［부동산］『경기 거품 빠진후 완만한 상승세 예상』

《「경기침체에 따른 조정국면이냐」 「거품붕괴의 조짐이냐」. 최근 부동산경기 침체를 놓고 엇갈린 해석과 전망들이 많다. 일부 민간연구소와 정부 일각에서는 경기침체로 부동산수요가 위축된데다 경영난에 몰린 기업들이 부동산을 매물로 내놓고 있고 부실채권처리전담기구 설치로 금융기관의 부실채권 담보부동산이 추가로 나올 경우 부동산가격이 급락할지 모른다고 우려하고 있다. 그러나 이런 우려와 달리 최근의 부동산 가격하락은 경기침체에 따른 하향조정국면에 불과할 뿐이며 비록 상승폭은 작더라도 장기적으로 부동산가격은 계속 오를 것이란 주장이 많다. 국내 부동산시장의 현황을 살펴보고 부동산가격이 앞으로 어떻게 움직일지 전망해본다.》 최근 부동산경기에 대한 전망이 엇갈리는 것은 부동산가격의 거품이 어느정도인지, 또 거품이 어떤 식으로 해소될지에 대한 시각이 다르기 때문이다. ▼부동산거품은 어느 정도인가〓한국도 일본처럼 87∼91년 부동산가격이 급등했다가 하락세로 돌아선뒤 안정적인 등락을 하고있다. 삼성경제연구소 金甲星(김갑성)수석연구원은 『우리의 부동산가격 거품은 지난 91년에는 최고 50%까지 존재했으나 지난 6년간 부동산값 하락으로 현재 30%수준』이라고 추정했다. 일본의 거품이 50% 정도였던 것을 감안할때 비슷한 수준이라는 분석. 그러나 국토개발연구원 孫炅煥(손경환)연구위원은 『일본은 80년대중반 이후 90년까지 지가상승률이 명목 국내총생산(GDP)증가율보다 두배 높았지만 우리의 경우 최근 10여년간 지가가 명목GDP 상승폭보다 낮게 움직이고 있다』고 지적했다. 한국금융연구원 崔公弼(최공필)연구위원은 『일본에서 나타난 자산가치인플레(거품)는 과잉유동성이 있었기때문』이라며 『80년대 후반 한국의 부동산가격 상승때는 일본과 같은 과잉유동성은 없었다』고 지적했다. ▼부동산 폭락가능성〓손연구위원은 『우리의 경우 부동산매입에 여신규제가 있어 기업들이 자기돈으로 부동산을 사기때문에 부동산가격이 어느정도 떨어져도 견딜 수 있고 따라서 투매가능성은 적다』고 말했다. 또 금융기관의 부동산담보채권중 불량채권의 규모도 전체 여신의 3,4%에 불과해 불량채권담보 부동산이 모두 시장에 나온다해도 전체 부동산거래에서 차지하는 비중은 3%수준에 불과하다는 것. 따라서 불량채권정리가 부동산 가격안정에는 기여하겠지만 가격폭락을 유발할 가능성은 낮다고 지적했다. ▼부동산가격 향후 전망〓당분간은 하향안정세를 유지하겠지만 장기적으로는 완만하게 상승한다는데 전문가들의 견해가 거의 일치한다. 비록 잠재성장률이 떨어지더라도 당분간 5%대의 비교적 높은 성장률을 보이고 주택보급률이 89%에 그치는 등 부동산수요가 많을 것이라는 게 근거. 대우경제연구소 최남복(최남복)연구위원은 올해 주택가격 상승률은 3%, 내년엔 6%대로 최고수준을 보인뒤 0∼5%정도 꾸준히 상승하며 지가도 올해 계속 상승세를 유지할 것이라고 전망했다. LG경제연구원 李龍萬(이용만)책임연구원은 내년 상반기까지는 부동산가격이 떨어지겠지만 올하반기를 전후해 경기가 회복되면 다시 소폭 오를 것으로 예상했다. 〈백승훈기자〉 ◇ 일본의 부동산 거품사례 ◇ 일본의 지가(地價)는 지난 86년부터 도쿄 중심지의 상업지역을 시작으로 급격히 오르기 시작, 매년 평균 20%에 가까운 상승률을 보인 끝에 90년 최정점을 기록했다. 91년에는 일본 도쿄 상업지의 공시지가가 83년초에 비해 3.4배까지 올랐다. 이같은 거품의 원인은 막대한 무역흑자와 85년 플라자합의 이후 엔화강세에 대응하기 위한 일본정부의 외환시장개입으로 시중에 자금이 과잉공급된데서 찾을 수 있다. 여기에다 경기호황과 정보화 국제화로 도심부 상업지에 대한 수요가 급증했고 규제완화 금리자유화 등으로 금융기관이 대출에 적극적이었던 당시 여건도 가세했다. 마침 기업의 탈은행화가 진행되면서 금융기관들은 자금운용의 어려움을 해결하기 위해 개인이나 중소기업대출에 주력했다. 이렇게 나간 돈은 다시 부동산구입에 사용돼 부동산가격이 치솟고 또 그만큼 부동산 담보가치가 커져 다시 거액을 대출받아 부동산을 사재는 「거품의 확대재팽창」이 이어졌다. 일본정부는 89년부터 지가상승을 억제하기위해 금융정책과 세제정책이라는 두가지 수단을 사용했다. 공정이자율을 올리고 금융기관에 대해 부동산대출 증가율을 총대출증가율 이내로 억제하는 융자규모의 총량규제를 가했다. 또 92년부터 국세인 지가세를 신설하고 고정자산세의 강화, 토지거래 양도이익에 대한 과세도 강화했다. 이같은 조치를 계기로 지가는 91년 4.6% 떨어지기 시작, 지난해까지 5년 연속 하락했다. 지가수준은 그간 상승폭의 3분의 2가량이 떨어졌고 토지자산은 5백28조엔이나 줄었다. 특히 금융기관으로부터 거액을 대출받아 부동산업에 집중대출한 주택금융전문회사(住專)7개사가 모두 파산했다. 이처럼 거품이 꺼지는 시점이 경기침체기와 맞물리면서 실물 금융부문의 동시불황이라는 「복합불황」의 후유증에 시달렸다. 〈백승훈기자〉