[GIS 분석! 부동산 시장]“인구변화를 알면 미래 보인다” 부동산투자 ‘풍선효과’ 주목을

《 지리정보시스템(GIS) 전문가인 송규봉 GIS 유나티이드 대표 겸 연세대 겸임교수가 매주 수요일마다 ‘GIS 분석! 부동산 시장’ 코너를 연재합니다. GIS(Geographic Information System)는 종이 형태로 이용하던 지도 및 지리정보를 컴퓨터를 이용해 만들고 이를 토대로 데이터를 수집, 분석, 가공해 다양한 분야에 적용하는 것입니다. 》
잭 웰치 전 제너럴 일렉트릭(GE) 회장은 GE 회장에 취임하자마자 경영학의 아버지라 불리는 피터 드러커 미국 클레어몬트 경영대학원 교수를 만나 자문을 구했다. 드러커 교수는 웰치 회장에게 “미래를 대비하는 경영을 하려면 인구변화를 면밀히 파악해야 한다”고 충고했다. 세계 최대 채권펀드 핌코의 빌 그로스 회장도 “무인도에 갇혀 살면서 하나의 정보만 얻을 수 있다면 인구변화 정보를 택할 것”이라고 말한 바 있다. 인구변화 파악의 중요성을 보여주는 일화다.

한국의 인구구조는 어떻게 변화하고 있을까. 통계청에 따르면 2000∼2010년 한국의 인구는 244만 명 늘었다. 2010년 현재 전국 251개 시군구 중 인구가 늘어난 곳은 101개, 줄어든 곳은 150개였다. 인구증가 지역에서는 405만 명이 늘었고, 감소 지역에서는 193만 명이 줄었다.

인구증가 상위 20곳 중 14곳이 경기도에 속했다. 경기 화성시, 용인시(기흥·수지구), 남양주시, 파주시, 고양시(일산서구), 광주시, 시흥시, 오산시, 안산시(단원·상록구), 양주시, 김포시, 성남시(분당구)에서 총 173만 명이 늘어 전국 인구 증가분 244만 명의 70.8%를 차지했다. 충남 2곳(천안시, 아산시), 경남 1곳(김해시), 대전 1곳(유성구), 광주 1곳(광산구), 충북 1곳(청주시 흥덕구)도 인구가 늘었다.

이 사실은 무엇을 의미할까. 바로 ‘풍선효과’다. 최근 10년간 전국의 인구증가는 대도시의 주변부에서 집중적으로 나타났다. 즉, 치솟는 서울 집값이 풍선의 중심부를 누르는 효과를 낳아 경기도의 주택 수요가 급증했다는 뜻이다.

서울과 경기의 풍선효과는 지방 대도시에도 그대로 적용된다. 수도권 수요를 넘겨받은 충청지역의 천안, 아산, 청주가 부상했다. 부산에서는 기장군과 김해시, 양산시가, 대구에서는 북구와 경산시가 부풀어 올랐다.

통계청은 한국의 인구가 장기적으로는 정체 또는 감소하겠지만 수도권 인구는 2030년까지 꾸준히 증가할 것이라는 전망을 내놓았다. 이는 지난 10년 동안 인구증가를 주도했던 대도시 인접 주변부의 성장세가 앞으로도 계속될 가능성이 높다는 점을 뜻한다.

즉, 향후 부동산 투자는 풍선효과가 나타날 가능성이 있는 주요 대도시 주변부를 중심으로 이뤄져야 한다. 한국 가계자산의 75.8%가 부동산으로 이뤄졌다는 점을 감안할 때 부동산 투자에서 인구변화 예측은 투자자의 필수과목이이라고 해도 과언이 아닐 것이다.

송규봉 GIS 유나이티드 대표 겸 연세대 겸임교수 mapinsite@gisutd.com