여윳돈 임대주택 투자…전세금 비율 60%넘는 지역 돈된다

최근 정부가 임대사업자에게 취득·등록세, 종합부동산세, 양도세를 감면해 주는 임대주택정책 개편안을 발표했다. 저금리시대가 계속되면서 안정적인 수익을 올릴 수 있는 투자처가 마땅치 않은 데다 세제 혜택이 늘어나 주택 임대사업은 활성화될 전망이다. 동아일보 자료 사진

《요즘처럼 정부가 강력한 부동산 규제를 잇달아 내놓을 때는 임대주택사업에 눈을 돌려볼 만하다. 월 임대료와 같은 일정한 수입을 올릴 수 있는 데다 정부가 임대주택을 늘리기 위해 각종 세제 혜택을 주고 있기 때문이다. 일석이조(一石二鳥)의 혜택을 누리는 셈이다. 다만 전국의 주택 보급률이 100%를 넘어서면서 전세 등 임대시장이 안정된 상태여서 지역 선택에 신중할 필요가 있다.》

○ 주택 임대사업 어떻게 하나

단독주택 또는 아파트, 다가구 등 공동주택을 2가구 이상 소유하고 있거나 매입한 이후 시군구청에 임대사업자로 등록하면 된다.

이때 본인이 거주하는 주택을 제외하고 2가구 이상이어야 한다.

임대목적의 주택 2가구 이상을 매입한 뒤 30일 이내에 임대주택이 있는 시군구청에 등록해야 취득세와 등록세 감면 혜택을 받을 수 있다.

이후 표준임대차계약서를 사용해 세입자와 임대차 계약을 체결한 뒤 입주 10일 전 시군구청 주택과에 비치된 임대조건 신고서를 작성해 제출해야 한다.

임대가 시작된 뒤에는 주소지 세무서에 임대주택사업자로 등록해야만 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.

전용면적 25.7평(85m²) 이하 주택을 5채 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종합부동산세 과세 대상에서도 제외된다.

또 전용면적 45.2평(149m²) 이하인 집을 2채 이상 새로 지어 5년 이상 임대해도 종부세 대상에서 제외되고, 1가구 3주택 양도세 중과 대상에서도 빠진다.

○ 투자수익률을 따져보고 투자여부 결정해야

임대 대상을 선정한 뒤 그에 맞는 입지여건을 갖춘 주택을 매입하는 게 중요하다.

일반적으로 임대주택 수요자는 신혼부부나 독신 가구다.

따라서 교통여건이 뛰어나고 쇼핑센터 등 편의시설이 잘 갖춰진 지역이나 지하철역, 대학가 주변, 사무실 관공서 등이 밀집한 곳이 좋다.

매매가격 대비 전세금 비율이 60% 이상은 되는 지역이어야 사업성이 있다. 전세금 비율이 높다는 것은 그만큼 임대 수요가 많다는 얘기다.

또 임대사업은 5년 이상을 내다봐야 하므로 관리에 시간과 비용이 많이 드는 단독 다세대 주택보다 환금성이 좋은 아파트가 낫다.

또 기존 아파트보다는 새로 분양하는 아파트를 사거나 건물을 지어 임대하는 것이 유리하다. 취득세나 등록세 감면 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

중대형 아파트보다는 소형 아파트를 매입하는 것이 세제 혜택을 더 많이 받을 수 있다.

전용면적 18평(60m²) 이하인 주택을 임대할 경우 취득·등록세가 전액 면제되고, 전용면적 12평(40m²) 이하 주택을 임대하면 재산세가 전액 감면된다.

현재 임대료를 덜 받더라도 발전 가능성이 있는 지역의 아파트에 투자하면 임대수익과 매매차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.

주택 임대시장이 유행에 민감하다는 점도 잊지 말아야 한다. 원룸 임대 시장이 크게 인기를 끌면서 공급 물량이 한꺼번에 쏟아지다보니 이전보다 수익률이 크게 떨어진 점을 고려해야 한다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 “금융기관에서 돈을 빌리지 않고 자체 자금으로 투자했을 경우 투자금액 대비 수익률이 7.5%가 넘을 경우에만 사업성이 있다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.

정임수 기자 imsoo@donga.com