[재건축 여기]광명 철산주공3단지, 서울 출퇴근 편리

경기 광명시는 수도권 어느 곳보다 아파트 거래가 꾸준한 곳으로 꼽힌다. 매매는 물론 전세 거래도 꾸준하다. 지하철7호선이 개통돼 서울 생활권이 굳어진 데다 아파트 값은 비교적 낮아 수요자들이 많은 까닭이다.

이 곳에도 재건축 바람이 불고 있다. 광명시는 서울과 마찬가지로 전세난을 피하기 위해 순환 재건축 방침을 밝혔다. 단지별로 순차적으로 재건축을 허용한다는 것. 하안 주공 본1, 본2단지와 철산 주공 2, 3단지가 재건축을 빨리 하기 위해 경쟁을 벌이고 있다. 이 가운데 철산주공3단지는 올 초 조합창립총회와 시공사 선정을 마치는 등 잰걸음을 하고 있다. 교통과 주거환경도 광명에서 가장 좋은 곳으로 꼽힌다. 인근 단지와 대지지분이 섞여 있고 광명시가 아직 지구단위계획을 확정하지 않은 것이 재건축의 걸림돌이다.

▽입지여건 및 사업개요〓서울로 출퇴근하기 편리하고 주변에 교육시설과 생활편익시설이 몰려 있다. 걸어서 7분 정도면 지하철7호선 철산역에 갈 수 있고 국철 가리봉역도 이용하기 편리하다. 자동차를 타고 목동 구로구 영등포구 등으로 쉽게 갈 수 있다. 걸어갈 수 있는 거리에 철산초등학교 하안초등학교 철산여중 진성고교 등이 몰려 있다. 한신코아백화점과 광명성애병원 등도 단지와 가깝다.

철산주공 3단지는 11, 13, 15평 1900가구로 구성돼 있다. 재건축을 통해 24평 568가구, 33평형 937가구, 39평형 600가구, 44평형 496가구, 54평형 262가구 등 2863가구를 새로 지을 계획이다. 기존 건립계획에 전용면적 18평 이하인 24평을 20%나 짓도록 돼 있어 ‘소형 평형 의무 건립’ 방침에 영향을 받지 않는 것도 장점. 안전진단이 진행 중이며 재건축 동의율은 86%이며 상가의 동의율은 80%선으로 주변에선 높은 편이다.

시공사로 선정된 삼성물산주택부문과 LG건설은 용적률 298%을 적용해 재건축을 추진하고 있다. 광명시가 지구단위계획을 수립하고 나면 298%의 용적률을 적용받기는 다소 무리라는 지적도 있다.

▽수익 분석〓11평형을 매입, 33평형에 입주한다고 가정했다. 다소 무리라는 지적도 있지만 조합의 제안대로 5년 후 입주, 금리는 연리 5.5% 등을 적용했다. 매입가는 8300만∼8600만원. 여기에다 매입가에서 전세금을 뺀 비용에서 발생하는 금융비용과 추가부담금을 더하면 총 투자비는 1억8008만∼1억8335만원. 입주시 시세를 1억9800만∼2억1450만원으로 예상하면 최고 3115만원의 수익을 기대할 수 있다. 나머지 평형을 매입해 투자하더라도 시세차익은 비슷한 수준.

▽유의사항〓높은 이익을 기대하기는 힘든 까닭에 실수요 차원에서 접근하는 것이 바람직하다. 다만 전세 수요가 많은 곳이어서 소형평형을 장만해 월세 임대를 하는 것도 괜찮은 방법. 이 곳의 가장 큰 걸림돌은 인근 단지와 대지지분 관계가 복잡하게 얽혀 있다는 점. 주변 재건축 조합장들이 협의체를 구성하기로 했지만 조정여부는 미지수. 광명시는 올 5월 지구단위계획 수립을 위해 용역을 발주했다. 지구단위계획이 확정된 후 투자하는 것이 안전하다.

광명시 철산 주공 3단지 재건축 수익 분석 (단위:민원)
투자방법	매입가	전세가	금융비용	추가 부담금	총투자비	입주시 예상시세	예상 시세차익	대지 지분
11평형 매입 33평형 입주	8300∼ 8600	3000∼ 3200	1458∼ 1485	8250	18008∼ 18335	19800∼ 21450	1793∼ 3115	14.4
13평형 매입 39평형 입주	11000∼ 11300	4000∼ 4300	1925	9296	22221∼ 22521	23790∼ 25740	1569∼ 3219	19.1
15평형 매입 44평형 입주	13800∼ 14000	5000∼ 5300	2393∼ 2420	10472	26692∼ 27720	27720∼ 29480	1028∼ 1760	22.5
※자료:21세기 컨설팅. 금리는 연리 5.5%. 2006년 입주 가정. 대지지분은 N형 아파트 기준.

<이은우기자>libra@donga.com

□다음주에는서울 강동구 암사동 동서울아파트가 소개됩니다.