[부동산]리츠투자…어떤 부동산 확보했는지 따져봐야

리츠에 투자할 때 우선 기존 재테크 수단인 주식 채권 예금 부동산 등과의 차이점을 이해하는 것이 중요하다. 리츠의 수익성과 관련자료를 잘 이해하는 것도 성공적인 리츠 투자의 지름길이다. 리츠는 부동산을 증권(주식)화하여 부동산에 환금성이라는 생명력을 부여하는 상품이다. 투자상품으로서 리츠는 부동산과 주식의 성격을 모두 갖고 있다. 투자자들이 제대로 리츠 투자를 하려면 부동산과 주식시장의 기본원리, 투자요령 등을 알아야한다.

리츠 주식에 투자를 하면 배당수익과 주가 상승을 통한 수익을 얻을 수 있다. 리츠는 매년 수익의 90% 이상을 배당하게 돼 있다. 또 리츠는 부동산 투자에서 발생하는 이익(임대소득 매매차익 개발이득 등)을 배당하므로 고수익은 아니지만 안정된 배당수익을 얻게 된다.

국내 여건상 배당금액은 투자비의 6∼10%로 예상된다. 리츠의 주가는 시장 여건에 따라 오르거나 내릴 수 있다. 그러나 리츠의 주가는 기본적으로 리츠가 보유하고 있는 자산가치와 연계돼 있으므로 장기적으로는 안정된 상승이 예상된다. 따라서 투자자들이 어떤 리츠 주식을 장기간 보유하면 매년 6∼10%의 배당수익을 얻고 동시에 시장상황에 따라 주가 상승에 따른 추가 이익을 기대할 수 있다.

개인적인 생각으로는 배당 수익과 주가 상승을 통한 수익은 1대1 정도로 예상된다. 일반 리츠와 구조조정 리츠는 투자 상품으로서 많은 차이가 있다. 일반 리츠는 법인세가 면제되지 않아(임대주택에 투자할 때는 50% 감면) 배당 수익을 늘리기가 구조조정 리츠에 비해 불리하다. 그러나 일반 리츠는 개인이 보유한 부동산 등 다양한 부동산을 유리한 입장에서 확보할 수 있으므로 소형 부동산을 싼 값에 마련할 수 있는 기회가 많다. 반면 구조조정 리츠는 자산 담보부 증권(ABS)처럼 기업이 보유 부동산을 유동화하려는 성격이 강하다. 따라서 어느 정도 수익률이 확실한(보장된) 상품이 될 가능성이 크다.

일반 리츠는 영속적인 기업 형태이므로 주가 상승을 통해 수익을 얻기가 수월하다. 이 때문에 투자자들은 다소 투자 위험이 있지만 일반 리츠 공모에 참여하는 것이 나중에 주식 거래 시장을 통해 투자하는 것보다 높은 수익률을 예상할 수 있다. 반면 구조조정 리츠는 존속기간이 정해져 있어 리츠 해산 때 보유 부동산을 처분해야하는 문제가 생긴다.

투자자들이 리츠를 선택할 때는 투자설명서를 꼼꼼히 살펴야한다. 여기에는 자산 투자 운용에 관한 기본 사항이 명시돼 있다. 리츠 회사가 수익성 있는 부동산을 확보하고 있는 지 살펴야하다. 아울러 리츠회사는 매 분기 투자보고서를 통해 자산 운용 성과를 자세히 공시토록 돼 있으므로 투자보고서를 때마다 확인해야한다.

박상덕(건교부 토지정책과사무관)