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오승준

오승준 기자

동아일보 산업2부

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안녕하세요. 오승준 기자입니다.

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취재분야

2024-03-26~2024-04-25
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  • 정부 “2년간 빌라 등 2만5000채 매입, 무주택자에 전세”

    정부가 2년간 신축 빌라 등 주택 2만5000채를 매입해 무주택 중산층 가구에 전세로 공급한다. 청년 월세 지원사업의 경우 거주 주택의 보증금과 월세 기준을 없애고 지원 규모를 2배로 늘린다. 국토교통부는 이날 서울 영등포구 문래예술공장에서 열린 21번째 민생토론회에서 이 같은 내용의 ‘도시 공간·거주·품격 3대 혁신 방안’을 발표했다. 대책에 따르면 앞으로 노후 단독주택과 빌라촌 등에서 소규모 정비사업을 추진하면 정부가 최대 150억 원까지 운동시설이나 주차장, 폐쇄회로(CC)TV 등 기반시설·편의시설 설치비를 지원한다. 또 저층 주거지 개선사업에서 편의시설 및 기반시설 설치 등의 요건을 갖추면 총사업비의 70%까지 기금 융자를 지원하고, 용적률도 법적 상한의 1.2배까지 완화해준다. 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)가 비(非)아파트를 매입해 중산층과 서민에게 시세의 90% 수준에 공급하는 ‘든든전세주택’ 제도도 도입된다. 우선 LH는 비아파트 신축 1만5000채를, HUG는 보증금 반환 사고에 따른 경매 진행 주택을 낙찰받아 1만 채를 2년간 공급한다. 시세의 90% 수준에 최장 8년간 거주가 가능하다. 월세로 공급되는 신축매입임대도 올해 3만5000채, 내년 4만 채로 늘린다. 또 청년 월세 지원 요건에서 현재 거주하는 주택의 보증금(5000만 원)과 월세(70만 원) 요건을 없앤다. 현재는 1년간 최대 240만 원까지 지원되는데, 이 역시 2년간 480만 원으로 늘린다. 주거급여 대상도 중위소득 48% 이하 가구에서 2027년 50% 이하 가구로 확대한다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-20
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  • 다시 꿈틀대는 ‘갭투자’… “전세 끼고 7000만원으로 4억5000만원 아파트 매입”

    경기 화성시 동탄신도시 870채 규모 동탄푸른마을 두산위브 전용 73㎡는 1월 22일 4억5000만 원에 실거래된 이후 같은 날 3억8000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 매수자가 자본금 7000만 원으로 전세를 끼고 주택을 사는 이른바 ‘갭투자’를 한 셈이다. 해당 집의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 84.4%에 이른다. 통상 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’(전세 보증금이 주택 시세를 초과) 우려 주택으로 본다. 인근 공인중개사무소는 “수도권 광역급행철도(GTX) 개통 등 호재가 있는 데다, 최근 전셋값이 올라 전세를 끼고 집을 사겠다는 문의가 많다”고 했다. 부동산 정보업체 아파트실거래가(아실)에 따르면 18일 온라인에 등록된 서울 아파트 전세 매물은 3만2111건으로 두 달 전인 1월 18일(3만5057건) 대비 8.5% 줄었다. 같은 기간 인천은 8456건에서 7810건으로, 경기는 4만1626건에서 3만9479건으로 각각 7.7%, 5.2% 감소했다. 매물 부족이 이어지면서 서울은 작년 5월 15일(―0.06%) 이후 43주 연속, 수도권에선 같은 해 6월 12일(―0.01%) 이후 39주 연속 전셋값이 올랐다. 전셋값이 꾸준히 상승하면서 매매가와의 차이도 점차 좁혀지고 있다. 특히 서울 외곽이나 수도권 일부 중저가 아파트를 중심으로 갭투자가 다시 고개를 들 조짐을 보이고 있다. 전세 사기 우려로 빌라 전세 수요가 아파트로 옮겨오고, 중저가 아파트 전세 및 매매에 적용되는 신생아 특례대출이 본격화하면서 벌어진 일이다. 계속 전세 가격이 올라 매매 시장까지 자극할 수 있다는 우려도 나온다.‘5억 이하’ 수요 몰리며 전셋값 상승… “매매시장 자극 우려” 다시 꿈틀대는 갭투자빌라 떠난 청년층-신혼부부들보증금 5억 이하 아파트로 이동“전세가율 80%넘는 거래도 나와… ‘무자본 갭투기’ 허수 발생할수도” 서울 도봉구의 2856채 규모 창동주공3단지는 올해 누적 전세 거래량(18일 기준)이 64건으로 도봉구 내에서 거래량이 가장 많은 단지다. 이 단지 전세 거래량은 1월 25건에서 2월 34건으로 9건 늘었다. 가장 큰 면적인 전용면적 84㎡ 전셋값은 지난달 최고 4억 원에 거래되며 올 1월(3억4000만∼3억5000만 원) 대비 5000만 원가량 올랐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “역세권 단지치고 가격이 높지 않아 신혼부부들이 많이 찾는다”며 “최근 신생아 특례대출 등 정책 대출을 받은 사람들이 늘어나면서 전셋값이 평균 2000만 원 정도 올랐다”고 했다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 18일까지 신고된 올해 3월 서울 아파트 전세 거래 3302건 가운데 임차보증금이 5억 원 이하인 거래는 1922건으로 전체의 58.2%를 차지했다. 이 비중은 지난해 12월 49.9%로 50% 이하였지만, 올해 1월 52.5%, 2월 54.9% 등으로 가파르게 오르고 있다. 이에 대해선 올해 1월 29일 출시된 신생아 특례대출이 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)에 주택 구입·전세 자금을 저리에 빌려주는 제도다. 전용 85㎡ 이하이면서 임차보증금이 수도권은 5억 원 이하, 수도권 이외 지역은 4억 원 이하인 주택에 전세자금 대출을 해준다. 특히 전세 사기로 빌라를 떠난 청년층과 신혼부부가 중저가 아파트로 이동하고 있다. 서울 노원구 월계동 3930채 규모 미륭미성삼호3차 인근 공인중개사무소는 “최근에는 인천에서 빌라에 살던 신혼부부가 찾아왔다”며 “빌라 수요도 넘어와 꾸준하게 수요가 받쳐주니 매물이 소진되고 가격이 오르고 있다”고 했다. 이 단지 전용 59㎡는 이달 2억5000만∼3억 원에서 전세 계약이 체결되며 올해 초 대비 2000만∼3000만 원 정도 올랐다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 지역은 신축 공급 부족으로 전셋값이 상승 중이다. 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡는 이달 12일 신규 전세 계약이 16억8000만 원에 체결됐다. 이는 2022년 9월(17억 원) 이후 1년 6개월여 만에 신규 계약 기준 가장 높은 가격이다. 이 단지 전세 매물은 18일 현재 268건으로 올해 초 325건 대비 21.3%(57건) 줄었다. 인근 공인중개사무소는 “최근 2월까지 신학기 이사 수요가 많아 매물이 상당히 줄어든 상황이다”라며 “전국에서 수요가 있는데 매물은 적으니 지속해서 오른다”고 말했다. 전셋값이 오르자 계약갱신요구권 사용이 늘면서 신규 전세가 줄어들고, 그 여파가 다시 전셋값을 자극하는 현상도 벌어진다. 서울 성동구 입주 8년 차 2529채 규모 센트라스 전용 84㎡의 올해 누적 전세 계약(20건) 중 절반(10건)이 갱신 계약이다. 인근 공인중개사무소는 “준신축급이고 대단지라 수요는 많은데 매물이 많이 없다”며 “지난해 말과 이후 전용 84㎡ 전셋값이 5000만∼1억 원 정도 올랐다”고 했다. 전문가들은 전셋값 상승세가 계속되면 집값을 밀어 올리면서 매매 시장을 자극할 수 있다고 우려한다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “전셋값이 오르면 매매 가격을 밀어 올릴 가능성이 크다”며 “특히 올해 금리 인하와 맞물리면 전세 대출이 더 늘면서 가격이 더 오를 수 있다”고 했다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “현재 경기 화성시 동탄신도시 등에서 전세가율이 80%를 넘는 거래가 이뤄진다”며 “아파트의 경우 시세가 알려져 있어 전세 사기 위험은 낮지만, 전세금만으로 집을 매수하는 ‘무자본 갭투기’ 같은 허수가 시장을 자극할 수 있다”고 했다. 최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-19
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  • 1, 2월 아파트 분양가 1년새 19% 올라

    올 1, 2월 공급된 전국 분양 단지의 평균 분양가가 전년 대비 약 20% 오른 것으로 나타났다. 원자재 값과 인건비가 크게 오른 데다 올해 초 서울 주요 지역에서 고급화를 표방한 주거단지들이 분양에 나서 평균 분양가를 끌어올린 것으로 보인다. 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올 1, 2월 전국 분양 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 2418만 원으로 전년(2034만 원)보다 약 19% 오른 것으로 나타났다. 지역별로는 수도권이 3.3㎡당 2964만 원, 지방이 1938만 원으로 전년 대비 각각 25%와 18%씩 올랐다. 수도권과 지방의 한 채당 평균 분양가는 각각 10억5376만 원과 6억5999만 원 수준이었다. 각각 지난해보다 3억7430만 원과 8712만 원씩 올라 수도권과 지방의 분양가 격차가 커졌다. 서울 분양 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 6855만 원으로 전년 대비 86% 올랐다. 특히 한 채당 평균 분양가는 25억9961만 원으로 전년보다 170%가 높았다. 이는 1월 서울 광진구 포제스 한강(3.3㎡당 1억3770만 원)과 서울 서초구 메이플자이(3.3㎡당 6831만 원) 등 고가 아파트가 공급되며 평균 분양가가 높아진 것으로 보인다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-19
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  • 단전에 또 멈춘 지하철… 이번엔 3호선 출근대란

    “원당역을 이용하실 분들은 다른 (교통) 수단을 이용해 주세요.” 15일 오전 경기 고양시 덕양구 지하철 3호선 대곡역 서울 방면 승강장. 한 역무원이 승강장 출입문을 뛰어다니며 “원당역엔 열차가 정차하지 않는다”며 이렇게 안내했다. 안내를 들은 승객들은 버스 등 다른 대중교통으로 갈아타기 위해 서둘러 역을 나섰다. 대학생 김모 씨(24)는 “오늘은 시험 보는 날”이라며 “학교를 가려면 3호선을 타는 방법밖에 없는데 지각을 할 것 같다”고 토로했다.● 3호선 단전 사고… 출근길 대란 코레일에 따르면 이날 오전 4시 30분경 3호선 경기 고양 원당역∼원흥역 구간에서 전기 공급이 끊어지는 사고가 발생했다. 이에 따라 3호선 일부 구간의 열차 운행이 중단되면서 출근길에 나선 시민들이 큰 불편을 겪었다. 5시간 40분이 지난 오전 10시 10분경 전기 공급이 복구되면서 운행이 재개됐지만, 열차를 기다리다 포기한 시민들은 버스정류장 등으로 몰려들어 다른 대중교통도 혼잡을 빚었다. 고양시는 오전 6시 52분경 3호선 운행이 차질을 빚고 있다는 내용의 ‘안전 안내 문자’를 발송했다. 단전은 오전 4시 30분경 발생했지만, 2시간이 훌쩍 지나 문자를 보낸 것. 이 때문에 이미 출근길에 오른 많은 시민들이 상황을 모른 채 역사에 왔다가 발걸음을 돌려야 했다. 대화역에서 서울 강남역으로 출근하는 직장인 최모 씨(30)는 “오전 회의 준비를 위해 새벽부터 나왔는데, 운행 지연으로 지각했다”며 “버스에 직장인들이 몰려 있어 2대는 놓친 것 같다”고 토로했다. 운행 재개 이후에도 코레일이 원인 조사를 위해 하루 종일 원당역을 무정차 통과시키고, 일부 구간은 지연 운행하면서 불편이 이어졌다. 코레일은 외부 전문가 등 19명으로 구성된 합동 조사반을 꾸리기로 했다. 전력 공급 장애 문제 외에 전반적인 열차 운행 간 문제는 없는지 점검하기 위해서다.● 지하철 지연 40% 급증… “노후 시설 집중 관리해야” 최근 각종 고장으로 인한 지하철 운행 중단·지연이 증가하면서 출근길 대란이 반복되고 있다. 국회 행정안전위원회 소속 임호선 더불어민주당 의원이 서울교통공사로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 지하철 1∼8호선에서 5분 이상 지연이 발생해 홈페이지 등에 안내한 건수(1961건)는 2021년(1396건)보다 40.5% 급증했다. 같은 기간 서울·경기·인천을 연결하는 광역철도 지연 안내 역시 1만6280건에서 2만653건으로 26.9% 늘었다. 단전으로 운행이 중단, 지연되는 경우도 적지 않다. 올 1월 3일에는 1호선 구로역에서 차량 고장으로 인해 단전이 일어나며 열차 운행이 중단됐다. 지난달 16일에도 경원선 동두천∼연천 구간의 전력 공급이 끊기면서 열차 운행이 중단된 바 있다. 해당 구간은 수도권 1호선 연장선으로 지난해 12월 16일 개통된 구간인데, 개통 두 달 만에 단전 사고가 발생한 것이다. 전문가들은 노후화된 장비를 집중 점검하는 등 관리를 강화해야 한다고 입을 모았다. 김영석 동양대 철도전기융합학과 교수는 “자체 동력이 없는 지하철은 선로를 달리며 지붕 위에 달린 전차선을 통해 전기를 받는데, 오랜 기간 달리면 스파크가 발생해 접촉 장애가 생긴다”며 “유지 보수 기간과 인력을 늘려 노후화된 지하철을 집중 관리해야 한다”고 말했다.이상환 기자 payback@donga.com고양=최원영 기자 o0@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-16
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  • 서울 아파트 전셋값… 43주 동안 연속 올라

    서울 아파트 전세가격이 43주 연속 상승했다. 매매가격은 15주 연속 하락했지만 하락세는 다소 주춤한 모양새다. 14일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(11일 기준) ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 전국 아파트값은 전주 대비 0.05% 하락하며 하락 폭을 유지했다. 서울 아파트값도 15주 연속 하락했다. 다만 전주(―0.02%)에 이어 0.01% 떨어지며 하락 폭이 줄었다. 지역별로는 송파구가 전주 대비 0.03% 오르며 4주째 올랐고 동작(0.03%), 광진(0.02%), 마포(0.01%), 영등포구(0.01%) 등이 상승세로 돌아섰다. 반면 구로(―0.07%), 강북(―0.06%) 관악구(―0.05%) 등은 하락했다. 부동산원은 “매도자와 매수자 간 희망 가격 차이가 큰 상황에서 주거 여건에 따라 단지, 지역별로 상승세와 하락세가 함께 나타나고 있다”며 “일부 급매물이 거래되며 전반적으로는 하락했다”고 설명했다. 서울 전세가격은 지난주 대비 0.08% 상승하며 43주 연속 올랐다. 수도권도 오름세를 이어 갔지만 상승 폭이 0.08%에서 0.06%로 축소됐다. 전국 전세가격도 전주(0.03%)에 이어 0.02% 올랐다. 지역별로는 성동구(0.16%)가 행당동·금호동1가 대단지 위주로, 노원구(0.16%)가 중계·월계동 구축 소형 규모 위주로 올랐다. 부동산원 관계자는 “매수 수요가 전세 수요로 전환되고 있는 가운데 신생아 특례 전세자금 대출의 영향으로 지역 내 선호 단지로 이주하려는 수요가 증가하고 있다”고 밝혔다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-15
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  • 대형 건설사-대기업도 ‘공사비 갈등’… “증액분 달라” 항의 집회도

    공사비 급등과 건설경기 악화 등으로 발주처와 시공사 간 갈등이 심화하고 있다. 시공능력평가 30위권 대형 건설사가 대기업 발주처와 갈등을 빚은 끝에 정부에 조정 신청을 하는 일까지 발생하고 있다. 이 같은 갈등이 계속될 경우 수분양자나 하청업체 등의 피해로 번질 수 있어 빠른 갈등 조정이 필요하다는 지적이 나온다. 13일 건설업계에 따르면 쌍용건설은 최근 서울 종로구 광화문 KT 사옥 앞에서 공사비 증액을 요구하는 집회를 열겠다고 예고했다. 쌍용건설은 지난해 11월에도 KT 판교 신사옥 앞에서 1차 집회를 벌이고 국토교통부 건설분쟁조정위원회에 조정 신청을 한 바 있다. 쌍용건설은 KT가 물가 인상에 따른 ‘KT 판교 신사옥’ 공사비 증액분 171억 원을 지급하지 않았다고 주장한다. 쌍용건설 관계자는 “공사 계약을 했던 2020년은 공사비가 급증하던 시기가 아니었지만 막상 2021년 공사를 시작한 뒤 팬데믹, 우크라이나 전쟁, 시멘트값 파동 등으로 공사비가 급증했다”고 설명했다. KT는 계약 당시 ‘물가변동배제특약’을 넣었다는 점을 들어 계약금액을 증액할 법적 의무가 없다고 주장하고 있다. 물가변동배제특약은 공사 기간에 물가 변동이 있더라도 계약금액을 조정하지 않을 것을 약속하는 조항이다. KT 관계자는 “특약이 있는 상황에서 쌍용건설 측에서 요구하는 증액분을 지급하면 KT 주주들에 대한 배임 소지가 있다”고 밝혔다. 현대건설이 진행 중인 광화문 KT 사옥 리모델링 공사 역시 공사비 증액을 놓고 협의 중이다. 이 현장은 2021년 당시 계약금액 1800억 원보다 20% 가까이 공사비가 오른 상태로 알려졌다. 서울 광진구 구의역 인근 KT 부지에 공사 중인 ‘롯데캐슬 이스트폴’도 롯데건설이 공사비 증액을 요구하고 나선 바 있다. 롯데건설과 KT 측은 지난해 8월 공사비 증액에 대한 접점을 찾지 못한 채 일반분양에 돌입했고 현재까지도 협의 중이다. 롯데쇼핑과 현대건설 역시 2019년 계약한 광주 광산구 쌍암동 주상복합 신축 공사를 놓고 현재 국토부 건설분쟁조정위원회에 조정 신청을 한 상태다. 해당 현장은 2020년 착공에 들어가 다음 달 완공될 예정이지만 현대건설의 140억 원 추가 공사비 요구를 롯데쇼핑이 받아들이지 않고 있다. 롯데쇼핑 역시 물가변동배제특약을 들어 기존 공사비를 유지하겠다는 입장이다. 이 같은 갈등의 배경에는 공사비 급등이 있다. 국토부에 따르면 표준건축비는 2019년 1㎡당 192만3000원에서 올해 231만9000원까지 5년간 20.6% 치솟았다. 특히 물가변동배제특약이 시공사의 발목을 잡는 면이 크다. 대형 건설사 관계자는 “관행적으로 넣는 특약인데, 과거의 공사비 상승은 건설사도 감당할 수 있는 수준이었다”며 “최근 공사비 급등세는 예상치 못한 것인 데다 이례적으로 가팔라서 건설사도 분쟁 조정 신청 등을 하고 있는 것”이라고 전했다. 국토부는 이런 갈등을 해결하기 위해 건설분쟁조정위원회를 두고 있지만 의견 청취 등 절차를 밟는 데 길면 1년까지 걸린다. 정부가 지난해 민간공사도 물가 변동에 따른 공사비 조정을 하도록 표준계약서를 만들었지만 권고사항에 그친다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “건설분쟁위는 양쪽이 합의해야 효력이 생겨 실효성이 낮다”며 “공사비가 타당한지 검토해 양측이 받아들이도록 하는 장치가 필요하다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-14
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  • ‘신생아 특례대출 효과’ 9억이하 아파트 거래 증가

    3045채 규모의 대단지인 서울 양천구 신월동 ‘목동센트럴아이파크위브’. 11일 기준 지난달 매매된 아파트는 13채였는데, 9억 원 이하 가격에 거래된 아파트가 7건으로 절반이 넘었다. 이 단지 인근에서 영업하는 한 공인중개사는 “1월 초부터 최근 이 동네에서 매수 문의 10건 중 6건 이상은 신생아 특례 대출로 자금을 마련하려는 사람”이라며 “지금은 특례 대출 때문에 9억 원 이하 거래가 반짝 늘고 있지만 자금이 소진되면 시장이 다시 잠잠해질 거라는 예상이 많다”고 전했다. 1월 말 시행된 신생아 특례 대출의 영향으로 9억 원 이하 아파트 매매 거래가 늘고 있다. 다만 고금리 기조가 여전한 데다 지난달 대출 금리를 높이는 것과 마찬가지 효과인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 시행돼 전반적인 부동산 시장 활성화로 이어지기는 어려울 것이란 관측이 제기된다. 11일 서울부동산정보광장과 국토교통부 실거래가 자료를 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터장이 분석한 결과에 따르면 이달 7일까지 신고된 2월 서울 아파트 거래 총 1653건 중 9억 원 이하 아파트 비중은 57.7%(954건)였다. 1월 55.1%에 비해 9억 원 이하 비중이 2.6%포인트 늘었다. 아직 거래 신고가 완료되지 않았지만 3월 들어 이 비중이 70.1%까지 오른 것을 보면 거래 신고가 끝나면 2월 비중 역시 더 늘어날 것으로 보인다. 이런 현상의 배경에는 올해 1월 29일 시행된 신생아 특례 대출이 있다는 분석이 나온다. 국토부에 따르면 지난달 16일까지 접수된 디딤돌 대출(주택 구입 목적) 신청 규모는 2조8088억 원에 이른다. 신생아 특례 대출은 대출 신청일 기준 2년 이내에 출산한 무주택 또는 1주택 가구에 대해 저리로 주택 구매(대환 포함) 및 전세 자금을 빌려주는 제도다. 대상은 9억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택으로, 평균 금리는 2.41%다. 9억 원 이하 아파트가 많은 ‘노·도·강’(노원, 도봉, 강북구)에서는 직전 거래 대비 가격이 오른 거래도 늘었다. 직방에 따르면 2월 ‘노도강’에서는 상승 거래 비중이 43%로 전월(34%)보다 늘었다. 반면 직전 대비 하락한 거래 비중은 42%로 전월(46%)보다 감소했다. 함영진 우리은행 자산관리컨설팅센터 부장은 “신생아 특례 대출 시행과 지난해 말부터 이어진 가격 조정 효과로 저가 급매물 매입 수요가 나타났다”며 “9억 원 이하 주택 위주로 매수하는 분위기가 나타나고 있다”고 분석했다. 하지만 시장에서는 2월 말부터 스트레스 DSR이 시행되면 대출한도가 축소돼 이 같은 분위기가 이어지기는 어렵다고 보고 있다. 기준금리도 연 3.5%로 지난해 2월부터 9차례 연속 동결된 상태다. 1월 거래량이 2509건으로 반짝 증가한 것 역시 스트레스 DSR 시행 전 거래를 마무리하려는 수요가 영향을 미친 것으로 보인다. 직방 측은 “저가 매물이 거래 시장을 주도하고 있는 만큼 최근 매수세를 전체적인 시장 회복으로 해석하기는 어려운 면이 있다”며 “4월 총선 등을 감안해 당분간 부동산 시장은 횡보할 것으로 보인다”고 분석했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “특례 대출은 하락기에 주택을 매수하려는 실수요자 수요에 부합해 거래에 숨통을 틔워 주는 것으로 풀이된다”라면서도 “자금이 소진되기 전까지만 거래가 늘어나는 ‘반짝’ 효과에 그칠 가능성이 높다”고 진단했다.이축복 기자 bless@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-12
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  • 안산에 신안산선 도보거리 아파트 분양

    한화 건설부문은 경기 안산시 단원구 고잔동 일대에 들어서는 ‘한화포레나 안산고잔2차’(조감도) 분양에 나선다고 11일 밝혔다. 한화포레나 안산고잔2차는 4개 동(지하 2층∼지상 27층) 총 472채(전용면적 53∼84㎡) 규모다. 일반분양은 178채다. 단지가 들어서는 고잔동 도심지역은 교통 여건이 뛰어나 실수요자 선호도가 높은 지역이다. 현재 공사가 진행 중인 신안산선이 완공되면 도보 거리에 있는 성포역에서 서울 여의도까지 30분대에 닿을 수 있다. 또 인근 지하철 4호선·수인중앙선 중앙역도 이용이 편리하다. 우수한 교육여건과 생활 인프라도 누릴 수 있다. 단지 내 어린이집과 유치원을 비롯해 단지 앞에는 덕성초가 있다. 중앙중과 경안고 등이 도보 거리에 있다. 또 대형마트와 백화점, 대학병원, 안산시청, 안산버스터미널 등 생활 인프라가 밀집해 있어 생활이 편리하다. 안산천과 안산중앙공원 등 자연 친화적인 공간도 인근에 있다. 주택 유무와 관계없이 가구주와 가구원 모두 청약할 수 있고, 당첨자 발표일로부터 6개월 후부터 분양권 전매가 허용된다. 입주는 2026년 9월 예정이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-12
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  • [부동산 캘린더]전국 13개 단지 1만979채 분양… 본보기집은 안 열어

    10일 부동산R114에 따르면 3월 둘째 주는 전국 13개 단지에서 총 1만979채가 분양에 나선다. 일반분양 물량은 8383채다. 서울 강동구 둔촌동 ‘더샵둔촌포레’, 인천 연수구 송도동 ‘송도자이풍경채그라노블’, 경기 이천시 안흥동 ‘이천롯데캐슬센트럴페라즈스카이’, 경기 평택시 가재동 ‘지제역반도체밸리해링턴플레이스’ 등에서 청약을 받는다. 본보기집을 여는 곳은 없다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-12
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  • “GTX연장 공약 봤죠?” 총선 틈탄 기획부동산

    이달 8일 오후 경기 평택시 평택지제역에서 차량으로 20여 분 거리에 있는 한 농촌지역. 중형차 1대가 겨우 다닐 수 있는 논길 뒤로 나무가 무성한 작은 야산이 모습을 드러냈다. 논길을 따라 500m를 들어가자 길이 끊기고 성인 1, 2명이 걸어서 지나갈 수 있는 산책로가 나왔다. 이 산은 지난해 7월 A 법인이 2억2000만 원에 매입한 뒤 올해 1월 땅의 4분의 1을 22명에게 쪼개 팔았다. 22명에게서 받은 돈은 총 3억9000만 원. 전체 땅을 모두 매도했다면 토지 매각 가격은 15억6000만 원이 된다. 반년 새 가격이 8배 가까이 ‘뻥튀기’ 되는 셈이다. 인근 공인중개사무소는 “해당 산에 돈이 묶인 투자자들이 땅을 되팔아 달라고 연락이 오는데 개발이 어려운 땅이라 쉽지 않다”며 “A 법인이 수도권 광역급행철도(GTX) 연장, 반도체 공장 개발 등을 앞세워 개발 가능성이 높은 것처럼 홍보했다고 들었다”고 전했다. 총선을 앞두고 정부의 철도·도로·산업단지 등 사회간접자본(SOC) 투자 계획과 정치권 공약 등이 속속 발표되면서 기획부동산 사기가 고개를 들고 있다. 총선 공약을 앞세워 개발 가능성이 높은 것처럼 홍보하지만, 실제로는 개발 가치가 사실상 없는 땅을 가격을 부풀려 파는 경우가 많아 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템과 부동산 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 올해 1∼3월(9일 기준) 수도권에서 토지 거래가 가장 많이 일어난 상위 10개 읍면동은 경기 화성시(우정·향남·남양읍, 장안·송산·팔탄·마도면), 평택시(안중읍), 용인시(처인구 양지면), 양평군(강하면)으로 나타났다. 모두 철도 개통이나 연장, 반도체 산업단지 조성 등 SOC 공약이 집중된 지역 근처였다. 이들 10개 읍면동에서 일어난 토지 거래는 총 1991건. 그중 20.9%(416건)가 28개 필지에서 집중적으로 일어났다. 1개 땅을 평균 15개로 쪼개 팔았다는 의미다. 기획부동산 사기는 개발 계획이 발표된 지역 주변에서 개발이 힘든 경사도 높은 산이나 맹지(길이 없는 땅) 등을 저렴한 가격에 매입한 뒤 지분을 잘게 쪼개 비싸게 되파는 식으로 이뤄진다. 이들 지역 공인중개사무소 관계자는 “지분 거래가 10건 이상 일어난 땅은 기획부동산이 개입됐을 가능성이 높다”고 했다. 전문가들은 총선을 앞두고 SOC 공약이 쏟아지고 있어 이 같은 사기가 더 기승을 부릴 수 있다고 우려했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공약과 관련이 있는 땅이라 하더라도 반드시 현장을 둘러보고 시세를 비교해 봐야 한다”고 말했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-11
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  • ‘재건축 안전진단 → 재건축진단’으로 변경 추진

    앞으로 재건축 안전진단의 명칭이 ‘재건축진단’으로 변경될 것으로 보인다. 관련 법 개정안이 통과되면 1994년 재건축 절차의 첫 관문으로 안전진단이 도입된 지 30년 만에 이름이 바뀌게 된다. 10일 국회 의안정보시스템에 따르면 유경준 국민의힘 의원은 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 대표 발의했다. 앞서 정부는 재건축 사업 첫 단계인 안전진단 없이 재건축 사업을 시작할 수 있도록 하는 ‘1·10대책’을 발표한 바 있다. 개정안은 재건축 패스트트랙을 도입하기 위한 정부·여당안으로, 국회를 통과하기 위해서는 야당의 동의를 얻어야 한다. 법안심사를 위한 소위원회는 조만간 열릴 예정이다. 개정안에는 재건축진단을 통과하지 않아도 준공 30년만 넘으면 재건축 추진위원회나 조합을 먼저 설립할 수 있는 내용이 담겼다. 재건축진단은 사업계획 승인 전까지만 받으면 된다. 현재는 안전진단을 통과해야 재건축 절차를 진행할 수 있다. 또 공사비 분쟁을 방지하기 위해 지방도시분쟁조정위원회의 심사·조정 대상에 관련 내용을 추가하는 내용도 담겼다. 국토교통부에 중앙도시분쟁조정위원회를 신설하고, 조정 내용에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부과하기로 했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-11
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  • 서울 전셋값 42주째 상승… 아파트값은 14주째 하락

    서울 아파트값이 14주 연속 하락하고, 전세가격은 42주 연속 상승했다. 매수 관망세가 이어지면서 전세로 수요가 몰려 전세가격이 오름세를 보이는 것으로 풀이된다. 7일 한국부동산원이 발표한 3월 첫째 주(4일 조사 기준) ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 전세가격은 지난주(0.05%) 대비 0.08% 상승하며 42주 연속 상승세를 보였다. 수도권(0.06%→0.08%)도 상승폭이 확대됐다. 전국 전세가격도 전주(0.02%)에 이어 0.03% 올랐다. 지역별로 성동구가 지난주(0.16%) 대비 0.27% 상승했고, 용산구(0.13%)도 상승폭을 확대했다. 강남구(0.04%)·서초구(0.06%)·송파구(0.05%) 등 강남3구 전셋값도 모두 상승했다. 한국부동산원 관계자는 “매매 관망세가 전세 수요로 전환되면서 수요에 비해 공급이 부족한 상황”이라며 “역세권 등 선호 단지 임차 수요가 유지되면서 신축 및 소형 규모 위주로 상승 거래가 발생하고 있다”고 밝혔다. 전국과 서울의 매매가격은 모두 하락세를 이어 가고 있다. 전국 아파트값은 전주(―0.05%) 대비 0.05% 하락하며 하락세를 유지했다. 서울 아파트값도 전주(―0.02%)에 이어 0.02% 떨어지며 14주 연속 하락했다. 지방은 전주(―0.05%)에 이어 0.06% 하락하며 하락폭이 커졌다. 한국부동산원 관계자는 “급매물 위주로 매수 문의가 있지만 매도자들이 희망 가격을 좀처럼 내리지 않고 있다”며 “매수 관망세가 이어지며 급매물 위주로 하락 거래가 지속되고 있다”고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-08
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  • 시세차익 큰 ‘무순위 청약’ 줄어들 가능성 높다[부동산 빨간펜]

    최근 시세 차익이 수억 원에 이르는 것으로 알려져 화제가 된 이른바 ‘로또 청약’이 잇달아 나왔었죠. 지난달 26일 서울 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’의 무순위 청약에서는 3채 모집에 101만 명 이상이 신청해 33만7818 대 1의 평균 경쟁률을 보였습니다. 대체 무순위 청약이 뭐길래 이렇게 인기가 많은 것일까요? 오늘 부동산 빨간펜에서는 무순위 청약을 중심으로 본청약 이후에 진행되는 청약 제도에는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다. Q. 최근 ‘로또 청약’ 얘기를 기사로 접했습니다. 물량이 두세 채뿐이던데 왜 그런 건가요? “최근 ‘로또 청약’으로 화제가 된 단지들은 대부분 이른바 ‘줍줍’이라고도 불리는 무순위 청약을 진행한 경우입니다. 무순위 청약은 1순위와 2순위 청약을 거친 후 계약이 안 된 물량에 대해서 청약 접수하는 것을 말합니다. 그렇다 보니 물량이 많지 않습니다. 청약에 당첨되고도 계약까지 가지 못하는 경우에는 무엇이 있을까요. 우선 당첨자가 청약 조건에 맞지 않는 ‘청약 부적격자’여서 당첨이 취소된 경우가 많습니다. 특히 가점 계산이 잘못된 경우가 많다고 합니다. 자금 조달을 제때 하지 못해 계약을 포기하는 경우도 있습니다. 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠 냅니다. 이 중 가장 금액이 큰 중도금을 예상만큼 대출받기가 어려워 계약을 포기하는 경우가 나온다고 합니다.” Q. 무순위 청약은 왜 이렇게 경쟁률이 높은 건가요? “우선 참여할 수 있는 인원에 큰 차이가 있습니다. 대개 본청약은 거주지·청약통장 보유 여부에 대한 제한이 있습니다. 예컨대 서울 강남의 아파트를 청약하는 경우 최초 입주자모집공고일 기준 서울·인천·경기 등 수도권에서 거주하는 이 중 청약통장 보유자만 가능합니다. 반면 무순위 청약은 전국에 거주하는 19세 이상 성인이라면 청약통장 보유 여부와 무관하게 신청이 가능합니다. 한마디로 다주택자를 포함해 전국의 모든 성인이 참여 가능하다는 것이죠. 그렇다 보니 경쟁률도 치솟을 수밖에 없습니다. 또 본청약에서부터 상당한 시일이 지난 후 이뤄지다 보니 시세 차익을 눈으로 확인하고 신청할 수 있다는 점도 사람들의 관심을 모으는 이유입니다. 디에이치 퍼스티어 아이파크의 경우 본청약을 2020년 진행했고, 지난해 11월 입주를 시작했습니다. 분양가는 2020년 당시 그대로인데 계약과 동시에 매도할 수 있어 시세 차익을 즉시 누릴 수 있죠. 최근 공사비 및 인건비 상승 등을 이유로 분양가가 치솟고 있다 보니, 2020년 수준의 분양가는 지금은 볼 수 없는 저렴한 분양가라는 점도 인기 요인입니다.” Q. 본청약이 끝난 뒤 진행되는 청약은 무순위 청약밖에 없는 건가요? “무순위처럼 본청약 이후에 접수하는 절차로는 ‘임의 공급’과 ‘취소 주택 재공급’이 있습니다. 우선 취소 후 재공급은 불법 전매 등 공급질서 교란 행위가 적발돼 계약이 해제된 경우입니다. 청약 자격은 무순위와 대체로 비슷하지만 해당 지역에 거주하는 무주택 성인만 가능합니다. 임의 공급은 본청약에서 미분양이 난 경우입니다. 다만 본청약에서도 소비자의 선택을 많이 받지 못했던 만큼 ‘로또 청약’이라고는 보기 어려운 물량이 많습니다. 10차를 넘어서까지도 모집하기도 합니다. 이 외에도 재건축·재개발 사업의 경우 조합이 혹시 모를 사태에 대비해 남겨 놓은 ‘보류지’를 사업이 모두 끝난 뒤 매각하는 경우가 있습니다. 보류지 잔여분 매각은 청약이라기보다는 조합과 개인이 거래하는 것이기 때문에 보통 경쟁입찰을 부치거나 선착순으로 공급하죠. 가격도 분양가보다는 시세에 맞춰 매겨지는 경우가 대부분입니다.” Q. 앞으로도 무순위 청약 물량은 꾸준히 나올까요? “정부는 신규 분양 아파트에서 예비당첨자 비율을 늘리고 있는 추세입니다. 1순위와 2순위 청약 당첨자 중 계약을 포기하면 예비당첨자에게 순번이 돌아가게 됩니다. 예비당첨자가 많을수록 무순위까지 물량이 나올 가능성이 줄어들게 되는 것이죠. 지난해 4월 정부는 전국 모든 아파트에서 공급 가구 수의 5배까지 예비당첨자 수를 두도록 했습니다. 기존에는 서울 등 일부 투기과열지구에서만 500%까지 예비당첨자를 두게 했고, 이 외에는 40% 수준을 유지했던 바 있습니다. 그만큼 무순위 물량이 나오기 어려워진 것이죠. 시세 차익이 큰 ‘로또 청약’ 역시 나오기 쉽지 않을 수 있습니다. 부동산 시장 침체로 시세는 내리는데 분양가는 오르다 보니 시세 차익이 거의 없거나 역전되는 경우까지 나오고 있기 때문이죠. 또 최근의 ‘로또 청약’은 대부분 민간택지 분양가상한제가 시행되던 시기 분양됐던 물량입니다. 그만큼 분양가가 낮았기 때문에 시세가 어느 정도 하락한 현 시점에서도 시세 차익이 크다는 얘기입니다. 현재는 분상제가 서울 강남, 서초, 송파, 용산구에서만 유지되고 있죠.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요! 부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-08
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  • 3채만 나온 ‘무순위 청약’에 왜 100만 명이 몰렸을까 [부동산 빨간펜]

    최근 시세차익이 수억 원에 이르는 것으로 알려진 이른바 ‘로또 청약’이 잇달아 나왔었죠. 지난달 26일 서울 강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’의 무순위 청약에서는 3채 모집에 101만 명 이상이 신청해 33만7818대1의 평균 경쟁률을 보였습니다. 실제로 59A㎡의 경우 분양가가 13억 2000만 원인데, 고층의 같은 평형이 22억 원이 넘는 가격에 거래된 바 있죠. 132㎡의 경우 분양가가 22억6000만 원이었는데, 비슷한 층수의 같은 크기 아파트가 49억 원에 거래되기도 했습니다. 이런 막대한 규모의 시세차익을 노리고 사람들이 몰린 것이죠. 오늘 부동산 빨간펜에서는 무순위 청약처럼 본청약 이후에 진행되는 청약 제도에는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다. Q. 최근 ‘로또 청약’ 얘기를 기사로 접했습니다. 물량이 두세 채 뿐이던데 왜 그런 건가요?“최근 ‘로또 청약’으로 화제가 된 단지들은 대부분 이른바 ‘줍줍’이라고도 불리는 무순위 청약을 진행한 경우를 말합니다. 무순위 청약은 1순위와 2순위 청약을 거친 후 계약이 안 된 물량에 대해서 청약 접수를 받는 것을 말합니다. 말 그대로 아무런 제약 없이, ‘무순위’로 진행하는 청약이라는 의미죠. 그렇다보니 물량이 많지 않습니다.청약에 당첨되고도 계약까지 가지 못하는 경우에는 무엇이 있을까요. 우선 당첨자가 청약 조건에 맞지 않는 ‘청약부적격자’여서 당첨이 취소된 경우가 많습니다. 특히 가점 계산이 잘못된 경우가 많다고 합니다.자금조달을 제때 하지 못해 계약을 포기하는 경우도 있습니다. 분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠 냅니다. 이중 가장 금액이 큰 중도금을 예상만큼 대출받기가 어려워 계약을 포기하는 경우가 나온다고 합니다. 당첨 취소, 계약 포기 등을 미리 방지하기 위해서는 자신의 청약 가점과 대출 여부를 잘 확인해볼 필요가 있겠습니다.”Q. 무순위 청약은 왜 이렇게 경쟁률이 높은 건가요?“우선 참여할 수 있는 인원에 큰 차이가 있습니다. 대개 본청약은 거주지·청약 통장 보유 여부에 대한 제한이 있습니다. 예컨대 서울 강남의 아파트를 청약하는 경우 최초 입주자모집공고일 기준 서울·인천·경기 등 수도권 지역에서 거주하는 이 중 청약 통장 보유자만 가능합니다. 반면 무순위 청약은 전국에 거주하고 있는 19세 이상의 성인이라면 청약 통장 보유여부와 무관하게 신청이 가능합니다. 한마디로 다주택자를 포함해 전국의 모든 성인이 참여 가능하다는 것이죠. 그렇다보니 경쟁률도 치솟을 수 밖에 없습니다.또 본청약에서부터 상당한 시일이 지난 후 이뤄진다보니 시세 차익을 눈으로 확인하고 신청할 수 있다는 점도 사람들의 관심을 모으는 이유입니다. 디에이치 퍼스티어 아이파크의 경우 본청약을 2020년 진행했고, 지난해 11월 입주를 시작했습니다. 분양가는 2020년 당시 그대로인데 계약과 동시에 매도할 수 있어 시세차익을 즉시 누릴 수 있죠. 최근 공사비 및 인건비 상승 등을 이유로 분양가가 치솟고 있다 보니, 2020년 수준의 분양가는 지금은 볼 수 없는 저렴한 분양가라는 점도 인기 요인입니다.”청약 잔여가구 공급 방식구분무순위임의공급취소 주택 재공급공급 사유부적격 및 계약 포기본청약 미분양 불법 전매 등 공급질서 교란 행위에 따른 취소신청 자격 성인 누구나성인 누구나해당 지역에 거주하는 무주택자 성인 자료: 국토교통부 등Q. 본청약이 끝난 뒤 진행되는 청약은 무순위 청약 밖에 없나요?“무순위처럼 본청약 이후에 접수받는 절차로는 ‘임의공급’과 ‘취소 주택 재공급’이 있습니다. 우선 취소 후 재공급은 불법 전매 등 공급질서 교란행위가 적발돼 계약이 해제된 경우입니다. 청약자격은 무순위와 대체로 비슷하지만 해당 지역에 거주하는 무주택 성인만 가능합니다. 임의공급은 본청약에서 미분양이 난 경우입니다. 다만 본청약에서도 소비자들의 선택을 많이 받지 못했던 만큼 ‘로또 청약’이라고는 보기 어려운 물량인 경우가 많습니다. 10차를 넘어서까지 모집하기도 합니다.이외에도 재건축·재개발 사업의 경우 조합이 혹시 모를 사태에 대비해 남겨놓은 ‘보류지’를 사업이 모두 끝난 뒤 매각하는 경우가 있습니다. 보류지 잔여분 매각은 청약이라기보다는 조합과 개인이 거래를 하는 것이기 때문에 보통 경쟁입찰을 붙이거나 선착순으로 공급하죠. 가격도 분양가보다는 시세에 맞춰 매겨지는 경우가 대부분입니다.”Q. 앞으로도 무순위 청약 물량은 꾸준히 나올까요?“정부는 신규 분양 아파트에서 예비당첨자 비율을 늘리고 있는 추세입니다. 1순위와 2순위 청약 당첨자 중 계약을 포기하면 예비당첨자에게 순번이 돌아가게 됩니다. 예비당첨자가 많을수록 무순위까지 물량이 나올 가능성이 줄어들게 되는 것이죠. 지난해 4월 정부는 전국 모든 아파트에서 공급 가구 수의 5배까지 예비당첨자 수를 두도록 했습니다. 기존에는 서울 등 일부 투기과열지구에서만 500%까지 예비당첨자를 두게 했고, 이외에는 40% 수준을 유지했던 바 있습니다. 그만큼 무순위 물량이 나오기 어려워진 것이죠.시세차익이 큰 ‘로또 청약’ 역시 나오기 쉽지 않을 수 있습니다. 부동산 시장 침체로 시세는 내리는데 분양가는 오르다보니 시세차익이 거의 없거나 역전되는 경우까지 나오고 있기 때문이죠. 또 최근의 ‘로또 청약’은 대부분 민간택지 분양가상한제가 시행되던 시기 분양됐던 물량입니다. 그만큼 분양가가 낮았기 때문에 시세가 어느정도 하락한 현 시점에서도 시세차익이 크다는 얘기입니다. 현재는 분상제가 서울 강남, 서초, 송파, 용산구에서만 유지되고 있죠.부동산 청약 제도는 무주택자들을 위한 내집마련 수단이라는 의미가 큽니다. 단 3채 나온 무순위 청약 때문에 온 국민이 밤잠을 설치는 최근 상황은 청약제도의 본래 취지와는 조금 동떨어져 보입니다. 청약 당첨이 워낙 쉽지 않은데다, 분양가가 빠르게 오르다보니 이런 현상이 생기는 것이 아닐지, 조금 씁쓸하게 느껴지기도 합니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-07
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  • 서울 아파트 월세 64%가 전용면적 60㎡이하 소형

    올 1월 서울 아파트 월세 계약 10건 중 6건 이상이 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)였던 것으로 나타났다. 최근 서울 아파트 전세가격 상승세가 이어지고, 전세사기에 따른 빌라 전세 기피 현상이 계속되면서 자금 여력이 부족한 젊은층이 소형 아파트 월세로 몰린 것으로 보인다. 6일 부동산 플랫폼 경제만랩이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올 1월 서울 아파트 월세 계약 총 8221건 중 소형 아파트 거래는 63.8%(5241건)를 차지했다. 이는 국토부가 관련 통계를 작성한 2011년 이래 1월 중 가장 높은 수치다. 아파트 월세 계약에서 소형 아파트가 차지하는 비중은 2020년 1월 55.2%, 2021년 1월 55.4%, 2022년 1월 57.2%로 지속적으로 증가해왔다. 소형 아파트 거래 다음으로 거래 비중이 높았던 면적은 중소형(전용 60㎡ 초과∼85㎡ 이하)으로 전체의 26.6%를 차지했다. 이어 중대형(전용 102㎡ 초과∼135㎡ 이하) 5.6%, 중형(전용 85㎡ 초과∼102㎡ 이하) 2.1%, 대형(전용 135㎡ 초과) 2% 등의 순이었다. 지역별로는 송파구의 소형 아파트 월세 계약이 425건으로 가장 많았다. 이어 강서구(400건), 노원구(396건), 강동구(361건) 등 순이었다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-07
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  • 행동주의 펀드 공세에… 삼성물산, 주총앞 IR ‘위임장 확보전’

    5일 오후 서울 여의도 미래에셋증권 빌딩. 이달 15일 주주총회를 앞둔 삼성물산 기업설명(IR) 담당자 2명이 미래에셋, 교보악사, 외국계 금융기관 등을 대상으로 IR을 진행했다. 최근 해외 행동주의 펀드 연합이 주주 제안 등을 통해 삼성물산에 대한 공세를 높이고 있는 가운데 기관투자가들에게 주주 환원책을 적극 설명하기 위한 자리였다. 7일에도 서울 여의도 콘래드 호텔에서 다른 기관투자가들을 대상으로 한 삼성물산의 IR이 예정돼 있다. 6일 금융당국과 증권업계 등에 따르면 삼성물산 주총을 앞두고 회사 측과 일명 ‘울프팩(wolf pack·늑대무리)’이라 불리는 해외 행동주의 펀드 간 위임장 확보전이 치열해지고 있다. 삼성물산은 표 대결에서 승리를 자신하고 있지만, 지난달 20일부터 주요 주주를 찾아다니며 의결권 위임장을 확보해 만약의 사태에 대비하고 있다. 일각에선 행동주의 펀드가 최근 보낸 주주 제안 서한에 대해 ‘자본시장법 위반’ 논란까지 일고 있다.● 영국 ‘팰리서’ 자본시장법 위반 논란영국 행동주의 펀드 팰리서캐피털(지분 0.42%)은 4일 행동주의 펀드 연합이 제시한 주주 제안에 의결권을 행사해 달라는 취지의 서한을 삼성물산 지분 7.25%(작년 9월 말 기준)를 가진 국민연금에 보냈다. 시티오브런던인베스트먼트 등 5개 행동주의 펀드의 연합(합계 1.46%)은 삼성물산 배당액을 사측 제시안 대비 70% 이상 늘리고 5000억 원 규모의 자사주를 매입하라고 요구했다. 자본시장법상 상장주권의 의결권 행사를 권유하기 위해서는 사전에 관련 참고자료를 교부하고 실제 주주 제안 실행 2영업일 전까지 공시해야 한다. 하지만 팰리서 측은 이런 절차 없이 사실상 주주 제안 취지의 서한을 주요 주주에 보낸 것. 앞서 다른 행동주의 펀드들도 지난달 21일 주주들에 의결권 권유를 진행했다가 자본시장법 위반 문제로 관련 활동을 중단한 적이 있다. 이들은 같은 달 27일 다시 관련 내용을 공시했다. 금융당국도 주총을 앞두고 행동주의 펀드들의 주주 제안 활동이 늘면서 자본시장법 위반 소지가 있는지를 점검하고 있다. 금융당국 고위 관계자는 “팰리서의 서한은 정식 주주 제안은 아니지만, 사실상 다른 주주에 영향을 미칠 수 있기 때문에 위반 소지를 들여다보고 있다”고 했다.● “과도한 경영 개입, 역효과 낳아”삼성물산은 국민연금, KCC 등 주요 기관투자가에게도 지원을 요청하고 있다. 행동주의 펀드들의 공세에 40%에 가까운 소액주주들의 표가 몰릴 경우 사내이사 및 사외이사, 감사 선임 안건 등의 통과 여부를 낙관할 수만은 없어서다. 삼성물산 관계자는 “표 대결의 향방을 예견할 수 없기에 최대한 대응해 나갈 것”이라고 했다. 글로벌 거버넌스 리서치 회사인 딜리전트 마켓 인텔리전스에 따르면 2020년 10곳 안팎이었던 행동주의 펀드의 주주 제안 대상 국내 기업 수는 지난해 73곳으로 늘었다. 올해 주총에서도 행동주의 펀드는 삼성물산 외에도 KT&G, 금호석유화학, KB금융지주, 한미약품, JB금융지주, 포스코 등을 상대로 최고경영자 선임, 배당, 지배구조 등 경영 전반에 걸쳐 영향력을 행사하고 있다. 이들 중 상당수는 주주 제안을 통해 주가를 끌어올린 뒤 단기 시세차익만 챙기는 경우가 많아 기업 경영에 상당한 부담이 된다는 지적이 많다. 김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “소액주주 의견을 경영에 반영한다는 측면에서 행동주의 펀드의 순기능은 분명 있다”라며 “하지만 과도하게 경영권에 개입하는 식의 영향력 행사는 기업 투자를 막는 등 기업 가치를 낮추는 역효과를 낳을 수 있다”라고 했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-07
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  • 치솟는 전셋값에…1월 서울 아파트 월세 계약 60% ↑ 소형 아파트

    올 1월 서울 아파트 월세 계약 10건 중 6건 이상이 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)였던 것으로 나타났다. 최근 서울 아파트 전세가격 상승세가 이어지고, 전세사기에 따른 빌라 전세 기피 현상이 계속되면서 자금 여력이 부족한 젊은층이 소형 아파트 월세로 몰린 것으로 보인다. 6일 부동산 플랫폼 경제만랩이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올 1월 서울 아파트 월세 계약 총 8221건 중 소형 아파트 거래는 63.8%(5241건)를 차지했다. 이는 국토부가 관련 통계를 작성한 2011년 이래 1월 중 가장 높은 수치다. 아파트 월세 계약에서 소형 아파트가 차지하는 비중은 2020년 1월 55.2%, 2021년 1월 55.4%, 2022년 1월 57.2%로 지속적으로 증가해왔다. 소형 아파트 거래 다음으로 거래 비중이 높았던 면적은 중소형(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하)으로 전체의 26.6%를 차지했다. 이어 중대형(전용 102㎡ 초과~135㎡ 이하) 5.6%, 중형(전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하) 2.1%, 대형(전용 135㎡ 초과) 2% 등 순이었다. 지역별로는 송파구의 소형 아파트 월세 계약이 425건으로 가장 많았다. 이어 강서구(400건), 노원구(396건), 강동구(361건) 등 순이었다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-06
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  • ‘반값 아파트’ 토지임대부 분양주택, 개인 거래 허용

    앞으로는 토지임대부 분양주택의 개인 간 거래가 가능해진다. 국토교통부는 지난해 12월 개정된 주택법 개정안에 따른 시행령·시행규칙을 3월 5일∼4월 15일 입법예고한다고 4일 밝혔다. ‘반값 아파트’로도 불리는 토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고 건물만 분양하는 방식의 주택이다. 이번 개정안에 따라 토지임대부 분양주택의 수분양자는 전매제한기간(당첨일부터 10년) 거주의무기간(최초 입주일부터 5년)이 지나면 자유롭게 거래할 수 있게 된다. 그동안은 개인 간 거래는 불가능했고 한국토지주택공사(LH) 등 공공환매만 가능했다. 전매제한과 거주의무기간이 경과되기 전에는 정해진 가격에 공공에 팔아야 한다. 매매가는 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더해 정해진다. 또 거주의무기간은 경과했지만 전매제한기간 이내인 경우 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매된다. LH는 공공환매한 주택을 취득금액에 등기비용 등을 포함해 최소금액 이하로 무주택자에게 재공급할 계획이다. 재공급받은 경우에도 거주의무, 전매제한 의무를 지켜야 한다. 이 밖에도 전매행위 동의신청서를 제출하면 14일 이내에 동의 여부를 회신하도록 하는 등 전매행위 절차 개선 내용도 포함된다. 그동안 예외 사유를 인정받아 토지임대부 주택을 매매하려는 경우 LH의 동의를 받게 했는데, 구체적인 방법을 규정하지 않아 불편하다는 지적이 제기돼 왔다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • 서울 업무-상업용 건물 거래액 21% 감소

    올 1월 서울 업무 및 상업용 건물의 거래액이 전월 대비 21% 감소하는 등 거래 규모가 크게 줄었다. 4일 상업용 부동산 플랫폼 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올 1월 서울 업무·상업용 건물은 총 8715억 원이 거래됐다. 거래 건수는 134건으로 전월(133건)과 비슷했지만, 1000억 원이 넘는 대형 거래가 한 건도 없었다. 거래 금액이 가장 큰 건은 마포구 동교동의 판매 시설로 654억 원에 거래됐다. 특히 서울 업무용 건물(오피스 빌딩)의 올 1월 거래액(1005억 원)은 전월 대비 70.1% 감소했다. 거래 건수는 10건으로 동일했다. 가장 큰 액수를 보인 거래는 강남구 청담동에 위치한 업무시설로 410억 원에 거래됐다. 다만 거래 절벽이 심하던 지난해 1월보다는 회복하고 있는 것으로 나타났다. 올 1월은 전년 동월 대비 거래 건수와 거래액이 각각 179.2%와 66.9%씩 증가했다. 알스퀘어 관계자는 “올 1월은 2023년에 비해 거래 수준이 다소 회복됐다”며 “미국 및 국내의 금리 인하 폭과 속도에 따라 거래 회복 수준도 달라질 것으로 보인다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • 서울 소형 빌라도 月100만원 시대

    “빌라 전세는 못 믿겠어요. 다음 집을 구하는 것이 두렵습니다.” 회사원 박모 씨(35)는 최근 두 번 연속 전세사기를 당했다. 박 씨가 2022년에 거주했던 보증금 3억 원짜리 서울 양천구 빌라는 인근 수백 채를 차명으로 보유한 전세사기 일당의 물건이었다. 이후 강서구 화곡동으로 이사했지만 전세 만료인 올해 7월을 앞두고 집주인이 갑자기 보증금을 돌려주지 못하겠다고 통보했다. 다행히 두 번 모두 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험에 가입한 상태였다. 보증금은 HUG에서 돌려받았지만, 빌라 전세에 대한 불신은 깊어질 대로 깊어졌다. 박 씨는 “전세사기 사건이 알려진 뒤 강서구 일대 월세가 100만 원을 넘어섰다”며 “전세는 무섭고 월세를 가자니 주거비가 너무 부담된다”고 했다. 지난해 2월 28일 인천 미추홀구의 대형 전세사기 피해자 사망 사건을 계기로 같은 피해가 대대적으로 알려진 지 1년 만에 서울의 원룸 및 투룸 월세가 가파르게 오른 것으로 나타났다. 관리비까지 더하면 서민 주거비가 월평균 100만 원을 넘어섰다. 전세사기로 ‘빌라 전세’ 기피 현상이 확산하면서 월세로 수요가 쏠렸기 때문이다. 26일 동아일보 분석에 따르면 지난해 3월부터 올해 2월까지 서울 전용 40m²(약 12평) 이하 빌라 평균 월세는 85만 원으로 나타났다. 전세사기 피해 확산 직전 1년간(2022년 3월∼지난해 2월)의 74만6000원 대비 13.9% 올랐다. 오피스텔 월세 역시 같은 기간 76만5000원에서 83만 원으로 8.5% 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2021년 6월부터 올해 2월까지 서울 빌라·오피스텔 전월세 신규 계약 64만7965건을 분석한 결과다. 여기에 2022년 주거실태조사에 따른 연립주택(17만8000원)과 다세대주택(16만4000원)의 관리비, 가스·전기요금 등을 고려하면 서울 원·투룸 평균 주거비는 월 100만 원이 넘는다. 정부가 지난해 3월 발표한 ‘청년 삶 실태조사’에서 국내 청년(19∼34세)의 월평균 임금은 252만 원이었다. 임금의 40.0%를 주거비에만 쏟아야 하는 상황이 된 것이다.“60만원 월세 반지하뿐”… 12평이하 월세 1년새 29% 뛴 지역도[전세사기 피해 1년의 그늘]서울 빌라-오피스텔 전월세 분석소형주택 전세 기피에 월세 올라… 젊은층 선호 성동-영등포구 급등 5건 중 1건꼴 월세 100만원 넘어 공급 급감… 서민 주거비 부담 커져 16일 서울 관악구 지하철 2호선 봉천역 인근. 개학을 앞두고 방 구하기에 나선 대학생 김인하 씨(24)는 공인중개사무소 앞에 걸린 오피스텔 임대 광고를 보고 쓴웃음을 지었다. ‘보증금 2000만 원, 월세 70만∼80만 원.’ 예산 마지노선이 보증금 1000만 원에 월세 60만 원인 김 씨에게는 ‘그림의 떡’이었다. 보증금 1000만 원도 군대에서 든 적금을 깨고 아르바이트를 3곳이나 뛰어 마련한 돈이다. 김 씨는 “오피스텔은 힘들고 일단 상태 괜찮은 빌라를 찾아봐야 할 것 같다”며 공인중개업소 문을 열었다.● 소형 빌라 밀집지역에서 더 많이 올라 ‘살 만한 빌라’를 기대했던 김 씨는 매물을 소개받고 한동안 말문이 막혔다. 김 씨가 제시한 조건에 맞는 방은 반지하밖에 없었기 때문이다. 첫 번째 방문한 집은 보증금 1000만 원에 월세 50만 원의 반지하 방. 온라인 광고에선 관리비가 8만 원이었는데, 옆에 있던 집주인이 “공과금이 올라 10만 원은 받아야 한다”고 했다. 빌라촌 한복판에 있는 두 번째 반지하 방은 문을 열자 하수구 냄새가 코를 찔렀다. 방 안 창문은 키보다 훌쩍 높았고, 흔들거리는 수도꼭지에서는 물이 ‘졸졸졸’ 샜다. 보증금 500만 원, 월세 47만 원짜리 방은 아예 창문이 없었다. 이날 반지하 방만 4곳을 둘러본 김 씨는 결국 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 8만 원짜리 방을 계약했다. 침대를 하나 놓으면 성인 한두 명이 겨우 누울 만한 공간만 남는 좁은 방이었지만 그나마 신축 건물이었다. 김 씨는 “반지하였지만 여유 자금이 부족해 어쩔 수 없이 계약했다”며 “월세가 더 오르면 학교 근처에선 살기 힘들 것 같다”며 한숨을 지었다. 사회 초년생과 대학생, 신혼부부 등의 주거 사다리 역할을 하던 빌라 임대 시장이 전세사기로 초토화되면서 서민들의 고충도 커지고 있다. 물가 상승에 주거비 부담까지 날로 커지면서 서민의 생활 기반이 흔들리고 있다는 우려가 나온다. 26일 본보 분석에 따르면 직장과 거리가 가까워 젊은 층이 선호하면서, 소형 빌라가 밀집한 지역에서 전세사기 이후 최근 1년간(지난해 3월∼올해 2월) 소형 빌라(전용면적 40㎡ 이하) 월세가 가파르게 올랐다. 전용 40㎡ 이하는 사회 초년생이나 대학생, 신혼부부가 주로 찾는 방 한두 개짜리 ‘원룸·투룸’이다. 서울 성동구는 이 기간 평균 월세가 89만8000원으로 전세사기 사건 직전 1년(2022년 3월∼지난해 2월) 대비 28.6% 올라 가장 큰 폭으로 뛰었다. 영등포구와 양천구도 각각 25.6%(19만5000원), 21.4%(14만 원) 급등했다. 대대적인 전세사기 사건이 터졌던 강서구도 평균 월세가 82만9000원으로 직전 1년 대비 18.2%(12만7000원) 올랐다.● 빌라 전세 기피로 월세 급등세 이어질 듯 100만 원 이상의 고가 월세 비중도 커졌다. 최근 1년간 서울 전용 40㎡ 이하 빌라 월세 거래 4만4427건 중 100만 원 이상인 경우는 8121건(18.3%)이었다. 서울 소형 빌라 5건 중 1건은 월세가 100만 원을 넘는다는 의미다. 강서구 화곡동 빌라촌 인근 공인중개사무소는 “전용 30㎡(약 9평) 이하 빌라 중 월세만 100만 원이 넘는 매물도 꽤 있고 관리비까지 더하면 부담이 더 커진다”며 “그래도 아파트보다는 주거비 부담이 덜하니 수요는 계속 있다”고 했다. 강남구와 서초구의 소형 빌라는 전체 월세 평균이 100만 원을 넘어섰다. 월세가 급등하며 이사를 미루거나 포기하는 세입자도 나온다. 노원구에서 부모님과 사는 직장인 이모 씨(36)는 최근 회사를 옮기며 오피스텔을 알아보다가 이사를 포기했다. 성동구 등에서 보증금 1000만 원에 월세 60만 원 정도를 예상했는데 살 만한 집은 대부분 월세를 20만∼30만 원은 더 줘야 구할 수 있었기 때문. 집에선 출퇴근에만 하루 2시간 이상 걸리지만 결국 조건에 맞는 방이 나올 때까지 기다리기로 했다. 이 씨는 “관리비까지 생각하면 100만 원은 나갈 텐데 그러면 저축을 못 한다”고 말했다. 전문가들은 빌라 기피 현상에 부동산 경기 침체 등이 겹치며 수도권의 빌라·오피스텔 공급이 급감한 상태여서 월세 급등세가 앞으로 이어질 것으로 보고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “전세사기 영향으로 앞으로 빌라 월세 수요가 늘어날 수밖에 없는데, 공급은 안 되는 상황”이라며 “월세 세액 공제율을 높여주는 등 서민 주거비 경감을 위한 방안이 필요하다”고 말했다. 한정된 예산으로 집을 구하기가 점차 어려워지다 보니 세입자들은 ‘을(乙)’이 될 수밖에 없다는 지적도 나온다. 매물에 대해 보다 꼼꼼하게 따지기 어려워지고, 미리 확인해야 할 정보마저도 모른 채 계약을 맺을 수 있다는 뜻이다. 실제 김 씨에게 반지하 빌라들을 보여준 중개인은 공인중개사가 아닌 중개보조원이었다. 공인중개사법상 중개보조원은 계약을 중개할 수 없고, 단순 매물 소개 등만 할 수 있다. 이 보조원은 “당장 계약 안 하면 다른 사람이 채갈 수 있으니 가계약금 200만 원부터 보내라”고 재촉했고 본인이 중개보조원이라는 사실은 계약 직전에야 밝혔다. 또 김 씨가 계약한 집은 주인 1명이 주택 전체를 소유한 다가구주택이었지만 공인중개업소에선 선순위 보증금 규모나 주택 가액을 제대로 알려주지 않았다. 다가구주택이 경매로 넘어가면 먼저 입주한 세입자의 권리가 우선한다. 김 씨는 “이것저것 따지다 보면 원하는 가격에 집을 구할 수 없으니 일단 계약한 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-27
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