[릴레이 재테크④]오피스텔 “입지조건을 따져라”

황용천 / 해밀컨설팅 대표

오피스텔이 인기다. ‘과열’에 대한 경고가 무색할 정도다. 오피스텔이 주목을 받는 이유는 고정적인 임대수익을 기대할 수 있기 때문.

물론 모든 오피스텔이 짭짤한 수익을 안겨주는 것은 아니다. 특히 작년 이후 신규 공급이 폭증하면서 이들 물량이 입주하는 올해부터는 임대료 차별화가 진행될 것으로 보인다. 통상 오피스텔 임대료는 건물의 품질보다는 입지여건이 좌우한다. 오피스텔 선택기준도 이에 맞춰야 한다.

서울에서는 강남보다 강북 도심권이 낫다. 이는 △향후 공급량 △수요의 안정성 △입주 후 용도 등에서 우위를 보이기 때문이다.

강북 도심권 오피스텔은 대부분 도심재개발 사업에 의해 공급된다. 도심재개발은 불량 주거지나 상업지역을 허물고 다시 정비하는 사업이다. 각종 인허가 절차를 거쳐야 하므로 사업기간만 4∼5년이 걸린다. 공급량이 제한될 수밖에 없다. 반면 강남권 오피스텔은 구청이나 시청에서 건축허가만 받으면 지을 수 있다. 시장이 제동을 걸기 전까지는 공급량 통제가 안 된다. 물량 과다는 임대료 하락으로 이어진다.

임차인 구성에서도 강남북간 차이가 뚜렷하다. 강남권 오피스텔 시장이 부상하게 된 이유는 테헤란로를 중심으로 불어닥친 벤처열풍 때문이었다. 이 지역 임대료는 외환위기 당시 폭락했다가 벤처기업들이 속속 입주하면서 급등했다. 최근에는 벤처 창업이 시들하면서 임대료가 하향 안정세를 보이고 있다. 몇몇 대기업의 ‘탈(脫)서울’ 행렬도 임대시장을 어둡게 하고 있다.

이에 반해 강북 도심권은 임대수요가 꾸준하게 유지되는 게 특징이다. 투자의 안정성을 중요시하는 외국계 부동산투자기업들이 강남보다는 강북 도심권 빌딩을 집중 매입하는 이유도 여기에 있다.

입주 후 오피스텔이 어떻게 사용되느냐도 임대료를 결정하는 중요한 요인.

주거용보다는 업무용으로 이용되는 오피스텔 임대료가 높다. 주거용으로 사용하는 개인보다는 사무실로 쓰는 기업이 임대료 부담능력이 높기 때문이다.

따라서 공급량이 적고 업무용으로 사용될 가능성이 높은 광화문 일대 도심권 오피스텔이 투자매력이 높다.

황용천<해밀컨설팅 대표>