[CEO칼럼]이상영/새 주택금융 금리 안정돼야 효과

최근 들어 국내 주택금융시장에 새로운 패러다임이 형성되고 있다. 부동산과 금융이 결합한 주택저당채권유동화(MBS) 자산유동화(ABS) 등 새로운 개념의 부동산 간접투자방식이 도입돼 자본시장에서 각광을 받고 있다. 이런 변화는 외환위기 이후 부동산가격이 폭락하면서 무조건 사두면 오른다는 식의 부동산 투기가 사라지는 대신 철저하게 수익률과 안전성을 추구하는 인식이 높아지면서 나타난 것이다.

부동산 간접투자상품에 투자자들이 관심을 갖는 것은 주식이나 예금 및 적금의 단점을 보완할 수 있는 틈새상품으로서의 장점을 갖고 있기 때문이다. ABS는 금융기관과 일반기업의 자금 조달을 원활하게 하기 위한 것이며 MBS는 주택자금을 장기적이고도 안정적으로 공급함으로써 주택금융 기반을 확충하기 위해 도입된 만큼 투자자를 비롯해 내 집 마련을 소망하는 일반인에게도 직간접적인 도움을 주고 있다.

특히 MBS는 주택저당채권유동화회사법에 의해 설립된 유동화 전문기관이 각 금융기관에서 주택을 담보로 대출해준 뒤 보유하고 있는 주택저당대출채권을 근거로 주택저당증권을 발행, 자본시장에서 현금화한 뒤 이를 다시 금융기관에 돌려줘 주택대출 재원으로 사용할 수 있도록 하는 선진 주택금융기법이다.

현재 국민주택기금을 비롯한 각 금융기관의 주택자금 대출 규모는 약 50조원에 이르는 것으로 추정되고 있다. 주택저당채권유동화㈜가 MBS 발행 1차 연도인 2000년에 세차례의 주택저당증권을 발행해 유동화한 물량은 국민주택기금에서 대출된 채권을 기초로 한 1조3000여억원으로 전액 국민주택기금에 편입돼 중산층과 서민층의 중도금 및 전세자금 융자, 임대아파트 건설재원 등으로 활용되고 있지만 주택금융시장에서 차지하는 비중은 높지 않다.

그러나 민간 금융기관의 주택담보대출채권이 본격적으로 유동화하고 발행 규모가 늘어나면 금융기관들은 주택자금 대출재원을 조성해야 하는 부담이 없어져 장기 저리와 고액의 주택담보 대출상품들을 경쟁적으로 개발하게 돼 일반인들은 주택 구입을 위한 자금을 마련하는 것이 손쉬워진다. 또 투자자들로서는 채권 회수가 용이한 투자수단이 하나 더 늘어나게 돼 주택금융시장이 긍정적으로 변하게 된다.최근 몇몇 금융기관에서는 최장 50년, 개인별 신용도에 따라 다르지만 주택가격의 100%까지 대출되는 상품이나 수요자가 대출기간과 이자율을 선택하는 상품들을 선보이고 있다. 이런 상품들이 주택금융시장이 공급자 편의 위주에서 수요자 중심의 선진 주택금융시장으로 바뀌어 가는 사례라고 할 수 있다.

이처럼 긍정적인 측면이 많은 MBS가 활성화되기 위해서는 대출금리와 채권금리가 안정기조를 유지함으로써 중장기적인 금리 예측이 가능해야 한다. 또 일반 금융기관들이 MBS를 통한 유동화에 적극적으로 참여해 유동화 비율과 물량을 늘려야 하며 발행 비용을 줄이기 위한 유동화 절차 간소화 등 제도적 보완이 뒷받침돼야 한다.

더욱이 올 하반기에는 부동산투자신탁(REITs)제도가 도입될 예정이어서 부동산 간접투자상품이 더욱 늘어날 전망이다. 각종 경제환경이 시시각각 변하고 있는 현 시점에서 MBS를 비롯한 부동산 간접투자상품들이 주택금융시장, 나아가 국민경제 발전에 든든한 버팀목이 돼줄 것을 기대한다.

이상영(주택저당채권유동화㈜ 사장)