HUG, 사각지대 없는 ‘앵커리츠-비아파트’ 금융지원

[공기업 감동경영] 주택도시보증공사

최인호 주택도시보증공사 사장이 HUG 본사에서 중동 상황 대응 긴급 현안 점검 회의에서 발언을 하고 있다. 주택도시보증공사 제공

“주택 공급 확대를 위해서는 금융지원이 가장 중요하다.”

주택산업연구원이 ‘민간 주택 공급을 활성화하는 대책으로 가장 필요한 사항’을 묻는 설문조사에서 ‘PF 활성화 대책’이라고 답변한 전문가 비율이 가장 높았다. PF 시장이 침체될 경우 건설사 자금난이 시장 침체로 이어지고 주택 공급난이라는 악순환의 우려가 크기 때문에 전문가들은 가장 시급한 현안으로 정부의 금융지원을 꼽았다.

이런 상황에서 최근 부동산 PF 시장에서 주택도시보증공사(사장 최인호, 이하 HUG)의 행보가 주목받고 있다. 그간 HUG는 PF 보증 활성화를 위한 제도 개선을 통해 정부 목표인 22조 원을 초과하는 30조9000억 원을 공급해 시장 안정에 기여해왔다. 올해 1월 취임한 최인호 사장은 “기존 PF 보증 공급에 더해 그동안 사각지대로 여겨졌던 브리지론과 비(非)아파트까지 포함하는 촘촘한 금융지원망을 구축하고 중동 사태로 어려움을 겪는 건설사에 보증료 할인 등 지원을 통해 주택 공급에 핵심적인 역할을 수행하겠다”고 밝혔다.

PF 개발 앵커리츠로 수도권 아파트 3만5000가구 공급 물꼬

국토교통부와 HUG는 사업성이 우수한 개발사업의 자금난을 해소해 수도권 주택 공급을 촉진하기 위해 ‘PF 개발 앵커리츠(이하 앵커리츠)’를 본격 가동했다.

브리지론은 인허가 전 토지 매입 단계에서 필요한 자금을 조달하는 것으로 리스크가 크고 부동산 경기에 민감하다. 금융위원회에 따르면 은행의 브리지론 연체율은 6.98%로 본PF 0.35%보다 20배가량 높고 증권업계 브리지론 연체율은 47.69%로 본PF 20.26%보다 2배가량 높은 것으로 나타났다. 이러한 상황에서 최근 금융권은 브리지론 공급을 사실상 중단했고 정부의 지원 또한 본PF에 집중돼 있어 사각지대에 놓여 있다는 평가가 많았다.

앵커리츠는 이러한 상황을 해결하기 위해 도입됐다. 공공자금 2000억 원, 민간투자 약 3000억 원, HUG의 보증부 회사채 대출금 5500억 원 등 약 1조1000억 원의 자금을 조성해 사업성이 우수한 토지 매입 단계 사업장에 저렴한 금리로(공사채 3년물 금리+250∼300bp, 약 5∼6%) 공급할 예정이다.

브리지론 사업장에 HUG를 비롯한 공공이 먼저 투자해 민간 자금 유입을 유도함으로써 금융 사각지대를 해소하고 주택사업의 첫 단추인 토지 매입을 원활하게 해 수도권 국민평형 아파트(전용 85㎡) 3만5000가구 이상 공급의 촉매제 역할을 할 것으로 기대된다.

비아파트 특화 상품으로 수도권 규제지역 ‘11만 호 공급’ 지원

HUG는 비아파트 전용 상품을 출시하고 주택도시기금 지원을 강화해 정부의 수도권 규제지역 내 11만 호 공급 대책을 뒷받침한다.

비아파트는 아파트에 비해 공급 속도가 빠르고 전월세 시장의 중요 공급원으로 시장 안정 효과가 컸으나 최근 PF 위기와 공사비 상승, 아파트 쏠림 현상 등으로 착공이 위축됐다. 이에 정부는 서울·경기 규제지역을 중심으로 비아파트를 집중 공급해 주택 공급 부진과 전세난을 해소하겠다는 계획을 밝혔다. HUG는 정부 정책에 발맞춰 비아파트 특화 금융지원을 추진한다. 먼저 비아파트 전용 특례 PF 보증과 분양 보증을 신설한다. 특례 PF 보증은 기존 PF 보증 대비 시공사 평가 비중을 낮추고 사업성 비중을 높인다. 이를 통해 사업성은 우수하나 일시적으로 자금조달이 어려웠던 사업장의 사업 추진에 큰 도움이 될 전망이다. 또한 조기 분양 시 제공하던 보증료 할인폭도 기존 보증 대비 20%p 높여 최대 45% 할인을 적용해 주택 공급 속도를 높인다.

특례 분양 보증은 비아파트에 불리했던 것을 해결하기 위해 오피스텔, 도시형생활주택의 특성을 고려한 심사 기준을 적용한다. 보증료 또한 기존 보증 대비 약 30% 할인해 사업자들의 부담을 덜어줄 예정이다.

1380억 원 보증료 할인으로 금융 부담 낮춘다

HUG는 중동 사태로 인해 어려움을 겪는 건설업계와 고통을 분담하고 주택 공급 기반이 무너지지 않도록 하기 위해 ‘분양보증’과 ‘정비사업자금 대출보증’ 보증료율을 최대 60%까지 할인한다. 먼저 사업 주체의 부도·파산 시 분양계약자 또는 임차인을 보호하는 주택분양보증과 정비사업 추진 시 사업비를 원활하게 조달할 수 있도록 돕는 정비사업자금 대출보증의 보증료를 30% 인하한다. 특히 PF 대출보증이 발급된 사업장은 주택분양보증료 할인폭을 60%까지 높여 PF보증을 통해 저리로 자금을 조달한 주택사업자는 추가 보증료 부담까지 대폭 낮아져 사업성 개선 효과가 매우 클 것으로 기대된다.