[부동산 稅테크]1가구 2주택자, 양도세 줄이는 4가지 방법

최용준 세무법인 다솔 세무사

Q. 오모 씨(72)는 그동안 거주해온 서울 송파구 잠실 아파트를 양도할 예정이다. 오 씨는 이 이파트 외에 강서구 화곡동 아파트도 한 채 더 갖고 있는 2주택자라 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다. 오래 보유한 잠실 아파트는 양도차익이 크기 때문에 양도세가 많이 나올까 걱정이다. 양도세를 줄일 방법은 없을까.

A. 잠실 아파트 양도세 부담을 줄이려면 1가구 1주택 비과세 제도를 활용하는 것이 좋다. 화곡동 아파트를 먼저 팔아 2주택자에서 1주택자가 되는 게 우선이다. 잠실 아파트는 양도차익이 4억 원, 화곡동 아파트는 양도차익이 5000만 원이다. 오 씨가 양도차익이 큰 잠실 아파트를 먼저 팔면 9465만 원의 세금(지방소득세 포함)을 내야 한다. 하지만 양도차익이 적은 화곡동 아파트를 먼저 판다면 417만 원만 내면 된다. 그 후 잠실 아파트를 처분하면 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있다. 파는 순서만 달리 해도 9048만 원의 절세 효과를 볼 수 있다.

양도차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 싶어도 매수자가 나타나지 않을 수 있다. 팔리지 않는 화곡동 아파트를 차라리 자녀에게 증여해 1주택자가 되는 방법도 고려할 수 있다. 그러나 증여세 부담이 만만치 않다. 이 아파트가 4억 원이라고 가정하면 취득세 외에도 증여세 5400만 원의 부담이 생긴다.

증여세가 부담스럽다면 자녀에게 화곡동 아파트를 양도하는 방법도 있다. 이때는 각별한 주의가 필요하다. 부모 자녀 간의 거래 시 매매가액은 ‘시가’로 해야 한다. 시가와 매매가액의 차액이 3억 원 또는 시가의 5% 이상이 되면 양도가액을 시가로 다시 계산해 양도세를 추징하게 된다.

오 씨가 화곡동 아파트를 계속 보유하면서 잠실 아파트를 팔 때 양도세 비과세를 받는 방법도 있다. 화곡동 아파트를 장기임대주택으로 등록하는 방법이다. 장기임대주택 외에 거주용 주택 1채만 있다면 1가구 1주택자로 간주해 비과세 적용을 받을 수 있다. 단, 장기임대주택으로 등록한 아파트는 5년 이상 임대해야 하고 매년 2월 임대사업장현황 신고, 5월 소득세 신고 등을 해야 한다.

최용준 세무법인 다솔 세무사