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오승준

오승준 기자

동아일보 산업2부

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안녕하세요. 오승준 기자입니다.

ohmygod@donga.com

취재분야

2024-03-27~2024-04-26
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  • 서울 업무-상업용 건물 거래액 21% 감소

    올 1월 서울 업무 및 상업용 건물의 거래액이 전월 대비 21% 감소하는 등 거래 규모가 크게 줄었다. 4일 상업용 부동산 플랫폼 알스퀘어가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올 1월 서울 업무·상업용 건물은 총 8715억 원이 거래됐다. 거래 건수는 134건으로 전월(133건)과 비슷했지만, 1000억 원이 넘는 대형 거래가 한 건도 없었다. 거래 금액이 가장 큰 건은 마포구 동교동의 판매 시설로 654억 원에 거래됐다. 특히 서울 업무용 건물(오피스 빌딩)의 올 1월 거래액(1005억 원)은 전월 대비 70.1% 감소했다. 거래 건수는 10건으로 동일했다. 가장 큰 액수를 보인 거래는 강남구 청담동에 위치한 업무시설로 410억 원에 거래됐다. 다만 거래 절벽이 심하던 지난해 1월보다는 회복하고 있는 것으로 나타났다. 올 1월은 전년 동월 대비 거래 건수와 거래액이 각각 179.2%와 66.9%씩 증가했다. 알스퀘어 관계자는 “올 1월은 2023년에 비해 거래 수준이 다소 회복됐다”며 “미국 및 국내의 금리 인하 폭과 속도에 따라 거래 회복 수준도 달라질 것으로 보인다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-03-05
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  • 서울 소형 빌라도 月100만원 시대

    “빌라 전세는 못 믿겠어요. 다음 집을 구하는 것이 두렵습니다.” 회사원 박모 씨(35)는 최근 두 번 연속 전세사기를 당했다. 박 씨가 2022년에 거주했던 보증금 3억 원짜리 서울 양천구 빌라는 인근 수백 채를 차명으로 보유한 전세사기 일당의 물건이었다. 이후 강서구 화곡동으로 이사했지만 전세 만료인 올해 7월을 앞두고 집주인이 갑자기 보증금을 돌려주지 못하겠다고 통보했다. 다행히 두 번 모두 주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험에 가입한 상태였다. 보증금은 HUG에서 돌려받았지만, 빌라 전세에 대한 불신은 깊어질 대로 깊어졌다. 박 씨는 “전세사기 사건이 알려진 뒤 강서구 일대 월세가 100만 원을 넘어섰다”며 “전세는 무섭고 월세를 가자니 주거비가 너무 부담된다”고 했다. 지난해 2월 28일 인천 미추홀구의 대형 전세사기 피해자 사망 사건을 계기로 같은 피해가 대대적으로 알려진 지 1년 만에 서울의 원룸 및 투룸 월세가 가파르게 오른 것으로 나타났다. 관리비까지 더하면 서민 주거비가 월평균 100만 원을 넘어섰다. 전세사기로 ‘빌라 전세’ 기피 현상이 확산하면서 월세로 수요가 쏠렸기 때문이다. 26일 동아일보 분석에 따르면 지난해 3월부터 올해 2월까지 서울 전용 40m²(약 12평) 이하 빌라 평균 월세는 85만 원으로 나타났다. 전세사기 피해 확산 직전 1년간(2022년 3월∼지난해 2월)의 74만6000원 대비 13.9% 올랐다. 오피스텔 월세 역시 같은 기간 76만5000원에서 83만 원으로 8.5% 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템의 2021년 6월부터 올해 2월까지 서울 빌라·오피스텔 전월세 신규 계약 64만7965건을 분석한 결과다. 여기에 2022년 주거실태조사에 따른 연립주택(17만8000원)과 다세대주택(16만4000원)의 관리비, 가스·전기요금 등을 고려하면 서울 원·투룸 평균 주거비는 월 100만 원이 넘는다. 정부가 지난해 3월 발표한 ‘청년 삶 실태조사’에서 국내 청년(19∼34세)의 월평균 임금은 252만 원이었다. 임금의 40.0%를 주거비에만 쏟아야 하는 상황이 된 것이다.“60만원 월세 반지하뿐”… 12평이하 월세 1년새 29% 뛴 지역도[전세사기 피해 1년의 그늘]서울 빌라-오피스텔 전월세 분석소형주택 전세 기피에 월세 올라… 젊은층 선호 성동-영등포구 급등 5건 중 1건꼴 월세 100만원 넘어 공급 급감… 서민 주거비 부담 커져 16일 서울 관악구 지하철 2호선 봉천역 인근. 개학을 앞두고 방 구하기에 나선 대학생 김인하 씨(24)는 공인중개사무소 앞에 걸린 오피스텔 임대 광고를 보고 쓴웃음을 지었다. ‘보증금 2000만 원, 월세 70만∼80만 원.’ 예산 마지노선이 보증금 1000만 원에 월세 60만 원인 김 씨에게는 ‘그림의 떡’이었다. 보증금 1000만 원도 군대에서 든 적금을 깨고 아르바이트를 3곳이나 뛰어 마련한 돈이다. 김 씨는 “오피스텔은 힘들고 일단 상태 괜찮은 빌라를 찾아봐야 할 것 같다”며 공인중개업소 문을 열었다.● 소형 빌라 밀집지역에서 더 많이 올라 ‘살 만한 빌라’를 기대했던 김 씨는 매물을 소개받고 한동안 말문이 막혔다. 김 씨가 제시한 조건에 맞는 방은 반지하밖에 없었기 때문이다. 첫 번째 방문한 집은 보증금 1000만 원에 월세 50만 원의 반지하 방. 온라인 광고에선 관리비가 8만 원이었는데, 옆에 있던 집주인이 “공과금이 올라 10만 원은 받아야 한다”고 했다. 빌라촌 한복판에 있는 두 번째 반지하 방은 문을 열자 하수구 냄새가 코를 찔렀다. 방 안 창문은 키보다 훌쩍 높았고, 흔들거리는 수도꼭지에서는 물이 ‘졸졸졸’ 샜다. 보증금 500만 원, 월세 47만 원짜리 방은 아예 창문이 없었다. 이날 반지하 방만 4곳을 둘러본 김 씨는 결국 보증금 1000만 원에 월세 50만 원, 관리비 8만 원짜리 방을 계약했다. 침대를 하나 놓으면 성인 한두 명이 겨우 누울 만한 공간만 남는 좁은 방이었지만 그나마 신축 건물이었다. 김 씨는 “반지하였지만 여유 자금이 부족해 어쩔 수 없이 계약했다”며 “월세가 더 오르면 학교 근처에선 살기 힘들 것 같다”며 한숨을 지었다. 사회 초년생과 대학생, 신혼부부 등의 주거 사다리 역할을 하던 빌라 임대 시장이 전세사기로 초토화되면서 서민들의 고충도 커지고 있다. 물가 상승에 주거비 부담까지 날로 커지면서 서민의 생활 기반이 흔들리고 있다는 우려가 나온다. 26일 본보 분석에 따르면 직장과 거리가 가까워 젊은 층이 선호하면서, 소형 빌라가 밀집한 지역에서 전세사기 이후 최근 1년간(지난해 3월∼올해 2월) 소형 빌라(전용면적 40㎡ 이하) 월세가 가파르게 올랐다. 전용 40㎡ 이하는 사회 초년생이나 대학생, 신혼부부가 주로 찾는 방 한두 개짜리 ‘원룸·투룸’이다. 서울 성동구는 이 기간 평균 월세가 89만8000원으로 전세사기 사건 직전 1년(2022년 3월∼지난해 2월) 대비 28.6% 올라 가장 큰 폭으로 뛰었다. 영등포구와 양천구도 각각 25.6%(19만5000원), 21.4%(14만 원) 급등했다. 대대적인 전세사기 사건이 터졌던 강서구도 평균 월세가 82만9000원으로 직전 1년 대비 18.2%(12만7000원) 올랐다.● 빌라 전세 기피로 월세 급등세 이어질 듯 100만 원 이상의 고가 월세 비중도 커졌다. 최근 1년간 서울 전용 40㎡ 이하 빌라 월세 거래 4만4427건 중 100만 원 이상인 경우는 8121건(18.3%)이었다. 서울 소형 빌라 5건 중 1건은 월세가 100만 원을 넘는다는 의미다. 강서구 화곡동 빌라촌 인근 공인중개사무소는 “전용 30㎡(약 9평) 이하 빌라 중 월세만 100만 원이 넘는 매물도 꽤 있고 관리비까지 더하면 부담이 더 커진다”며 “그래도 아파트보다는 주거비 부담이 덜하니 수요는 계속 있다”고 했다. 강남구와 서초구의 소형 빌라는 전체 월세 평균이 100만 원을 넘어섰다. 월세가 급등하며 이사를 미루거나 포기하는 세입자도 나온다. 노원구에서 부모님과 사는 직장인 이모 씨(36)는 최근 회사를 옮기며 오피스텔을 알아보다가 이사를 포기했다. 성동구 등에서 보증금 1000만 원에 월세 60만 원 정도를 예상했는데 살 만한 집은 대부분 월세를 20만∼30만 원은 더 줘야 구할 수 있었기 때문. 집에선 출퇴근에만 하루 2시간 이상 걸리지만 결국 조건에 맞는 방이 나올 때까지 기다리기로 했다. 이 씨는 “관리비까지 생각하면 100만 원은 나갈 텐데 그러면 저축을 못 한다”고 말했다. 전문가들은 빌라 기피 현상에 부동산 경기 침체 등이 겹치며 수도권의 빌라·오피스텔 공급이 급감한 상태여서 월세 급등세가 앞으로 이어질 것으로 보고 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “전세사기 영향으로 앞으로 빌라 월세 수요가 늘어날 수밖에 없는데, 공급은 안 되는 상황”이라며 “월세 세액 공제율을 높여주는 등 서민 주거비 경감을 위한 방안이 필요하다”고 말했다. 한정된 예산으로 집을 구하기가 점차 어려워지다 보니 세입자들은 ‘을(乙)’이 될 수밖에 없다는 지적도 나온다. 매물에 대해 보다 꼼꼼하게 따지기 어려워지고, 미리 확인해야 할 정보마저도 모른 채 계약을 맺을 수 있다는 뜻이다. 실제 김 씨에게 반지하 빌라들을 보여준 중개인은 공인중개사가 아닌 중개보조원이었다. 공인중개사법상 중개보조원은 계약을 중개할 수 없고, 단순 매물 소개 등만 할 수 있다. 이 보조원은 “당장 계약 안 하면 다른 사람이 채갈 수 있으니 가계약금 200만 원부터 보내라”고 재촉했고 본인이 중개보조원이라는 사실은 계약 직전에야 밝혔다. 또 김 씨가 계약한 집은 주인 1명이 주택 전체를 소유한 다가구주택이었지만 공인중개업소에선 선순위 보증금 규모나 주택 가액을 제대로 알려주지 않았다. 다가구주택이 경매로 넘어가면 먼저 입주한 세입자의 권리가 우선한다. 김 씨는 “이것저것 따지다 보면 원하는 가격에 집을 구할 수 없으니 일단 계약한 것”이라고 했다.최동수 기자 firefly@donga.com김형민 기자 kalssam35@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-27
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  • 중계동 전셋값 한달새 1.8억 뛰어… 학원가 쏠림 심화-매물 품귀

    13일 서울 노원구 중계동 학원가인 은행사거리의 동진신안 아파트 전용면적 134㎡ 전세 계약이 10억 원에 체결됐다. 지난달 초 같은 평형 전세가격은 8억2000만 원이었다. 한 달 새 1억8000만 원이 오른 셈이다. 인근 공인중개업소는 “인근의 중랑구나 동대문구에 사는 초등학생 학부모들을 중심으로 중계동 쪽 중소형 매물을 찾는 문의가 많다”며 “다만 전체적으로 매물이 없어 계약을 못 하는 상황”이라고 했다. 지난달 11일 서울 강남 학원가 인근 대치아이파크의 전용 84㎡도 한 달 새 8000만 원이 오른 15억 원에 전세 계약이 이뤄졌다. 공인중개업소 관계자는 “학원이 몰린 한티역 인근 대단지 브랜드 아파트나 인근 빌라는 전세 매물이 없어 계약을 못 한다”고 했다. 다른 공인중개업소 측은 “의대나 SKY(서울대 고려대 연세대)에 진학하려면 이제 수시건 정시건 무조건 강남으로 와야 한다더라”며 분위기를 전했다. 3월 개학을 앞두고 강남구 대치동과 양천구 목동, 노원구 중계동 등 입시교육에 특화된 이른바 ‘학군지’ 전셋값이 뛰고 있다. 유명 학군지 인근은 새 학기를 앞둔 이사철에 늘 수요가 몰리기 마련이지만 올해는 상대적으로 쏠림이 더 심한 것으로 나타나고 있다. 이미 주요 단지에서는 전세 ‘품귀 현상’까지 빚어지고 있다. 지난해 말 대입제도 개편과 2월 의대 정원 확대 발표 등이 학원가 인근으로의 이주 심리를 자극하고 있다는 분석도 나온다. 25일 부동산 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 대치동의 전세 매물은 이날 기준 1066채로 석 달 전인 11월 25일(1441채) 대비 26.2% 줄었다. 강남구 전체 평균(―11.6%)보다 학원이 몰려 있는 대치동에서 두 배 이상 빠르게 매물이 소진된 것이다. 학원가가 형성된 서초구 반포동 매물도 같은 기간 1732채에서 1303채로 24.8% 감소했다. 목동과 중계동도 각각 6.1%, 2.9% 줄었다. 강남구에는 학원과 교습소만 약 3600곳이 집중돼 있다. 서울시 전체 25개 자치구 중 가장 많다. 양천구(약 2200곳)와 노원구(약 1500곳)도 학원가가 형성된 곳이다. 전세 매물이 귀해지자 전셋값도 오름세다. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 2월 셋째 주(19일 기준) 서울 전셋값은 0.04% 올라 40주 연속 상승했다. 1월 노원구 아파트 평균 전셋값은 3억1595만 원으로 지난해 12월 대비 1.72%(536만 원) 상승했다. 강남구 아파트 평균 전셋값도 9억8255만 원으로 같은 기간 1.41%(1369만 원) 올랐다. 서울 전체 평균 상승률이 0.77%라는 점을 감안하면 두 배 또는 그 이상 뛴 것이다. 수십억 원짜리 고가 전세 계약도 속속 나오고 있다. 대치동 래미안대치팰리스 전용 93㎡는 지난달 13일 전세 19억 원에 거래됐다. 현재 호가대로라면 곧 20억 원을 돌파할 것이란 예측도 나온다. 목동 트라팰리스이스턴에비뉴의 전용 161㎡도 지난달 20일 전세로는 최고가인 20억 원에 거래됐다. 인근 공인중개업소는 “목동에서도 명문으로 분류되는 목운초·중과 마주 보고 있고 진명여고도 도보 거리에 있는 단지”라고 설명했다. 같은 강남에서도 학원가나 이른바 ‘명문 학교’가 밀집한 지역 단지의 인기가 높다. 대치동 학원가 인근 한 공인중개업소는 “이번 겨울방학에는 같은 강남인 양재동과 우면동에서도 대치동으로 이사하겠다는 문의가 많다”며 “하루에도 문의 전화만 10통씩 오는 등 지난해보다 학군 수요가 두 배는 늘어난 것 같다”고 했다. 정부의 2028년 대입제도 개편안 및 의대 정원 확대 방침이 영향을 미쳤다는 풀이도 있다. 임성호 종로학원하늘교육 대표는 “점차 수능 비중이 높아지는 데다 고교 학점제로 전환되면서 내신의 중요성이 줄어들고 있다”며 “경쟁은 힘들지만 커리큘럼이 좋은 소위 ‘명문 학교’가 의대 등 입시에서 유리할 것”이라고 설명했다. 이어 “특히 최근 강남 학군지로 전입하는 학부모들은 자녀의 적응을 고려해 대개 초등학교 고학년 때부터 이사를 준비한다”고 덧붙였다. 전문가들은 전세사기 여파 등의 영향이 계속되면서 학군지처럼 주거 여건이 좋은 지역의 아파트를 중심으로 전셋값 상승세가 지속될 수 있다고 내다봤다. 이는 또 매매가격 상승 요인으로 작용할 수 있다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “매매가격이 떨어진 상태에서 전셋값이 높아지면 보증금과 매매가 사이의 차이가 줄어들며 ‘갭투자’ 등 매매 수요를 자극할 수 있다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com최동수 기자 firefly@donga.com}

    • 2024-02-26
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  • ‘아파트 쏠림’ 역대 최고… 작년 주택매매 10채중 8채가 아파트

    지난해 주택 매매 10채 중 8채는 아파트였던 것으로 나타났다. 전세사기 등의 영향으로 비(非)아파트 선호도가 감소한 데다 아파트 가격이 하락해 수요가 몰린 것으로 보인다. 21일 부동산 플랫폼 경제만랩에 따르면 지난해 전국 주택 매매 거래량 총 55만5054건 중 아파트는 41만1812건(74.2%)으로 집계됐다. 관련 통계가 집계된 2006년 이후로 아파트 매매 비중이 가장 높았다. 이 비중은 2020년 73.0%, 2021년 65.9%, 2022년 58.7%로 하락하다 지난해 급상승했다.지역별로는 세종시의 아파트 매매 거래 비중이 94.5%로 가장 높았다. 이어 대구(89.4%), 광주(89.3%), 울산(89.0%), 대전(80.7%) 경남(79.9%), 부산(79.4%), 충북(77.9%) 등 순이었다.반면 비아파트 매매거래 비중은 2006년 이후로 가장 낮은 수준을 보였다. 지난해 전국 단독주택과 빌라는 전체 주택 매매 거래에서 각각 10.4%와 15.4%를 차지했다. 2022년 아파트 가격이 오르면서 대체재 성격이 강한 비아파트 거래 비중이 41.3%까지 올랐지만, 아파트 가격이 하락하고 부동산 규제가 완화되면서 다시 아파트로 수요가 몰린 것으로 분석된다. 오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-21
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  • 작년 서울 아파트 거래 4건중 1건이 ‘원정 매입’ 역대 최고

    지난해 서울 지역 아파트를 외지인이 매입하는 이른바 ‘원정 매입’이 전체 거래의 4분의 1을 차지한 것으로 나타났다. 이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2006년 이래 가장 높은 수준이다. 반면 서울 외 지역의 아파트를 외지인이 매입하는 비중은 2014년 이래 가장 낮았다. 지방과 서울 간 부동산 시장 양극화가 심화된 것으로 풀이된다. 20일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 매매거래 현황에 따르면 지난해 서울 지역 아파트 매매거래(3만6439건) 중 타 지역 거주자의 원정 매입은 24.5%(8955건)를 차지했다. 서울 아파트 거래 중 원정 매입 비중은 2013년 15.5%에서 2018년 20.6%, 2022년 22.2% 등 꾸준히 증가하는 추세다. 반면 지난해 전국 아파트 매매거래 41만1812건 중 관할 시도 외 거주자의 원정 매입 비중은 19.7%(8만1323건)로 2014년(18.5%) 이후 가장 적었다. 2021년 29.2%로 역대 최고 수준이었다가 지속적으로 감소하고 있다. 서울 거주자가 다른 지역 아파트를 매입한 비중도 5.2%로 역시 2014년 이후 최저 수준이었다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “원정 매입은 통상 투자 목적이 많기 때문에 원정 매입이 줄었다는 것은 고금리 및 부동산 시장 침체 등으로 투자 수요가 줄었다는 의미”라며 “부동산 가격이 하락하는 경우 지방 부동산 가격의 하락폭이 서울보다 크기 때문에 서울에 투자 수요가 몰린다”고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-21
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  • 삼성엔지니어링, 33년만에 ‘삼성E&A’로 사명 바꾼다

    삼성엔지니어링이 삼성E&A로 사명 변경을 추진한다. 삼성엔지니어링은 15일 이사회를 열고 사명 변경을 주주총회 안건으로 상정했다고 밝혔다. 다음 달 21일 주주총회에서 정관 변경안이 통과되면 삼성E&A로 사명 변경이 확정된다. 삼성엔지니어링에 따르면 새로운 사명에는 신사업 개척과 중장기 전략 수립 의지가 반영됐다. E는 엔지니어(Engineers)의 약자로 회사의 엔지니어링 자산을 비롯해 미래 사업인 에너지(Energy)·환경(Environment) 등으로 확장해나갈 의지를 뜻한다. 또 지속가능한 지구(Earth)·생태(Eco)를 만들어갈 조력자(Enabler)인 임직원 모두를 가리킨다고 설명했다. A는 앞선(Ahead)의 첫 알파벳으로 국내 엔지니어링업을 이끌어온 역사 속에서 개척자로서 변화를 선도하는 회사의 가치와 의지를 담았다는 설명이다. 삼성엔지니어링은 1970년 코리아엔지니어링으로 출발해 1978년 삼성그룹에 인수됐다. 1991년 삼성엔지니어링으로 사명을 바꿔 지금까지 썼다. 삼성엔지니어링 관계자는 “새로운 정체성을 확보하고, 미래 비즈니스 확장에 대한 비전과 혁신 의지를 담았다”고 했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-16
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  • 삼성물산, 데이터센터 차세대 냉각시스템 개발

    삼성물산 건설부문이 데이터센터의 핵심 설비인 차세대 냉각시스템 자체 개발 및 상용화에 나선다고 14일 밝혔다. 차세대 냉각시스템은 전기가 통하지 않는 비전도성 액체에 직접 담가 냉각하는 방식으로, 공기나 물을 활용하는 기존 방식에 비해 효율이 높다. 특히 기존 방식 대비 전력 소비량이 약 80% 감소하는 것으로 나타났다. 삼성물산은 국내 냉각 기술 기업인 데이터빈과 협업해 이 시스템을 자체 개발하기로 했다. 두 회사는 해외 시장을 개척하기 위해 국내외에서 공동 특허 출원도 준비하고 있다. 삼성물산 관계자는 “미국 등 글로벌 업체가 세계 시장을 주도하고 있는 가운데 차세대 기술을 자체적으로 마련했다는 점에서 의미 있는 성과”라며 “차세대 냉각시스템 개발을 통해 설계·시공·장비 공급·핵심 인프라 등 데이터센터 일괄 구축이 가능해지면서 품질을 높이고 비용과 공사기간을 줄일 수 있을 것”이라고 설명했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-15
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  • 오피스텔 매매거래 지난해 38% 급감

    전세사기 등의 여파로 전국 오피스텔 매매거래량이 2년 연속 감소했다. 지난해 특례보금자리론 등으로 반등한 아파트 매매거래 시장과는 상반된 모습이다. 13일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 지난해 오피스텔 거래량은 2만6696건으로 전년(4만3558건) 대비 38% 감소했다. 2022년에도 전년(6만3010건) 대비 31% 줄어든 바 있다. 지역별로는 인천의 오피스텔 거래량이 50% 줄었고 경기(―44%), 서울(―42%), 강원(―39%) 등도 평균보다 감소 폭이 더 컸다. 전용면적별 거래 비중은 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 가장 많았고 60∼85㎡(12.67%), 85㎡ 초과(2.52%) 등이 뒤를 이었다. 지난해 오피스텔 거래량은 매달 2000건 수준에 그쳤다. 아파트 매매시장의 경우 특례보금자리론 출시 등의 영향으로 2∼10월 거래량이 월 3만 건을 상회했다. 전세사기 등에 오피스텔이 악용된 사례가 늘어나면서 아파트로의 쏠림 현상이 더 심해졌다는 분석이 나온다. 직방 관계자는 “오피스텔은 소액 투자로 월세 수익을 낼 수 있을 뿐 아니라 주거도 가능해 아파트를 대체하는 자산상품의 역할을 일정 부분 해왔다”며 “최근 전세사기 후폭풍에 역전세와 고금리까지 겹치며 투자 매력도가 크게 떨어진 것으로 보인다”고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-14
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  • 홀당 160억하던 골프장, 80억 ‘반토막’… 매각시장 찬바람에 中 투자자들 기웃

    골프장 매각 전문 업체 대표 A 씨는 최근 한 기업 계열사 B로부터 대규모 골프장 매수 문의를 받았다. 강원 양양군에 관광단지와 숙소를 함께 갖추고 있는 약 396만 ㎡(120만 평) 수준의 골프장을 찾는다는 구체적인 문의였다. 이 기업은 양양에 새로 짓고 있는 골프장에 실제로 매수 문의를 넣기도 했지만 아직 공사가 끝나지 않아 거래가 성사되지는 않았다. A 씨는 “알고 보니 B기업이 중국 부동산 부호들을 투자자로 끼고 문의를 넣은 거였다”고 전했다. 최근 중국 부동산 경기 악화로 현지에 마땅한 투자처가 없는 상황에서 한국 골프장 가격이 하락하자 중국 투자자들이 한국으로 눈을 돌리고 있는 것이다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 호황이었던 골프장 매각 시장에 찬바람이 불고 있다. 수도권 기준 홀당 160억 원 수준까지 치솟았던 가격이 사실상 반 토막 난 것. 골프 수요가 줄어 그린피(골프장 사용료)가 떨어지고 부동산 경기 침체가 겹친 영향이다. 중국 자본이 과거 제주 등에서 대규모 관광단지를 개발한 것처럼 국내 골프장 매수에 나설 수 있다는 관측이 나온다. 12일 부동산 업계에 따르면 최근 시장에 나와 있는 골프장 매물은 15곳이 넘는다. 카카오VX는 지난해 12월 삼일을 매각주관사로 선정하고 경기 여주시의 18홀 규모 세라지오CC 매각에 나섰다. 기업개선작업(워크아웃)에 들어간 태영건설도 자구책으로 계열사 블루원이 보유한 용인CC, 상주CC를 비롯해 루나엑스CC와 디아너스CC까지 매각할 것으로 보인다. 골프장 매각을 주로 담당하는 삼성알앤디의 이보성 대표는 “태영건설 매물을 제외해도 현재 시장에 매물로 나온 골프장만 15곳은 된다”며 “경기 안성의 한 골프장은 2022년 초 시장에 나왔지만 아직 거래가 안 되고 있다”고 말했다. 골프장 매각에 주로 관여하는 대형 회계법인 관계자는 “2022년만 해도 수도권 기준 홀당 100억 원은 기본이었지만 최근에는 매수자들이 추가 가격 하락을 기대하고 적극적으로 매수에 나서지 않아 가격이 80억 원 수준으로 떨어졌다”고 전했다. 지방의 경우 홀당 가격이 60억 원 수준까지 떨어졌지만 이마저도 거래가 잘되지 않는다. 지난해부터 매각을 타진하고 있는 전남 영암군의 45홀짜리 퍼블릭(비회원제) 골프장은 홀당 55억 원 수준인 2500억 원에 매각하려 하지만 매수 문의가 없어 수요 조사에도 나서지 못하고 있다. 증권업계 관계자는 “부동산 호황기에는 골프장 주변 개발을 통한 지가 상승을 기대할 수 있었지만 이제는 이런 시세 차익도 기대하기 어려워 수요가 많지 않다”고 전했다. 상황이 이렇다 보니 중국 자본이 국내 골프장을 새로운 투자처로 보고 접근하는 것으로 알려졌다. 국내 대기업과 특수목적법인(SPC)을 설립하는 식으로 골프장 매수를 타진하고 있는 것. A 씨는 “2021년 거래된 제주도의 레이크힐스제주CC도 자금은 일본 투자자가 댔다”며 “중국 자본도 비슷한 방식으로 국내 골프장에 눈독을 들이는 것으로 보인다”고 전했다. 매수자와 매도자 간 희망 가격의 차이가 커 앞으로도 당분간 골프장 거래가 성사되기는 쉽지 않을 거라는 전망도 나온다. 골프장 매각을 담당하는 한수만 트러스토 대표는 “유동성이 없어 급매를 원하는 기업을 제외하고는 공개 매각이 거의 없다”며 “올해부터는 코로나19 기간에 골프장을 인수한 금융사들이 다시 매물을 내놓을 시기인데, 인수 가격 밑으로는 내놓지 않을 것”이라고 말했다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-13
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  • 신안산선 성포역 인근에 472채 아파트

    한화 건설부문이 다음 달 ‘한화포레나 안산고잔2차’(조감도) 분양을 진행한다고 13일 밝혔다. 단지는 경기 안산시 고잔동 일대에 4개 동(지하 2층∼지상 27층), 472채 규모로 들어선다. 일반분양 물량은 178채로 전용면적별로는 △53㎡ 100채 △59㎡ 144채 △74㎡A 107채 △74㎡B 81채 △84㎡A 20채 △84㎡B 20채 등이다. 단지는 고잔동 도심에 위치하고 있어 교통 편의성이 뛰어나다. 내년 개통 예정인 신안산선 성포역이 도보 거리에 있어 개통 시 서울 여의도까지 30분대에 진입할 수 있다. 또 인근에 지하철 4호선 중앙역을 이용하기도 편리하다. 교육 여건도 우수하다. 단지 바로 앞에 덕성초가 있고, 중앙중과 경안고 등을 걸어서 통학할 수 있는 학세권 아파트다. 이 밖에도 안산시청, 고려대안산병원, 백화점, 대형마트 등 편리한 생활 인프라가 집중된 중앙역 상권과도 가깝다. 인근에는 안산천, 안산중앙공원, 광덕체육공원 등 자연친화적 공간도 자리하고 있다. 분양 관계자는 “한화포레나 안산고잔2차는 신안산선의 직접적인 수혜지로 우수한 교육환경과 쾌적한 자연환경을 갖춰 실수요자들에게 많은 관심을 받을 것이다”라고 밝혔다. 입주 예정은 2026년 9월이다. 본보기집은 다음 달 안산시 단원구 선부동에서 문을 열 예정이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-13
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  • 총선판된 신도시 재건축설명회… 후보들 “지구 추가지정” 공수표

    《선거판 된 1기 신도시 재건축… 총선 예비후보들 ‘공수표’ 남발지난해 12월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이 시행된 후 경기 성남 분당, 고양 일산, 군포 산본, 안양 평촌, 부천 중동 등 1기 신도시는 재건축 기대감에 한껏 부풀어 있다. 오랜 숙원을 풀고 싶어 하는 주민들의 마음을 잡으려는 이들의 활동도 부쩍 늘었다. 4월 10일 총선에 나가려는 현직 국회의원이나 당내 경선을 준비 중인 예비후보들이다. 재건축 추진은 정치인들이 표심을 얻기 위한 단골 메뉴다. 전문가들은 정치인들이 말하는 ‘장밋빛 미래’가 결코 달콤하지만은 않을 거라고 경고한다. 재건축이 선거운동의 도구로 활용되다 보면 자칫 주거 환경 개선이라는 본질이 흐려질 수도 있다는 얘기다. 》“총선과 겹치면서 재건축 단지마다 선거운동 판이 벌어지고 있어요.” 4일 경기 성남시 분당구에서 만난 한 재건축 후보 단지 주민 지모 씨(39)는 이같이 말했다. 정부의 1기 신도시 재건축 규제 완화 발표 이후 분당, 일산 등에선 신도시별 ‘선도지구’ 선정을 두고 치열한 경쟁이 벌어지고 있다. 특히 4·10총선이 다가오면서 지역구 의원은 물론 당내 경선을 앞둔 예비후보들까지 가세해 재건축 경쟁을 과열 양상으로 몰아가고 있다는 지적이 나온다. 총선용 ‘공수표’ 남발로 잡음이 커지면 실제 추진 과정에서 정작 주민 편익은 뒷전으로 밀릴 수 있다는 우려도 있다.● 총선 최대 공략 포인트 된 재건축 ‘민심’ 3일 성남시청 온누리홀에서 열린 분당 재건축 주민설명회에는 안철수 국민의힘 의원(분당갑), 김병욱 더불어민주당 의원(분당을)은 물론 김은혜 김민수 국민의힘 예비후보(분당을)까지 총출동했다. 안 의원과 김 의원은 축사를 했다. 김은혜 예비후보는 현장에서 “선도지구가 1기 신도시당 한 개라고 정해진 건 아니어서 복수가 나올 수 있다”고 설명한 것으로 전해졌다. 김민수 예비후보는 7일에도 1기 신도시범재건축연합회 임원진과 간담회를 가졌다. 김병욱 의원은 정부의 노후계획도시 특별법 시행령 개정안 발표 엠바고(2월 1일) 전날인 지난달 31일 개인 소셜네트워크서비스(SNS) 계정에 “분당은 재건축 선도지구가 2곳 이상 지정될 수 있다”는 글을 올려 논란을 빚었다. 그는 엠바고 파기 지적을 받고 나서야 글을 삭제했다. 분당의 한 재건축 희망 단지 입주민은 “선도지구 지정은 중앙정부와 지자체 권한인데, 정치권이 지나치게 개입하는 것 같다”고 했다. 경기 고양시 일산도 마찬가지다. 지난달 13일 강촌 1·2단지와 백마 1·2단지 합동 주민설명회에 홍정민 민주당 의원(고양병)과 김종혁 국민의힘 당협위원장이 참석해 격려 연설을 했다. 김 위원장은 ‘공식 선거운동 기간이 아니면 마이크 등 확성 장치를 사용할 수 없다’는 공직선거법을 어기지 않기 위해 육성으로만 인사를 했다. 김현아 국민의힘 고양정 예비후보도 지난달 8일 일산서구 내 재건축단지 관계자들과 만나 “빠르게 일산신도시 재건축을 완성하겠다”는 취지로 발언한 것으로 알려졌다. 이 밖에 2∼6일 경기 군포시 산본 정비예정구역별 주민간담회에는 김정우 민주당 예비후보, 금병찬 국민의힘 예비후보가 모습을 드러냈다. 지난달 5일 경기 안양시 동안구 평촌의 4개 단지(우성, 동아, 건영3·5단지) 통합재건축 출범식에도 이재정 민주당 의원실 관계자와 이승경 심재철 국민의힘 예비후보 등이 참석해 주민들에게 명함을 돌렸다.● 달아오르는 선도지구 지정 ‘경쟁’ 정치인들이 너도나도 재건축 추진을 약속하면서 선도지구 지정을 원하는 단지 간 경쟁은 한껏 치열해지고 있다. 분당과 일산 재건축 희망 단지 앞에는 각자 재건축을 홍보하는 플래카드가 여기저기 걸려 있다. 성남시 분당구 정자동 한솔 1·2·3단지는 ‘사전 동의율이 80%를 돌파했다’, 서현동 시범단지(우성·현대·한양·한신)는 ‘사전 설문조사(주민동의율)에 참여해 달라’는 현수막을 각각 내걸었다. 선도지구 지정에 관한 지자체 세부 기준은 아직 나오기도 전이다. 분당의 한 공인중개업소 대표는 “선도지구 지정이 안 되면 재건축을 기약할 수 없다는 불안감이 주민들 사이에서 팽배하다”며 “주민동의율 조사 같은 건 문제도 없는데 답을 내는 식”이라고 했다. 일산도 강촌마을·백마마을(1·2단지), 후곡마을(3·4·10·15단지) 백송마을 5단지 등 3개 단지가 선도지구 선정을 위해 저마다 높은 주민동의율, 용적률 이점 등을 내세워 경쟁 중이다. 모든 신도시가 당장 재건축에 들어갈 수 없는데도 정치인들이 현실성 없는 약속을 하고 있다는 지적도 나왔다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “총선을 앞두고 여야 할 것 없이 한목소리로 재건축을 약속하면서 선심성 공약만 남발하고 있다”며 “재건축에 회의적인 입장도 수렴하는 등 공정성과 명확한 기준을 지켜야 한다”고 강조했다.성남=김형민 기자 kalssam35@donga.com고양=오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-09
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  • ‘워크아웃’ 태영건설, 임금 65억 체불

    기업개선작업(워크아웃)에 들어간 태영건설 사업장에서 체불된 임금이 65억 원 수준인 것으로 나타났다. 국토교통부, 고용노동부, 금융위원회는 6일 대한건설협회와 대한전문건설협회 등 건설업계 단체들과 함께 ‘건설사업 활력 회복을 위한 간담회’를 열었다. 우선 보증 없이 고금리로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환하도록 주택도시보증공사(HUG)가 PF 보증을 발급해 주기로 했다. 하도급 대금을 발주자 직불로 전환하는 방안도 논의됐다. 태영건설의 경우 5일 기준 128곳의 현장 중 80곳이 발주자 직불로 전환됐다. 이날 박상우 국토부 장관은 “공사비 상승이 불가피하게 발생하고 있는 현실을 인정하고 해법을 찾겠다”고 밝혀 공공사업 공사비 등을 인상할 수 있다는 뜻을 내비쳤다. 고용부는 태영건설이 시공하는 전국 105개 현장을 조사해 11개 사업장, 22개 협력업체에서 임금 65억5000만 원이 체불된 사실을 확인했다고 이날 밝혔다. 임금을 제때 받지 못한 노동자는 2500여 명이다. 이정식 고용부 장관은 “설 전 태영건설 체불 임금의 지급이 이뤄질 것으로 보인다”고 밝혔다. 이날 고용부는 지난해 건설업 임금 체불 규모가 4363억 원으로 전년 대비 49.2% 늘어났다고 밝혔다. 고용부 관계자는 “공사 비용 증가, 금리 인상 여파로 중소 건설업체를 중심으로 건설업 임금 체불이 급증한 것으로 분석된다”고 밝혔다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-07
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  • 2월 2만3900채 분양… “시장 악화에 분양 미뤄”

    이달 전국 분양 예정 아파트가 2만 채를 넘어설 예정이다. 전년 동월(8662채)보다 두 배 이상으로 늘어난 물량으로, 분양시장 악화로 기존 분양 예정 물량이 계속 지연되며 늘어난 것으로 보인다. 5일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 이달 전국에서 총 38개 단지 2만8276채가 분양 예정이다. 이 중 일반분양은 2만3912채 규모다. 1월 분양 물량(1만4581채) 대비로도 2배가량 많다. 특히 수도권에서만 1만4848채가 공급될 예정이다. 이 중 8178채가 경기에서 분양에 나선다. 경기 수원시 장안구 이목동 ‘수원이목1·2차 디에트르’(2512채), 용인시 처인구 ‘용인양지서희스타힐스하이뷰’(1265채), ‘두산위브더제니스센트럴용인’(1200채) 등 1000채 이상 대규모 단지 분양도 있다. 지방에서는 총 1만3428채가 공급된다. 지역별로는 광주가 4156채로 가장 많고, 이어 충북(2330채), 전북(2292채), 충남(1290채) 등 순이다. 지방권에서 1000채 이상 단지는 총 5곳으로 충북 청주시 ‘힐스테이트어울림청주사직’(2330채), 광주 ‘월봉산제일풍경채’(1265채) 등이다. 다만 해당 물량이 모두 제때 분양할지는 미지수다. 건설사들이 분양 시장 회복을 기다리며 분양 일정을 미루고 있기 때문이다. 지난달 전국에서 분양이 이뤄진 단지는 총 1만4581채로 분양 예정 물량(2만7761채) 대비 52% 수준에 그쳤다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-06
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  • 갱신권 미사용 세입자, 보증금 평균 510만원 올려줘

    지난해 4분기(10∼12월) 서울 아파트 시장에서 계약갱신요구권(갱신권) 없이 재계약한 세입자가 이전 계약보다 보증금을 평균 510만 원 올려준 것으로 나타났다. 최근 전세가격 상승세가 계속된 영향으로 분석된다. 4일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 4분기 갱신권 없이 재계약한 서울 아파트 전세 보증금은 평균 5억8866만 원으로 집계됐다. 2년 전 체결된 해당 아파트들의 평균 전세 보증금 5억8356만 원보다 평균 510만 원(0.9%) 오른 것이다. 지난해 1∼9월에는 갱신권 없이 재계약을 한 서울 아파트 보증금이 이전보다 평균 0.8∼2.5%가량 하락했다. 지난해 전세가격 상승세가 지속되면서 10월 들어 전세가격이 회복된 것으로 보인다. 지난해 4분기 갱신권을 사용한 서울 아파트의 평균 전세 보증금은 6억1631만 원으로 직전 계약의 평균 보증금(6억9002만 원)보다 약 10.7% 낮았다. 갱신권 사용 시 이전 보증금의 5% 이내로 보증금을 인상할 수 있고, 계약기간 중 1회만 사용 가능하다. 갱신권을 사용한 거래라는 것은 이전에 갱신권을 사용하지 않았거나 신규 계약이라는 의미다. 전세가격이 높았던 2021년경 갱신권 없이 높은 가격에 계약을 했기 때문에 보증금이 그때보다 하락한 것으로 보인다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-05
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  • 사전청약, 입주지연-분양가 상승 등 대비해야[부동산 빨간펜]

    최근 국내 건설 경기가 악화되면서 미분양이 속출하고 있습니다. 공사비가 급증하며 분양가가 오른 데다 고금리가 장기화되면서 사람들이 입지나 조건 등을 따져 신중하게 주택 매입에 나서고 있기 때문이죠. 미분양으로 건설사 실적이 악화하면서 주택 가격 상승기에 정부가 공급 대책의 하나로 내놨던 사전청약 역시 타격을 입고 있습니다. 2년 전 사전청약을 진행한 인천 서구 ‘가정2지구 우미린B2블록’ 공사 현장은 시공사인 심우건설이 사업성이 악화됐다는 판단 끝에 지난달 사업을 철회하기도 했죠. 사전청약 당시 분양가는 인근 시세보다 저렴했지만 집값이 하락해 분양가와 시세 간 차익이 줄어들면서 청약 포기자가 생겨났습니다. 여기에 공사비와 금리가 오르면서 수익성을 담보하기 어려워지자 사업을 취소하기에까지 이른 것입니다. 오늘은 사전청약 제도가 무엇인지, 주의할 점은 없는지 등에 대해 알아보겠습니다. Q. 사전청약 제도란 무엇인가요? “분양 방식에는 아파트 분양 시점과 착공에 돌입하는 순서에 따라 선분양과 후분양이 있습니다. 선분양은 건설사가 착공 전 건설 준비 단계에서 분양합니다. 건설사들로서는 입주 예정자들에게 계약금과 중도금을 미리 받는 것은 금리 부담 없이 초기 자금을 수혈할 수 있다는 장점이 있습니다. 또 수요자 입장에서는 부동산 가격 상승기인 경우 공사에 걸리는 2∼3년의 시간을 기다리지 않고 비교적 저렴하게 주택을 미리 구매할 수 있습니다. 다만 시공 이후 품질을 확인할 수 없다는 단점이 있죠. 또 분양받은 뒤 인근 시세가 떨어진다면 시세차익을 기대하기도 어렵습니다. 후분양은 전체 공정의 60∼80%가 이뤄진 후 분양에 나서는 경우를 뜻합니다. 건설사로서는 원자재 가격, 인건비 인상 요인 등의 리스크를 충분히 반영한 후 분양가를 산정할 수 있습니다. 입주자들은 아파트 품질을 살펴보고 분양에 나설 수 있다는 이점이 있죠. 다만 분양가 인상 요인을 반영한 후 분양가를 산정하기 때문에 분양가가 높아질 수 있습니다. 건설 비용을 금융기관 등을 통해 조달해야 해 금융 비용 부담도 커지죠. 또 최근처럼 주택 수요가 급감하고 미분양이 속출하는 경우 건설사 부담이 매우 커집니다. 사전청약은 선분양보다 약 2년 앞서 청약하는 제도입니다. 정부가 시장이 과열되자 수요를 일부 분산할 목적으로 도입한 제도인 만큼 주로 공공분양이나 공공택지의 민간아파트를 대상으로 실시됩니다. 사전청약 시에는 단지의 위치, 간단한 설계도와 예상 분양가 등의 정보가 주어집니다.” Q. 사전청약 제도의 장점은 무엇인가요? “입주자들로서는 계약금이 당장 필요 없습니다. 일반적으로 청약에 당첨되면 보름 안에 계약금을 납부해야 하지만, 사전청약의 경우 본청약이 시작될 때 계약금을 납부해도 됩니다. 그만큼 자금 계획을 짤 여유가 있는 셈이죠. 또 일반청약과 달리 사전청약은 당첨돼도 일반청약에 지원할 수 있고, 당첨 후 포기해도 재당첨 제한이 없습니다.” Q. 그렇다면 예비 청약자들은 사전청약을 노리는 게 좋은가요? “사전청약은 분양 후 완공까지 장기간이 소요된다는 점에서 분명 리스크가 존재합니다. 최근 건설 경기가 악화되면서 사전청약을 받았던 건설사들이 사업을 포기하는 경우가 더러 생기고 있습니다. 특히 건설사들로서는 사전청약 단계에서 사업을 중도 포기해도 특별한 페널티가 없고, 당첨자에게 피해 보상을 해야 할 의무가 없다는 점에서 사업성에 따라 공사 진행 여부를 결정하고 있는 거죠. 본청약이 미뤄지고 있는 곳도 많습니다. 국토교통부에 따르면 2021년∼2023년 9월 사전청약이 이뤄진 82곳 중 25곳(30.5%)에서 사업이 예정보다 늦어지고 있는 것으로 나타났습니다. 지난해 6월 본청약 후 2025년 12월 입주 예정이던 경기 파주 ‘운정3 A20지구’는 학교 설립 지연 등을 이유로 본청약 일정이 수차례 밀렸고, 입주 예정일도 2027년 8월로 1년 8개월가량 미뤄졌습니다. 입주가 미뤄지면서 공사비 상승으로 인해 분양가가 상승할 수 있다는 점도 입주 예정자들이 떠안아야 할 문제입니다. 최근 부동산 가격이 하락 추세인 가운데 사전청약에서 본청약으로 넘어가는 입주 예정자들도 줄어들고 있습니다. 더불어민주당 김병욱 의원실이 국토부로부터 제출받은 자료에 따르면 사전청약 제도가 도입된 2021년 7월∼2023년 6월 실시된 공공아파트 사전청약 주택 4만4352채 중 실제 본청약까지 이어진 신청자 수는 2819명으로 6.4%에 그쳤습니다. 사전청약은 정부가 주택 가격 안정이라는 정책적 목표를 염두에 두고 도입한 제도입니다. 본청약 시기나 분양가를 확실히 알 수 없다는 단점이 있지만, 당첨된 뒤 포기해도 재당첨 제한 등 페널티가 거의 없죠. 자신이 정말 실거주하고 싶은 지역에서 사전청약이 나온다면 적극적으로 지원하되, 당첨되더라도 다른 청약이나 매수 기회는 계속 살피는 것이 좋을 듯합니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-02
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  • 청약 당첨돼도 취소된다?… 사전청약 제도, 이렇게 이용하라 [부동산 빨간펜]

    최근 국내 건설경기가 악화되면서 미분양이 속출하고 있습니다. 공사비가 급증하며 분양가가 오른 데다 고금리가 장기화되면서 사람들이 입지나 조건 등을 따져 신중하게 투자에 나서고 있기 때문이죠.미분양으로 건설사 실적이 악화하면서 주택 가격 상승기에 정부가 공급대책의 하나로 내놨던 사전청약 역시 타격을 입고 있습니다. 2년 전 사전청약을 진행한 인천 서구 ‘가정2지구 우미린B2블록’ 공사 현장은 시공사인 심우건설이 사업성이 악화됐다는 판단 끝에 이달 사업을 철회하기도 했죠. 사전청약 당시 분양가는 인근 시세보다 저렴했지만 집값이 하락해 분양가와 시세 간 차익이 줄어들면서 청약 포기자가 생겨났습니다. 여기에 공사비와 금리가 오르면서 수익성을 담보하기 어려워지자 사업을 취소하기까지 이른 것입니다. 오늘은 사전청약 제도가 무엇인지, 주의할 점은 없는지 등에 대해 알아보겠습니다.Q.사전청약 제도란 무엇인가요? “우선 아파트 분양 시점과 착공에 돌입하는 순서에 따라 선분양과 후분양으로 구분됩니다. 선분양은 건설사가 착공 전 건설 준비 단계에서 분양을 합니다. 이 경우 분양을 받은 이들이 내는 계약금과 중도금 등을 통해 자금을 조달할 수 있게 되죠. 건설사들로서는 입주예정자들에게 계약금과 중도금을 미리 받는 것은 금리 부담 없이 초기자금을 수혈할 수 있다는 장점이 있습니다. 또 수요자 입장에서는 부동산 가격 상승기 건설에 걸리는 2~3년 간의 시간을 기다리지 않고 비교적 저렴하게 주택을 미리 구매할 수 있습니다.다만 지난해 인천 검단아파트 지하주차장 붕괴사고나 철근누락 아파트 논란 등에서 알 수 있듯 시공 이후 품질을 확인할 수 없다는 단점이 있죠. 만약 부실시공, 준공지연 등으로 문제가 생긴다면 입주예정자들도 리스크를 부담하게 된다는 의미입니다. 또 요즘 같은 침체기엔 오히려 분양 당시에는 시세보다 저렴했더라도, 입주 무렵엔 시세보다 오히려 분양가가 높을 수 있습니다.후분양은 전체 공정의 60~80%가 이뤄진 후 분양에 나서는 경우를 뜻합니다. 건설사로서는 원자재가격·인건비 인상 요인 등의 리스크를 충분히 반영한 후 분양가를 산정할 수 있습니다. 입주자들은 아파트 품질을 살펴보고 분양에 나설 수 있다는 이점이 있죠. 다만 분양가 인상 요인을 반영한 후 분양가를 산정하기 때문에 분양가가 높아질 수 있습니다. 건설비용을 금융기관 등을 통해 조달해야 해 금융비용 부담도 커지죠. 또 최근처럼 주택 수요가 급감하고 미분양이 속출하는 경우 건설사 부담이 매우 커집니다. 금융기관에서 끌어온 돈으로 집을 지었는데, 제때 팔지 못해 이자만 내며 고스란히 떠안고 있는 것이기 때문이죠.사전청약은 선분양보다 약 2년 앞서 청약하는 제도입니다. 2000년대에도 주택 가격이 급등할 때 수요를 분산시키기 위해 도입된 적이 있습니다. 이후 주택 시장이 침체하며 시행되지 않다가, 2021년 7월 3기 신도시 등을 중심으로 본격적으로 시행됐습니다. 정부가 시장이 과열되자 수요를 일부 분산할 목적으로 도입한 만큼 주로 공공분양이나 공공택지의 민간아파트를 대상으로 실시됩니다. 사전청약 시에는 단지의 위치, 간단한 설계도와 예상 분양가 등의 정보가 주어집니다.” Q. 사전청약 제도의 장점은 무엇인가요?“입주자들로서는 계약금이 당장 필요 없습니다. 일반적으로 청약에 당첨되면 보름 안에 계약금을 납부해야하지만, 사전 청약의 경우 본 청약이 시작될 때 계약금을 납부해도 됩니다. 그만큼 자금계획을 짤 여유가 있는 셈이죠. 또 일반 청약과 달리 사전 청약에 당첨돼도 일반 청약에 지원할 수 있고, 당첨 후 포기해도 재당첨 제한이 없습니다. 사전청약 때는 예상 분양가만 제시되고 본청약 시기를 기준으로 분양가가 다시 산정되지만, 공공택지에서 공급되는 물량이 많은 만큼 일반적인 민간 아파트 분양가보다는 저렴하다는 이점이 있습니다.” Q. 그렇다면 예비 청약자들은 사전청약을 노리는 게 좋은가요?“사전 청약은 분양 후 완공까지 장기간 소요된다는 점에서 분명 리스크가 존재합니다. 최근 건설 경기가 악화되자 사전 청약을 받았던 건설사들이 사업을 포기하는 경우가 더러 생기면서 ‘무주택 실소유자의 내집 마련 시기를 앞당기겠다’는 당초 취지가 무색해진 면도 있죠. 특히 건설사들로서는 사전청약 단계에서 사업을 중도 포기해도 특별한 페널티가 없고, 당첨자에게 피해보상을 해야 할 의무가 없다는 점에서 철저히 사업성에 따라 공사 진행 여부를 결정하고 있습니다. 사업이 취소되지 않더라도 본 청약이 미뤄지고 있는 곳도 속출하고 있습니다. 대부분 새로 택지를 개발해 공급되는 주택이 많다보니 주변 기반시설 확충 등에 시간이 걸리는 탓이죠. 국토교통부에 따르면 2021년~2023년 9월까지 사전청약이 이뤄진 82곳 중 25곳(30.5%) 사업이 예정보다 늦어지고 있는 것으로 나타났습니다. 지난해 6월 본청약 후 2025년 12월 입주 예정이던 경기 파주 ‘운정3 A20지구’는 학교 설립 지연 등을 이유로 본 청약 일정이 수차례 밀렸고, 입주 예정일도 2027년 8월로 1년 8개월 가량 미뤄졌습니다.입주가 미뤄지면서 공사비 상승으로 인해 분양가가 상승할 수 있다는 점도 입주예정자들이 떠안아야할 문제입니다. 사전청약 단지들의 입주가 늦어지면서 불확실성이 커지는 가운데 최근 부동산 가격 하락 분위기 속 사전청약에서 본청약으로 넘어가는 입주예정자들도 줄어들고 있습니다. 더불어민주당 김병욱 의원실이 국토부로부터 제출받은 자료에 따르면 사전청약 제도가 도입된 2021년 7월~2023년 6월까지 실시된 공공아파트 사전청약 주택 4만4352채 중 실제 본청약까지 이어진 신청자 수는 2819명으로 6.4%에 그쳤습니다.사전청약은 정부가 주택 가격 안정이라는 정책적 목표를 염두에 두고 도입한 제도입니다. 본청약 시기나 분양가를 확실히 알 수 없다는 단점이 있지만, 당첨된 뒤 포기해도 재당첨 제한 등 페널티가 거의 없죠. 자신이 정말 실거주하고 싶은 지역에서 사전청약이 나온다면 지원하되, 당첨되더라도 다른 청약이나 매수 기회는 계속 살피는 것이 좋을 듯 합니다.”‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 동아일보 부동산 담당 기자들이 다양한 부동산 정보를 ‘빨간펜’으로 밑줄 긋듯 알기 쉽게 풀어서 설명해드립니다. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-01
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  • 1기 신도시 재건축, 20층→75층도 가능

    정부가 경기 분당, 일산 등 1기 신도시를 포함한 노후계획도시를 재건축할 때 용적률 상한을 국토계획법상 상한(500%)의 1.5배인 750%까지 풀기로 했다. 여러 조건을 충족해야 하지만 기존 20층 건물을 최고 75층까지 올릴 수 있게 되는 것이다. 적용 후보지도 기존 51곳에서 108곳으로 늘어 총 215만 채가 대상이 될 전망이다. 국토교통부는 이 같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 특별법’ 시행령을 3월 12일까지 입법 예고한다고 31일 밝혔다. 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하는 선도지구는 지정 기준을 5월 중 공개하고 연내 지정한다는 방침이다. 노후계획도시는 조성 20년이 지난 택지로 구도심과 유휴 부지를 포함한 면적이 100만 ㎡ 이상인 지역이다. 특히 면적 기준은 단일 택지뿐만 아니라 인접·연접한 택지끼리 합쳐서라도 100만 ㎡가 넘으면 특별법 적용이 가능하도록 했다. 서울 가양, 경기 수원 정자, 고양 행신 등 기존에 후보로 거론되지 않았던 지역도 특별법 대상에 포함되게 됐다. 현재 국토계획법상 주거지역 용적률 상한은 준주거지역 기준 500%다. 통상 아파트를 많이 짓는 3종 일반주거지역은 300%다. 경기 성남시 분당구가 노후계획도시로 지정되면 300%에 1.5배를 곱해 450%가 상한이 된다. 이곳의 현재 평균 용적률 184%와 비교하면 2.4배로 뛰게 된다. 기존 층수보다 두 배 이상으로 높일 수 있는 셈이다.가양-수지-부평 등 108곳 215만채, 재건축 더 쉽게 높이 짓는다‘노후도시정비’ 시행령 입법 예고인접지역까지 면적에 포함 허용… 서울 8→9곳, 경기 19→30곳 확대용적률 상한-안전진단 규제 완화… “과밀 개발-집값 자극 우려” 지적도 1기 신도시 재건축 아파트 중 대표 단지인 경기 성남시 분당구 시범한양아파트. 이 단지의 현재 용적률은 201%, 최고 층수는 30층이다. 정부의 노후계획도시정비특별법 시행령에 따르면 이 단지는 향후 용적률 상한 450%를 적용받아 최고 67층까지 층수를 높일 수 있게 된다. 윤석열 대통령이 올해 1월 10일에 다녀간 경기 고양시 일산동구 백석동 백송5단지도 최고 층수 기준 15층에서 최대 34층까지도 재건축이 가능해진다. 연면적과 용도지역이 현재 그대로 유지된다고 가정한 경우다. 31일 국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시정비특별법 시행령 제정안을 입법 예고했다. 기존 특별법에는 없었던 용적률 규제 완화 및 안전진단 면제, 공공기여 등의 구체적인 내용이 시행령을 통해 확정됐다. ● 노후계획도시 51곳→108곳 확대 시행령은 용적률 상한이나 안전진단 등 기존 재건축 사업의 규제 문턱을 대폭 낮추고, 지자체 재량권을 강화했다. 1기 신도시 등 기존 노후계획도시가 사업성을 확보해 속도감 있게 지역 특성에 맞는 정비사업을 진행하도록 하기 위해서다. 우선 특별법 수혜를 받기 위한 면적 요건을 기존 단일택지 기준 100만 ㎡ 이상에서 인접, 연접 지역까지 포함하도록 했다. 면적 요건을 충족하지 못했던 지역이 포함되면서 서울 9곳(기존 8곳), 경기 30곳(기존 19곳) 등 총 108곳으로 후보지가 대폭 늘어났다. 서울 가양, 경기 수원 정자, 용인 수지, 평택 안중, 인천 부평 일대 등이 이번에 새로 후보 명단에 올랐다. 대상 주택 수는 총 215만 채(현재 재건축 진행 중인 곳 포함)에 이른다. 특히 단순 택지뿐만 아니라 산업단지 배후 주거단지로 조성된 경우도 노후계획도시로 봐 경기 안산시 반월국가산업단지나 전남 대불국가산단 등에 특별법 적용이 가능해졌다. 국토부 관계자는 “지자체가 어떻게 구역을 설정하느냐에 따라 이번 후보지 명단에 없는 곳도 추가될 수 있고, 혹은 후보지에서 설정한 권역과 다르게 지정될 수도 있다”고 설명했다. 용적률 역시 국토계획법상 상한의 150%까지로 풀어준다. 상한 내에서 도로, 상하수도, 학교 등 기반시설 용량을 고려해 지자체가 기준 용적률을 정하고, 특별정비계획으로 추가 용적률을 허용한다. 국토부는 “분당구의 경우 기준 용적률이 300% 수준이 될 것으로 예상한다”고 설명했다. 특히 준주거지역의 국토계획법상 용적률이 500%여서 기존에 준주거지역이었거나, 용도 변경해 용적률 750%까지 상한을 높이는 것도 가능하다. 예를 들어 현재 준주거지역인 고양시 일산서구 문촌11단지 건영아파트는 현 용적률 198%를 750%까지 높여 20층 건물을 최고 75층까지 높일 수 있게 된다. ● 통합 재건축-공공기여 하면 안전진단 면제 또 특별정비구역 내에서 통합 재건축을 할 경우 공공기여 요건을 충족하면 안전진단을 완전히 면제한다. 안전진단을 받더라도 지자체장 직권으로 평가항목 비중을 최대 5%포인트 가감할 수 있게 해 통과가 수월해질 것으로 보인다. 공공기여의 경우 각 지자체가 정한 기준 용적률까지는 10∼40%, 기준 용적률을 초과해 받은 추가 용적률부터는 40∼70%를 해야 한다. 기여 방식은 임대주택, 사회기반시설 등 다양한 방식으로 가능하다. 전문가들은 이번 대책을 통해 노후택지 재건축이 속도를 낼 것으로 전망하면서도 대규모 재건축에 따른 과밀 개발과 집값 불안을 우려했다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “고밀 개발 시 기반시설 확충 등이 뒤따르지 않으면 도시 문제가 발생할 수 있다”며 “대규모 이주에 따른 전세금 상승이 아파트 가격 상승으로 이어질 수 있어 순환 개발 계획을 잘 짜야 한다”고 조언했다.김형민 기자 kalssam35@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-02-01
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  • 건설사 실적 양극화… “올해도 해외사업이 명암 좌우”

    미분양 주택이 회계상 손실로 부각되고, 고금리 및 원자재값 인상 등으로 지난해 주요 건설사들의 영업이익이 급감한 것으로 나타났다. 다만 해외 사업에서 뚜렷한 성과를 냈던 건설사만 상대적으로 ‘선방’한 성적표를 받았다. 부동산 경기 침체가 이어질 올해 역시 해외 사업이 건설사 실적을 가르는 잣대가 될 것으로 보인다. 31일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 GS건설의 지난해 연간 매출액은 13조4370억 원으로 전년 대비 9.2% 증가했다. 하지만 영업이익은 2022년 5548억 원에서 지난해 1조 원 가까이 빠지며 적자 전환(―3880억 원)했다. 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고로 인한 일시적 비용(5524억 원)과 자재값 인상에 따른 마진 축소 영향으로 분석됐다. 대우건설도 지난해 매출액은 11조6478억 원으로 전년 대비 11.8% 늘었지만 영업이익은 6625억 원으로 전년보다 12.8% 감소했다. 1100억 원 규모 미분양 주택을 회계상 손실(대손상각)로 처리하면서 영업이익 상승세가 꺾였다. 건설사 영업이익이 낮아진 이유는 인건비, 자재 가격 등 원가 상승 요인이 크다. 한국건설기술연구원에 따르면 2023년 11월 건설공사비지수는 153.37로 전년 동월 대비 15% 넘게 올랐다. 여기에 미분양 주택 해소가 지연되면서 건설사 전체 실적의 발목을 잡았다. 강경태 한국투자증권 연구원은 “미분양 주택 현장에서 할인 분양을 가정하는 사례가 나타나기 시작했다”며 “공사비 인플레이션이 아닌 경로로 주택 사업 수익성이 악화된 것이라 건설사 전체로 대두될 만한 이슈”라고 했다. 침체된 주택 시장 대신 해외 시장에서 먹거리를 발굴한 건설사는 영업 이익이 크게 올랐다. 삼성물산 건설부문은 지난해 매출액이 19조3100억 원으로 전년(14조5980억 원)보다 32.3% 늘었다. 영업이익은 1조340억 원으로 전년(8750억 원) 대비 18.2% 증가했다. 카타르 태양광, 네옴시티 터널공사 등 해외 프로젝트 덕분으로 풀이된다. 현대건설 역시 지난해 매출액이 29조6514억 원으로 전년 대비 39.6% 증가했다. 영업이익은 7854억 원으로 같은 기간 36.6% 증가했다. 이 회사는 사우디 자푸라 가스전 1단계, 사우디 네옴 러닝터널, 이라크 바스라 정유공장 등 해외 대형 현장의 공정이 본격화하고 있다. 증권가에서는 올해 건설업계 실적이 지난해보다 더 악화될 것이란 전망이 많다. 지난해 착공 및 분양 물량이 감소한 데다 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 진행 중이기 때문이다. 박영도 다올투자증권 연구원은 “부동산 PF 만기가 내년과 내후년에 몰려 있어 부실이 확산될 가능성이 있다”며 “현재 금리가 워낙 높아 일부 인하된다 해도 건설사 숨통이 트이기 쉽지 않다”고 내다봤다. 김세련 이베스트증권 연구원은 “PF 리스크가 없고 재무구조가 좋은 DL이앤씨 등의 회사가 실적이 좋을 것으로 예상된다”고 했다. 수도권 광역급행철도(GTX) 등 대규모 공공사업 수주 여부가 향후 실적 가늠자가 될 것이라는 전망도 제기된다. 국토부는 올해 상반기(1∼6월) 12조4000억 원을 사회기반시설(SOC) 예산으로 조기 집행할 계획이다.오승준 기자 ohmygod@donga.com이축복 기자 bless@donga.com}

    • 2024-02-01
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  • [단독]아파트 ‘불량 골재’ 비상… “콘크리트 씻어가며 검사”

    25일 오후 2시경 A 대형 건설사의 서울 재개발 단지 공사 현장. 레미콘 차량이 입구에 들어서자 현장 관리자가 뜰채에 콘크리트 한 바가지를 받아 호스로 물을 뿌리기 시작했다. 콘크리트 원료인 시멘트가 물에 씻겨 내려가자 관리자는 채를 흔들어 골재 중에 벽돌 조각 등 이물질이 있는지 꼼꼼히 살폈다. 이 현장에서는 레미콘 업체마다 차량 20대에 1대꼴로 콘크리트를 씻어 시멘트에 섞는 골재 품질을 확인한다고 했다. 콘크리트 품질 불량 우려가 커졌는데 골재 업체 관리가 여전히 미흡하다는 우려에서다. 실제 ‘부실 골재’를 걸러내기 위한 정부의 품질 검사 시스템에 상당한 허점이 있는 것으로 드러났다. 지난해 4월 한국토지주택공사(LH)의 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고 이후에도 관리·감독 시스템이 제대로 작동하지 않고 있는 것이다. 29일 국토교통부와 LH가 김병기 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 검단 붕괴 사고 당시 현장에 골재를 납품한 9개 업체 모두 지난해 국토부 품질 정기 검사에서 ‘정상’ 판정을 받았다. 9곳 중 4곳은 사고 전인 2022년 12월, 5곳은 사고 뒤인 지난해 7∼8월 검사를 받았다. 검단 사고에 대한 조사보고서와 정밀안전진단에서는 주차장 붕괴 원인으로 철근 누락, 콘크리트 강도 이상과 함께 골재 품질 이상(순환골재 사용 의심)이 지목됐다. 골재는 시멘트와 더불어 콘크리트의 가장 중요한 원료다. 폐콘크리트를 재활용한 순환골재는 품질이 낮아 주택에는 통상 사용하지 않는다. 즉 9개 골재 업체 중 일부가 불량 골재를 납품했을 가능성이 있는데 정부 검사 시스템은 이를 걸러내지 못한 것이다. 이들은 불시에 이뤄지는 수시 검사 대상에서도 제외됐다. A사는 부득이하게 전국 골재 야적장 50곳을 대상으로 최근 자체 검사에 나섰다. 이물질 반입을 막는 칸막이 설비에서 문제점이 발견된 충남의 한 업체로부터는 골재 수급을 즉각 중단했다. A사 현장 품질 관리자는 “현장에서 물로 씻어 가며 불량 골재를 찾아내는 건 한계가 있다”며 “채취나 생산 단계부터 골재 업체에 대한 관리·감독을 강화해야 한다”고 했다. 더 큰 문제는 전국 공사 현장에서 자연 채취 골재에 비해 상대적으로 품질이 낮은 선별파쇄(건설 현장의 암석을 깨서 사용) 및 순환골재 사용이 늘고 있다는 점이다. 국토부에 따르면 지난해 생산된 전체 골재 중 이런 저품질 골재 비중이 61.3%(1억3648㎥)에 이른다. 2020년 50.1%(1억2309만 ㎥) 대비 11.2%포인트 높아졌다. 검단 사고 당시 사고조사위원장을 맡았던 홍건호 호서대 건축토목공학부 교수는 “철근 못지않게 건물 안전에 중요한 게 골재 품질”이라며 “지금이라도 철저한 품질관리를 해야 한다”고 지적했다.최동수 기자 firefly@donga.com오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-01-30
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  • KTX 설 연휴 빈 좌석 최대 30% 할인… 내일부터 판매

    설 연휴 빈 좌석 운임을 최대 30%까지 할인하는 등 명절을 앞두고 KTX 좌석이 할인 판매된다. 한국철도공사(코레일)는 ‘KTX 특가상품’을 31일부터 2월 5일까지 할인 판매한다고 29일 밝혔다. 특가상품은 명절 동안 생기는 일부 열차 빈 좌석의 운임을 최대 30%까지 할인하는 상품으로, 최저운임 구간에는 적용되지 않는다. 설 당일(2월 10일)을 제외한 2월 8∼9일과 11∼12일 운행하는 647개 고속열차 3만1000석이 대상이다. 네 명이 같은 구간 KTX를 편도 9만9000원에 이용할 수 있는 ‘넷이서 9만9000원’ 세트도 판매한다. 강릉선과 중앙선 KTX의 경우 4명 세트가 4만9000원이다. 특가상품은 코레일 공식 홈페이지와 모바일 앱 ‘코레일톡’ 등 온라인에서만 판매한다. 31일 오전 10시 판매가 시작되며, 1인당 1회 최대 4장(‘넷이서’ 상품은 1세트), 왕복은 1인당 2회 최대 8장(‘넷이서’는 2세트)까지 구매할 수 있다.오승준 기자 ohmygod@donga.com}

    • 2024-01-30
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