[부동산과 법률]잔금 늦게 치르는 사이 땅값 오르면…

Q>저는 2년 전 건물과 토지를 B에게 팔았습니다. 그런데 B는 계약금과 중도금은 잘 줬지만 잔금은 약속한 기일에 지급하지 않았습니다. 우여곡절 끝에 계약상 잔금지급일에서 1년 4개월이 지나 잔금을 받았는데, 문제는 그 사이에 건물과 토지가격이 급등해 계약상 잔금지급기일 때보다 양도소득세가 1억6000만 원이나 늘었습니다. 저는 이 손해를 B에게 청구할 수 있을까요.

A>이 사례에서 건물과 토지를 판 사람은 잔금을 늦게 받은 점 외에 아무런 잘못도 없는데 양도세까지 더 내야 하는 손해를 보게 되었습니다.

일반인의 상식으로는 당연히 매수인이 증가된 양도세까지 배상해야 한다고 생각할 것입니다.

하지만 법적인 판단은 다릅니다.

만약 잔금 지급이 지연되는 사이에 부동산 가격이 하락해 매도인이 세금을 적게 내게 되었다면 매도인은 그만큼을 매수인에게 지급해야 할까요.

이에 대해 사람들은 “그건 판 사람의 복이지 뭐!”라고 말할 것입니다.

따라서 매도인, 매수인 모두에게 객관적이고 공정하게 판단할 수밖에 없습니다.

법원은 이런 경우에 매도인이 손해를 봤다고 주장하는 양도세의 차액은 ‘특별손해’라고 판단하고 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에만 배상할 의무가 있다고 판결하고 있습니다.

민법 제393조(손해배상의 범위)는 “①채무 불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 배상의 책임이 있다”고 규정하고 있습니다.

법률 이론으로는 ①항을 통상손해, ②항을 특별손해라고 합니다. 본건과 같이 주택의 공시가격이나 토지의 공시지가가 급등해 발생하는 양도세 증가는 ②항의 특별손해에 해당됩니다.

따라서 요즘같이 주택과 토지 가격이 상승하는 상황에서는 본건과 같은 상황이 일어날 가능성이 충분히 있기 때문에 매매계약서에 다음과 같은 조항을 포함시켜 놓으면 매도인에게 유리할 수 있습니다.

“만약 매수인이 잔금 지급을 지체해 매도인이 양도세를 더 내야 하는 손해를 입는다면 매수인은 통상손해와 별도로 배상하기로 한다.”

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr