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하정민

하정민 기자

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안녕하세요. 하정민 기자입니다.

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2025-11-06~2025-12-06
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  • 재건축에 인프라까지… 반포, 집값 1위 동네 올라서

    “평창동입니다.” 1970, 80년대 TV 드라마에서 통화를 할 때 단골로 등장했던 지명이다. 동네 이름만 언급해도 통화하는 사람이 상당한 재력과 권력을 지니고 있음을 알려줬다. 고가의 단독주택이 밀집한 서울 종로구 평창동은 2012년 11월 현재도 한국을 대표하는 부촌(富村)으로 군림하고 있다. 하지만 아파트가 보편적인 주거 형태로 자리 잡은 현재 시점을 기준으로 한다면 부촌의 대명사는 “반포동입니다”로 달라질 필요가 있다. 2000년대 중반까지만 해도 낡고 좁은 저층 아파트단지 밀집지역으로 유명했던 서울 서초구 반포동이 잇따른 대규모 재건축과 편리한 생활 인프라를 앞세워 전통적 아파트 부촌인 서울 강남구 압구정, 도곡, 대치동 등을 제치고 서울 아파트가격 1위로 올라섰기 때문이다.○ 반포, 5년 만에 집값 1위로 동아일보가 부동산정보업체 닥터아파트에 의뢰해 2007년 11월 말과 올해 11월 9일 현재 서울 244개 동의 3.3m²당 아파트 평균 매매가격을 비교한 결과 3261만 원으로 서울 6위에 불과했던 반포동은 5년 만에 3514만 원으로 7.8% 올라 1위가 됐다. 닥터아파트가 아파트 시세조사를 시작한 2003년 이후 반포동이 아파트 가격 1위를 차지한 것은 처음이다. 반면에 5년 전 아파트 가격 1위였던 개포동은 잇따른 재건축사업 지연과 부동산경기 침체의 영향으로 4448만 원에서 3336만 원으로 25.0% 떨어져 4위로 내려앉았다. 5년 전 3, 4위였던 대치동과 도곡동은 각각 7, 5위로 떨어졌다. 압구정동은 5년 전과 같은 2위를 지켰지만 매매가격은 14.9% 하락했다. 반포동의 약진과 개포, 압구정, 대치동의 하락은 이들 지역의 대표 아파트 가격변화로도 알 수 있다. 반포동의 랜드마크인 래미안퍼스티지 113m²(공급면적)는 2009년 7월 입주 당시 11억3500만 원에서 현재 13억6500만 원으로 2억 원 이상 올랐다. 그러나 개포동 주공1단지 56m²는 5년 전 13억3000만 원에 이르렀지만 현재 8억6750만 원으로 5억 원 가까이 떨어졌다. 압구정동 구현대10차 115m²는 14억5000만 원에서 10억9000만 원으로, 대치동 미도2차 135m²는 17억5000만 원에서 12억 원으로 하락했다.○ 반포의 약진 이유는 전문가들은 반포동의 급부상 원인을 대규모 재건축 성공, 편리한 생활 인프라, 높은 발전 가능성 등 3가지로 꼽고 있다. 글로벌 금융위기 이후 부동산 침체로 강남권의 신규 아파트 공급은 거의 사라졌지만 반포동에서는 드물게 반포자이(2008년 12월·3410채), 래미안퍼스티지(2009년 7월·2444채), 반포리체(2010년 10월·1119채) 등 대규모 재건축 아파트가 잇따라 완공됐다. 여기에 이 아파트들이 수영장, 미니카약 놀이터, 게스트룸 등 각종 첨단 커뮤니티 시설까지 갖추자 30, 40대 위주의 젊은 부자들이 대거 입주했고 자연스레 부촌 이미지가 형성됐다. 또 전국 각지로 이동할 수 있는 강남고속터미널과 경부고속도로 반포나들목 옆에 있는 데다 지하철 9호선 개통으로 여의도를 비롯한 서울 서부지역으로 이동하기도 편해졌다. 계성초 잠원초 반포중 신반포중 세화여중 세화고 세화여고 등 명문 학교가 들어서 학군도 우수하다. 신세계백화점 강남점, 메리어트호텔, 서울성모병원 등 생활 편의시설도 다채롭다. 향후 발전가능성도 높다. 신세계그룹은 10월 16일 1조250억 원을 들여 고속터미널 용지의 운영사인 센트럴시티의 최대주주가 됐다. 신세계는 이를 통해 고속터미널을 업무 상업 호텔 주거 문화시설이 어우러진 복합단지로 개발하겠다는 기존 계획에 속도를 낼 뜻을 밝혔다. 강남 재건축 아파트 중 가장 높은 투자가치를 지녔다고 평가받는 반포주공1단지도 발전가능성을 높이는 요인이다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “반포주공1단지는 각각 반포주공2단지와 3단지를 재건축한 래미안퍼스티지와 반포자이보다 한강과 더 가까운 데다 대지지분이 전용면적보다 넓어 재건축 수익성이 높다”고 말했다. ○ 용산도 반포와 서울 4세대 부촌 형성 이번 조사에서 용산의 강세도 두드러졌다. 2007년 11월 3.3m²당 3309만 원으로 서울 아파트 가격 5위였던 용산동5가는 현재 3345만 원으로 서울 3위로 올라섰다. 용산동5가는 고급 주상복합아파트인 용산파크타워가 있고 한강과 용산공원을 모두 조망할 수 있다. 용산국제업무지구 배후 주거지인 한강로3가는 9위에서 8위로, 한강로1가는 21위에서 9위로 약진하는 등 용산 개발에 대한 투자자들의 기대감이 작용한 것으로 나타났다. 박합수 KB국민은행 부동산팀장은 “서울의 부촌 계보가 1세대(성북·평창동)에서 2세대(압구정동), 3세대(도곡·대치동), 4세대(반포·용산·청담동) 등으로 변화하는 양상이 뚜렷하다”며 “교통, 교육, 편의시설이라는 3가지 장점을 모두 갖춘 곳이 흔치 않은 만큼 반포동의 강세는 상당 기간 이어질 것”으로 예상했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-21
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  • [Home&Dream]7호선 연장 개통… 생활 인프라+교육 환경 탁월

    삼성물산이 인천 부평5구역에서 재개발 아파트인 ‘래미안 부평’을 분양하고 있다. 부평은 교통 생활 교육 여건이 모두 뛰어난 인천의 핵심지역인 데다 10월 27일 지하철 7호선 연장선까지 개통하는 덕분에 ‘래미안 부평’이 최대 수혜 아파트로 꼽히고 있다. ‘래미안 부평’은 전용면적 59∼114m² 아파트 총 1381채로 이뤄졌다. 대형 건설사인 삼성물산의 브랜드 파워, 대단지 프리미엄을 지닌 데다 중소형 아파트는 분양가 상한제가 적용므로 실수요자들의 부담도 적어 인기를 끌고 있다. ‘래미안 부평’ 단지 인근에 있는 지하철 7호선 부평구청역을 이용하면 서울 강남까지 40분 만에 갈 수 있다. 인천지하철 1호선 부평구청역 및 부평시장역, 서울지하철 1호선 부평역도 가까워 서울로 출퇴근하기 편리하다. 단지 주변에는 인천 경제의 견인차 역할을 하고 있는 한국GM 부평공장이 있다. 부평공장에는 1만2000명의 근로자가 근무하고 있어 래미안 부평의 투자가치를 높이고 있다. 인근에 롯데백화점, 이마트, 롯데마트, 부평중앙병원, 부평지하상가, 부평시장 등이 있어 생활 인프라가 우수하다. 단지 북쪽에는 신트리 공원과 시냇물공원이, 단지 동쪽에는 상동호수공원이 있어 주거환경도 쾌적하다. 인근에 개흥초, 부평중, 부평고, 인천북구 도서관 등이 있는 등 최적의 교육환경도 갖추고 있다. 래미안 부평은 전용 59m² 1개 타입, 전용 84m² 7개 타입, 전용 114m² 3개 타입 등 총 11개 타입의 다양한 평면구성을 택해 소비자의 선택 폭을 넓혔다. 지상주차장을 없앤 단지 내부에는 숲, 햇살, 물, 들 등 자연의 변화를 주제로 한 테마정원, 보행자를 위한 쾌적한 산책로가 들어설 예정이다. 총 3층으로 구성되는 대형 커뮤니티 시설에는 헬스공간, 문고, 독서실, 정보문화실, 경로당, 보육실 등 다양한 부대시설이 조성된다. 본보기집은 인천 부평구 부평동 10-211에 있으며 입주는 2014년 9월 예정이다. 032-505-5640}

    • 2012-11-16
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  • [Home&Dream]분양가 1억 원대 초반… 투자가치↑ 자금 부담↓

    대우건설이 이달부터 서울 강북구 미아동에서 ‘수유역 푸르지오 시티’ 오피스텔 및 도시형 생활주택을 분양한다. ‘수유역 푸르지오 시티’는 전용면적 22m²인 오피스텔 216실, 전용 18∼37m²인 도시형생활주택 298채 등으로 이뤄진다. 실당 분양가를 1억 원대 초반으로 책정해 투자가치를 높였고 1000만 원대 계약금과 중도금 무이자 지원도 병행해 구매자들의 초기 자금 부담을 줄였다고 회사 측은 설명했다. ‘수유역 푸르지오 시티’의 가장 큰 장점은 편리한 교통이 꼽힌다. 단지 바로 옆에 지하철 4호선 수유역이 있다. 수유역은 하루 평균 유동인구가 9만 명에 이르며 성신여대, 덕성여대 등 인근 대학가 수요까지 풍부해 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있다고 회사 측은 제시했다. 주변의 생활 여건도 편리한 편이다. 롯데백화점 현대백화점 롯데마트 수유 재래시장 등이 가깝고 강북구청 강북경찰서 대한병원 서울현대병원 성신병원 등도 인근에 있다. 역세권 단지이지만 단지에서 2km 안에 오동근린공원, 오패산, 북서울 꿈의숲 등이 있어 녹지 환경도 우수하다는 평가를 받는다. 교육 환경도 좋다. 단지 인근에 수유초 수송초 우이초 수송중 수유중 화계중 신일고 혜화여고가 있다. ‘수유역 푸르지오 시티’는 내부 면적의 이용도도 최대로 높였다. 주방공간 활용을 극대화한 ‘콤팩트 히든 키친’, 여러 형태의 테이블을 활용할 수 있는 ‘매직 테이블’ 등 초소형 주택 특화가구를 여러 개 배치했기 때문이다. 효율성이 높은 콘덴싱 가스보일러를 사용한 개별난방 시스템과 실내 공기질 개선을 위한 환기시스템도 갖췄다. 지하 주차장도 차별화했다. 지하 1층과 지하 3층에 스쿠터 전용 주차공간을 별도로 설치해 오피스텔의 주 수요층인 20, 30대 입주자들의 편의를 고려했다. 본보기집은 서울 강북구 미아삼거리역 인근에 있다. 1899-1103}

    • 2012-11-16
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  • [Home&Dream]지자체가 터잡고 건설사가 짓는다… 협력분양 ‘활기’

    이질적 요소를 결합해 새로운 가치를 창조하는 ‘하이브리드’ 열풍이 불고 있는 가운데 아파트 분양시장에서도 하이브리드 형태를 띤 ‘민관(民官) 합동 분양’이 속속 늘어나고 있다. 민관 합동 분양은 지방자치단체가 확보한 토지에 민간 건설회사가 아파트를 짓는 방식을 말한다. 건설사는 용지 확보를 위한 상당한 비용과 시간을 아낄 수 있고 지자체는 민간회사의 집약된 건설 노하우를 이용할 수 있어 ‘윈윈’으로 평가받고 있다. 특히 아파트 분양시장 침체로 일감 부족에 시달리는 건설사들이 민관 합동 분양에 적극적이다. 민관 합동 분양 아파트 건설은 수도권에서 특히 활발하다. 인천 구월 아시아드 선수촌단지에서 처음 분양된 민영아파트인 ‘구월 아시아드 선수촌 센트럴자이’가 대표적이다. 이 아파트의 시행은 인천도시공사가, 시공은 GS건설이 맡았다. 전용면적 84∼101m² 중대형 아파트 850채로 이뤄졌다. SK건설이 이달 경기 화성시 반월동에 분양하는 ‘신동탄 SK VIEW Park’는 전국 최초로 아파트단지 안에 140명의 어린이를 받을 수 있는 시립 어린이집을 설립할 예정이다. SK건설이 주택 구매 수요자들을 분석한 결과 어린아를 둔 30∼40대 층이 대부분이라는 점을 알고 화성시에 어린이집 설립 제안을 했고 화성시가 이를 흔쾌히 수락했다. 전용면적은 59∼115m²로 다양하며 1967채의 대단지 아파트다. 서울 강남 보금자리지구에 들어서는 민간 분양 아파트나 오피스텔도 대표적인 민관 합동 분양 사례라 할 수 있다. 보금자리주택은 한국토지주택공사(LH)와 지자체가 주도해 공공주택을 공급한 사업이지만 이들이 자금난에 빠지자 정부가 이러한 부담을 덜어주기 위해 민간 건설업체의 참여를 유도하면서 보금자리지구 민간 분양으로 이어졌다. 보금자리주택의 최대 장점인 낮은 가격과 실수요자들이 선호하는 민간 브랜드라는 이점까지 고스란히 더해져 많은 인기를 얻고 있다. 대우건설은 현재 서울 송파 위례신도시에서 ‘위례신도시 송파 푸르지오’를 분양하고 있다. 위례신도시의 첫 번째 민간분양 아파트로 뛰어난 입지를 자랑한다. 지하철 8호선 및 분당선 환승역인 복정역이 가깝고 서울외곽순환고속도로나 송파대로를 이용하기도 쉽다. 전용 106∼112m²의 중대형 아파트 549채로 이뤄졌으며 분양가는 3.3m²당 1810만 원대로 주변 아파트에 비해 저렴하다. 울산 울주군 율리보금자리에서는 울산도시공사가 시행하고 태영건설이 시공하는 ‘율리보금자리 문수 데시앙’이 분양 중이다. 전용 69∼84m²의 중소형 아파트 523채로 이뤄졌으며 울산고속도로와 울산∼부산간고속도로가 인근에 있다. ‘율리보금자리 문수 데시앙’은 청약자격이 무주택 가구주에게만 주어졌는데도 10월 일반공급 244채가 모두 1순위에 청약 마감되는 등 인기를 끌었다. 민관 합동 분양 오피스텔도 있다. 대우건설은 서울 강남 보금자리지구에서 ‘강남 2차 푸르지오 시티’ 오피스텔을 분양하고 있다. 다른 강남 오피스텔보다 30∼50% 저렴한 분양가격에다 중도금 60% 전액 무이자 혜택까지 적용해 소비자들의 자금 부담을 낮췄다. 전용 18∼49m²의 오피스텔 총 543실로 이뤄져 있으며 현재 잔여물량의 1실당 분양가는 1억400만 원대다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-16
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  • 뉴타운 조합설립 취소구역도 매몰비용 지원

    뉴타운 사업지 중 추진위원회 승인 취소 구역뿐만 아니라 조합설립인가 취소 구역의 매몰비용도 지방자치단체가 일부 지원할 수 있게 됐다. 국토해양부는 뉴타운 등 도시정비사업 중 조합설립인가를 취소할 때 조합 사용비용의 일부를 지자체가 지원하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회 국토해양위원회 법안심사소위원회를 통과했다고 14일 밝혔다. 국토위 소위는 민주통합당 김경협 의원이 대표 발의한 도정법 개정안 가운데 매몰비용에 관한 내용만 선별 심의해 통과시켰다. 무분별하게 추진돼온 뉴타운 사업을 취소하는 ‘출구전략’이 수도권 곳곳에서 진행되고 있지만 매몰비용 처리를 둘러싼 조합, 시공사, 지자체 간 갈등이 갈수록 커지면서 출구전략 진행속도가 늦어지고 있기 때문이다. 당초 김 의원이 제출한 개정안에는 매몰비용의 지원 주체에 지자체뿐만 아니라 국가도 포함돼 있었지만 국토부가 매몰비용의 국비 지원에 반대해 최종 통과 안에서 국가 지원은 제외됐다. 이번 법안이 국토위 상임위와 본회의를 통과하면 사업 취소 등 출구전략을 수립하는 뉴타운 구역이 더 늘어날 것으로 전망된다. 많은 전문가는 특히 124개 뉴타운이 있는 경기도에서 약 30%가 추진위원회 및 조합설립인가를 취소할 가능성이 큰 것으로 예상하고 있다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-15
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  • ‘재건축 분담금 부과 2년간 유예’ 국회 통과

    국회 국토해양위원회가 13일 재건축 분담금 부과를 2년간 유예해주는 내용의 재건축 초과이익환수법 개정안을 통과시켰다. 이에 따라 2014년 말까지 재건축 관리처분 인가를 신청하는 단지가 재건축 분담금을 면제받아 재건축 초과이익이 큰 강남권 저층 재건축 아파트가 상당한 혜택을 볼 것이라는 전망이 나오고 있다. 재건축 초과이익환수법은 재건축 추진위원회 구성일부터 완공될 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 ‘정상 집값 상승분’을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고 초과이익의 일부를 세금으로 가져가는 제도다. 2006년 정부가 부동산 투기 억제를 위해 도입했으며 조합원들의 실제 수익과 관련이 큰 규제여서 그간 재건축 사업 추진의 큰 걸림돌로 작용했다. 초과이익 분담금은 준공시점의 집값에서 재건축 추진위원회 승인시점의 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용 등을 뺀 나머지 금액에 부과율을 곱해 산출한다. 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원 미만이면 부과 대상이 아니지만 3000만 원이 넘으면 초과금액의 10∼50%를 분담금으로 내야 한다. 이에 재건축 예상이익이 높은 단지에는 1인당 수천만 원의 ‘분담금 폭탄’이 부과될 수 있었다. 전문가들은 분담금 걸림돌이 사라지면서 강남권 주요 재건축 아파트인 개포주공, 고덕주공, 반포주공, 가락시영 등이 대표적으로 수혜를 받을 것으로 예상하고 있다. 양지영 리얼투데이 리서치 팀장은 “재건축 초과이익환수법 개정안이 통과된 뒤 강남권 재건축 아파트를 중심으로 매도자들이 매물을 거둬들이고 있다”며 “최근 강남권 주요 재건축아파트 값이 크게 떨어져 바닥론까지 나오고 있는 만큼 대기 수요자들의 움직임이 활발해질 것”이라고 전망했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-15
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  • [GIS 분석! 부동산 시장]승하차 인구 많은 서울 10개 노선

    맥도널드의 창업자 레이 크록은 점포의 입지를 결정할 때 헬리콥터를 탔다. 그는 위성사진을 찍듯 헬리콥터에서 지상을 내려다보면서 해당 도시와 점포가 입점할 지역을 샅샅이 분석한 뒤에야 입점을 결정했다. 이에 따라 1980년대 맥도널드는 세계에서 상업용 위성사진을 가장 많이 구매하는 회사가 됐다. 맥도널드가 주도한 상업용 위성사진 정보의 축적은 위성사진, 인구통계학 정보, 판매정보 등을 결합해 점포 입지를 결정해 주는 ‘퀸틸리온(quintillion)’이라는 소프트웨어 개발로 이어지기도 했다. 초기의 맥도널드는 고속도로나 차도 인근의 땅을 택해 빠르게 성장했다. 교외에서 시내로 들어오는 차를 운전하는 고객들을 주 고객으로 삼은 것이다. 이처럼 교통이 발달한 지역이 어디냐를 파악하는 일은 업종을 막론하고 모든 비즈니스에서 매우 중요하다. 유동인구가 다른 곳보다 월등하게 많아 매장을 내거나 광고를 할 때 파급 효과가 크기 때문이다. 그렇다면 서울의 교통 발달지역은 어디일까. GIS 유나이티드가 국토해양부 자료를 이용해 승하차 인구가 가장 많은 서울의 10개 버스노선을 찾아봤다. 150번(도봉산∼석수역), 143번(정릉∼개포동), 146번(상계주동7단지∼강남역), 147번(월계동∼도곡동), 152번(화계사∼삼막사사거리), 153번(우이동∼당곡사거리), 271번(면목동∼상암동), 272번(면목동∼남가좌동), 301번(장지공영차고지∼혜화동), 360번(송파차고지∼여의도)이다. 주로 주거 및 직장 중심 지역을 연결하는 노선이다. 이 노선들에서는 하루 평균 80만 명이 버스를 타고 내린다. 이 노선들이 정차하는 버스정류장 반경 300m의 주거 및 직장 인구는 각각 250만 명, 170만 명에 이른다. 이는 서울시 전체 주거 인구와 직장 인구의 25%, 38%에 해당하는 엄청난 규모다. 승하차 인구가 많은 상위 10개 버스정류장은 미아삼거리역, 청량리역환승센터3번승강장, 구로디지털단지역, 청량리역환승센터4번승강장, 서울역버스환승센터, 신논현역, 수유역·강북구청, 신림사거리·신원시장, 돈암사거리·성신여대입구, 잠실 롯데월드역 순이었다. 정류장 이름에서도 알 수 있듯이 이들 대부분은 지하철 연계 정류장이다. 지하철까지 평균 거리가 127m밖에 되지 않는다. 이 정보는 누군가에게는 버스광고를 할 때 가장 효율적인 노선이 될 것이고 누군가에게는 신규 점포를 낼 때 가장 효과적인 입지정보가 될 것이다. 이 정보를 어떻게 활용하느냐에 따라 비즈니스의 성패가 갈릴 수도 있다는 점을 기억할 필요가 있다.송규봉 GIS 유나이티드 대표 겸 연세대 겸임교수 mapinsite@gisutd.com}

    • 2012-11-14
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  • [오늘의 핫 이슈]집주인-세입자 선호… 월세, 전세자리 넘본다

    서울 서초구 반포동 전용면적 47m² 아파트에 사는 직장인 최모 씨(43)는 지난해 말 재계약을 할 때 기존 전세계약을 보증금부 월세(반전세)로 바꿨다. 2억1000만 원이던 전세금을 2억4000만 원까지 올려주겠다고 했지만 집주인이 월세계약을 강하게 고집했기 때문이다. 최 씨는 집주인으로부터 전세금 6000만 원을 돌려받았고 대신 매달 60만 원의 월세를 주고 있다.최 씨 사례처럼 주택임대시장에서 월세(보증금부 월세 포함) 비중이 빠르게 늘고 있다. 저금리와 인구구조 변화, 부동산시장 침체 등으로 임대시장에서 차지하는 월세 비중이 한때 국내 주택임대차계약의 대부분을 차지했던 전세를 추월하고 장기적으로는 전세제도 자체가 사라질 수 있다는 전망까지 나온다.○ 월세 비중 10년 만에 15%포인트 증가농협경제연구소는 12일 ‘국내 주택임대시장 변화’ 보고서를 통해 2000년 전체 주택시장에서 28.2%를 차지했던 전세 비중이 2010년 21.7%까지 하락한 반면에 월세 비중은 14.8%에서 21.4%로 늘었다고 밝혔다. 이에 따라 전체 임대시장에서 차지하는 월세 비중도 34.4%에서 49.7%로 급증해 사실상 전세와 월세의 비중이 같아졌다.송두한 농협경제연구소 금융연구실장은 “금리 하락으로 전세보다 월세 수익률이 높아진 데다 부동산시장 불황에도 불구하고 전세금은 꾸준히 오르고 있어 집주인과 세입자 모두 월세를 택하고 있다”며 “월세 거주형태가 대부분인 1인 가구도 증가하고 있어 전세에서 월세로의 임대시장 재편이 빠르게 나타날 것”으로 내다봤다.평균적인 월세 부담이 낮아지면서 전세에서 월세로 이동하는 비용이 줄어든 것도 수요자들의 월세 선호를 부추기고 있다. 2002년 14.0%였던 전월세전환율(월세를 전세금과 월세보증금의 차액으로 나눈 비율)은 2011년 11.1%까지 떨어졌다. 같은 기간 서울의 전월세전환율도 12.1%에서 9.9%로 하락했다. 전월세전환율이 낮아졌다는 것은 월세가격이 싸지고 전세가격은 비싸졌다는 것을 의미한다.○ 임대서비스업-공공임대 늘어날 것전문가들은 월세 확대와 전세 축소 현상이 단순히 임대시장 재편으로만 그치지 않고 한국 경제에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 평가한다.강선구 LG경제연구원 연구위원은 “임대시장에 월세제도만 남는다면 매년 세입자가 집주인에게 15조5000억 원의 현금을 임차료로 지불해야 한다”며 “그만큼 세입자의 가처분소득과 소비가 감소할 것”이라고 분석했다. 월세 소득을 얻은 집주인이 소비를 늘리면 소비 둔화 영향이 상쇄될 것이라는 의견이 있지만 고소득층인 집주인이 소비를 늘리는 플러스 효과보다 중산층인 세입자가 소비를 줄이는 마이너스 효과가 더 클 것이라는 설명이다.또 집주인이 직접 세입자를 구하고 임대료를 받는 현재의 임대시장이 세입자 알선, 임대료 징수, 주택 관리 및 보수, 청소·세탁서비스 등 종합서비스를 제공하는 기업형 주택임대관리사업자들의 주무대로 바뀔 것이라는 예상도 나온다. 강 연구위원은 “주거 서비스의 질과 임대료 격차가 지금보다 훨씬 커지면서 자금여력이 충분치 않거나 보유 주택의 질이 좋지 않은 상당수 집주인은 임대용 주택을 처분할 것”이라며 “정부가 이 물량의 일정부분을 매입해 공공임대로 활용할 수 있다”고 내다봤다. 한편 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “전세를 끼고 주택을 구매한 집주인의 상당수는 월세 전환을 하고 싶어도 세입자에게 보증금을 돌려줄 충분한 자금능력이 없다”며 “수도권 임대시장이 월세 중심시장으로 바뀌려면 15∼20년이 걸릴 것”이라고 전망했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-13
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  • 서울 대형 아파트값 금융위기이후 최저

    서울의 대형 아파트 가격이 2008년 글로벌 금융위기 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 부동산정보업체 부동산114는 2008년 12월 말과 올해 9월 말 현재 서울 아파트의 크기별 매매가격을 비교한 결과 공급면적 132m²를 넘는 대형 아파트 가격이 4년 전의 90% 수준에 머물렀다고 6일 밝혔다. 9월 말 현재 공급면적 132∼165m²의 아파트 가격은 2008년 12월 말의 93.7%, 165∼198m² 가격은 91.8% 수준인 것으로 나타났다. 대형 아파트는 매매가격도 1억 원 이상 떨어졌다. 2008년 12월 132∼165m² 아파트의 평균 매매가격은 9억1489만 원이었지만 9월 현재는 8억1156만 원에 불과하다. 반면에 소형아파트의 가격은 2008년 12월보다 오히려 상승했다. 66m² 이하 아파트의 현재 매매가격은 2008년 12월의 100.4%, 66∼99m²는 101.5%를 나타냈다. 99∼132m²의 중형아파트 가격도 2008년 12월의 98.5%로 금융위기 당시와 큰 차이가 없었다. 이미윤 부동산114 책임연구원은 “‘버블세븐’ 지역인 서울 양천구와 경기 성남시 분당 등에서 대형 아파트의 가격 하락세가 두드러졌다”며 “현재 양천구와 분당의 132∼165m² 아파트 평균 가격은 각각 8억847만 원, 7억562만 원으로 모두 최고점보다 2억 원 정도 하락했다”고 말했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-07
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  • 서울 전세금이면 이곳선 내집

    부동산 경기 침체로 서울 지역에 새 아파트 공급이 부족한 데다 집값 하락을 우려한 실수요자들이 매수 대신 전세를 택하면서 전세대란이 점차 현실화하고 있다. 부동산114에 따르면 서울을 포함한 수도권의 내년 신규 입주 아파트는 8만6942채로 1992년(17만234채) 이후 21년 만에 최저치를 나타낼 것으로 보인다. 특히 신학기와 봄 이사철이 겹친 내년 3월에는 올해 3월보다 11.6% 많은 14만1587건의 전월세 재계약 물량이 대기하고 있어 수요자들의 고민이 깊어질 수밖에 없다. 이에 따라 서울로 출퇴근할 수 있으면서 서울보다는 집값이 저렴한 수도권의 신규 아파트 매입을 추천하는 부동산 전문가들이 늘고 있다. 특히 6일 분당선 서울 왕십리∼선릉 구간이 개통한 데다 올해 안에 분당선 경기 용인 기흥∼수원 방죽 구간(12월 1일), 경의선 서울 DMC∼공덕 구간(12월 15일) 등도 개통할 예정이어서 수도권에서 서울로 출퇴근하기가 훨씬 편리해졌다. 수도권 아파트의 가장 큰 장점은 저렴한 가격이다. 부동산1번지에 따르면 11월 현재 3.3m²당 전세금은 서울 서초구가 1201만 원, 강남구는 1199만 원, 송파구는 1026만 원으로 ‘강남 3구’의 3.3m²당 전세금이 모두 1000만 원을 넘는다. 하지만 수도권에서는 3.3m²당 1000만 원 이하 가격으로 전세가 아니라 매입이 가능한 아파트를 찾을 수 있다. 서울로 쉽게 출퇴근할 수 있으면서 서울 전세금보다 싼 가격에 매입이 가능한 수도권 주요 아파트로는 우선 김포도시공사가 김포한강신도시에서 분양하는 ‘한강신도시 계룡 리슈빌’이 눈에 띈다. 전용면적 74∼84m²의 중소형 아파트 572채로 이뤄져 있다. 분양가는 3.3m²당 800만 원대 초반이며 발코니 확장비가 분양가에 포함됐다. 최초 입주 지정일까지 중도금 전액 무이자 혜택도 제공한다. 단지 인근 M버스와 직행버스를 통해 서울역 및 강남역으로의 접근이 원활하다. 경기도시공사도 김포한강신도시에서 ‘자연&e편한세상’ 1167채, ‘자연&힐스테이트’ 1382채를 분양하고 있다. 전용 84m²의 단일 크기 아파트이며 3.3m²당 분양가는 870만∼910만 원이다. 역시 중도금 전액 무이자 혜택이 있고 단지에서 걸어서 5분 거리에 김포도시철도가 들어선다. 경기 용인시 처인구 포곡읍에 있는 ‘용인 포곡 삼성쉐르빌’은 인근 아파트보다 저렴한 3.3m²당 940만 원대의 분양가를 책정했다. 전용 84∼154m²의 중대형 아파트 469채로 이뤄진 ‘용인 포곡 삼성쉐르빌’은 용인 경전철, 영동고속도로 용인 나들목이 가까워 서울에 가기 쉽다. 8월부터 입주를 시작한 효성의 ‘평택 新비전동 효성 백년가약’의 분양가는 3.3m²당 830만∼880만 원이다. 잔여 가구에 발코니를 무상 확장해준다. 전용 84m² 아파트 1058채로 이뤄졌으며 경부고속도로, 평택∼제천 고속도로가 단지 인근에 있다. 송탄 나들목, 신궁교차로가 가까워 전국 각지로 이동하기 편리하다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-06
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  • 장기표류 용산개발사업, 끝내 소송전 가나

    한국철도공사(코레일)와 롯데관광개발이 사업방식을 놓고 첨예하게 맞서 장기간 표류하고 있는 ‘용산국제업무지구 개발사업’이 소송전으로 비화할 조짐을 보인다. 용산 개발사업의 실무를 맡은 자산관리위탁회사(AMC) 용산역세권개발㈜ 관계자는 31일 “용산 개발사업이 좌초 위기에 놓인 것은 코레일이 ‘단계적 개발’을 골자로 한 사업구조 개편안을 무리하게 추진하기 때문”이라며 “3조 원에 이르는 손해배상 소송을 위한 법률 검토에 착수했다”고 말했다. 용산역세권개발㈜의 최대주주는 지분 70.1%를 보유한 롯데관광개발이다. 코레일 지분은 29.9%에 불과하다. 하지만 용산 개발사업의 시행사인 드림허브의 지분은 코레일(25.0%)이 롯데관광개발(15.1%)보다 많아 실무 추진회사와 시행사의 최대주주가 서로 다른 기형적인 구조다. 게다가 코레일은 단계적 개발과 주주 공동 증자를, 롯데관광개발은 일괄 개발과 채권 발행을 주장해 핵심 사안에서 서로 맞부딪치며 소모전을 벌이고 있다. 양측의 팽팽한 줄다리기가 계속되면서 드림허브의 자금난은 갈수록 심화되고 있다. 1조 원이던 자본금은 현재 300억 원으로 줄었고 이대로 가면 12월 중순에 내야 할 약 300억 원의 대출이자와 세금을 감당하지 못해 부도가 날 수도 있다. 한편 용산역세권개발㈜의 소송 준비 소식이 알려지자 코레일도 맞소송을 불사하겠다는 뜻을 밝혔다. 코레일 관계자는 “부동산 침체가 심각한 만큼 사업비가 31조 원에 이르는 용산 개발사업을 단계적으로 추진하자는 주장이 뭐가 잘못이냐”며 “우리가 잘못한 것이 없는 만큼 ‘눈에는 눈, 이에는 이’로 대응하겠다”고 말했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-11-01
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  • “내년 3월 전세대란 가능성 높다”

    전월세 재계약 시점과 이사철이 맞물린 내년 3월 전세대란이 나타날 가능성이 높다는 분석이 나왔다. 부동산정보업체 부동산써브는 전월세 거래의 재계약이 통상 2년 단위로 이뤄진다는 점을 감안해 2011년 전월세 거래를 집계한 결과 2013년 전월세 재계약 건수가 132만1242건에 이른다고 30일 밝혔다. 또 내년 상반기(1∼6월) 전월세 재계약 물량이 68만8900건으로 내년 하반기 예상 물량인 63만2379건보다 5만6521건(8.9%) 많을 것이라고 덧붙였다. 부동산써브는 봄 이사철과 신학기로 인한 학교 전학 수요가 겹친 내년 봄 전세난이 가장 심각할 것으로 내다봤다. 특히 내년 3월 전국의 전월세 재계약 건수가 올해 3월보다 11.6% 많은 14만1587건이고 이는 2013년 전체로도 월별 최고치를 나타낼 것이라고 예상했다. 또 내년 2월과 4월에도 각각 12만935건, 12만887건의 전월세 재계약 수요가 대기하고 있어 내년 2∼4월 3개월간 봄철 전세대란이 불가피할 것이라고 부동산써브는 예측했다. 내년 상반기(1∼6월), 특히 3월에 전월세 재계약이 집중된 상황은 서울과 지방 모두 비슷한 것으로 분석됐다. 서울에서는 내년 3월 총 4만7066건의 전월세 재계약이 이뤄질 것으로 보인다. 특히 내년 3월 강남 3구(강남 서초 송파구)에 서울 전체 임대 재계약 건수의 20%가 넘는 8413건의 전월세 재계약 물량이 대기하고 있다. 이외에 경기(4만34건) 인천(8388건) 부산(7765건) 대구(4533건) 대전(4511건) 등으로, 전국 전역에서 3월 전월세 재계약 수요가 월별 최고치를 나타낼 것이라고 부동산써브는 추산했다. 함영진 부동산써브 실장은 “적어도 내년 2분기까지는 현재의 전월세금 상승세가 이어질 가능성이 높다”며 “임대시장의 불안 요인이 많은 만큼 재계약이 필요한 실수요자들은 미리미리 준비에 나서야 한다”고 권고했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-10-31
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  • [Home&Dream]부동산도 글로벌 시대, 렌털하우스로 틈새시장 노리자

    올해 국내 거주 외국인이 140만 명을 돌파한 데다 녹색기후기금(GCF) 사무국 유치 등으로 향후 한국에 상주할 외국인이 더욱 늘어날 것으로 예상됨에 따라 외국인 전용 임대사업에 눈길을 끌고 있다. 외국인 대상 임대사업은 특히 집주인들이 좋아한다. 집주인이 외국인 세입자로부터 보증금을 받지 않는 대신 1∼2년치 월세를 미리 지급받는 소위 ‘통월세(깔세)’ 방식으로 임대를 해 단기간에 많은 현금을 쥘 수 있기 때문이다.○ GCF 유치 효과로 임대수요 급증할듯 GCF 사무국에 상주하는 외국인 인구가 대폭 늘어날 것으로 예상되는 인천 송도국제도시는 외국인 임대가 활성화될 가능성이 가장 높은 지역으로 꼽힌다. GCF 사무국은 설립 초기 상주 외국인 수만 500명에 이르는 데다 기금이 완성되는 2020년에는 유엔 직원 및 가족 8000명 이상이 송도에 머물 예정이어서 임대 수요가 상당할 것으로 전망된다. 롯데건설과 대우건설 등이 인천 송도 7공구 M1블록에 분양 중인 ‘송도 캠퍼스타운’은 연세대 국제캠퍼스, 뉴욕주립대 등과 가까이 있어 외국인 학생 및 교직원들의 수요가 클 것으로 예상된다. 단지 안에서 인천 지하철 1호선 캠퍼스타운역을 바로 이용할 수 있어 매우 편리하다. 전용면적 59∼101m²의 중소형 아파트 1230채로 이뤄져 있다. 포스코건설은 다음 달 인천 송도국제업무단지(IBD)에서 ‘송도 더샵마스터뷰’를 분양한다. 전용면적 72∼196m²의 아파트 1861채로 이뤄진 대단지 아파트로 GCF 사무국이 입주할 아이타워와 가깝다. 특히 이 아파트는 조망이 아주 뛰어나다는 평가를 받는다. 남향 위주로 배치해 아파트 내부에서 세계 골프계의 거장인 잭 니클라우스가 직접 설계한 골프장과 서해를 동시에 바라볼 수 있다. 단지 주변으로 초중고교가 들어설 예정이며 인천 지하철 1호선 인천대입구역을 걸어서 이용할 수 있다. 대우건설은 인천 연수구 송도동 190-2에서 ‘송도 글로벌캠퍼스 푸르지오 오피스텔’을 공급한다. 전용 24∼84m²의 오피스텔 606실로 이뤄졌으며 삼성바이오단지, 연세대 및 글로벌대학 등과 가까운 데다 현대백화점 아웃렛과 홈플러스가 들어설 예정이어서 임대사업에 적합한 여건을 갖춘 것으로 평가된다.○ 용산, 거제, 평택도 유망 미군 부대가 있는 경기 평택, 주요 조선업체가 몰려 있는 경남 거제 등도 거주 외국인이 많아 외국인을 상대로 한 임대사업 유망지로 꼽힌다. 파라다이스 글로벌 건설은 미군기지가 이전해 와 외국인 임대수요가 늘어날 것으로 예상되는 경기 평택시 팽성읍 안정리에 ‘평택 파라디아 오피스텔’을 분양한다. 안정리에는 2016년까지 동북아시아 최대 규모의 미군기지가 조성될 예정이며 기지 조성이 끝나면 4만4000여 명의 미군을 비롯한 관련 업종 종사자 총 8만5000명이 거주할 것으로 예상된다. ‘평택 파라디아 오피스텔’은 전용 25∼52m²의 소형 오피스텔 320실로 이뤄졌다. 평택역과 평택버스터미널에서 차로 10분 거리에 있으며 단지 인근에 경부고속도로 안성 나들목, 평택∼화성 간 고속도로, 1번국도, 38번국도 등이 있어 교통 환경이 편리하다. 대우건설은 경남 거제시 아주동에서 ‘거제 마린 푸르지오’를 분양하고 있다. 전용 59∼84m²의 중소형 아파트 959채로 이뤄졌으며 대우조선해양소가 단지에 인접해 걸어서 출퇴근이 가능하다. 대우건설은 인근 대우조선해양소에 상주하는 외국인들을 겨냥해 84m²D타입 아파트에 외국인들이 선호하는 테라스 하우스를 조성했다. 최현식 거제 마린 푸르지오 분양소장은 “현재 옥포를 중심으로 약 1200가구의 외국인 임대수요가 있다”며 “전용면적 99m² 아파트 기준으로 월세는 약 220만∼230만 원 선”이라고 전했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-10-31
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  • [Home&Dream]동문건설 ‘김해 진영 동창원 IC 동문굿모닝힐’

    동문건설이 11월 경남 김해시 진영읍 진영리에서 ‘김해 진영 동창원 IC 동문굿모닝힐’ 아파트를 분양한다. 전용면적 59∼72m²의 아파트 503채로 이뤄졌으며 분양가는 72m² 기준으로 3.3m²당 600만 원 초반대여서 인근 아파트에 비해 저렴한 편이다. ‘김해 진영 동창원 IC 동문굿모닝힐’은 우수한 교통 환경을 자랑한다. 아파트 인근에 동창원 나들목, 남해고속도로가 있어 창원 및 김해는 물론 전국 각지로 이동하기 쉽다. KTX 진영역까지는 차로 5분이면 갈 수 있고 2015년 부산외곽순환도로가 개통될 예정이어서 교통 환경이 더 편리해질 것으로 보인다. 교육 여건도 우수하다. 대흥초교, 대창초교, 금병초교, 진영중, 진영여중, 진영고, 진영제일고 등 초등학교부터 고등학교까지 다양한 학교가 단지 옆에 있다. 진영삼성병원, 진영시외버스터미널 등이 가까워 생활 편의시설도 쉽게 이용할 수 있다. 생활환경도 쾌적하다. 아파트 내부는 채광과 통풍을 극대화한 3∼4베이 평면설계 방식을 적용했고 단지 안에는 소형폭포와 연못이 있는 물빛정원, 놀이터, 배드민턴장, 중앙광장, 웰빙정원, 쌈지쉼터, 유아놀이터 등 다양한 휴양 공간이 있다. 동문건설은 이외에도 피트니스센터, 실내 골프연습장, 어린이카페, 미니도서관 등도 조성할 예정이다. 동문건설은 소비자 편의를 극대화하기 위해 중도금 전액 무이자 융자 혜택도 제공한다. 본보기집은 김해시 장유면 대청리 롯데마트 인근에 있다. 1899-0036}

    • 2012-10-31
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  • [GIS 분석! 부동산 시장]“인구변화를 알면 미래 보인다” 부동산투자 ‘풍선효과’ 주목을

    《 지리정보시스템(GIS) 전문가인 송규봉 GIS 유나티이드 대표 겸 연세대 겸임교수가 매주 수요일마다 ‘GIS 분석! 부동산 시장’ 코너를 연재합니다. GIS(Geographic Information System)는 종이 형태로 이용하던 지도 및 지리정보를 컴퓨터를 이용해 만들고 이를 토대로 데이터를 수집, 분석, 가공해 다양한 분야에 적용하는 것입니다. 》잭 웰치 전 제너럴 일렉트릭(GE) 회장은 GE 회장에 취임하자마자 경영학의 아버지라 불리는 피터 드러커 미국 클레어몬트 경영대학원 교수를 만나 자문을 구했다. 드러커 교수는 웰치 회장에게 “미래를 대비하는 경영을 하려면 인구변화를 면밀히 파악해야 한다”고 충고했다. 세계 최대 채권펀드 핌코의 빌 그로스 회장도 “무인도에 갇혀 살면서 하나의 정보만 얻을 수 있다면 인구변화 정보를 택할 것”이라고 말한 바 있다. 인구변화 파악의 중요성을 보여주는 일화다. 한국의 인구구조는 어떻게 변화하고 있을까. 통계청에 따르면 2000∼2010년 한국의 인구는 244만 명 늘었다. 2010년 현재 전국 251개 시군구 중 인구가 늘어난 곳은 101개, 줄어든 곳은 150개였다. 인구증가 지역에서는 405만 명이 늘었고, 감소 지역에서는 193만 명이 줄었다. 인구증가 상위 20곳 중 14곳이 경기도에 속했다. 경기 화성시, 용인시(기흥·수지구), 남양주시, 파주시, 고양시(일산서구), 광주시, 시흥시, 오산시, 안산시(단원·상록구), 양주시, 김포시, 성남시(분당구)에서 총 173만 명이 늘어 전국 인구 증가분 244만 명의 70.8%를 차지했다. 충남 2곳(천안시, 아산시), 경남 1곳(김해시), 대전 1곳(유성구), 광주 1곳(광산구), 충북 1곳(청주시 흥덕구)도 인구가 늘었다. 이 사실은 무엇을 의미할까. 바로 ‘풍선효과’다. 최근 10년간 전국의 인구증가는 대도시의 주변부에서 집중적으로 나타났다. 즉, 치솟는 서울 집값이 풍선의 중심부를 누르는 효과를 낳아 경기도의 주택 수요가 급증했다는 뜻이다. 서울과 경기의 풍선효과는 지방 대도시에도 그대로 적용된다. 수도권 수요를 넘겨받은 충청지역의 천안, 아산, 청주가 부상했다. 부산에서는 기장군과 김해시, 양산시가, 대구에서는 북구와 경산시가 부풀어 올랐다. 통계청은 한국의 인구가 장기적으로는 정체 또는 감소하겠지만 수도권 인구는 2030년까지 꾸준히 증가할 것이라는 전망을 내놓았다. 이는 지난 10년 동안 인구증가를 주도했던 대도시 인접 주변부의 성장세가 앞으로도 계속될 가능성이 높다는 점을 뜻한다. 즉, 향후 부동산 투자는 풍선효과가 나타날 가능성이 있는 주요 대도시 주변부를 중심으로 이뤄져야 한다. 한국 가계자산의 75.8%가 부동산으로 이뤄졌다는 점을 감안할 때 부동산 투자에서 인구변화 예측은 투자자의 필수과목이이라고 해도 과언이 아닐 것이다.송규봉 GIS 유나이티드 대표 겸 연세대 겸임교수 mapinsite@gisutd.com}

    • 2012-10-31
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  • [Home&Dream]부영주택 ‘사랑으로 부영’ 경기 충북 강원 등 대단지 아파트 동시 분양

    부영주택이 경기 평택, 충북 진천, 강원 춘천 등에서 대단지 아파트를 동시 분양한다. 평택시 청북에 있는 ‘사랑으로 부영’은 전용면적 59∼84m²의 중소형 아파트 3310채로 이뤄졌다. 단지 안에 43만9000m²의 퍼블릭 골프장이 들어서고 산책길과 소나무 숲까지 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 고덕국제신도시 내 삼성고덕산업단지 조성 및 미군기지 이전이 예정돼 투자가치도 뛰어나다는 평가. 분양가격은 m²당 175만∼196만 원이다. 031-686-5228∼9 진천군 장관의 ‘사랑으로 부영’도 전용 59∼84m² 아파트 1264채로 구성됐다. 중부고속도로 진천나들목, 동서고속도로 북진천나들목과 가까워 차로 1시간이면 서울에 갈 수 있다. 삼수초교와 진천중고교, 진천여중 등이 있어 교육환경이 우수하며 인근에 우석대 제2캠퍼스도 들어선다. 분양가는 59m² 1억4400만 원, 84m² 2억400만 원이다. 043-536-2181∼2. 춘천시 칠전동에 있는 ‘사랑으로 부영’은 전용 59m² 아파트 369채로 이뤄졌다. 단지 옆에 신남초교와 남춘천중, 남춘천여중, 강원대, 춘천교대, 한림대 등이 있고 라데나 골프장, 송암 스포츠타운과도 가깝다. 매년 1000만 명 가까운 관광객이 찾는 문화예술도시 춘천은 경춘선 복선전철 개통 등의 각종 호재가 잇따르고 있다. 중앙고속도로, 서울∼춘천 간 고속도로를 쉽게 이용할 수 있고 남춘천역에서 서울까지는 1시간이면 갈 수 있다. 분양가격은 기준층 기준으로 남향이 1억6000만 원, 동향이 1억5800만 원이다. 033-263-3395∼6}

    • 2012-10-31
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  • 집줄여 남긴 돈 이자로 생활 ‘은퇴공식’ 깨졌다

    ‘지금 살고 있는 집을 팔아서 작은 집으로 이사하고, 거기에서 생긴 차액을 은행에 넣어 나오는 이자로 생활한다.’ 은퇴를 앞둔 베이비부머들이 막연히 꿈꿔 온 ‘정년 후 생활 모델’이 급속도로 무너지고 있다. 부동산 시장이 전반적으로 침체한 가운데 대형 주택 가격은 급격히 떨어지고 소형 주택 가격은 상대적으로 강세를 보이거나 덜 떨어진 것이 1차적인 원인이다. 여기에다 최근 미국과 유럽, 일본 등 세계 주요국들이 통화량을 거의 무제한으로 풀고 있어 전 세계적으로 저금리가 확산되는 게 ‘엎친 데 덮친 격’이 됐다. 동아일보는 미래에셋 투자교육연구소 은퇴교육센터, 닥터아파트 등과 함께 지난 수년간 주택 가격과 금리 수준 변화를 감안할 때 은퇴자의 노후생활자금이 얼마나 줄어들었는지를 대표적인 사례를 놓고 시뮬레이션해 봤다. 그 결과 글로벌 금융위기가 진행됐던 2008년 말과 비교해도 은퇴자의 수입이 절반 이하로 떨어진 것으로 나타났다. 일례로 서울 강남구 대치동 은마아파트 84m²(전용면적)를 팔고 경기 성남시 정자동 상록우성아파트 55m²로 이사한 후 차액을 은행에 예금한다고 가정하면 2008년 말에는 월 312만 원의 이자를 손에 쥘 수 있었다. 하지만 올해 10월 현재를 기준으로는 이 금액이 134만 원으로 57.1%나 줄어든다는 계산이 나온다. 이는 비단 서울뿐만 아니라 수도권 신도시 등에서도 공통된 현상이다. 김동엽 미래에셋 은퇴교육센터장은 “국내외 경기 침체로 한국은행이 금리를 추가로 인하하면 현재 3%대 초반인 은행권 예금금리가 2%대로 떨어질 가능성이 큰 데다 대형 주택 약세-소형 주택 강세 현상도 당분간 이어질 것으로 보여 은퇴자들의 출구가 보이지 않는다”고 진단했다.하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-10-29
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  • 집 줄여 노후자금 만들려했더니… 베이비부머 깨져버린 은퇴공식

    7년 전 은퇴한 뒤 서울 서초구의 전용면적 142m² 아파트를 떠나지 않았던 이모 씨(65)는 몇 달 전 같은 단지의 99m²로 옮겼다. 얼마 안 되는 퇴직금만으로는 자녀 결혼비용을 포함한 부부 두 사람의 생활비를 대기가 빠듯했기 때문이다. 집을 줄여 2억 원의 돈을 마련했지만 이 씨는 후회가 이만저만이 아니다. 그는 “2, 3년 전만 해도 142m² 아파트를 99m²로 줄이면 4억∼5억 원을 거뜬히 손에 쥘 수 있었지만 대형 아파트는 팔리지 않고 소형은 인기가 오르면서 차익이 급감했다”며 “왜 은퇴 뒤에도 관리비와 세금이 많은 큰 집에서 살았는지 모르겠다”고 한숨을 쉬었다. 전문가들은 글로벌 금융위기 이후 진행된 국내외 변수들이 기존 ‘은퇴 공식’의 효력을 계속 약화시킨다고 지적한다. 특히 국내에서 대형보다 소형 주택의 인기가 올라가고 저금리 추세가 오래 이어지는 점이 대표적인 변수로 꼽힌다.○ 아파트 가격 급등지역 하락폭 커 앞서 이 씨의 사례는 기존의 ‘정년 후 생활 모델’이 더이상 유효하지 않는다는 점을 단적으로 드러낸다. 특히 수도권 전역에서 사는 집의 크기를 줄여 그 차액으로 노후 생활자금을 마련하던 은퇴 공식이 점점 들어맞지 않고 있다. 수도권의 전용 112m² 아파트를 59m²로 줄인다고 가정할 때 2008년 3억9086만 원이던 평균 매매차익은 10월 현재 3억2999만 원으로 6087만 원(15.6%) 줄었다. 특히 분당, 평촌, 일산, 산본 등 경기지역 1기 신도시 4곳의 평균 매매차익은 1억 원(26.0%) 감소해 수도권에서 가장 큰 하락폭을 나타냈다. 또 송파(21.9%), 양천(17.5%), 강남구(16.9%)처럼 2000년대 중반 전국의 집값 상승을 이끌었던 이른바 ‘버블세븐’ 지역도 평균 매매차익이 크게 줄었다. 반면에 서울지역의 평균 매매차익 감소는 12.6%에 불과했다. 이영호 닥터아파트 리서치연구소장은 “평균 매매차익 감소 규모가 1억 원 이상인 서울 강남구와 경기 과천, 평촌, 분당 등은 과거 대형 아파트 위주로 가격이 강하게 상승했던 곳”이라며 “이들 지역에서는 중대형 비중이 높고 대형 아파트 위주의 집값 하락세가 당분간 이어질 것으로 예상돼 매매차익이 더욱 줄어들 것”으로 내다봤다.○ 소형 인기에 저금리 겹쳐 노후 위협 대형 아파트 중심으로 가격이 더 많이 떨어지는 것뿐만 아니라 대형보다 소형 주택의 인기가 더 높아지고 한국 경제의 장기 저성장으로 저금리 추세가 오래 이어질 것이라는 점이 은퇴자들의 생활을 더욱 옥죄는 요인이 되고 있다. 실제 대형 아파트는 노후자금이 급한 은퇴자들에게 ‘애물단지’로 전락한 지 오래다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 2008년 3월부터 올해 8월까지 전용 95.9m² 이상(아파트, 연립, 다세대주택 포함)인 대형 주택 가격은 0.7% 떨어졌다. 같은 기간 62.8m² 미만의 소형 주택 가격은 오히려 18.5% 상승했다. 또 닥터아파트에 따르면 수도권에서는 2008년 9월 이후 현재까지 전용 60m² 이하 소형 아파트 가격은 0.86% 하락했다. 하지만 85∼135m²의 중대형 아파트 값은 9.45% 떨어져 소형보다 10배 가까이 하락폭이 컸다. 더구나 이제 은행 예금금리가 2%대로 떨어지는 것도 시간문제다. 한국은행이 올해 두 차례 기준금리를 낮추면서 기준금리가 2.75%까지 떨어졌지만 전문가들은 올해 말∼내년 초에 추가 금리인하 가능성을 예상하고 있다. 저금리 추세가 이어지면 같은 액수의 노후자금을 만들기 위해 저축해야 할 금액과 기간이 훨씬 늘어나 은퇴 통로를 더욱 좁아지게 한다. 2008년에는 매월 100만 원씩 21년을 저축하면 5억 원을 만들 수 있었지만 지금은 26년이 걸린다. 또 2008년에는 20년 저축해 5억 원을 마련하려면 월 110만 원이면 됐지만 지금은 월 148만 원이 필요하다. 오정근 고려대 교수(경제학)는 “미국 등 선진국에서는 잇따른 기준금리 인하와 양적완화 정책으로 넘쳐나는 유동성이 부동산 쪽으로 방향을 틀기 시작했지만 국내에서는 유동자금이 부동산 시장으로 유입될 기미가 보이지 않는다”고 지적했다. 이어 오 교수는 “1, 2인 가구 증가 등 인구구조 변화로 대형 아파트 가격 하락이 원인이 된 부동산 시장 침체가 상당 기간 이어질 것”이라고 내다봤다.○ 소형 아파트 전세나 주택연금 고려 전문가들은 베이비부머(1955∼1963년생)의 은퇴로 주택 크기 축소 수요는 급증한 반면에 부동산 시장 침체는 좀처럼 해소될 기미가 보이지 않기 때문에 대형 아파트를 급하게 팔면 재테크와 노후 준비 모두 실패할 위험이 크다고 지적한다. 이들은 그 대신 △살던 집을 전세로 주고 소형 아파트에 전세로 들어가거나 △주택연금을 활용하거나 △담보대출이 있다면 저금리 대출로 갈아타 대출이자를 줄이라고 조언하고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산팀장은 “베이비부머 사이에서 작은 집으로 이사 가려는 현상이 퍼지면서 부동산 시장에 대형 아파트의 ‘소화불량’이 나타나고 있다”며 “본인이 원하는 수준의 매매차익을 거둘 수 없다면 부동산 경기 회복을 기다리는 편이 낫다”고 말했다. 김진웅 우리투자증권 100세시대연구소 연구위원은 “주택연금은 집값이 하락해도 연금액이 줄지 않기 때문에 보유 주택의 가격 하락을 우려하는 은퇴자에게 적합하다”고 조언했다.하정민 기자 dew@donga.com　　문병기 기자 weappon@donga.com　　}

    • 2012-10-29
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  • [GCF 송도시대]탁월한 입지… 우수한 환경… GCF 수혜 단지로 인기

    “20일 GCF 사무국 송도 유치 발표가 난 뒤 21일까지 이틀 동안에만 무려 50건의 계약이 이뤄졌습니다. GCF 유치의 최대 수혜 단지라는 입소문이 나면서 며칠간 500명이 넘는 고객이 본보기집을 방문했어요.” 인천 연수구 송도동 인천대입구역 사거리에 자리 잡은 대우건설의 ‘송도 아트윈 푸르지오’ 오피스텔 분양사무소 관계자의 말이다. 최근 ‘송도 아트윈 푸르지오’ 분양사무소는 폭주하는 고객 상담전화를 받느라 눈코 뜰 새 없이 바쁘다. ‘송도 아트윈 푸르지오’가 GCF 사무국이 들어설 ‘송도 아이타워’ 빌딩 바로 옆에 있는 데다 송도에서 유일하게 단지 지하로 센트럴파크역(인천 지하철 1호선)이 바로 연결되는 탁월한 입지 조건을 갖췄기 때문이다.○ 호텔과 편의시설이 단지 안에 ‘송도 아트윈 푸르지오’는 지하 5층∼지상 60층 아파트 2개동, 총 999채로 이뤄진 대단지 아파트다. 전용면적 84m² 564채, 106m²∼136m² 429채, 210m² 6채 등 대형 아파트 위주로로 구성됐다. 특히 단지 안에 아파트 외에도 호텔, 오피스텔, 상점 등 각종 생활편의시설이 들어서 입주민들이 아주 편리하게 생활할 수 있다. 또 호텔, 생활편의시설, 오피스텔 등은 각 건물별로 출입구를 분리해 입주민의 사생활을 보장하는 설계 방식을 택했다. 입주민의 쾌적한 휴식을 위해 단지 안에는 휘트니스 센터, 작은 도서관, 게스트룸, 주민 카페 등도 마련했다. 단지 바깥에는 야외카페, 잔디마당, 연못, 공중정원 등이 들어선다. 특히 3층에 마련될 공중정원은 입주민의 색다른 휴식공간과 어린이들의 안전한 놀이공간으로 활용할 수 있다. 아파트 내부에는 자동 환기시스템, 원격검침 시스템, 대기전력 차단 스위치, 일괄소등 스위치 등의 친환경 장치를 여러 개 설치해 에너지 절감 효과도 크다.○ 송도국제업무단지 중심부 차지 ‘송도 아트윈 푸르지오’는 송도 국제업무단지의 중심부에 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 우선 ‘송도 아이타워’는 GCF 사무국 외에도 인천경제청 업무시설, 국제도서관 등이 들어서는 송도의 핵심 건물이다. 이 외에도 대기업과 다양한 상업시설이 입주할 예정인 68층 규모의 동북아 트레이드 타워와도 가깝다. 삼성 바이오, 동아제약 등 국내외 글로벌 기업들 역시 국제업무단지 안에 자리 잡을 예정이다. 이 때문에 GCF에 입주할 외국인을 비롯해 임대 수요가 풍부해 ‘송도 아트윈 푸르지오’는 임대 목적으로 구입하려는 실수요자들에게 제격인 아파트라고 분양 관계자가 소개했다. 인천 지하철 1호선 센트럴파크 역을 바로 이용할 수 있다는 점도 매력적이다. 차량을 이용하면 인천국제공항은 약 20분, 강남까지 1시간대에 진입이 가능하다.○ 뛰어난 자연환경에 문화프리미엄도 ‘송도 아트윈 푸르지오’는 우수한 자연 환경과 빼어난 전망을 함께 갖췄다. 송도의 핵심 관광지로 조성된 41만 m²의 센트럴파크와 일산 호수공원의 2.4배 규모인 송도 호수공원이 인근에 있기 때문이다. 이 외에도 단지 옆에 약 20만m²의 근린공원까지 들어설 예정이어서 단지 주변의 녹지 공간만 약 130만 m²에 이른다. 각 아파트 안에서 송도국제업무단지 전경, 서해바다, 인천대교 등을 조망할 수 있다는 점도 특장으로 꼽힌다. 단지 인근에는 다양한 문화시설과 편의시설도 들어선다. 콘서트홀, 오페라하우스, 미술관 등을 포함한 인천아트센터는 물론이고 문화거리도 조성된다. 생활편의시설로는 단지 내의 상점 외에 롯데 복합쇼핑몰 및 이랜드 복합쇼핑몰 등이 국제업무단지 안에 들어설 예정이어서 ‘원스톱 쇼핑’이 가능하다. ‘송도 아트원 푸르지오’의 입주는 2015년 9월 예정이며 본보기집은 인천 연수구 송도동 10-1에 있다. 문의 032-831-3500하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-10-26
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  • [Investment & Housing/미리보기]서울 강남보금자리지구 신영 ‘강남 지웰홈스’ 오피스텔

    “이제 오피스텔에서도 아파트처럼 테라스 공간을 즐기세요.” 신영이 10월 말 서울 강남구 자곡동 강남보금자리지구 7-15블록에서 북유럽풍 디자인을 갖춘 오피스텔 ‘강남 지웰홈스’를 분양한다. ‘강남 지웰홈스’는 전용면적 20∼48m² 오피스텔 691실로 이뤄져 강남보금자리지구에 공급되는 6개 오피스텔 중 최대 규모를 자랑한다. 2014년 10월 완공되며 시공은 한라건설이 맡았다. 분양가는 3.3m²당 1100만 원대로 강남지역 오피스텔로는 비교적 싼 편이다. ‘강남 지웰홈스’의 가장 큰 특징은 테라스다. 건물 전면부에 테라스를 배치했기 때문에 입주자들의 생활 편의성이 크게 높아졌다. 침실과 거실이 나뉘어 아파트처럼 설계된 전용 48m²의 오피스텔에서는 침실과 거실에 각각 테라스가 있어 일반 아파트와 차이가 느껴지지 않을 정도다. 테라스 때문에 독특해진 외관 디자인 역시 빼놓을 수 없는 장점이다. 덴마크의 유명 건축설계회사인 JDS가 강점을 보이는 부분인 테라스를 강조해 설계했다. 위치도 보금자리지구 내 오피스텔 중에서 몇 안 되는 숲과 맞닿아 있는 용지여서 녹색 조망권과 함께 쾌적한 자연환경도 누릴 수 있다. 내부 공간도 편리하게 설계됐다. 신영은 단지 안에 피트니스센터, 다목적룸 등 부대시설을 마련했고 모든 입주자에게 지하창고 공간도 제공한다. 무인택배 시스템과 슬라이딩 시스템 창호도 적용했다. 교통 여건도 뛰어나다. ‘강남 지웰홈스’는 강남보금자리지구에서도 비교적 초입에 위치한 데다 2014년 12월 완공될 예정인 KTX 수서역을 걸어서 이용할 수 있다. KTX 수서역은 단순한 기차역이 아니라 호텔, 백화점, 쇼핑몰 등 대형 복합단지가 들어설 예정이어서 투자 가치가 높다. 지하철 3호선 수서역도 가깝다. 용인∼서울 고속도로 헌릉나들목, 동부간선도로 자곡나들목, 서울외곽순환고속도로 송파나들목, 경부고속도로 양재나들목 등도 가까워 고속도로도 쉽게 이용할 수 있다. 삼성서울병원, 가든파이브 등이 가까이 있는 등 생활 인프라도 잘 갖춰져 있고 배후 수요도 풍부한 편이다. KTX 수서역 및 현재 개발이 진행되고 있는 문정법조타운에 근무할 관련 업체 직원들이 수요자가 될 가능성이 높다. 투자자들을 위한 혜택도 매력적이다. 신영은 입주자들에게 중도금 무이자 혜택을 제공한다. 입주 지정 기간 안에 잔금을 납부한 입주자를 대상으로는 입주 뒤 1년간 임대수익률 보장 제도도 시행한다. 본보기집은 26일부터 문을 열며 위치는 지하철 2호선 역삼역 8번 출구에서 르네상스호텔 방향으로 200m 거리에 있다. 이달 29일부터 이틀간 청약에 들어가고 다음 달 1일부터 이틀간 계약을 진행한다. 02-563-3579하정민 기자 dew@donga.com}

    • 2012-10-25
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