“주거 안정 기회” vs “투자 가치 적다”

‘지분형 주택분양제’수요-투자자 엇갈린 반응

대통령직인수위원회가 올해 하반기(7∼12월)에 도입하기로 한 ‘지분형 주택분양제’를 놓고 주택 수요자와 기관투자가의 반응이 엇갈리고 있다.

주택 수요자들은 싼값에 내 집을 마련하게 됐다고 반긴다. 건물분 소유권만 넘겨받거나 일정 기간 후 공기업에 되팔아야 하는 이른바 ‘반값아파트’와 달리 집값 상승에 따른 재테크 효과도 지분만큼 누릴 수 있기 때문이다.

수요는 있는데 이런 형태의 주택을 얼마나 공급할 수 있는지가 문제인 셈. 이에 대해 펀드나 연기금 등 기관투자가는 별도의 수익보장 장치가 없는 한 지분형 주택 투자는 어렵다고 주장한다.

8∼9% 수익률 보장돼야 투자할 듯

펀드평가회사인 제로인에 따르면 2007년 임대형 부동산 펀드의 평균 수익률은 공모형 17.02%, 사모형 12.5%였다. 2006년 평균 수익률은 각각 9.34%, 13.4%.

토지 등에 담보를 설정하고 대형 건설업체가 보증을 서는 대출채권 부동산 펀드들은 지난해 평균 7.66%의 수익률을 나타냈다. 2006년 평균 수익률은 8.06%.

제로인 최상길 전무는 “낮게 잡아도 연간 8∼9%의 수익률은 기대할 수 있어야 부동산 펀드 투자자를 모을 수 있다”며 “지분형 주택분양제도 마찬가지”라고 말했다.

부동산 펀드를 판매하는 부국증권 관계자는 “주택 지분 투자는 임대 수익이 없고 팔 때 차익만 기대할 수 있으며 거래시점도 거주자가 일방적으로 결정한다는 것이 단점”이라고 지적했다.

국민연금도 비슷한 견해. 국민연금 자산운용 관계자는 “국민연금도 최소 연간 8%의 수익률이 나오지 않으면 투자하기 곤란하다”며 “운용수수료까지 포함하면 수익률은 그 이상이어야 할 것”이라고 말했다.

이와 관련해 인수위는 투자자의 지분을 자산유동화증권(ABS) 형태로 증권화해 또 다른 재무적 투자자에게 파는 방안을 검토 중이다. ABS를 발행해 자산을 유동화해도 걸림돌은 있다. ABS 만기 때 투자자가 돈을 회수하려면 지분형 주택의 매매가 일정 수준 계속해서 이뤄져야 하는데 주택의 특성상 쉽게 사고팔기가 어렵다. 부동산 침체기에는 주택을 팔고 싶어도 팔리지 않아 투자금이 묶인다.

가장 큰 문제는 집값이 최소 연 8% 수준으로 꾸준히 올라야 한다는 것이 이 제도의 전제라는 점이다. 이는 인수위가 목표로 하는 집값 안정 기조와 모순된다.

“지분형 주택의 공공성 살려내야”

실거주자와 투자자의 형평성 문제도 제기된다. 51% 지분을 소유한 실소유자는 살면서 집을 이용하는 혜택을 누리지만 49%의 투자자는 시세 차익만 얻을 수 있다는 것.

최 전무는 “투자자는 주거 혜택을 누리지 않으므로 차익 배분 때 투자자를 더 배려해야 한다”며 “주택 지분은 증권시장에서 의결권이 없는 우선주와 비슷하다”고 지적했다.

내외주건 김신조 사장은 “서민들이 집값의 25% 정도로 내 집을 장만할 수 있다면 획기적인 주거 안정을 가져올 수 있다”며 “정부가 나서서 투자자 수익을 일정 부분 보장하면서 지분형 주택의 공공성을 사회 전체가 수용할 필요가 있다”고 밝혔다.

이은우 기자 libra@donga.com

이태훈 기자 jefflee@donga.com