 않아도 재취업하고 있는 것이다. 특히 이런 현상이 핵심 권력기관 출신 공직자에게 쏠리고 있는 것으로 나타났다. 올해 청와대(대통령비서실), 경찰청, 감사원, 기획재정부 등 핵심 권력기관 4곳에서는 업무연관성 예외규정 심사 대상이 된 15명 모두 심사를 통과했다. 검찰청과 금융감독원에서는 각각 심사 대상자 6명, 5명 가운데 1명씩만 심사에서 탈락했다. ○ “예외규정인데 예외적이지 않아 문제” 공직자윤리법 시행령은 업무연관성이 있더라도 △국가안보상 이유나 국가의 대외경쟁력 강화, 공공의 이익을 위해 필요한 경우 △본인이 직접 담당했던 업무와 취업하려는 기관 간 밀접한 관련성 없는 경우 △취업하려는 분야에 대한 전문지식·자격증·근무경력·연구성과 등이 있어 전문성이 증명되는 경우 등에 해당하면 취업을 승인해준다. 하지만 예외규정 기준 자체가 모호해 퇴직 공직자를 구제해주는 용도로 남발될 수 있다는 지적이 정부 내에서도 나온다. 정부 관계자는 “예외규정 기준이 추상적이고 주관적으로 해석될 여지가 크다”며 “예외규정이지만 예외적이지 않은 게 문제”라고 지적했다. 공직자윤리위의 심사위원 명단이 공개되지 않고, 심사 결과에 대한 설명이 부족해 ‘깜깜이’ 심사가 되고 있다는 지적도 나온다. 이 때문에 청와대, 검찰, 감사원 등 핵심 권력기관의 퇴직자가 예외규정을 인정받기 쉬운 것 아니냐는 것. 다른 정부 관계자는 “영향력 있는 기관의 공무원일수록 퇴직 후 ‘알짜배기’ 기관에 재취업할 가능성이 크다고 보는 기류가 공직 사회에 있다”고 했다. 김병섭 서울대 명예교수(행정대학원)는 “업무연관성 예외규정을 남발하면 공직자 재취업을 엄격하게 심사하겠다는 기존 제도의 취지에 역행하는 것”이라며 “특히 정권 말 ‘공신’들을 챙겨주는 도구로 쓰일 우려가 크다”고 말했다. 신진우 기자 niceshin@donga.com권기범 기자 kaki@donga.com김호경 기자 kimhk@donga.com}

    • 2021-09-09
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