[수도권 오피스텔 투자 가이드]<4>서울 1인가구 최대 밀집 관악구

신림동-직장인, 봉천동-학생… 임차수요층 다양

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서울 관악구 신림동 지하철2호선 신림역 인근에 위치한 오피스텔 ‘SK허브그린’ 전경. 부동산114 제공

서울지역에서 1인 가구의 밀집도가 가장 높은 곳 가운데 하나인 관악구는 고시생과 서울대 학생 및 연구원, 독신 직장인 등이 혼재돼 있어 다양한 임대수요가 자리 잡은 곳이다. 상권도 잘 발달돼 있고, 지하철 2호선 신림역 등을 이용하는 유동인구가 풍부해 오피스텔을 활용한 임대주택 사업지로서는 장점을 많이 갖췄다. 특히 관악구 봉천동과 신림동 일대는 2013년 완공 예정인 강남순환도로 개선사업과 신림∼여의도 경전철 노선 계획 등으로 교통 환경이 더욱 좋아질 것으로 기대되고 있어 강남권에 사무실을 둔 젊은 직장인들에게도 인기가 높아지고 있는 모습이다.

○ 1인 가구 밀집도 높다

관악구에는 서울 전체 1인 가구의 10%가 모여 살고 있다. 1인 거주자가 많은 만큼 생활환경도 이들의 특성에 알맞게 형성돼 있다. 다세대 원룸이나 고시원, 오피스텔 같은 임대주택이 밀집해 있고 늦게 퇴근하는 직장인들을 위해 세탁소, 마트 등의 운영시간도 길다. 20대 초중반 남성이 많은 편이지만 최근엔 보안과 개별욕실 등이 잘 갖춰진 오피스텔을 비롯한 신축 단지가 대거 들어서면서 여성들의 비중도 늘어나는 추세다.

관악구 오피스텔 시장은 지하철2호선 신림·봉천·서울대입구·낙성대역을 따라 역세권별로 선호하는 수요층이 나뉜다. 신림역 주변은 여의도나 가산·구로디지털단지와 가까워 직장인 수요가 다수를 차지한다. 신림사거리 등 배후상권의 자영업자 임차수요도 많다. 신림동의 재고 물량은 2844실가량이다.

서울대입구역과 가까운 봉천동 일대와 서울대 후문과 바로 연결되는 낙성대역은 고시생이나 서울대생 등 학생 수요가 주를 이룬다. 재고 물량이 5804실로 관악구에서 오피스텔 시장 규모가 가장 큰 지역이다. 이곳은 강남권 직장인들도 흡수하고 있다. 임대료 시세가 동일한 면적의 강남보다 저렴하면서 출퇴근에 걸리는 시간이 비교적 짧기 때문이다.

○ 수익률 분석은 꼼꼼히 해야

연평균 임대수익률은 오피스텔 재고 물량이 많은 봉천동(6.42%)이 관악구에서 가장 높게 형성돼 있다. 서울지역 평균 임대수익률(5.97%)을 크게 웃도는 수준이다. 상대적으로 매매가는 낮은 반면 풍부한 임대수요층을 확보하고 있기 때문으로 풀이된다.

봉천동 일대는 관악센추리오피스텔(157실), 세종오피스텔(153실) 등 2000년 이전에 공급된 오피스텔이 꽤 있다. 이런 오피스텔들은 신축 오피스텔에 비해서 단위당 투자 부담이 적다. 최근 신축 오피스텔이 증가한 신림동(5.69%)은 연평균 임대수익률이 조금 떨어졌다. 신규 물량일수록 분양가가 높게 책정된 탓으로 보인다.

투자를 검토할 때 수급 상황을 면밀히 검토해야 한다. 올해 1분기까지 일대에서 인허가를 받은 도시형생활주택 물량이 봉천동은 1101채, 신림동은 1307채에 달하며 계속 늘어나고 있기 때문이다. 공급이 늘어나면 그만큼 임차인 모집이 어려워질 수 있다. 특히 주차시설이나 보안시스템, 입지 등에 따라 선호도가 갈릴 수 있다. 이미윤 부동산 114연구원은 “지하철 역세권에 위치하고, 전용률이 높은 오피스텔을 골라 장기적인 관점에서 투자할 때 수익률을 높일 수 있을 것”이라고 조언했다.

박선희 기자 teller@donga.com