[아파트 기준시가 인상]非투기지역 양도세 3배이상 급증

국세청이 28일 아파트와 연립주택 등 공동주택의 기준시가를 평균 6.7% 인상함에 따라 부동산 관련 세금이 오르고 주택 매매시장도 위축될 전망이다.

국세청은 “가수요와 투기수요를 억제해 투기확산을 방지하고 부동산시장의 안정을 유도하기 위해 기준시가를 인상했다”고 강조했다.

하지만 고시 대상의 85%(459만가구)가 실수요자와 서민층이 주로 찾는 전용면적 25.7평 이하 주택이어서 이번 고시가 ‘투기확산 방지’와는 거리가 멀다는 지적이 많다.

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▽상속, 증여세 부담 증가=상속· 증여세는 시가로 과세하는 게 원칙. 하지만 세무당국이 상속이나 증여 당시의 시가를 파악하기 어려운 탓에 기준시가가 과세 자료로 쓰인다. 따라서 기준시가가 오를수록 상속·증여세 부담이 늘어난다.

예컨대 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 102평형을 자녀에게 증여할 경우 지난해 12월에는 기준시가가 21억6000만원, 증여세는 6억9200만원이었다. 하지만 이번에 기준시가가 27억원으로 인상되면서 증여세도 9억800만원으로 늘어났다. 지난해 12월보다 2억1600만원(31.2%)이 증가한 것.

타워팰리스 102평형의 기준시가는 지난해 4월 18억원에 고시됐으나 가격이 급등해 12월 21억6000만원으로 조정된 뒤 이번에 27억원으로 다시 고시됐다. 1년 만에 9억원이 오른 셈이다.

▽비(非)투기지역 양도세 증가=양도세가 실거래가로 부과되는 주택은 △주택투기지역 아파트 △실거래가가 6억원을 넘는 고가(高價)주택 △1년 이내 양도 아파트 △1가구 3주택 이상 보유자가 양도하는 아파트 등이다. 이들 주택은 이번 기준시가와는 무관하게 실거래가가 오른 만큼 양도세를 내야 한다.

하지만 이들을 제외한 나머지 주택의 양도세는 이번에 조정된 기준시가에 따라 증가한다. 국세청의 시뮬레이션 결과 양도세가 3배로 뛰는 곳도 나타났다. 가령 2002년 4월 구입한 성동구의 32평형 아파트를 팔 때 종전에는 기준시가가 1억7200만원, 양도세는 495만1800원이었다. 이 아파트의 기준시가가 이번에 2억1000만원으로 오르면서 양도세는 1453만7700원으로 뛴다.

한편 서울과 경기 과천시, 수도권 5대 신도시의 1가구 1주택자가 ‘3년 이상 보유, 2년 이상 거주’ 등의 요건을 갖추면 종전대로 양도세가 부과되지 않는다. 해당 주택이 6억원을 넘으면 초과분에 대해서만 세금을 낸다. 나머지 지역에서는 ‘3년 이상 보유, 1년 이상 거주’ 요건만 채우면 비과세된다.

▽가격 반영 제대로 됐나=김광정(金光政) 국세청 재산세과장은 “기준시가의 공정성을 높이기 위해 가격조사를 부동산 감정평가전문기관에 의뢰했고 같은 단지라도 층과 방향, 조망, 소음 등의 특성을 반영했으며 지역별로 가격을 선도하는 아파트는 정밀 조사했다”고 말했다.

하지만 전체 고시 대상의 85%가 전용면적 25.7평 이하 소형아파트여서 서민층이 느끼는 세금 부담이 훨씬 클 것이라는 지적이다.

주거환경연구원 김우진(金宇鎭) 원장은 “주택시장에 대한 근본적인 대책 없이 세금만 올려 놓으면 그동안 투기수요가 일었던 곳에서는 세금이 늘어난 만큼 부동산값이 올라가고 수요가 없었던 곳에서는 서민들의 세금 부담만 늘어날 가능성이 있다”고 말했다.

부동산컨설팅회사인 해밀컨설팅의 황용천(黃龍天) 대표도 “주택거래신고제로 취득세와 등록세 등 지방세가 잔뜩 오른 데다 국세 부담까지 올라 주택 매매시장이 더욱 위축될 것”이라고 내다봤다.

차지완기자 cha@donga.com