강남 재건축 ＂봄을 기다렸다＂…3·4월 1092가구 일반분양

3월과 4월 1000가구를 일반분양할 예정인 도곡주공1차와 잠실주공4단지에 관심이 높아지고 있다. 3월 분양 예정인 도곡주공1차 전경. 사진제공 LG건설

‘꺼져 가는 부동산 경기에 불씨를 지펴라.’

작년 하반기 이후 연일 하락세를 보이고 있는 부동산 시장에 전환점을 제공할 두 아파트가 3월과 4월 잇따라 선보인다.

도곡1차와 잠실주공4단지는 3월과 4월 각각 552가구와 540가구를 일반분양할 예정이다. 두 곳 모두 기존 저층 아파트를 재건축하는 것으로 강남권 재건축사업의 신호탄이다.

평형대는 대부분 26평형 소형 평형이지만 3000가구에 육박하는 대규모 단지인 데다 입지여건이 뛰어나 강남 진입을 꿈꾸는 실수요자들의 대기 수요가 줄을 서 있다.

▽꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기, 우리 손에 달렸다〓부동산 관계자들이 올 하반기 부동산경기의 가늠쇠로 이 두 단지를 꼽는 근거는 높은 청약 경쟁률이 예상되기 때문이다.

일반분양에서 청약 경쟁률이 높게 나오면 고액의 프리미엄이 형성되고 이 지역에 대한 관심이 치솟으면서 조합원 지분 매입이 활발히 거래될 가능성이 높다. 이는 다시 조합원 지분 가격 상승으로 이어져 자연스레 부동산 경기의 선(善)순환 구조로 이어질 수 있다는 설명이다.

세중코리아 한광호 실장은 “부동산은 침체기일수록 차별화 현상이 두드러진다”면서 “이 두 단지는 입지여건이 뛰어나 수백 대 1을 넘는 경쟁률이 나올 것으로 본다”고 전망했다. 인근 중개업소에 따르면 현재 조합원 지분매입은 거의 이뤄지지 않고 있다.

도곡동 월드컵공인(02-538-2002) 김광임 실장은 “도곡1차가 유망한 지역이라는 것은 누구나 인정하지만 부동산 경기가 가라앉는 분위기에서 누구도 섣불리 지분 매입을 시도하고 있지 못하다”면서 “높은 경쟁률로 관심이 높아지면 상황은 크게 반전될 수 있다”고 설명했다.

▽시세는 저평가〓두 단지의 현재 시세가 주변시세보다 상대적으로 낮게 평가돼 있는 것도 눈여겨볼 대목이다. 도곡주공1차 26평형의 평당 예상분양가는 1420만∼1500만원. 인근 도곡삼성래미안 24평형의 평당가격이 2000만원에 육박하는 것과 비교하면 상당히 저평가돼 있는 셈이다.

43평형에 들어갈 수 있는 13평형의 현재 시세는 약 7억1500만원으로 추가부담금 1억8000만∼1억8700만원을 포함하면 총투자비는 9억원 정도. 역시 대치동 동부센트레빌 45평형 시세가 10억원임을 감안하면 단순 계산으로도 1억원 정도가 싸다.

김 실장은 “도곡주공1차는 대단지인데다 최신 평면 설계이기 때문에 시세가 높게 형성될 수밖에 없다”고 말했다.

잠실주공4단지도 상황은 비슷하다. 추가부담금 문제로 사업이 더뎌지고 있기는 하지만 저평가돼 있는 것은 마찬가지. 17평형을 매입해 43평형에 입주할 경우 집값 4억6000만원에 추가예상부담금 2억2285만원을 포함하면 총투자금액은 6억8285만원.

반면 송파 문정삼성래미안 44평형이 6억5000만원, 송파 삼성래미안 43평형이 6억3000만∼7억원이다.

▽투자전략, 일반분양이냐 조합원 지분 매입이냐〓두 단지 모두 일반분양분은 대부분 소형 평형대. 같은 강남권에서도 층과 평수에 따라 차별화가 심하다는 것을 감안하면 30∼40평형대 입주를 희망하는 수요 욕구와는 다소 빗나가 있다. 당첨 확률도 낮다.

한 실장은 “조합원 지분 투자는 초기자금이 많이 들어가고 취득세나 등록세 등 거래비용 역시 많이 들어가는 단점이 있지만 자금이 충분하다면 미리 조합원 지분을 구입하는 것도 현명한 선택일 수 있다”고 말했다.

도곡1차 VS 잠실주공4단지
아파트	도곡1차	잠실주공4단지
위치	강남구 도곡동	송파구 잠실동
단지규모 ( )은 가구수	3002가구 △26평(601)△33평(936) △43평(998)△50평(404) △51평(21)△68평(42)	2678가구 △26평(536)△33평(1012) △44평(678)△50평(452)
일반분양	26평(552)	26평(536) 33평(4)
예상 평당분양가	1420만∼1500만원	1150만원
일반분양시기	3월 예정	4월 예정
조합원 지분 시세 (추가부담금 별도)	△10평=6억1000만원(33평입주시) △13평=7억1500만원(43평 입주시)	△17평=4억6000만원
용적률	274%	275%
시공사	현대 LG 쌍용	삼성 LG
자료:세중코리아

김창원기자 changkim@donga.com