
전세보증 요건 강화 석달… 빌라 절반이 보험 못들어직장인 박모 씨(32)는 올해 5월 서울 강동구 A빌라(전용 26㎡)를 전세로 계약했다. 보증금이 2억9000만 원이어서 빌라치고는 보증금이 비싸다고 생각했지만, 신축에 지하철역까지 걸어서 5분 걸리는 초역세권이어서 일사천리로 진행했다. 문제는 계약서 작성 후에 터졌다. 전세보증금 반환보증 보험(전세보험)에 가입하려 주택도시보증공사(HUG)에 문의하니 전세금이 매매가 대비 비싸다고 가입을 거절당했다. 그는 “기존 세입자가 비슷한 보증금에 전세보험에 가입했다고 해서 문제없을 줄 알았다”며 “불안하지만 다른 집 찾기도 어려운 상황”이라며 발을 굴렀다. 올해 5월부터 7월까지 전세 계약된 전국 빌라 2채 중 1채는 전세보험에 가입이 안 되는 것으로 나타났다. 전세사기에서 세입자를 보호할 안전장치인 전세보험 사각지대로 내몰리는 세입자가 급증하는 것이다. 올해 주택 공시가격이 급락한 데다 HUG의 전세보험 가입 보증금 기준이 공시가격의 150%에서 126%로 강화된 영향이다. 동아일보가 11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 올해 5∼7월 빌라(연립·다세대) 전세 거래 2만7407건을 전수 분석한 결과 1만2486건(45.6%)의 보증금은 전세보험 가입 기준을 충족하지 못한 것으로 파악됐다. 지난해 같은 기간(25%)과 비교해 가입 불가 비중이 약 2배로 뛰었다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “가입 기준을 완화하되 보증금 규모에 따라 보증료율에 차등을 두거나, 일부 보증금이라도 전세보험 보호를 받도록 하는 완충 장치가 필요하다”고 했다.인천 전세 빌라 63%가 보험 가입 불가… “세입자 계약후에야 알아” [불안한 빌라 전세]“전세사기 방지” 가입기준 높이자인천 ‘가입불가’ 1년새 19%P 급증세입자 울며겨자먹기 계약 속출인천 미추홀구 숭의동 B빌라는 올해 6월 1억6000만 원에 전세 계약됐다. 올해 이 빌라의 공시가격은 1억1400만 원. 올해 5월 이전에는 전세보험 가입에 아무 문제가 없는 거래였다. 보증금이 공시가격의 1.5배(1억7100만 원)를 넘지 않았기 때문이다. 하지만 실제 계약 시점인 6월에는 전세보험 가입이 불가능했다. 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험(전세보험) 가입 기준에 따라 보증금이 공시가격의 1.26배(1억4364만 원)를 넘을 수 없기 때문이었다. 인근 중개업소 관계자는 “전세보험 가입 신청 자체가 계약서를 작성하고 나서야 가능해 세입자들이 가입하고 싶어도 가입을 못 하게 되는 상황”이라며 “전세보험 가입이 불가능하다는 것을 알아도 신축이거나 입지가 좋은 빌라 보증금은 가입 기준을 넘는 경우가 많아 세입자들이 울며 겨자 먹기로 (가입 불가 빌라를) 선택하는 경우도 많다”고 했다.● 전세사기 피해 컸던 인천, 빌라 전세 62.8%가 보험 가입 불가 전세사기 사건이 잇따르면서 전세금을 지키기 위한 전세보험 가입이 필수로 여겨지고 있지만 정작 현장에서는 전세보험에 가입되지 않는데도 전세 계약을 맺는 경우가 속출하고 있다. HUG에서조차 전세금을 받지 못하게 되며 전세금 떼일 위험을 세입자 개인이 떠안게 되는 것. 빌라 세입자의 주거 안정성이 더 떨어지게 됐다는 지적이 나온다. 우선 올해 5∼7월 거래된 빌라 전세 중 2채 중 1채꼴만 전세보험에 가입될 정도로 전세보험 가입이 까다로워진 것은 올해 5월부터 전세보험 가입 기준이 강화된 영향이 크다. 정부는 5월부터 전세사기범들이 ‘무자본 갭투자’를 하지 못하게 전세보험에 가입할 수 있는 보증금 기준을 매매 가격의 100%에서 90%로 강화했다. 빌라는 매매가 잦지 않기 때문에 공시가격의 150%를 매매가격으로 인정해 왔는데, 이 역시 140%로 낮췄다. 기존엔 공시가격의 1.5배까지였던 전세보험 가입 기준이 올해 5월부터는 공시가격의 1.26배로 강화됐다는 의미다. 여기에 지난해부터 시작된 집값 하락세가 올해 빌라 공시가격에 반영되면서 전세보험 가입 기준이 한층 강화됐다. 지역별로는 전세보험 가입 불가 빌라 비중은 특히 전세 사기가 기승을 부렸던 인천에서 높았다. 인천의 빌라 전세 거래 2295건을 분석한 결과 1442건(62.8%)의 보증금이 전세보험 가입 기준을 초과한 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간(43.9%) 대비 약 20%포인트 높아졌다. 서울은 전세보험 가입 불가 빌라 비중(41.1%) 자체는 낮았지만, 빌라 거래량 자체가 많아 전세보험에 가입 못한 빌라 수(6357건)가 나머지 시도를 모두 합한 것(6124건)보다도 많았다. 이는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 5∼7월 빌라 전세 거래를 전수 분석해 나온 결과다. 전세보험 가입 가능 여부를 판단할 때 사용한 올해 빌라 공시가격은 지난해 공동주택 공시가격 1453만6936건에 올해 빌라 공시가격 평균 인하율(6%)을 대입해 추산했다. ● 세입자들 “전세보험 가입 안 돼도 대안 없어” 빌라 세입자들은 전세보험 가입이 불가능하다는 것을 알면서도 계약에 나서는 경우가 많다. 다른 빌라로 가고 싶어도 비슷한 조건이라면 보증금에 큰 차이가 없어 같은 상황이 반복될 가능성이 크기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 최근 1년(지난해 7월∼올해 7월) 전국 아파트 전셋값은 16.3% 하락했지만, 빌라는 3.9% 떨어지는 데 그쳤다. 애초에 전셋값에 큰 변동이 없는 상태에서 전세보험 가입 기준만 강화됐다는 뜻이다. 보증금은 전세보험 가입 기준에 맞추고, 월세를 일부 내는 반전세로 전환하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 집주인이 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 때 일부를 본인의 현금으로 마련해야 하는데, 자금 사정이 여의치 않은 집주인이 많기 때문이다. 서울 송파구 C빌라에 거주하다 올해 8월 은평구 아파트로 이사한 정모 씨(35)는 “빌라 전세 보증금이 2억7000만 원이었는데, 7월 계약 만기 시점에 맞춰 신규 세입자를 구하지 못해서 애를 먹었다”며 “보증금을 좀 낮춰서 세입자를 찾아 달라고 집주인에게 몇 번이나 부탁했지만, 본인도 현금이 없어서 어쩔 수 없다는 말만 돌아왔다”고 했다. 일반 서민이나 젊은층이 많이 사는 빌라 특성상 월세 지출이 늘어나는 것을 꺼리는 경향도 있다. 특히 최근 빌라 월세가 상승하고 있다는 점도 부담으로 작용한다. 한국부동산원에 따르면 7월 서울 빌라 월세통합가격지수(월세·준월세·준전세 포함)는 0.01% 올랐다. 지난해 꾸준히 상승하다 11월(0.01%) 이후 하락세였지만, 8개월 만에 상승세로 전환된 것이다. 부동산 전문가들은 정부의 대책 마련이 시급하다고 입을 모았다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “빌라의 공시가격이나 면적을 고려해서 주거 약자가 거주한다고 판단되면 전세보험 가입 기준을 완화해주는 등의 탄력적 제도 운영이 필요하다”고 말했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부가 주택 공급 확대를 서둘러서 세입자들의 선택지를 넓힐 수 있도록 지원해야 한다”고 말했다.정순구 기자 soon9@donga.com송진호 기자 jino@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}2023-09-12 03:00 
내 집 마련, 혼인신고하면 불리할까… MZ세대가 ‘결혼 페널티’ 따지는 이유[부동산 빨간펜]요즘 젊은 세대 사이에서는 ‘결혼 페널티’라는 말이 있습니다. 결혼을 하면 주거 지원에서 혜택이 더 줄어드는 역설적인 상황을 일컫는 말입니다. 젊은 세대가 결혼을 망설이는 데에는 높은 집값에, 청약이나 대출 등에서 오히려 불리한 면이 있다는 점도 한몫하고 있는 것으로 보입니다.국토교통부가 지난해 말 발표한 ‘2021년 주거실태조사’에 따르면 월급을 한 푼도 안 쓰고 모아서 수도권에서 내 집 마련을 하는 데에는 10.1년이 소요됩니다. 2020년 조사 당시 8년이었는데, 2년 넘게 늘어났죠. 2008~2019년 사이에는 6년 가량이었던 내 집 마련 기간이 급격하게 늘어난 것입니다. 이렇게 내 집 마련이 어려워지면서 젊은 세대 중에서는 결혼식을 올려도 정작 혼인신고는 하지 않는 사례도 늘고 있다고 합니다. 특히 청약과 대출 등에서 유리한 점과 불리한 점을 따져 그렇게 결정한다고 하네요. 이번 부동산 빨간펜에서는 정말 혼인신고 여부가 내 집 마련에 영향을 미칠지 알아보도록 하겠습니다. Q. 청약을 위해 혼인신고를 하지 않는다는 얘기를 들었습니다. 왜 그런 건가요?“지금까지는 맞벌이 가정이라면 청약과 대출에서 불리했던 것이 사실입니다. 신혼부부 특별공급 신청자격은 맞벌이 가정의 경우 부부 합산 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하입니다. 올해 적용되는 기준은 1041만 원(3인 가족 기준)입니다. 대기업에 다니는 맞벌이 부부라면 이를 넘어설 가능성이 높죠. 또 혼인신고 후에는 부부가 한 세대로 합쳐지기 때문에 주택 청약 기회도 1회로 줄어듭니다. 혼인신고를 하지 않는다면 부부가 각각 한번씩 청약 신청을 할 수 있으니 기회가 2번 있는 셈이죠. 각종 정책 대출에서도 부부 소득을 합산하면 기준을 맞추기 어렵습니다. 많은 정책 대출은 개인 소득과 신혼부부의 합산 소득에 큰 차이를 두지 않고 있습니다. 우선 ‘내집 마련 디딤돌 대출’은 6000만 원 이하의 개인 혹은 합산 소득이 7000만 원 이하인 부부가 신청 가능합니다. 버팀목 전세 대출도 소득 기준이 개인과 부부 관계없이 모두 5000만 원이죠.”Q. 소득 기준을 넘지 않는 신혼부부라면 ‘결혼 페널티’가 없는 것 아닌가요?“소득기준을 넘지 않더라도 ‘생애 최초’라는 기준이 세대원 전체에 적용된다는 점을 유념해야 합니다. 생애최초 주택 매입일 경우 저리로 주택 자금 대출을 받거나, 취득세를 감면받는 등 혜택이 있습니다. 그런데 혼인 신고 뒤에는 생애 최초 혜택도 부부 합산 1번만 적용받을 수 있죠. 혼인 신고를 하지 않았다면 남편과 아내 각각 한 번씩 총 두 번 혜택을 받을 수 있지만, 결혼 후에는 한 번으로 줄어든다는 거죠.”부부가 주택 매입·청약 때 유리한 점과 불리한 점유리한 점 총부채원리금상환비율(DSR)에서 부부합산 소득 활용출산 시 신생아 특별공급출산 시 신생아 특례 대출(연 1~3%대 금리로 최대 5억 원)불리한 점맞벌이인 경우 신혼부부 특별공급의 소득 기준을 넘을 수 있음각종 정책대출 소득 기준이 1인 가구와 큰 차이 없음취득세 감면 등 ‘생애 최초’ 혜택은 부부 합산 1회만 적용자료: 국토교통부 등Q. 신혼부부라서 유리한 부분은 없나요? “맞벌이 부부의 경우 주택담보대출 시 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 초과 금지 규제 때문에 부부 합산 총소득을 활용하는 경우도 있습니다. 연간 원리금 상환액이 총소득의 40%를 넘지 못하게 했기 때문에 맞벌이 부부라면 둘의 연소득을 합산해 더 많은 금액을 대출 받을 수 있습니다. 출산 계획이 있는 부부라면 유리한 제도도 있습니다. 정부는 내년 3월부터 아이를 낳은 가구를 대상으로 공공분양주택 특별공급을 신설하기로 했죠. 도시근로자 월평균 소득의 150%(3인 가구 이하976만 원)인 경우 신청 가능한데, 혼인 여부와는 관계가 없기 때문에 혼인신고를 반드시 해야 하는 것은 아니네요.또 내년부터 ‘신생아 특례 대출’이 시행돼 출산 가구는 연 1~3%대 금리로 최대 5억 원까지 주택 구입·임대 자금을 대출받을 수 있습니다. 신생아 출산 부부는 합산 연소득 1억3000만 원 까지 신청 가능합니다. 청약 제도도 최근 부부에게 불리하지 않도록 손질되고 있습니다. 정부는 배우자의 청약통장 보유기간의 절반을 합산해 최대 3점까지 가산할 수 있도록 올해 안에 청약제도를 바꿀 예정입니다. 또 같은 아파트에 대해서도 부부가 각각 청약에 지원하는 방안도 시행한다고 하네요.내집 마련과는 직접적인 관련은 없지만, 결혼 시 증여세 최대 3억 원 공제도 금전적 혜택으로 꼽을 수 있습니다. 정부가 1일 국회에 제출한 ‘2023년 세법개정안’에 따르면 혼인신고일 전후 각 2년 이내에 부모로부터 물려받은 재산 1억 원에 대해 추가로 증여세를 면제해주게 됩니다. 현재는 10년간 5000만 원까지 비과세이지만, 만약 법이 통과되면 신랑과 신부를 합치면 최대 3억 원까지 세금이 면제되는 겁니다. 다만 현실적으로 결혼하는 자녀에게 1억 5000만 원씩 도움을 주실 부모님이 얼마나 많을지는 의문이네요.내 집 마련 때문에 혼인신고를 하지 않는 20, 30대들을 좋지 않게 보는 분들도 있습니다. 하지만 요즘 집값만 봐도 사랑만으로 결혼을 결정하기 어려워졌다는 점을 부인하긴 어려운 것 같습니다. 요즘 ‘젊은 애들’이 이렇게 결혼에 유불리를 따지는 데엔 다 이유가 있지 않을까요.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일()로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}2023-09-07 17:00 안양 와룡산 옆 ‘숲세권’ 단지 들어선다GS건설은 경기 안양시 만안구 석수동에서 ‘안양자이 더 포레스트’(조감도)를 9월 중 분양한다고 4일 밝혔다. 총 5개 동(지하 3층∼지상 26층), 212채(전용면적 49∼73㎡) 규모로 조성된다. 사방이 와룡산, 꽃메산, 석수산으로 둘러싸여 있고, 안양천, 충훈공원, 안양새물공원 등이 단지 인근에 있어 녹지가 풍부한 것이 특징이다. 단지 옆에는 지하철 1호선 관악역이 있어 서울로 이동하기가 편리하다. 인근 경수대로, 서해안고속도로, 강남순환고속도로, 제2경인고속도로 등 차량을 통해서도 서울로 이동할 수 있다. 또 월곶∼판교선 만안역(가칭)이 도보 거리에 계획돼 있고, 차로 7분 거리에 있는 광명역에는 여의도를 연결하는 신안산선이 공사 중이다. 대형 할인점과 중앙대병원이 가깝고, 화창초와 안양중, 안양여중, 충훈고, 안양고, 안양시립 석수도서관 등 교육 시설도 가깝다. 수도권 거주자 중 청약통장 가입 기간이 12개월 이상이고, 면적·지역별 예치 기준금액을 충족하면 1순위 자격이 주어진다. 유주택자나 가구원도 청약할 수 있다. 재당첨 제한도 없고, 비규제 지역이라 계약 이후 전매도 가능하다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}2023-09-05 03:00 ‘아파트 하자’ 많은 업체 15곳 중 5곳이 시공능력평가 ‘톱10’최근 5년간 아파트 하자 판정을 가장 많이 받은 업체 15곳 중 5곳이 시공능력평가 ‘톱10’에 들었던 기업인 것으로 나타났다. 시공능력평가가 시공 품질을 보장하지 않는다는 지적이 나온다. 더불어민주당 허영 의원이 국토교통부로부터 받은 ‘2019∼2023년 건설사별 공동주택 하자 판정 현황’에 따르면 DL건설이 899건으로 가장 많았다고 3일 밝혔다. DL건설의 전신은 삼호와 고려개발이 합병한 대림건설로 올해 시공능력평가 순위에서 13위를 차지했다. 시공능력평가는 공사실적, 경영평가와 기술능력 등을 평가해 매겨지는 순위다. 4월 인천 검단아파트 지하 주차장 붕괴 사고를 낸 GS건설은 678건으로 2위였다. 이어 중흥토건(626건), HDC현대산업개발(444건), 두산건설(403건), 대우건설(374건), 롯데건설(344건), DL이앤씨(283건), SM상선(267건), 대방건설(263건), 호반산업(241건), 계룡건설산업(228건), 현대건설(214건), 한양(180건), 대명종합건설(179건) 순으로 하자 판정이 많았다. 특히 시공능력평가 10위권인 현대건설(시공능력평가 2위), 대우건설(3위), GS건설(5위), DL이앤씨(6위), 롯데건설(8위)이 하자 판정을 많이 받은 15개 건설사에 포함됐다. 허 의원은 “시공능력평가 순위가 시공 품질과는 관계가 없다는 사실이 증명됐다”며 “국토부는 하자 관리에 힘써 공동주택 주거 품질을 높이고 현행 시공능력평가 제도도 개선해야 한다”고 했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}2023-09-04 03:00
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