“전셋값 올라 부담”… 서울아파트 재계약 절반이 갱신권

갱신권 사용, 2년9개월만에 최고
세입자들 “인상률 5% 이내로”
보증금 평균 2413만원 올려줘

서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. 2025.6.16 뉴스1

올해 2분기(4∼6월) 서울 아파트 세입자 중 갱신요구권을 사용한 비중이 2년 9개월 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 신축 공급 감소, 실거주 위주 시장 재편으로 전월세 매물이 줄어들면서 전월세 가격이 오른 결과로 풀이된다.

22일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 전월세 재계약 중 갱신권을 사용한 비중은 49.7%로 직전 분기(48.1%)보다 1.6%포인트 오른 것으로 집계됐다. 재계약자 2명 중 1명꼴로 갱신권을 사용했는데 이는 2022년 3분기(60.4%) 이후 가장 높은 수준이다.

갱신권 사용 비중은 지난해 말 이후 가파르게 오르고 있다. 전셋값이 하락했던 지난해 2분기(27.9%)를 저점으로 지난해 3분기(30.3%), 4분기(42.0%), 올해 1분기(48.1%), 2분기(49.7%)까지 계속 올랐다. 갱신권을 행사하면 전셋값 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있어 주로 전셋값 상승기에 갱신권 사용 비중이 높아진다.

갱신권 사용에 따라 재계약 보증금 인상 폭은 2배 이상 벌어지는 것으로 나타났다. 갱신권을 사용한 세입자는 보증금을 평균 2413만 원 올려줬다. 직전 대비 4.3% 오른 수준이다. 반면 갱신권을 사용하지 않은 세입자는 재계약 보증금이 직전 대비 4973만 원 올랐고, 인상률은 10.0%에 달했다.

전문가들은 향후 갱신권 사용 비중이 지속적으로 높아질 것으로 전망했다. 서울 아파트 입주 물량이 줄어들고 토지거래허가구역이 확대되면서 전월세 물량이 줄어들고 있기 때문이다. 현재 강남3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구에서 아파트를 매수하면 2년간 실거주해야 해 임대를 놓을 수 없다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “전셋값 상승기에 접어들어 갱신권을 사용하려는 세입자가 더 늘어날 가능성이 크다”고 했다.