서울 아파트 공시가 7.86% 올라, 전국 평균의 2배

강남3구와 용산구 10% 넘게 올라
보유세 작년보다 최대 40% 뛸듯
지방 10곳 공시가 하락, 양극화 심화

올해 서울 아파트 공시가격이 8% 가까이 올랐다. 전국 17개 시도 가운데 서울을 포함해 경기, 인천 등 7곳이 작년보다 올랐다. 다만 서울만 유일하게 전국 평균 상승률을 상회했다. ‘집값 양극화’로 보유세(재산세+종합부동산세) 격차는 더 벌어지게 됐다. 특히 서울에서도 집값이 크게 오른 강남권에서는 보유세 부담이 40% 가까이 뛰는 사례도 나올 것으로 보인다. 하지만 서울 외곽과 지방 대부분 지역에선 보유세가 소폭 늘거나 감소할 것으로 전망된다.

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13일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 아파트, 연립주택 등 공동주택 공시가격 열람안’에 따르면 올해 1월 기준 전국 공동주택 1558만여 채 공시가격은 지난해보다 평균 3.65% 올랐다. 지난해(1.52%)의 2.4배지만 2005년 이후 연평균 상승률(4.4%)보다는 낮은 수준이다.

서울 공시가는 7.86% 올랐다. 유일하게 전국 평균 상승률을 웃돌았다. 경기(3.16%), 인천(2.51%) 순으로 상승률이 높았지만 서울과는 차이가 컸다. 17개 시도 중 세종, 대구, 부산 등 10곳은 하락하며 집값 양극화가 공시가격에서도 그대로 드러났다.

서울 안에서도 공시가 격차가 나타났다. ‘강남 3구’(강남, 서초, 송파구)와 성동, 용산구는 10% 넘게 올랐지만 도봉, 강북, 구로구 등 외곽 상승률은 1%대에 그쳤다. 전국 공시가 상승률 1위 지역은 경기 과천시(15%)다. 재건축 호재로 지난해 과천시 집값이 크게 뛴 여파다.

반포 원베일리 84㎡ 보유세, 작년 1340만원→올해 1820만원

[2025 아파트 공시가격]
재건축 압구정 신현대9차 39%↑… ‘마래푸’ 등 종부세 다시 부과 늘어
강북구 단지 보유세는 4% 증가
강남 3구 집값 상승률, 7년來 최대… “집주인들 팔지 않고 보유 가능성”

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올해 서울 공동주택 공시가격이 전국 평균(3.65%)보다 2배 넘게 가파르게 오른 건 지난해 전국적으로 부동산 경기가 침체된 가운데 유독 서울 집값만 크게 올랐기 때문이다. 서울 25개 자치구마다 공시가격 상승률이 천차만별이었다. 이에 따라 보유세 상승 폭은 서울 안에서도 개별 단지에 따라 1%에서 많게는 40%까지 차이가 벌어질 것으로 예상된다.

● 주요 단지 보유세 40% 가까이 올라

13일 국토교통부가 공시가격 변화에 따른 보유 세액을 추정한 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 ‘국민평형’(전용면적 84㎡)을 보유한 1주택자는 올해 보유세로 1820만 원을 내야 한다. 지난해(1340만 원)보다 35.9% 오른 것이다. 이는 재산세와 종합부동산세, 지방교육세, 농어촌특별세 등을 모두 더한 금액이다. 2023년 8월 준공된 이 단지는 지난해에는 공시가가 없어 시가표준액을 기준으로 보유세를 매겼다. 보유세 오름폭은 실거래가 상승 수준과 유사했다. 전용 84㎡의 실거래가는 지난해 1월 38억 원에서 12월 51억 원으로 34% 올랐다.

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서울 강남구 압구정동 신현대 9차 전용 111㎡를 보유한 1주택자의 예상 보유세는 1848만 원으로, 전년(1328만 원)보다 39.2% 오른다. 신현대 9차의 공시가격은 34억7600만 원으로 전년보다 25.9% 올랐다. 이 단지는 압구정 일대에서 재건축 추진 속도가 가장 빠른 2구역에 속해 있다. 자산가들의 수요가 몰리면서 지난해부터 신고가 거래가 잇따랐다.

‘마용성’(마포·용산·성동구)에서는 올해 공시가가 종부세 부과 기준인 12억 원(1주택자 기준)을 넘으면서 지난해에는 내지 않던 종부세가 부과되는 단지가 늘었다. 서울 마포구 ‘대장주’로 꼽히는 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 올해 공시가격이 13억1600만 원으로 전년(11억4500만 원) 대비 14.9% 올랐다. 이에 따라 보유세는 17.5% 올랐다. 그 결과 지난해 내지 않던 종부세를 올해는 27만 원 내게 됐다.

집값이 크게 오르지 않은 서울 외곽 단지의 보유세 부담은 전년과 별 차이가 없는 것으로 나타났다. 서울 강북구 두산위브트레지움 전용 84㎡는 올해 공시가가 5억1600만 원으로 전년 대비 3% 올랐다. 이에 따라 이 단지 1주택자가 내야 하는 보유세는 62만 원에서 65만 원으로 4% 오른다.

다주택자의 보유세 부담도 시세에 비례해 달라질 것으로 예상된다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 보유세 변화를 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 아크로리버파크(전용 112.96㎡)와 강남구 은마(전용 84.43㎡), 송파구 잠실주공 5단지(전용 82.51㎡)를 모두 보유한 3주택자가 올해 내야 하는 보유세는 약 1억2478만 원으로 추산됐다. 지난해보다 1826만 원(17.5%) 늘어난 금액이다.

● 강남 3구 집값 상승률, 7년 만에 최대

주택 수와 상관없이 보유세 부담이 대체로 시세 변동률 수준인 건 올해 공시가는 시세 변동분만 반영해 산정했기 때문이다. 2023년부터 종부세 부과 기준이 공시가 12억 원(1주택자 기준)으로 오르고, 재산세를 부과하는 과표를 정하는 기준인 공정시장가액비율이 60%에서 45%로 낮아진 영향도 있다.

올해 종부세가 부과되는 공시가 12억 원 초과 주택은 31만8308채로 지난해(26만6780채)보다 19.3% 늘었다. 이 중 28만667채(88.2%)는 서울에 있다. 종부세가 사실상 ‘서울세’가 됐다는 평가가 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지난해 실거래가를 보면 ‘서울 쏠림’ 현상이 뚜렷했다. 올해 공시가에도 그 현상이 그대로 반영됐다”고 말했다.

이런 흐름은 올해 들어서도 이어지고 있다. 이날 한국부동산원에 따르면 3월 둘째 주 기준 서울 아파트값은 6주 연속 올랐다. 특히 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)가 크게 올라 2018년 이후 7년 만에 가장 높은 상승률을 보였다. 반면 지방 아파트값은 2023년 말부터 계속 내림세다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “보유세 부담 인상 폭보다 아파트 가격이 더 올랐기 때문에 집주인들은 팔지 않고 계속 보유하려고 할 가능성이 크다”며 “올해 공시가가 매물 증감이나 거래량에 별 영향을 미치지 않을 것”이라고 내다봤다.

개별 공동주택 공시가는 14일부터 부동산 공시가격 알리미 등에서 확인할 수 있다. 다음 달 2일까지 관련 의견을 받으며 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음 달 30일 결정 공시한다. 이후 이의 신청을 받아 6월 중 최종 공시가격을 공시한다.