[뉴타운 뜯어보기]신정 뉴타운<끝>

강병기 기자

《서울 양천구 목동은 우수한 교육여건과 쾌적한 환경을 바탕으로 강남권에 비견할 만한 서울의 핵심 주거지역으로 떠올랐다.

양천구 신정동과 신월동 일대에 들어설 신정 뉴타운은 목동과 길 하나를 사이에 둘 만큼 가까워

앞으로 ‘제2의 목동’이 될 수 있다는 기대가 높다. 목동에 있는 학원과 쇼핑 및 문화시설을 공유할 수 있는 데다

교통여건도 좋아 목동 입성을 노리는 실수요자들이 차선책으로 고려할 만하다고 전문가들은 조언한다.

2005년 뉴타운 개발계획이 확정돼 낙후된 서울 서남권의 변화를 이끌고 있는 신정 뉴타운의 사업 현황과 투자전략을 알아본다.》

○ 영상문화타운 등 산업기능도 갖춰

서울시 균형발전추진본부에 따르면 신정 뉴타운은 전체 면적이 21만2000여 평. 주택재개발사업 1구역(신월동)과 2구역(신정동)이 뉴타운의 핵심이다. 1구역은 다시 4개의 작은 구역으로 나뉘어 있고, 2구역도 2개의 소구역으로 나눠져 총 6개 구역에서 재개발사업이 추진되고 있다. 이외에 계획관리구역(상태가 양호한 집과 불량한 집이 섞여 있어 재개발을 추진하기까지 시간이 다소 걸리는 지역) 3곳과 자율정비구역(집 상태가 양호한 지역) 6곳도 뉴타운 지구에 포함돼 있다. 2009년부터 2010년대 초반까지 재개발 사업이 순차적으로 마무리되면 1, 2구역에 총 5500여 채의 새 아파트가 들어서 고층 아파트촌으로 탈바꿈하게 된다.

신정 뉴타운은 주거뿐 아니라 산업기능까지 갖추고 있는 게 특징이다. 신정 사거리 주변에 만들어지는 ‘해누리 영상문화타운’에는 음반 및 영화제작, 패션, 연예학원 등 영상 관련 산업과 상설전시장 등이 들어선다.

교통여건이 좋아 도심으로 들어가기도 편리하다. 지하철 5호선 신정역이 걸어서 10분 거리에 있고, 지하철 2호선의 지선인 신정네거리역이 뉴타운 바로 옆. 양천구는 신정 뉴타운 부근과 지하철 2호선 당산역을 잇는 경전철 건설도 검토하고 있다. ‘계남 근린공원’(신정산)이 뉴타운 남쪽에 있어 자연환경도 좋은 편이다.

재개발 사업 속도는 1구역이 2구역보다 빠르다. 1-2구역은 현재 조합원 권리가격을 확정하는 관리처분계획을 승인받기 위해 준비 중이어서 올해 7, 8월경 공사가 시작될 것으로 전망된다. 2구역은 올해 안으로 재정비촉진구역으로 지정될 예정이다. 입지 면에서는 2구역이 1구역보다 목동과 조금 더 가깝고, 신정네거리역과도 인접해 역세권의 혜택을 더 누릴 수 있다는 평가다.

○ 쪼갠 지분 거의 없어 수익성 좋을 듯

신정 뉴타운은 지분 쪼개기(입주권이 하나만 나오는 다가구 주택을 다세대 주택으로 바꾸거나 한 필지의 땅을 여러 필지로 나눠 소유자가 늘어나는 것)가 거의 없다. 조합원 수가 적정하기 때문에 조합원의 수익성이 좋을 것으로 예상된다.

부동정보업체인 스피드뱅크와 현지 부동산업계에 따르면 현재 이곳의 대지 지분 시세(다세대 10평대 기준)는 1500만∼2000만 원 선. 서울의 다른 뉴타운(2500만∼3000만 원)보다는 평당 1000만 원가량 싸다. J&K 도시정비의 백준 사장은 “신정 뉴타운은 아직까지 저평가된 것으로 볼 수 있다”며 “실수요자라면 대지 지분 매입을 고려해 볼 만하다”고 말했다.

현지 부동산업계에서는 1-2구역의 대지 지분 14평짜리를 가지면 30평형대를 배정받을 수 있을 것으로 예상하고 있다. 평당 2000만 원을 주고 대지 지분 14평을 산 뒤 추가 부담금으로 1억5000만 원가량을 낸다면 투자비로 4억3000만 원이 드는 셈. 현재 신정 뉴타운 주변의 30평형대 기존 아파트(6억5000만 원)에 비해서는 2억 원 이상 싸다.

올해 9월 분양가 상한제가 시행되면 사업 속도가 빠른 1-2구역을 제외한 나머지 구역이 이에 해당되지만 일반분양 공급분이 구역별로 수십 채에 그쳐 조합원 부담에는 별 영향이 없을 것으로 보인다. 하지만 앞으로 일부 구역의 경계가 재조정되거나 재개발 계획이 변경되면 사업 일정이 약간 지연될 수 있다. 또 ‘서울 변두리의 낙후지역’이라는 기존 이미지가 뉴타운 사업이 끝난다고 해서 한순간에 사라지기는 어렵다는 점도 고려해야 할 것 같다.

신정 뉴타운 주택재개발사업구역 현황
구역	면적(평)	조합원 수(명)	공급 물량(채)	사업단계
1-1	3만1165	1748	2331	조합설립인가(2006년 10월 30일)
1-2	4712	280	357	사업시행인가(2007년 2월 13일)
1-3	2445	124	165	조합설립인가 준비 중
1-4	1만2341	758	985	조합설립인가(2006년 9월 15일)
2-1	2만6364	751	1336	연내 재정비촉진지구 지정 예정
2-2	5939	191	367	연내 재정비촉진지구 지정 예정
조합원 수와 공급 물량은 변동될 수 있음. (자료: 서울시, 스피드뱅크)

이태훈 기자 jefflee@donga.com