[Home&Dream/맞춤 세테크]시세차익 많은 집 2채, 양도세 부담 줄이려면?

시세차익 적은 주택, 임대주택 등록

Q: 서울 양천구 목동에 사는 엄모 씨(50)는 살고 있는 목동 아파트외에 여의도에 전세로 임대한 아파트 한 채를 갖고 있다. 두 채 모두 오래전에 취득해 뜻하지 않게 시세차익이 많이 생겼다. 처분하려 할 때마다 양도세 부담 때문에 고민이다. 주변에서 한 채를 임대주택으로 등록해 놓으면 두 채 모두 양도세 없이 팔 수 있다는 얘기를 들었는데 사실인지 궁금하다.

A: 양도일 현재 1주택을 보유한 1가구가 주택을 2년 이상 보유한 후에 팔면 양도세가 비과세된다(단 9억 원 이상의 고가주택 제외). 하지만 세법에는 일정 요건을 갖췄을 때 양도일 기준 2주택 이상을 보유해도 1주택 비과세를 해주는 특례규정이 몇 가지 있다.

임대주택 관련 내용도 그중 하나다. 임대주택사업자가 임대주택 외에 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 비과세 해주는 것이다.

올해부터는 1주택도 임대주택 등록이 가능해졌으므로 엄 씨는 여의도 아파트에 대해 임대주택 등록이 가능하다.

단 주택 전용면적이 149m² 이하이고 기준시가가 6억 원 이하여야 한다. 엄 씨가 이렇듯 여의도 아파트를 임대주택으로 등록한다면 2년 이상 거주한 목동아파트를 팔 때 양도세를 비과세 받을 수 있는 건 사실이다.

그러나 의무 임대주택기간인 5년이 지난 후 여의도 집을 팔 때도 양도세 비과세 혜택을 받는 것은 아니다. 많은 이들이 나중에 여의도 집을 팔 때도 1가구 1주택이라면 비과세 혜택을 동일하게 받을 것이라고 오해한다. 하지만 나중에 여의도 집을 팔 때는 목동 집의 양도일 이후에 생긴 양도차익에 대해서만 비과세 받을 수 있다.

예를 들어 엄 씨가 두 채 모두 15년 전에 2억 원에 취득해 현 시세가 7억 원가량으로 시세차익이 5억 원이라고 가정하자. 여의도 주택을 주택임대 등록하면 목동 집을 팔 때 비과세가 가능해 양도세가 없다. 그 후 여의도주택을 의무 임대기간 5년이 지나서 8억 원에 판다면 양도세는 어떻게 될까?

이때는 양도차익 6억 원(8억 원―2억 원)에 대해 전부 비과세되는 것이 아니다. 양도차익 6억 원 가운데 목동 주택 양도일 이후에 생긴 양도차익(기준시가로 계산)에 대해서는 비과세되지만 목동 주택 양도일 이전에 생긴 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다.

결론적으로 현재 시점에서 시세차익이 비슷한 두 채를 보유하고 있는 엄 씨가 두 채 모두 비과세 받을 요량만으로 임대주택 등록을 하는 것은 바람직하지 않다. 내야 하는 양도세는 크게 차이가 없는 데 반해 오히려 5년이라는 의무 임대기간이 매도에 걸림돌이 될 수 있기 때문이다.

이은하 미래에셋증권 WM비즈니스팀 세무사

하지만 시세차익에 차이가 있는 두 채를 보유하고 있는데 시세차익이 상대적으로 큰 주택을 먼저 팔아야 하는 상황에 있다면, 시세차익이 적은 주택을 임대주택 등록하는 것은 유리할 수 있다. 먼저 파는 시세차익이 큰 주택에 대해서 비과세를 받을 수 있고 나중에 파는 주택은 상대적으로 양도차익이 적어 과세되는 금액 역시 크지 않기 때문이다.

이은하 미래에셋증권 WM비즈니스팀 세무사