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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2024-05-18~2024-06-17
부동산37%
교육14%
경제일반14%
산업10%
사회일반10%
금융3%
문화 일반3%
운수/교통3%
기업3%
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  • ‘임대차 3법’ 시행 이후 서울 전세 신규계약 뚝, 이유는…

    지난해 6월 임대차 신고제가 시행된 이후 올해 2월까지 서울의 전세시장에서 신규계약 물량이 크게 줄어드는 대신 갱신계약은 크게 늘어난 것으로 나타났다. 특히 아파트 전세시장에서 이런 변화가 두드러졌다. 반면 월세시장에서는 상대적으로 큰 변화가 없었다. 임대차 3법 시행을 앞두고 기존 전세계약을 끝낸 집주인과 세입자가 신규로 계약하는 경우가 많았지만 시간이 흐르면서 갱신계약이 자리잡아가고 있는 것이라는 분석이 나온다. 한편 보증금은 전세나 월세 모두 지난해 말 이후 하락세로 반전한 모양새다. 특히 아파트 전세 신규계약의 경우 지난해 11월을 정점으로 올해 2월까지 1억5000만 원가까이 뚝 떨어진 것으로 나타나 눈길을 끈다. 한국개발연구원(KDI)는 이런 내용이 담긴 ‘서울 전월세 갱신·신규 계약 현황’을 누리집에 6일(오늘) 공개했다. 자료는 지난해 6월 이후 올해 2월까지 임대차 신고제에 따라 국토교통부에 접수된 실거래 자료 25만6077건을 분석한 결과다. ● 임대차 3법 도입 앞두고 전세 신규계약 급증 KDI에 따르면 지난해 6월 신고 접수된 전세물량 1만6479건 가운데 72.0%에 해당하는 1만1867건이 신규계약이었고, 나머지 28.0%(4612건)이 갱신계약이었다. 이후 신규계약은 꾸준히 줄어 올해 2월에는 전체(1만2792건)의 절반을 조금 넘는 51.8%(6630건)로, 20%포인트 넘게 감소했다. 대신 갱신물량은 49.2%(6162건)로 늘어났다. 아파트의 경우 이런 변화가 훨씬 크게 나타났다. 지난해 6월 신규계약 물량이 전체(7494건)의 65.1%(4885건)를 차지했다. 하지만 이후 꾸준히 감소하다 올해 접어들어 절반 이하로 줄어들었고, 올해 2월에는 38.8%(2538건)까지 떨어졌다. 무려 26%포인트 넘게 쪼그라든 셈이다. 전문가들은 이에 대해 “임대차 신고제 도입을 앞두고 기존계약을 끝내고 임대료 등을 새로 책정하려는 수요가 몰리면서 지난해 신규 계약 비중이 높아진 것으로 보인다”고 설명했다. 즉 임대차 3법에 따라 임대료 인상에 제한이 가해질 것을 우려한 집주인이 기존 계약을 마무리 짓고 새로운 세입자를 찾는 등의 방식으로 신규 계약을 체결했을 가능성이 있다는 것이다. 이들은 또 “앞으로도 당분간은 신규계약 비중은 줄고, 갱신계약 비중이 늘어나는 추세가 이어질 것”으로 예상했다. 일반적으로 신규계약보다는 갱신계약물량이 훨씬 많기 때문이다. 반면 세입자에게 상대적으로 불리하다는 인식이 많아 손바뀜이 잦은 월세 계약에서는 신규계약이 절대적으로 높은 비중을 차지하고 있었다. 지난해 6월 전체 월세계약(1만2911건)에서 88.9%(1만1481건)였던 신규계약이 올해 2월에도 전체(8986건)의 79.0%(7097건)에 달했다. ● 강동 양천 강남구에서 전세신규계약 크게 감소서울시내 25개구별로 보면 강동구에서 가장 큰 변화가 컸다. 지난해 6월 신규계약 물량이 70%에서 올해 2월 38%로 무려 32%포인트가 줄어들었다. 강동구 아파트는 이 기간 65%에서 26%로 39%포인트가 감소했다. 뒤를 이어 변화폭이 큰 지역을 보면 양천구가 이 기간 전체 주택은 68%→40%(감소·28%포인트), 아파트는 61%→27%(34%포인트)가 각각 줄었다. 또 강남구도 전체 주택(65%→39%·26%포인트)과 아파트(60%→28%·32%포인트) 모두 큰 폭으로 감소했다. 이밖에 대부분의 지역에서 같은 기간에 신규 전세계약 물량이 20% 이상 감소한 것으로 나타났다. 또 거의 모든 지역에서 전체 주택(아파트+단독다가구+연립+오피스텔)보다는 아파트에서 이런 경향이 두드러졌다. 다만 중랑구는 이 기간 전체주택의 신규 계약 물량이 72%에서 64%로 7%포인트 줄어드는 데 그쳤고, 아파트는 신규 물량이 59%에서 64%로 오히려 늘어나 눈길을 끈다. 이에 대해 지난해 하반기에 중랑구에 신규 입주 아파트가 대거 몰렸을 가능성이 대두됐다.● 보증금은 지난해 하반기를 정점으로 하락 추세 한편 전세보증금은 지난해 말에 정점을 찍은 뒤 하락세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 신규 계약은 지난해 6월 3억6200만 원에서 지난해 11월 3억9500만 원까지 상승세를 보였지만 이후 하락세로 반전해 올해 2월 3억1200만 원으로 떨어진 상태다. 갱신 계약은 지난해 6월 3억5700만 원에서 꾸준히 상승해 지난해 12월 4억4100만 원까지 치솟았다. 하지만 이후 하락세로 돌아서 올해 2월에는 4억1200만 원으로 내려앉았다. 아파트도 지난해 말 이후 하락세로 전환했지만 변화 폭은 상대적으로 컸다. 특히 신규 계약의 경우 지난해 6월 5억7900만 원에서 6억300만 원(7월)을 거쳐 5억6300만 원(8월)로 떨어졌다가 지난해 11월 6억3600만 원으로 급상승했다. 하지만 이후 하락세를 보이기 시작해 올해 2월에는 4억8700만 원까지 수직하락한 상태다. 무려 3개월 사이에 1억4900만 원이 떨어진 셈이다. 갱신계약은 상대적으로 완만하다. 지난해 6월 4억7300만 원에서 지난해 12월(5억5000만 원)까지 꾸준히 올랐다가 이후 하락세로 바뀌어 올해 2월 5억1800만 원에 머물렀다. 월세보증금도 비슷한 추이를 보였지만 변동폭은 미미하다. 전체 주택(갱신계약 기준)의 경우 지난해 6월 1억8300만 원에서 지난해 11월 2억5000만 원으로 정점을 찍은 뒤 올해 2월 2억3100만 원까지 내려앉았다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-06
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  • 지난해 펜션·게스트하우스 창업 활발…코로나로 업종별 희비교차

    지난해 생활밀착형 업종 가운데 가장 많이 늘어난 것은 펜션·게스트하우스업이었다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화로 해외여행이 어려워진 소비자들이 국내로 눈을 돌리면서 관련 수요가 크게 늘어난 결과로 풀이된다. 또 위례신도시와 미사강변도시 등 대규모 택지개발사업이 잇따르면서 최근 인구가 급격하게 늘고 있는 경기 하남시에서 신규 창업이 가장 활발하게 이뤄진 것으로 나타났다. 특히 실내스크린골프점이나 기술이나 직업훈련학원의 창업이 활발했다. 국세청은 이런 내용을 담은 ‘그림으로 알아보는 100대 생활업종 동향(100대 업종 동향)’을 내놨다. 국세청이 매월 발행하는 ‘100대 업종 동향’은 창업이나 취업을 준비 중인 국민들에게 도움을 주고, 관련 사업자에게 유용한 정보를 제공하려는 목적으로 만들어졌다. 주로 소매와 음식·숙박, 서비스에 속하는 업종 가운데 소비자들의 일상생활과 밀접하게 관련된 품목이나 용역을 판매 또는 취급하는 업종들의 창업 상황을 보여준다. 처음에는 40개 업종만 소개됐으나 2017년 11월 이후 100개로 늘어났다.● 코로나에 펜션·게스트하우스 창업 활기5일 국세청에 따르면 지난해 12월 기준 100대 업종을 분석한 결과, 전년 말 대비 업종별 증가율 1위는 펜션·게스트하우스(25.2%)였다. 뒤를 이어 통신판매업(24.9%) 실내스크린골프점(18.9%) 기술 및 직업훈련학원(18.7%) 헬스클럽(17.3%)의 순이었다. 비대면 활성화와 건강에 대한 관심이 높아진 사회 분위기를 보여준다. 반면 지난해 1년 간 가장 많이 줄어든 업종은 간이주점(-11.5%)이었고, 호프전문점(-8.7%) PC방(-7.1%) 구내식당(-5.9%) 예식장(-5.4%) 등이 뒤를 이었다. 모두 코로나19로 인해 취해졌던 사회적 거리두기나 영업시간 제한, 비대면 근무 등으로 직격탄을 맞은 업종들이다. 36개 업종이 포함된 소매 분야에서 증가율 1위는 통신판매업이었다. 통신판매업은 등록사업자가 44만5574명으로 전체 100개 업종 중에서 가장 많았다. 통산판매업자는 비대면 상태에서 사업자가 우편, 전기통신(인터넷 포함) 등의 방법으로 상품 등의 판매에 관한 정보를 제공하고, 상품 등을 판매하는 사업자를 의미한다. 뒤를 이어 애완용품점-컴퓨터판매점-편의점-채소가게의 순으로 증가율이 높았다. 14개 업종이 포함된 음식·숙박 분야에서는 펜션·게스트하우스가 증가율 1위를 차지했고, 커피음료점-제과점-외국식전문점-일식전문점의 순으로 뒤를 이었다. 나머지 50개 업종이 포함된 서비스 분야에서는 실내스크린골프점-기술 및 직업훈련원-헬스클럽-피부관리업-교습소·공부방의 순이었다. 이런 흐름은 올해 초까지도 지속되고 있었다. 올해 1월 말 기준으로 1년 전과 비교한 100업종 분석 결과, 펜션·게스트하우스업이 전체 증가율 1위를 차지한 가운데 부문별 1위 자리를 통신판매업(소매업) 펜션·게스트하우스(음식·숙박) 실내스크린골프점(서비스)이 각각 지킨 것이다.● 경기 하남시에서 실내스크린골프장 창업 활발한편 지역별 증가율 1위는 경기 하남시로 지난해 1년 동안 무려 21.0%나 늘었다. 뒤를 이어 경기 김포(17.5%) 인천 연수구(16.7%) 경기 화성(16.2%) 남양주(14.9%)가 상위 5위 자리에 이름을 올렸다. 하남시에서는 실내스크린골프점(증가율 47.6%)과 기술 및 직업훈련원(47.4%)의 창업이 활발하게 이뤄진 가운데 헬스클럽(46.5%) 사진촬영업(40.5%) 건강보조식품가게(39.0%) 등도 높은 증가율을 보였다. 반면 지역별 증가율 1위 업종은 제각각이어서 눈길을 끈다. 증가율 2위를 차지한 김포시는 애완용품점(56.9%)의 증가율이 압도적으로 높았고, 연수구(72.7%)와 남양주시(46.2%)는 변호사, 화성시는 실내스크린골프점(41.6%)이었다. 단순하게 업체수가 늘어난 것만 따지면 경기 화성시가 5825개로 1위였고, 경기 남양주(4611개)-서울 강남구(3856개)-경기 김포(3831개)-경기 평택(3271개)의 순이었다. 업체수가 늘어난 5곳에서 모두 통신판매업이 1위를 차지했다. 5곳 모두 1000개 이상 늘어나면서 200~400개 수준인 2위 업종과 큰 차이를 보였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-05
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  • 지난해 주택구입부담 지수 역대 최고… 중위가구 내집 마련 더 어려워졌다

    지난해 전국적으로 집값이 폭등하면서 내 집 마련에 따른 부담이 역대 최고 수준으로 치솟은 것으로 나타났다. 반면 중위소득 가구가 평균적인 규모의 대출을 받아서 구입할 수 있는 주택 물량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 특히 집값이 크게 올랐던 서울의 경우 주택구입에 따른 부담이 전국 평균의 2,3배 수준으로 껑충 뛰면서 소득의 절반은 대출을 갚는데 써야할 상황으로 내몰렸다. 반면 중위소득 가구가 구입할 수 있는 주택 물량은 전국 평균의 20분의 1 수준으로 쪼그라들었다. 한국주택금융공사 산하 주택금융연구원은 지난달 말 이런 내용이 담긴 ‘2022 주택금융리서치’를 발행했다. 25번째 발행되는 이 잡지는 지난해의 경우 매월 만들어졌지만 올해는 이번호가 처음이다. 주택구입부담지수, 2004년 이후 최고 수준8일 주택금융연구원에 따르면 지난해 4분기 전국의 주택구입부담지수는 83.5로 전분기 (73.5)보다 10포인트 올랐다. 관련 통계를 작성하기 시작한 2004년 이후 가장 높은 수준이다. 주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수이다. 주택대출 상환액이 가구 소득의 약 25% 수준이면 주택구입부담지수가 100으로 산출된다. 지수가 낮으면 부담이 상대적으로 작고, 높으면 그만큼 부담이 크다는 뜻이다. 서울의 경우 주택구입부담지수가 지난해 4분기 199.2로, 전분기(182.0)보다 17.2포인트 상승하면서 역대 기록을 갈아 치웠다. 또 서울에서 집을 샀을 때 대출을 받았다면 매달 소득의 절반가량을 원금과 이자를 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 나머지 시도지역 모두 지난해 4분기 주택구입부담지수가 전분기보다 올라갔다. 세종이 144.8로 두 번째로 높았고, 인천이 91.4로 전분기(80.5)보다 10포인트 이상 높아졌다. 이밖에 대전(83.7) 부산(82.1) 등이 80대로 올라섰으며, 제주(78.9) 대구(78.6) 등도 고공행진을 했다. 규모 클수록 부담 커져…서울, 소득 절반 이상 대출 갚는데 쓸 판주택규모가 클수록 주택구입부담지수 상승폭은 커졌다. 60㎡(전용면적 기준) 이하 소형의 경우 지난해 4분기에 43.2로 전분기(37.7)보다 5.5포인트 올랐다. 그런데 △60㎡ 초과~85㎡이하 중소형은 10포인트 오른 90.0 △85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형은 15.3포인트 오른 149.8 △135㎡ 초과 대형은 18.6포인트 오른 195.1로 각각 뛰어올랐다. 집값이 상대적으로 비싼데다 지난해 집값 고공행진을 이끌었던 서울의 경우 규모를 가리지 않고 주택구입부담지수가 100을 넘어섰다. 60㎡ 소형의 경우 145.7이었고, 가장 인기가 많은 60㎡ 초과~85㎡이하 중소형도 205.7이었다. 또 85㎡ 초과~135㎡ 이하 중대형도 279.5이었다. 눈길을 끄는 것은 135㎡ 초과 대형으로, 무려 461.2이었다. 즉 소형을 제외한 나머지 규모 주택은 모두 소득의 절반 이상을 대출 원리금 상환에 써야 한다는 뜻이다. 또 대형은 중산가구 소득자가 월수입의 전부를 원리금 상환에 사용하더라도 모자라는 셈이다. 구입 가능 주택은 격감…서울, 전국 평균의 20분의 1 수준한편 중위소득 가구가 구입하기 적절한 주택수의 비율을 의미하는 주택구입물량지수(K-HOI)는 급격히 추락했다. 이 지수는 중위소득 가구가 보유한 순자산과 소득을 기준으로 대출을 받았을 때 해당 지역의 아파트 중 살 수 있는 주택 비중을 계산한 것이다. 주택금융연구원에 따르면 지난해 주택구입물량지수는 전국 평균이 44.6으로 전년(56.9)보다 10포인트 이상 줄었다. 이 지수는 2012년 64.8에서 2017년 58.7로 매년 줄다가 2018년 62.4로 늘어나며 반전에 성공한 뒤 2019년 65.6까지 높아졌다. 하지만 이듬해인 2020년 8.7포인트 줄어들었고, 지난해 감소 폭을 키웠다. 특히 서울은 전국 평균에 비해 처참한 수준이다. 2012년까지만 해도 32.5로 전국 평균(64.8)의 절반 수준을 유지했지만 이후 꾸준히 감소해 지난해에는 전국 평균(44.6)의 20분의 1 수준인 2.7로 쪼그라든 것이다. 이는 서울에서 중위소득 가구가 대출까지 받아도 살 수 있는 주택이 서울시내 전체 주택의 2.7%에 불과하다는 의미다. 집값은 치솟고 공급은 줄어든 가운데 까다로운 대출 규제로 중산층의 내 집 마련이 그만큼 어려워졌음을 보여준다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-04-04
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  • 아파트 짓느라 서울시내 산림 여의도 3배 규모 사라졌다

    최근 10년 간 서울시에서 여의도 3배에 해당하는 산림면적이 사라진 것으로 집계됐다. 또 2020년 기준으로 서울시 산림지 가운데 훼손된 면적이 서울시 전체면적의 1.7%에 해당하는 1만 492㎢로 집계됐다. 여의도의 3.6배, 축구장 1470개에 해당하는 규모다. 주 원인은 주택 등을 건설하기 위한 도시개발사업과 불법경작 등이었다. 문제는 산림 훼손지 복원 및 관리에 대한 구체적인 법적 기준이 미미하다는 것이다. 특히 서울시는 자체적인 산림 복원이나 관리 근거가 없어 효율적인 훼손지 관리나 운영에 어려움을 겪고 있는 것으로 드러났다. 이에 따라 훼손된 산림 복원을 위한 근거 규정을 마련하는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 또 송파와 마포를 대상으로 우선적으로 훼손된 산림지 복원 작업이 추진돼야 할 것으로 분석됐다. 서울시 산하 서울연구원은 이런 내용을 담은 보고서(정책리포트) ‘서울시 산림 훼손지 현황 분석 및 관리방안’을 28일 누리집을 통해 공개했다.● 아파트 짓느라 여의도 3배 규모 산림이 사라졌다 보고서에 따르면 서울시내 산림면적이 2010년 대비 2020년 기준으로 서울시 전체 면적(620.5㎢)의 약 1.49%(9.02㎢)가 줄어들었다. 여의도(2.9㎢)의 3.1배에 해당하는 규모다. 산림면적 감소 원인에 대한 전문가 설문조사에서 응답자의 61%는 산림을 포함하는 개발사업지를 꼽았다. 즉 아파트 등을 짓기 위해 도시개발사업을 진행하면서 산림지를 포함시켜 산림지가 줄어들었다는 것이다. 뒤를 이어 산림 내 경작지와 산림 내 건축물·시설물 등의 순으로 원인으로 지목됐다. 보고서는 이에 대해 “시가화 지역과 인접한 산림은 도시개발이나 불법경작 등으로 인한 훼손 가능성이 크고, 훼손 또한 빈번하게 이뤄진다”고 지적했다. 개발사업부지 내 산림 일부가 포함된 경우 공원이 조성되면서 자연생태계 본래 모습은 훼손된다는 것이다. ● 축구장 약 1470개 규모 산림지 훼손 상태 보고서에 따르면 2020년 기준으로 훼손된 상태인 서울시내 산림지는 서울시 전체 면적의 1.73%에 해당하는 71.4㎢로 집계됐다. 여의도의 3.6배에 해당하며, 축구장(7140㎡)으로 따지면 약 1470개에 달하는 규모다. 산림 훼손 유형은 △재해, 임목훼손 등으로 인한 산림훼손지 △나대지 및 개활지 △산림 내 경작지 △물건적치 및 방치 등으로 다양했는데, 모두 산림 인접부에서 발생한다는 공통점을 지녔다. 즉 서울시 안에 위치한 산림훼손지 2102개 소 가운데 2068곳이 산림 경계에서 100m 이내에 있었다는 것이다. 훼손 유형별로 보면 산림 내 경작으로 인한 훼손이 전체 훼손 면적의 약 75%였다. 여기에는 논 밭 과수원 시설물이 있는 경작지와 묘포장 등이 모두 포함됐다. 또 재해 수목고사 임목훼손 등으로 인한 훼손지가 18.3%로 뒤를 이었다.● “송파 마포 산림훼손지 우선 복원 필요” 문제는 서울시는 자체적인 산림 복원 근거가 없으며 산림 훼손지의 체계적인 관리 운영이 어렵다는 점이다. 또 훼손지 복원을 위한 근거와 복원대상 범위가 마련돼 있지 않아 민원 발생의 원인이 되기도 한다는 것이다. 이런 문제에 대한 해결책으로 보고서는 서울시가 자연환경보전조례에 훼손지 복원 근거를 마련하고, 복원대상 범위를 명시하는 등 대책을 마련할 필요가 있다고 지적했다. 또 효율적인 산림 복원을 위해 산림 인접부에 위치하고, 국유지·시유지 산림 훼손지 면적이 큰 자치구를 대상으로 복원을 우선 시행해야 한다고 덧붙였다. 보고서에 따르면 이런 조건에 해당하는 곳은 서초와 송파, 마포, 강남, 노원구 등이다. 특히 산림녹지 비율이 상대적으로 높은 서초와 강남, 노원보다는 송파와 마포가 우선적인 산림 복원 대상지로 지목됐다. 복원 방식은 크게 두 가지가 제시됐다. 자연성을 고려한 산림 복원과 활용성을 고려한 공원녹지 조성이다. 산림복원은 훼손지 주변이 산림으로 둘러싸인 곳을 훼손 이전의 자연환경으로 복원해 본래 기능을 회복하게 하자는 것이다. 공원녹지 조성은 시가화 지역과 인접해 시민이용도가 높은 산림지역에 생태공원 등을 조성하자는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-29
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  • ‘2·4대책’ 신규 택지지구 조성사업 속도 낸다

    정부가 ‘2·4대책’을 위해 택지지구로 개발을 추진 중인 ‘인천 구월2지구’와 ‘남양주 진건지구’의 사업대상지 대부분이 개발제한구역(그린벨트)인 것으로 나타났다. 특히 진건지구는 대상지 전체가 그린벨트여서 추진 과정에 논란이 예상된다. 국토교통부는 28일(오늘) 구월2지구와 진건지구에 대한 ‘전략환경영향평가서 초안 공람 및 설명회 개최 공고’를 누리집 공지사항에 잇따라 게재했다. 전략환경영향평가는 도시개발이나 산업단지 등을 조성하기에 앞서 환경에 미치는 영향 등을 평가하는 절차이다. 한편 이날 공고를 통해 광명시흥신도시를 포함한 수도권 신규 택지 8곳 가운데 ‘구리 교문지구’를 제외한 나머지 7곳에 대한 환경영향평가 작업이 사실상 마무리됐다. 국토부는 이달에 광명시흥과 의왕군포안산, 화성진안, 화성봉담3, 양주장흥 등 5개 지구에 대한 환경영향평가 최종 결과를 공개했거나 주민 설명회를 진행 중이다.● 인천 구월2, 남양주 진건 2곳 대부분이 그린벨트 국토부에 따르면 구월2지구는 인천 남동구 구월·남촌·수산동, 연구수 선학동, 미추홀구 관교·문학동 일대에 220만 586㎡ 규모로 조성되는 택지지구다. 제2경인고속도로와 붙어 있어 남동나들목(IC)를 통해 이용할 수 있고, 인천지하철1호선, 남동대로, 호구포로, 매소홀로 등이 통과한다. 또 주변에 인천구월 택지지구와 문학경기장, 선한경기장, 구월동 시가지 등도 인접해 개발 잠재력이 높은 지역이다.정부는 이곳에 2029년까지 3만9000여 명을 수용할 수 있는 주택 1만7950채를 지을 예정이다. 전체 면적의 93.5%(205만8057㎡)가 그린벨트인 점을 감안해 생태공원 및 녹지 공간을 체계적으로 조성해 친환경 도시로 만든다는 계획이다. 이를 위해 전체 토지의 53.7%를 공원·녹지나 도로 등 공공시설로 배정하고, 31.8%는 주거시설, 9.8%는 상업·업무시설, 4.7%는 도시지원시설로 각각 활용하기로 했다. 진건지구는 남양주시 진건읍 진관리와 배양리 일대 91만6714㎡ 용지에 조성될 소규모 택지지구이다. 남양주시청에서 북서쪽 5.9km, 서울 중랑구 경계에서 5.1km 정도 떨어져 있고, 구리~포천 간 고속도로와 국도 43·46·47·6호선, 국지도 86호선, 지방도 383호선 등으로 연결돼 있어 수도권 전지역으로 오가기가 편리한 지역이다. 정부는 이곳에 2029년까지 인구 1만7383명이 살 수 있는 주택 7790채를 건설할 방침이다. 문제는 생태·자연도 1등급 권역은 없지만 사업지 전체가 그린벨트라는 점이다. 정부는 개발과정에서 자연생태계에 미치는 영향을 최소화할 수 있도록 사업지구와 인접한 남양주 왕숙지구와 다산진건지구, 왕숙천 등과 연계한 공원 및 녹지 공간을 조성할 방침이다. 이를 위해 전체 면적의 40.6%만 주택건설용지로 쓰고, 27.3%는 공원 및 녹지, 도시지원시설에 11.2%, 공공시설 등 기타용도로 20.9%를 각각 배정했다.● ‘2·4대책’ 신규 택지지구 조성사업 속도 낸다한편 이날 조치로 2·4대책을 통해 추진하는 신규 택지개발사업은 좀 더 속도를 낼 수 있게 됐다. 정부가 지난해 전국 대도시권 집값 안정을 위해 발표한 ‘2·4대책’에서 신규 택지를 통해 공급할 주택은 15곳, 25만9000채이다. 이 가운데 수도권 지역은 모두 8곳, 19만 채 규모다. 신도시급(면적 기준·330만㎡ 이상)이 광명시흥, 화성진안, 의왕군포안산 등 3곳이고, 중규모 택지(100만㎡ 이상)로 인천구월2지구와 화성봉담3지구 등 2곳, 소규모 택지(100만㎡ 미만)로 남양주진건, 양주장흥, 구리교문지구 등 3곳이다. 이 가운데 구리교문을 뺀 나머지 7곳은 모두 환경영향평가 결과가 공개됐다. 특히 제일 먼저 사업지구로 지정됐고, 면적도 큰 광명시흥지구는 지난해 5월 평가결과가 공개됐고, 11월부터 12월 사이에 주민설명회 등도 진행됐다. 그리고 이달 4일에는 주민 등의 의견수렴 결과 및 반영여부까지 공개됐다. 나머지 의왕군포안산(3월 2일) 화성진안, 화성봉담3(3월21일) 양주 장흥(3월4일) 등도 모두 이달에 주민설명회 개최 관련 공지문이 공개된 상태다. 정부는 지난해 2·4대책 후속조치로 3차례에 걸쳐서 신규 택지지구를 확정 공개하면서 주민공람과 환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등까지 거쳐 올해 말까지는 지구지정을 완료하겠다는 계획을 밝혔다. 또 2024년까지 지구계획 등을 거쳐 2026년부터는 입주자 모집을 개시한다는 방침이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-28
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  • 용산의 약진…올 공시가격 톱10중 2,3,4위 차지

    ‘10년이면 강산도 변한다’는 우리 속담이 있다. 고속성장을 거듭해온 한국에서는 변화의 폭이 상대적으로 더 크게 나타난다. 변화에 상대적으로 보수적인 분야로 평가받는 부동산시장도 예외일 수는 없다. 강남 서초 송파를 아우르는 3개 구는 이른바 ‘강남 3구’로 불리며, 신흥 부촌의 상징처럼 여겨졌다. 앞으로는 여기에 용산을 포함시켜야 할지 모른다. 정부가 매년 발표하는 공동주택 공시가격 상위 10위권에서 지각변동의 조짐이 보이고 있기 때문이다. 특히 올해 순위표에서 큰 변화가 나타났다. 여전히 강남이 강세를 보이고 있지만 용산구 내 고가 아파트들이 대거 순위표 상단에 이름을 올린 것이다. 2010년대까지만 해도 중견 전문건설업체들의 전유물처럼 여겨졌던 고가 공동주택시장에 현대 DL이앤씨 롯데 등 대형 건설사들이 대거 진입한 점도 눈에 띈다. 소규모 빌라 수준에서 벗어나 대규모 아파트 단지형태로 고가 공동주택이 지어지면서 자금력과 기술력이 필요했기 때문으로 풀이된다. 이런 내용은 국토교통부가 최근 10년간(2012~2022년) 발표한 ‘공시가격 상위 10위 공동주택’ 명단을 분석한 결과다. ● 최고급 주택가, 강남에서 용산으로 확대 25일 국토부에 따르면 강남구 고가 아파트는 분석기간 상위 10위 명단에 매년 4개 이상의 이름을 올렸다. 특히 2019년에는 대표적인 고가 빌라 밀집지역인 청담동에 위치한 아파트 4개와 삼성동 2개, 도곡동 1개 등 7개가 순위표에 진입했다. 나머지 자리는 서울의 서초·용산·성동구 아파트들이 채웠고, 이따금 부산 해운대구 아파트도 얼굴을 내비쳤다. 그런데 올해 순위표에 변화의 조짐이 나타났다. 강남이 4개를 올리며 여전히 다수를 차지했지만, 용산 아파트 3개(나인원한남, 파르크한남, 한남더힐)가 이름을 올린 것이다. 이들 아파트는 2~4위를 차지하며 강남 아파트들을 하위권으로 밀어냈다.용산구 아파트들의 특징은 공시가격 상승률이 서울 평균(14.22%)을 크게 뛰어넘었다는 것이다. 올해 처음으로 순위표에 이름을 올리며 2위를 차지한 나인원한남 244.72㎡(전용면적 기준)의 경우 공시가격이 91억4000만 원으로 지난해(61억3300만 원)보다 무려 49%(30억 700만 원)가 뛰었다. 지난해 8위에서 3위로 뛰어오른 파르크한남 268.95㎡는 67억5600만 원에서 85억2700만 원으로 26.2% 상승했다. 또 6위에서 4위로 두 계단 높아진 한남더힐 244.75㎡도 70억100만 원에서 84억7500만 원으로 21.1% 올랐다. 용산지역 아파트들의 순위표 상단 점령은 당분간 계속될 가능성이 커 보인다. 새 정부가 용산 집무실 시대를 예고한 데다 용산가족공원 조성사업 본격화 등 대형 부동산 호재가 적잖다. 청와대와 가깝다는 이유로 종로구 성북동 일대에 포진했던 주한 외국대사 공관이 대거 한남동 일대로 몰릴 것으로 예상된다. ● 화무십일홍…타워팰리스 해운대 아이파크 등 퇴장10년 간 순위표에서 주목할 만한 사실 하나는 2000년대 부의 상징처럼 여겨졌던 타워팰리스가 2012년을 마지막으로 순위표에서 자취를 감췄다는 것이다. 강남구 도곡동에 자리한 타워팰리스는 2002년부터 2004년까지 삼성물산과 삼성중공업이 건설한 주상복합아파트이다. 총 7개 동에 지상 42~69층 높이로 지어지면서 초고층 대단지 주상복합아파트의 시초로 여겨졌다. 서울 이외지역 아파트로는 유일하게 순위표에 이름을 올렸던 부산 해운대구 마린시티에 있는 해운대 아이파크도 2015년을 마지막으로 퇴장했다. 2011년10월 준공된 이 아파트는 지상 46~72층 높이에 1631채 규모의 초고층 주상복합아파트이다. 그 빈자리를 채운 게 해운대 엘시티이다. 2019년 12월 완공된 주거복합아파트로, 최고층이 101층으로 우리나라에서 잠실월드타워에 이어 두 번째로 높은 빌딩이다. 2020년에 10위에 이름을 올린 뒤 지난해에는 빠졌다가 올해 다시 7위로 모습을 드러냈다. 국토부가 관련 자료를 만든 2006년 이후 1위 자리를 15년간 지켜왔던 고가 연립주택인 ‘트라움하우스5차’는 지난해 아파트 ‘더펜트하우스청담(PH129)’에 자리를 넘겨줬고, 올해는 5위로 내려앉았다. 서초구 서초동에 위치한 트라움하우스5차는 재벌가 인사들이 소유한 사실이 알려지면서 한동안 유명세를 떨쳤다. 이번에 순위표에 이름을 올린 273.64㎡ 주택의 공시가격은 81억3500만 원이다. 그런데 지난해 10월 이 단지의 273.64㎡ 주택이 185억 원에 매매됐다. 실거래가와 공시가격이 크게 다를 수 있다는 뜻이다. ● 고가 주택시장에 대형 건설사 대거 진입순위표에서 주목할 만한 변화 가운데 하나는 중견 전문업체들의 전유물처럼 여겨졌던 고가주택시장에 현대 대우 롯데 DL이앤씨 등과 같은 대형 건설사들이 대거 진출하고 있다는 점이다. 2000년대까지 고가 공동주택은 대부분 청담동 등 저층 주거 밀집지역에 포진한 고가 빌라형 주택이었고, 이를 시공한 업체들은 대부분 중견 주택건설 전문업체였다. 대표적인 곳이 트라움하우스 브랜드를 지은 ‘트라움하우스’와 상지리츠빌카일룸 브랜드로 잘 알려진 ‘상지카일룸’이다. 이들이 지은 주택들은 대부분 20채 안팎의 소규모였다.그런데 최근 들어서는 대규모 단지형 아파트들이 선호되면서 자금력과 기술력을 갖춘 대형 건설사들이 잇따라 고가 주택시장에 참여하고 있다. 올해의 경우 현대건설(더펜트하우스청담)을 시작으로 롯데건설(나인원한남) 대우건설·금호건설(한남더힐) DL이앤씨(아크로서울포레스트) 포스코(엘시티) HDC현대산업개발(삼성동 아이파크) 등이 얼굴을 내밀었다. 앞으로 대형 건설사들의 고가 주택시장 참여는 더욱 활발해질 것으로 예상된다. 고가주택사업이 틈새상품으로서 짭짤한 수익을 기대할 수 있는데다가 고가주택 시공경험이 중요한 홍보수단으로 활용될 수 있기 때문이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-25
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  • 토지·표준주택 공시가격 폭탄 수준에도… 시장 조용한 이유는?

    23일(어제) 전국 공동주택 공시가격이 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록하며 다주택자에 대한 세금 폭탄을 예고한 가운데 토지와 단독주택 공시가격도 22일부터 개별 통보 중인 것으로 확인됐다. 지난해 말 공개됐던 개별공시지가 단독주택 공시가격의 산정기준이 되는 표준지와 표준단독주택(‘표준주택’) 공시가격 상승률이 전년과 비슷하거나 높았던 점을 감안하면 또다른 세금 폭탄으로 작동할 가능성이 크다. 이에 따라 적잖은 논란이 예상되지만 시장 반응은 상대적으로 조용하다. 개별공시지가나 단독주택 공시가격을 산정하고 통보하는 업무를 책임진 지방자치단체가 6월 지방선거를 앞두고 관련 작업을 소극적으로 홍보하고 있기 때문이라는 분석이 나온다. 22일부터 시작된 토지, 단독주택 공시가 열람행정안전부와 서울시 등에 따르면 전국 226개 시군구는 22일부터 개별공시지가와 단독주택에 대한 공시가격 열람을 진행 중이다. 서울 영등포구의 경우 24일(오늘) 보도자료를 통해 “2022년 1월 1일 기준 관내 3만 6550필지의 개별공시지가(㎡당 가격)에 대해 4월 11일까지 주민 열람을 실시하고 의견 제출을 받는다”고 밝혔다. 서울 종로구는 21일자 고시/공고를 통해 “표준주택을 기준으로 조사·산정한 개별주택가격(안)을 종로구청 세무1과 및 동·주민센터에 비치된 열람부와 인터넷 종로구 홈페이지, 부동산공시가격알리미를 통해 열람할 수 있다”며 “의견이 있다면 ‘개별주택가격 의견서’를 작성해 제출해 달라”고 알렸다. 또 개별공시지가에 대해선 “표준지공시지가를 기준으로 조사한 2022년 1월1일 현재의 개별공시지가를 열람하고 있으니, 기간 내 열람하고 의견이 있다면 개별공시지가 의견제출서를 제출해 달라”고 소개했다. 경기 파주시는 22일자 보도자료에서 “파주시는 4월 11일까지 2022년 1월 1일 기준 개별공시지가 총 30만8337필지에 대해 토지소유자와 이해관계인에게 열람 및 의견 제출을 받는다”고 발표했다. 이밖에 대부분의 지자체가 보도자료나 고시/공고 등의 형태로 개별공시지가와 개별주택가격에 대한 열람 및 의견 접수 사실을 공개했다.토지, 단독주택 공시가도 대폭 상승개별공시지가나 단독주택 공시가격의 상승폭은 확인하기는 쉽지 않다. 공시대상 범위가 많고 공동주택에 비해 편차도 크기 때문이다. 토지는 공시대상이 무려 3459만 필지이고, 단독주택은 414만 채에 달한다. 대신 산정기준이 되는 표준지나 표준주택 공시가 상승률로 그 수준을 짐작할 수 있다. 국토부가 지난해 말 발표한 2022년도 표준지 공시가 상승률은 10.16%로, 전년(10.35%)과 비슷한 수준이다. 시도별로 보면 서울이 11.21%로 가장 높았고, 세종(10.76%) 대구(10.56%) 부산(10.40%) 등의 순으로 뒤를 이었다. 대부분의 시도가 지난해보다 상승폭을 줄였지만 울산(2021년·7.51%→2022년·7.76%) 경기(9.74%→9.85%) 충남(7.25%→8.17%) 경남(7.73%→7.83%) 제주(8.33%→9.85%)는 오히려 높아졌다. 표준주택은 전국 평균이 7.76% 올라 지난해(6.80%)보다 상승폭이 커졌다. 이는 2019년(9.13%)에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 이에 따라 광주(8.38%→7.24%) 세종(6.94%→6.69%) 전남(6.00%→5.86%) 등 3곳을 제외한 나머지 시도 모두 지난해보다 올랐다. 특히 제주는 4.62%에서 8.15%로 대폭 상승했다. 이처럼 표준지와 표준주택 공시가격이 크게 상승함에 따라 이를 토대로 산정되는 개별지나 개별단독주택 공시가격도 오를 가능성이 커졌다. 파주시의 한 관계자는 “파주시 표준지공시지가가 전년보다 6.08% 상승해 개별공시지가 상승률도 상당히 오를 것으로 예상된다”고 말했다.또다른 세금 폭탄 가능성 개별공시지가와 개별단독주택 공시가격은 공동주택 공시가격과 마찬가지로 조세와 복지제 도 등 67개 행정목적의 기초 자료로 활용된다. 상승폭만큼 국세 또는 지방세와 각종 부담금의 부담이 늘어날 수 있다는 뜻이다. 이와 관련 정부는 주택에 대해서는 2022년도 공시가격 대신 2021년도 공시가격을 적용해 세금 부담 등을 줄여준다는 방침을 밝혔다. 즉, 1주택자라면 재산세를 지난해 수준으로 동결한다는 것이다. 또 60세 이상 고령자에 대해서는 종합부동산세를 양도·증여·상속 때까지 늦춰주기로 했다. 문제는 개별공시지가다. 토지 관련 각종 세금 등은 올해 공시가격이 적용될 예정이기 때문이다. 행안부 관계자는 “공동주택뿐만 아니라 단독주택에 대해서도 세 부담 완화 방안을 적용하지만, 토지는 올해 산정한 개별공시지가를 그대로 적용하기로 방침을 정했다”고 밝혔다. 결국 올해 적용될 표준지가 10% 넘게 오른 점을 감안할 때 9월에 납부하게 될 토지분 재산세는 지난해에 이어 올해도 크게 오를 가능성이 높아졌다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-24
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  • 아파트 공시가 17.22% ‘껑충’…역대 3번째 고공행진

    정부가 올해 적용할 아파트 등 공동주택 공시가격 인상률을 17.22%로 확정했다. 세금폭탄 논란이 뜨거웠던 지난해(19.05%)보다는 1.83% 포인트 낮아졌다. 정부는 또 1주택자와 60세 이상 고령자를 대상으로 세 부담 완화 방안을 마련하기로 했다. 국토교통부와 기획재정부, 행정안전부, 보건복지부 등은 23일(오늘) 이런 내용의 ‘2022년 공동주택 공시가격(안)’을 발표했다. 올해 1월 1일 기준으로 작성됐는데, 24일(내일)부터 4월 12일까지 소유자와 지방자치단체 등의 의견을 받은 뒤 4월 29일 최종 결정, 공시된다. 정부는 이날 발표에서 공시가 상승률이 전년보다 낮아지고, 세 부담이 줄어들 수 있다는 점에 초점을 맞췄다. 특히 세종과 서울 등 주요 대도시지역과 경기 등 대부분의 지역에서 공시가 상승률이 지난해보다 낮아졌음을 집중적으로 홍보했다. 하지만 올해 공시가 산정의 주요기준이 되는 지난해 집값 상승률(9.93%)이 전년(5.36%)보다 배가량 높아진 상황에서 공시가가 낮아진 것이어서 논란이 예상된다. 공시가는 지난해에도 시세 상승률과 공시가격 상승률이 역전되는 지역들이 쏟아져 나오는 등 문제가 잇따르면서 ‘깜깜이 산정’이라는 지적을 받았다. ● 공시가 상승률 역대 3번째 고공행진 공시가격안에 따르면 올해 적용할 전국 공동주택 공시가는 지난해보다 17.22% 상승했다. 역대 3번째 높은 상승률이다. 노무현 정부 시절(2003~2008년)인 2007년(22.7%)이 가장 높았고, 뒤를 이어 지난해가 19.05%로 2위였다. 또 2006년 국토부가 공동주택 공시가격을 산정한 이후 2년 연속 두 자릿수 상승률을 기록한 두 번째 사례로 남게 됐다. 첫 번째 사례 역시 노무현 정부 시절로, 2006년(16.2%)과 2007년에 모두 두 자릿수 상승률을 보였다. 이후 공동주택 공시가는 2020년까지 2013년(-4.1%)을 제외하곤 매년 0.3~6.0% 수준에 머물렀다. 지역별로는 지난해 시도지역 가운데 집값 상승률(16.42%)이 두 번째로 높았던 인천이 29.33%로 가장 많이 올랐다. 이어 지난해 집값 상승률 1위(16.56%)였던 경기가 23.20%로 뒤를 이었다. 이밖에 전남(5.29%)을 제외한 나머지 시도지역이 모두 두 자릿수 상승률을 기록했다.● 주요 대도시는 낮아지고, 도 지역은 높아졌다 눈길을 끄는 점은 특별시와 광역시 가운데에선 인천(지난해·13.60%→올해·29.33)과 광주(4.76%→12.38%)를 제외한 나머지 지역의 공시가 상승률이 지난해보다 낮아졌다는 것이다. 세종이 지난해 70.24%에서 올해 -4.57%로 곤두박질친 것을 시작으로, 서울(19.89%→14.22%) 부산(19.55→18.31%) 대구(13.13%→10.17%) 대전(20.57%→16.35%) 울산(18.65%→10.87%) 등의 상승폭이 모두 낮아졌다. 반면 도 지역에서는 경기(23.94%→23.20%)만이 유일하게 낮아졌을 뿐 나머지 지역은 모두 올랐다. 특히 제주가 지난해 1.73%에서 올해 14.57%로 수직상승했고, 강원(5.18%→17.20%) 경북(6.28%→12.22%) 충남(9.23%→15.34%) 전북(7.41%→10.58%) 등은 모두 상승률이 한 자릿수에서 두 자릿수로 높아졌다. 서울시에서는 25개 구 가운데 17개 구의 공시가 상승률이 20%를 넘는 고공행진을 펼쳤다. 하지만 강남(13.96%→14.82%)과 용산(15.24%→18.98%)을 제외한 나머지 23개 구 모두 지난해보다 낮아졌다. 특히 관악(21.38%→10.69%) 금천(22.58→10.18%) 강북(22.37%→11.15%) 동대문(26.81%→12.66%) 성북(28.01%→13.39%) 강동(27.25%→11.35%) 중(21.95%→10.87%) 등은 절반 이하로 줄어들었다.● 세금 폭탄은 줄어들까…지난해 종부세 대상자 올해도 폭탄 불가피 올해도 지난해처럼 공시가가 대폭 높아졌지만 1주택자나 60세 이상 고령자에 대한 세금 부담은 다소 줄어들 것으로 예상된다. 정부가 세 부담 완화를 위한 여러 가지 장치를 마련했기 때문이다. 우선 1주택자에 대해선 정부가 재산세나 종합부동산세 과세표준을 산정할 때 지난해 공시가격을 활용하기로 했다. 만약 올해 공시가가 지난해와 같거나 낮은 경우에는 올해 가격을 적용한다. 또 6억 원 초과~9억 원 이하 1주택자도 가격 구간별로 세율을 0.05%포인트 감면해주기로 했다. 이에 따라 공시가 6억 원 이하 주택(전체 주택의 93.1%)은 올해 재산세가 2020년보다 낮아질 것으로 정부는 추정했다. 다만 지난해 종부세를 냈던 고가 주택 보유자의 종부세 부담은 소폭 늘어날 것으로 보인다. 정부는 종부세를 지난해와 유사한 수준으로 유도할 방침이라고 밝혔지만 올해 종부세 수입을 2417억 원으로 지난해(2295억 원)보다 5.3% 늘려 잡았기 때문이다. 정부는 이와 관련, 올해 공시가 상승에 따라 종부세 대상자로 추가될 것으로 추정되는 6만 9000명은 제외해주기로 했다. 즉 지난해 납부자 14만 5000명이 고스란히 늘어난 종부세 수입을 책임져야 한다는 뜻이다. 60세 이상 고령자에 대해선 종부세를 양도·증여·상속이 이뤄지는 시점에 내게 하는 ‘종부세 납부 유예제도’를 적용하기로 했다. 은퇴 등으로 매년 세금을 내기에 부담스러울 수 있다는 지적에 따른 조치다. 다만 대상자는 1주택자이면서 총급여가 7000만 원(종합소득금액 6000만 원) 이하이고, 종부세액이 100만 원을 초과한 경우로 제한된다. 이밖에 건강보험료 산정시 공제액 규모를 현행 500만~1350만 원에서 5000만 원으로 대폭 높이고, 무주택자나 1주택자에 대해선 실거주를 목적으로 하는 전세대출이나 주택담보대출의 일부에 대해서도 공제해주기로 했다. 또 공사가격 조정에 따라 영향을 받게 될 다양한 복지제도도 수급자 기준을 상향 조정하는 등 부작용을 최소화하기로 했다. ● 또다시 재연될 깜깜이 산정 논란 한편 이런 공시가격안에 대해 깜깜이 산정 논란이 다시 불거질 것으로 예상된다. 국토부는 보도자료에서 올해 공시가격을 산정할 때 적용한 공시가 현실화율을 전년(70.2%)보다 1.3%포인트 높인 71.5%로 적용했다고 밝혔다. 문제는 지난해 집값 상승률이 9.93%로 전년(5.36%)보다 배가량 높아졌다는 것이다. 이에 따라 올해 공동주택 공시가 상승률이 20~30%에 달할 것이라는 관측이 많았다. 이에 대해 정부가 대선과 6월로 예정된 지방선거를 의식하고 세 부담 완화를 낮추겠다는 방침을 세운 뒤 공시가 산정과정에서 조정을 했을 것이라는 분석이 나온다. 실제로 정부는 올해 산정할 공동주택 가격을 지난해 11월 이후 실거래가 하락분을 적극 반영한 것으로 알려졌다. 지난해 서울 아파트 공동주택 실거래가 지수는 10월까지 계속해서 오르며 누적 상승률이 16.3%에 달했다. 하지만 11월과 12월 연속 떨어지면서 연간 상승률은 14.2%로 최종 집계됐다. 그 결과 전년도 서울 아파트 실거래가 지수 상승률(20.8%)보다 낮아졌고, 이를 공시가 산정에 반영했을 가능성이 높다는 것이다. 전문가들은 이에 대해 임시방편으로 가뜩이나 불신을 받고 있는 공시가격 산정체계에 대한 불신과 혼란만 부추긴 셈이라며 근본적인 대책 마련이 필요하다고 입을 모았다. NH농협은행 All100자문센터 김효선 부동산수석위원은 “공시가격 현실화 로드맵이 발표되고 2년도 채 되지 않았는데, 올해 공시가격을 산정하고서도 전년도 공시가격을 기준으로 보유세를 과세하는 상황이 연출됐다”고 지적했다. 그는 이어 “올해도 일부 지역과 재정비 사업 대상 공동주택 위주의 가격상승이 예상되는데, 2023년에도 2021년의 공시가격을 빌려와서 과표 산정을 할 수는 없다”며 “공시가 로드맵의 방향성 수정이나 세법 개정에 대한 실질적인 논의와 협의가 필요하다”고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-23
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  • 코로나에 국민 5명 중 1명 ‘우울 위험’…해법은 도시공원?

    신종 코로나감염증바이러스(코로나19) 사태와 사회적 거리두기 시행의 장기화로 피폐해진 일상에 국민 5명 가운데 1명은 우울 위험 상태인 것으로 나타났다. 보건복지부가 코로나 19로 인한 국민 정신건강 현황을 파악하기 위해 3개월마다 실시하는 ‘코로나19 국민정신 건강 실태조사’의 2021년 4분기 결과이다. 올해 1월 발표 자료에 따르면 코로나19 발생 초기와 비교할 때 주요 정신건강 지표인 자살생각 비율은 40% 증가했고, 5명 중 1명이 우울 위험으로 조사됐다. 따라서 이에 따른 대책 마련도 시급한 상황이다. 이와 관련해 주거지역내 소규모 도시공원이 해법이 될 수 있다며 적절한 공급과 유지관리가 필요하다는 연구 결과가 나와 눈길을 끈다. 한국지역학회의 학술지 ‘지역학회 37권 제 2호’에 수록된 논문 ‘코로나19 확산에 따른 도시공원 이용자 수의 변화-시계열 빅데이터 분석’이다. 이 논문은 코로나19 확산에 따른 사회적 거리두기 시행으로 외출을 삼가면서 도시공원 이용객이 줄 수도 있다는 주장과 상대적으로 안전한 것으로 여겨지는 도시공원의 이용이 증가할 수 있다는 주장이 상반된 상황에 대한 실증 분석을 목적으로 작성됐다. ● 도시공원 이용객 증가, 실내시설 이용객은 대폭 감소분석은 서울 송파구를 대상으로 진행됐다. 서울의 대표적인 대규모 종합도시공원인 올림픽공원과 국내 최대 실내 복합여가공간인 잠심 롯데월드 일대(롯데월드 어드벤처, 롯데백화점, 호텔롯데월드, 롯데마트를 포함)이 위치한 상징성을 고려한 선택으로 풀이된다. 여기에 송파구 관내 근린생활권 근린공원 4곳(개롱근린공원, 가락근린공원, 송이공원, 웃말공원)도 분석대상에 포함됐다. 또 코로나19가 기승을 부린 2020년 1년 간 SK텔레콤의 유동인구 데이터 및 서울시 생활인구 데이터 등도 분석에 활용됐다. 분석 결과, 롯데월드 등 실내 이용시설 하루 평균 이용객은 코로나 19 발생 이전인 전년도보다 무려 37.7%에 달하는 6만5462명이 줄어든 것으로 나타났다. 도시공원 이용객은 규모에 따라 효과가 다르게 나타났다. 면적이 여의도의 절반 수준인 145만㎡에 달하는 대규모를 자랑하는 올림픽공원은 하루 평균 이용객이 1.95%(1233명) 감소했다. 올림픽 공원을 차량으로 이용하는 원거리 이용자들이 22.6% 줄어들면서 나타난 결과다. 대신 도보나 대중교통을 이용한 이용객은 거의 변화가 없었다. 반면 면적이 1만1000~2만7600㎡의 소규모 근린공원 4곳은 코로나 19 발생 이전과 비교해 하루 평균 이용객 수 변화가 거의 없거나 오히려 소폭 늘어나면서 평균 3~6%(151~549명) 정도 증가했다. 논문 저자들은 이에 대해 “코로나19 확진자 수의 변화에 거의 영향을 받지 않았고, 거리두기 강도가 증가할수록 늘었다”며 “이는 다른 여가시설을 이용하거나 여행하는 것이 어려워지면서 집 근처의 근린공원을 이용하는 사람들이 증가했기 때문으로 해석된다”고 설명했다. 이어 “이런 결과는 코로나19와 같은 전염병 재난 시 도시공원, 특히 주거지역 내 근린공원은 도시민들에게 주요한 피난처이자 여가공간으로서 역할을 수행함을 시사한다”며 “앞으로도 유사한 재난이 발생할 수 있다는 점을 고려할 때 주거지역 내 근린공원 공급과 효율적 유지관리를 위한 공공정책이 시행돼야 한다”고 결론지었다.● 서울 도시공원 2939개, 1인당 면적 17㎡그렇다면 한국을 대표하는 도시, 서울의 도시공원은 충분한가? 이에 대해 서울시의 싱크탱크인 ‘서울연구원’은 누리집에 최근 ‘서울이슈큐레이터-감염병 시대, 아낌없이 누리는 도시공원’이라는 제목의 콘텐츠를 올려놨다.이에 따르면 2020년 기준으로 서울의 공원수는 2939개, 면적 기준으로 172.3㎢에 달한다. 1인당 면적은 17.39㎡로 법률이 정한 공급 기준(1인당 6㎡)을 훌쩍 넘는다.다만 지역적인 편차가 있다. 즉 특정지역에 집중돼 있다는 뜻이다. 이를 해소하기 위해 서울시는 2026년까지 공원녹지가 상대적으로 부족한 서남권과 서북권, 동남권에 여의도공원 면적(23만㎡)의 9배 규모인 206만㎡의 공원과 녹지를 확충 정비해 공원서비스를 강화할 계획이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-22
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  • 용산 집무실 시대, 서울 부동산에 미칠 영향은

    윤석열 당선인이 20일(어제) ‘용산 집무실 시대’를 열겠다고 공식 선언하면서 부동산시장에도 적잖은 후폭풍이 예상된다. 특히 이전 대상지인 용산구 일대와 현재 대통령 집무실이 위치한 종로구 일대 부동산 시장은 술렁이고 있다. 용산구는 집무실과 공관이 자리하면서 각종 개발 규제를 받게 될 지역과 용산구에 집중될 각종 사무실 및 주거 수요가 늘어날 것으로 기대되는 지역 간에 희비가 엇갈릴 것으로 예상된다. 반면 종로구에서는 청와대와 인접해 있어 수십 년간 계속돼온 이중삼중의 개발규제에서 벗어나게 될 수 있다며 기대감이 커지고 있다.● 희비가 엇갈길 용산구…동서 간 개발격차 해소도 기대 윤 당선인은 20일 대통령 집무실의 용산 이전 계획을 발표하면서 “용산은 이미 군사시설 보호를 전제로 개발이 진행돼왔다”며 “청와대가 이전하더라도 추가적인 규제는 없다”고 밝혔다. 현재 정부와 서울시가 추진 중인 국제업무지구 개발사업과 용산공원 조성, 효창공원앞역 구역, 용산 정비창 등과 같은 사업이 취소되거나 변경되지 않을 것이라는 뜻으로 풀이된다. 하지만 용산구 일대에서 추진되는 각종 아파트 재개발·재건축·리모델링 사업은 위치에 따라 희비가 엇갈릴 수밖에 없다. 우선 집무실과 공관에 인접한 지역은 개발 규제가 불가피하다. 현재 재개발을 추진 중인 한강로1가와 재건축을 추진 중인 용산대로길 삼각맨션 등은 집무실에서 불과 200m 이내에 자리하고 있어 불이익이 예상되는 곳들이다. 보안을 고려한 층고제한이나 건물배치 요구 등 과 같은 규제를 받을 가능성이 그만큼 높다. 반면 아파트 단지가 밀집해 있는 동부이촌동과 노후 아파트나 단독주택이 밀집한 이태원동, 재건축 추진이 한창인 한남동 등도 재건축이 활기를 띠게 될 것으로 기대된다. 외국 공관원들이 일대로 몰려들 경우 고급 주택 수요가 그만큼 늘어날 수 있다. 용산구는 경부선 철도가 동서로 크게 나뉘며 지역특성이 조금 다르다. 동쪽은 한남동과 한강로동, 동부이촌동, 서빙고동, 이태원 등이다. 재벌가 주택부터 유엔빌리지, 한남더힐 등과 같은 고가 주택이 밀집해 있다. 반면 서쪽에는 청파동과 효창동, 용문동, 후암동, 남영동 등 노후주택이 상대적으로 많은 지역들이다. 용산 집무실 시대가 열리면 용산구의 오랜 숙제인 동서 양측 간 불균형 개발 문제도 해소될 것으로 기대된다. 상대적으로 개발여지가 많은 서쪽지역에 대한 개발수요가 늘어날 가능성이 크기 때문이다. 민간연구소의 한 관계자는 “‘용산 집무실 시대’가 열리면 용산공원 조성 등에 속도가 높여질 수 있다”며 “외국 공관원을 포함해 고급 주택 수요가 용산 일대로 몰리고, 상대적으로 낙후됐던 용산구 서쪽지역에 대한 개발 수요도 증가하게 될 것”이라고 내다봤다.● 개발 규제 완화 기대감 넘치는 종로구 한편 이번 발표에 종로구 일대 지역은 크게 환호하는 분위기다. 현재 청와대 인근에 위치한 지역은 옥인동·창성동·통의동 등 서촌 일대와 삼청동·가회동 등 북촌 일대, 청운효자동·부암동 등이다. 이들 지역은 모두 보안 문제 등을 이유로 고도제한 등 각종 규제를 받아오고 있다. 후보지 가운데 하나였던 광화문 일대도 대부분 종로구 관할지역이다. 따라서 대통령 집무실이 용산으로 이전하게 되면 개발규제가 완화되고, 주변지역 일대 정비사업도 크게 활성화될 가능성이 크다. 여기에다 각종 정치적인 집회 등으로 주말마다 겪었던 각종 소음 공해 등 생활불편이 사라질 수 있다는 기대감도 영향을 미쳤다. 다만 이들 지역 대부분이 경복궁 등 문화재나 한옥마을, 북악산 등을 끼고 있어 개발 규제 완화가 제한적으로 이뤄질 수밖에 없을 것이라는 분석도 있다. 또 대통령 집무실이 빠져나가면서 관계자들이 따라 나가면 상권이 위축될 수 있다는 우려도 나온다. 경력 30년차인 부동산개발업체 대표 O모 씨는 “주요 선진국의 사례를 보면 소득수준이 높아질수록 출퇴근이 편리한 도심지역 주거시설에 대한 수요는 늘어난다”며 “‘용산 집무실 시대’가 시작되면 그동안 엄격한 개발규제를 받아왔던 종로구 일대에 대한 부동산 개발사업은 활발해질 것”이라고 말했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-21
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  • 국토부, 표준지-표준주택 공시지가 수정… 22일 공시가 폭탄 터지나

    22일 공개 예정인 아파트 등 공동주택 공시가격에 관심이 모아지고 있다. 지난해 집값 상승률이 15년 만에 최대 수준을 기록했지만 지난해와 비슷한 수준을 유지하는 방안이 유력하다는 분석이 잇따르고 있기 때문이다. 이런 가운데 국토교통부가 17일(오늘) 지난해 말 발표했던 표준지와 표준단독주택(‘표준주택’)의 공시가격 내용 일부를 수정 공시했다. 이번 조치는 관련 법률에 따라 토지나 주택 보유자의 이의제기 등에 따른 재조사를 통해 이뤄진 것이다. 하지만 공시가격 정책에 대한 전반적인 손질을 공약으로 내건 새 정부 출범을 앞둔 시점이어서 눈길을 끈다. 표준지 52곳, 공시가 정정…용도 변경에 가격 10배 오른 곳도국토부에 따르면 이날(17일) 공시지가가 정정된 표준지는 모두 52곳이다. 올해 토지공시지가 산정을 위해 선정됐던 표준지가 54만 필지인 점을 감안하면 미미한 수준이다. 정정 내용은 가격 조정부터 면적 및 용도 변경, 지리적 위치, 토지이용 상황 등 다양하다. 가격의 경우 대부분 당초보다 오른 가운데 10배 이상 상승한 곳도 나왔다. 지역별로는 서울과 경남에서 12곳이 수정돼 가장 많았다. 서울에서는 서대문구 북아현동 154-11번지가 단독주택에서 업무용으로 용도가 바뀌면서 공시가격(1㎡ 기준)이 775만 원에서 1780만 원으로 2.3배 올랐다. 또 성동구 금호동 4가 일대 5곳은 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 용도가 바뀌면서 공시지가가 1.0~2.9% 정도 상승했다. 경남에서는 사천시 송포동 1357번지가 30만 6000원에서 49만 7000원으로 62% 올랐고, 고성군 동해면 장기리 1076번지는 경사지에서 평지로 토지모양이 바뀐 탓에 공시지가가 11만 7500원에서 13만 3500원으로 높아졌다. 반면 창원마산합포구 신포동2가 112·2번지는 87만 8000원에서 52만 7000원으로 떨어졌다. 한 곳만이 수정된 전남에서는 보성군 조성면 은곡리 353-2번지인데, 공시지가가 1000원에서 1만 원으로 10배가 수직 상승해 눈길을 끈다. 역시 1곳만 수정됐던 울산 북구 어물동 산43-2번지는 지번이 수정되면서 면적이 2319㎡에서 9만1542㎡로 늘어났다. 표준주택, 공동주택도 정정…공시지 하향 조정 많아표준주택과 공동주택 정정물량은 표준지에 비해 매우 적다. 표준주택은 6채이고, 공동주택은 2007~2021년 사이에 공시된 공동주택가격 가운데 정정사항이 발견된 9채(아파트 3채, 다세대주택 6채)에 불과하다. 변경 사항은 표준지와 마찬가지로 가격부터 면적, 용도, 위치 등 다양했다. 다만 가격의 경우 표준지와 달리 하향 조정이 조금 더 많았다. 특히 표준주택의 경우 가격 조정이 모두 6곳에서 이뤄졌는데 2곳이 올랐고, 4곳은 낮아졌다. 경북 안동시 풍산읍 안교리 87-2번지 주택이 대표적으로, 공시가격이 8470만 원에서 7110만 원으로 16.1% 떨어졌다. 또 대구 달서구 진천동 490-6번지도 5억 6400만 원에서 5억 3100만 원으로 5.9% 낮춰졌다. 반면 충북 진천군 이월면 사당리 174-1번지 주택은 용도지역이 계획관리지역에서 일반공업지역으로 바뀌고, 용도지구도 자연취락지구에서 해제되면서 공시가격이 786만 원에서 796만 원으로 높아졌다. 이번에 조정된 내용에 대한 이의가 있으면 이날(17일)부터 다음달 15일까지 다시 서면으로 이의신청을 할 수가 있다. 또 행정심판 청구나 행정소송도 제기할 수가 있다. 22일 공개될 공시가, 또다시 폭탄될까한편 공동주택과 개별공시지가, 개별단독주택(‘개별주택’)이 한꺼번에 22일 공개될 예정이어서 그 결과에 관심이 모아진다. 지난해 집값 상승률(9.93%)이 전년(5.36%)을 훌쩍 넘어 2006년(11.58%) 이후 15년 만에 최고 수준을 기록했기 때문이다. 이에 따라 올해 공동주택 공시가 상승률이 20~30%에 달할 것이라는 관측이 많았다. 지난해의 경우 공동주택 공시가격은 전국은 19.05%, 서울은 19.89%가 각각 상승했다. 하지만 정부가 올해 전반적인 공시가격 인상폭을 지난해보다 낮출 가능성도 배제할 수 없다. 정부가 여러 차례 공시가격 변동으로 인한 재산세와 건강보험료 등의 부담을 완화하기 위한 방안을 함께 내놓겠다고 발표했기 때문이다. 게다가 한국부동산원이 올해 적용할 공동주택 가격을 조사하면서 지난해 11월 이후 실거래가 하락분을 적극 반영한 것으로 알려졌다. 지난해 서울 아파트 공동주택 실거래가 지수는 10월까지 계속해서 오르며 누적 상승률이 16.3%에 달했다. 하지만 11월과 12월 연속 떨어지면서 연간 상승률은 14.2%로 최종 집계됐다. 전년 서울 아파트 실거래가 지수 상승률(20.8%)보다 낮아진 셈이다. 한편 국토부가 누리집에 공개한 ‘2022년도 공시지가 산정 지침’에 따르면 한국부동산원이 주관하는 공동주택공시가격은 이달 2일까지 공시가 산정에 필요한 모든 작업이 끝나게 돼 있다. 지자체가 표준지를 토대로 산정하게 돼 있는 개별지가와 개별주택가격은 16일까지 검증 작업을 마치고, 17일(오늘)과 18일(내일) 모두 부동산원에 관련 자료를 제출해야만 한다. 특별한 사정이 없다면 22일 전체 공시지가 공개가 이뤄질 수 있다는 뜻이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-17
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  • 전국 빈집 151만 채…1년 이상 빈집도 4채 중 1채

    전국 주택의 8%에 해당하는 151만여 채가 빈집인 것으로 나타났다. 또 빈 집 4채 가운데 1채는 1년 이상 비어있는 채로 방치돼 있었다. 지역별로는 특별시나 광역시 등 대도시 지역보다는 전라남도나 제주특별자치도 강원도 등 도 지역에서 빈집이 상대적으로 많았다. 이처럼 증가하는 도심 내 빈집은 지역 경관을 훼손시키는 등 적잖은 부작용을 낳고 있다. 문제는 빈집이 매년 증가하는 추세인 데다, 인구 감소와 고령화의 가속화 등을 감안할 때 지속적으로 늘어날 가능성이 높다는 점이다. 이에 따라 민관공이 협력해 도심 빈집을 적극적으로 활용할 수 있는 대응 방안 마련이 시급하다는 지적이 나온다. 한국토지주택공사(LH) 산하 연구기관인 ‘토지주택연구원’은 이런 내용을 담은 논문 ‘도심 내 빈집을 활용한 공공 참여형 주택공급 방안 연구’를 최근 발행했다. 논문은 빈집 문제 해결을 위해 대전 대덕구를 표본으로 빈집 개발사업이 가능한 후보지를 선정하는 ‘진단 프로세스’를 개발하고, 후보지별 맞춤형 활용 방안을 제시할 목적으로 작성됐다.● 전국 주택 8%가 빈집…1년 이상 빈집 25%논문에 따르면 2020년 기준 전국의 주택 1852만 채 가운데 빈집은 8.2%에 해당하는 151만 1300여 채로 집계됐다. 5년 전인 2015년(106만 9000채)과 비교하면 무려 41.4%가 늘어난 물량이다. 1년 이상 빈집도 38만 7300채로 전체 빈집의 25.6%를 차지했다. 즉 4채 중에 1채는 1년 이상 방치되어 있다는 뜻이다. 세부내용을 통계청 자료에서 확인한 결과, 유형별로는 단독주택이 33만 9400채, 아파트가 82만 9800채, 연립주택이 7만 4300채, 다세대주택이 24만 2900채, 비거주용건물내주택이 2만 4900채였다. 빈집이 생긴 이유는 매매이사(64만 8700채)가 가장 많았고, 일시적이용(41만 채) 미분양(21만 500채) 폐가 및 철거(8만 8500채) 현재수리중(4만 9100채) 등의 순으로 뒤를 이었다.● 전남 빈집 비중 1위…서울도 전체 주택의 3%가 빈집지역별 빈집 비중을 보면 전라남도가 15.2%로 가장 높았다. 또 전남의 빈집 가운데 42%가 1년 이상 빈집이었다. 절반 가까운 집이 장기간 공실로 남아있다는 얘기다. 뒤를 이어 제주가 14.2%였으며, 강원(13.1%) 전북(12.9%) 경북(12.8%) 충남(12.3%) 충북(12.0%) 경남(11.6%)의 순으로 나타났다. 수도권 지역인 경기를 제외한 전국 나머지 도 지역이 모두 두 자릿수의 빈집 비율을 기록한 것이다. 12개 월 이상 장기 빈집이 많은 비율이 높은 지역은 전남 다음으로 경북(38.1%) 전북(36.7%) 경남(36.1%) 충남(29.1%) 충북(28.6%) 강원(26.5%)의 순이었다. 상대적으로 빈집이 적은 특별시와 광역시에서는 부산이 11만 3400채로 가장 많았다. 또 1년 이상 빈집도 부산(2만 2100채)이 가장 많았다. 하지만 빈집 가운데 1년 이상 장기간 방치된 주택 비율은 울산(20.3%)이 가장 높았다. 전국 집값 상승을 주도하고, 현 정부 내내 집값이 고공 행진했던 서울은 상대적으로 빈집이 적었다. 9만 6600채로 전체 서울시 전체 주택의 3.2%에 불과했다. 1년 이상 장기 빈집 비율도 11.1%로, 전국에서 가장 낮았다. ● 민관공 협력사업 발굴 등 적극적 해법 필요문제는 급속도로 진행 중인 고령화와 인구 감소로 인해 빈집이 빠르게 늘어나고 있다는 점이다. 논문에 따르면 2010년 이후 국내 빈집 비중은 6%대에서 최근 8%대까지 높아졌고, 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 국토연구원이 지난해 발표한 보고서 ‘방치된 주거자원, 빈집 문제 해결을 위한 정책 개선방안’에 따르면 2015년 기준 빈집수가 1620채 이상인 읍면동 지역이 전국 4곳에서 2018년에는 95곳으로 무려 24배 증가했을 정도다. 이로 인한 부작용 우려도 현실화하고 있다. 방치된 빈집으로 인해 해당 주거지의 정주 환경을 악화시키고, 사회적인 평판도 떨어뜨리고 있는 것이다. 토지와 같은 제한적인 자원의 효율성을 떨어뜨린다는 점도 문제다. 논문은 이를 해결하기 위해 공공이 빈집을 활용한 도심 내 소규모 정비사업에 일정 부분 역할을 한다면 지역의 정주환경 개선과 도심 주택공급(‘2.4대책’)도 늘릴 수 있어 일석이조의 효과를 거둘 수 있을 것이라고 지적했다. 다만 공공이 주도하는 사업만으로는 한계가 있으며, 빈집은행을 적극적으로 활용한 개인(소유자↔사용자)간 빈집 거래 활성화 및 정책사업과 연계한 지자체의 빈집 정비사업 등도 공공과 협력 관계를 가지면서 추진돼야 할 것이라고 덧붙였다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-16
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  • 버스정류장도 집값에 영향…걸어서 이용 가능지역이 더 비싸

    통상 아파트값을 결정하는 주요 요소로 역세권에 위치했는지를 따지는 경우가 많다. 주택업체들이 아파트를 분양할 때마다 홍보문구에 역세권을 강조하는 이유도 여기에 있다. 하지만 전철이나 지하철역뿐만 아니라 버스정류장 위치도 집값에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 버스정류장에서 100m 멀어질수록 집값은 2%이상 떨어지는 사실이 확인된 것이다. 또 버스정류장과의 접근성 프리미엄은 도보거리 기준으로 400m 이내에서만 형성되는 것으로 분석됐다. 한국부동산연구원은 최근 발행한 학술집 ‘부동산 분석 7-3호’에 이런 내용을 담은 논문 ‘도보거리를 활용한 신도시 내 광역버스 정류장과의 접근성이 주택가격에 미치는 영향’을 게재했다. 논문은 수도권 2기 신도시로 조성된 경기 수원 동탄2 신도시내 아파트 4868채를 대상으로 2017년 1월부터 2020년 12월까지 실거래 가격 변화를 분석한 결과이다.● 도보 접근 가능지역과 비 가능지역 15% 이상 격차15일 논문에 따르면 아파트가격은 버스정류장에서 100m 멀어질수록 직선거리 기준으로는 2.7%가량, 도보거리 기준으로 2.2%가량 각각 떨어졌다. 또 200m 이내에 위치한 아파트와 600m 초과지역에 자리한 아파트를 비교한 결과 직선거리 기준으로는 12.7%, 도보거리 기준으로 15.1%의 가격 차이가 발생했다. 가까운 곳이 그만큼 비싸게 거래됐다는 뜻이다. 가격 프리미엄은 거리가 멀어질수록 줄어들었고, 가격 프리미엄은 400m 이내에서만 형성됐다. 즉 400m를 넘어서면 버스정류장과의 접근성이 집값에 크게 영향을 미치지 않는다는 뜻이다. 한편 동탄역과의 거리도 동탄2신도시 아파트값에 영향을 미쳤지만 상대적으로 비중은 낮았다. 역과의 거리가 100m 증가할수록 집값이 1.2~1.7%가량 떨어지는 것으로 나타난 것이다. 논문 저자들은 이에 대해 “현재 동탄역이 SRT 정차역으로서의 기능만 담당하면서, 동탄2신도시 입주자 가운데 소수만 이용하기 때문”으로 풀이했다. 이어 “수도권광역급행철도(GTX) A노선(파주 운정~수원 동탄)이 개통된다면 대중교통의 이용행태가 현재와 달라질 수 있다”며 “앞으로 이에 대한 연구가 추가돼야 할 것”이라고 덧붙였다.● 근린공원 접근성, 아파트 브랜드 등도 집값에 영향논문에는 이밖에도 아파트값 형성에 영향을 미치는 다양한 특성들이 확인됐다. 우선 아파트 거래가격은 전용면적이 클수록, 층이 높을수록 상승했다. 또 세대수가 클수록 가격은 높아졌다. 다만 주차대수는 가격에 부정적인 영향을 미쳤다. 기존 연구나 일반적인 상식과 상반된 결과다. 이에 대해 논문 저자들은 “주차대수는 전용면적의 크기에 따라 연동되며, 핵가족화에 따른 소형 평수 쏠림 현상이 심한 신도시의 특성을 반영한 결과로 보인다”고 설명했다. 즉 소형 아파트가 밀집된 지역에서 주차대수가 많은 데서 비롯하는 혼잡성이 집값에 부정적인 영향을 미쳤다는 뜻이다. 상위 브랜드 10위 이내 아파트들은 10위권 밖의 아파트에 비해 더 높은 가격에 거래됐다. 논문 저자들은 이에 대해 “주거만족도에 대한 상위브랜드의 공신력과 대외적 상징성이 거주자의 선택에 중요한 요인으로 작용한 결과”로 풀이했다.또 근린공원에 접한 아파트는 그렇지 않은 아파트에 비해 가격이 더 높았고, 초등학교나 유치원의 인접성도 아파트 가격에 긍정적인 영향을 끼치는 것으로 조사됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-15
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  • [尹당선인 부동산공약 해부]③지역공약에서 부동산개발 대다수

    “옥석가리기를 통해 장단기 과제로 나누고, 구체적인 사업 일정 등을 제시해야 한다.”전문가들은 윤석열 대통령 당선인이 제시한 지역 공약에 대해 “모두가 골고루 잘사는 나라를 목표로 지역에서 요구하는 다양한 개발공약을 총망라한 것으로 보인다”며 이같이 입을 모았다.한국건설산업연구원도 14일(오늘) 발행한 주간지 ‘건설동향브리핑’에서 “(각종 지역공약은) 대내외 경제여건으로 인해 스태그플레이션 위험성이 커진 시점에서 경제안정화에 기여할 수 있을 것”이라면서도 “대통령직인수위원회에서 장단기 실행사업과 구체적인 사업방안들에 대한 구분과 정리가 필요하다”고 지적했다. 실제로 국민의힘 누리집에 올려진 ‘시도공약집’은 서울 부산 등 특별시와 광역시, 9개도별 공약을 담고 있는데, 상당수가 개발 사업이다. 부동산 시장에 미칠 영향이 적잖은 사업도 다수 포함돼 있다. 재원의 한계와 시장 파급 효과 등을 고려할 때 동시 다발적으로 추진하기에는 어려움이 따른다는 뜻이다. 정책 신뢰성을 높이는 차원에서도 지역별 사업의 중요성 등을 제대로 평가하고, 순서를 매긴 뒤 구체적인 사업 일정 등을 제시하는 후속 절차 마련이 불가피해 보인다. 건산연의 14일 보고서를 중심으로 지역별 주요 사업들의 내용과 의미 등을 짚어본다. ● 수도권…철도·도로 지하화와 GTX 노선 신설 서울과 인천, 경기 등 수도권 지역에서는 철로 및 도로의 지하화와 지역간 교통 연계성을 강화를 위한 수도권광역급행철도(GTX) 및 도로 개발 공약이 눈에 띈다. 사업 건수도 많지만 실제 시행된다면 시장에 미치는 파급 효과가 클 것으로 예상된다.서울에서는 경부선(서울역~당정)과 경원선(청량리~도봉산) 경인선(구로~인천역) 등 철도구간의 지하화가 제시됐다. 또 서울 구로·창동·서울역 부부 등 10개 철도차량기지를 지하화하거나 ‘ㄷ’ 모양의 데크(DECK)를 씌우는 방안도 추진된다. 이와 함께 고속도로 한남~양재 구간의 단계적 지하화도 거론됐다. 이렇게 확보된 지상구간과 지하철 역세권 등에는 주거와 사업 문화시설 등이 들어서게 된다.인천에서도 경인고속도로(남청리~신월IC) 지하화와 함께 인천대로(문학IC~서인천IC) 지하도로 신설 등이 추진된다. 경기에서는 제1순환도로 부천~계양 구간 지하화, 지방도 과천대로(309호선) 지하화 등이 제시됐다. 이를 통해 만들어지는 철도나 도로의 지상구간에는 주거와 상업 문화 녹지공간 등이 조성된다. 경기에서는 1기 GTX 노선 연장(A노선: 운정~평택, B노선:송도~춘천, C노선:동두천~평택)과 2기 GTX 노선 3개 신설(D노선:수도권 남부, E노선:수도권 북부, F노선:수도권 순환)이 공약집에 이름을 올렸다. ● 충청권…교통망 확충과 국회의사당 등 신설대전과 세종, 충북과 충남을 아우르는 충청권에서는 고속도로 신설이나 광역교통망 구축 사업이 많다. 또 레저타운이나 국회 관련 시설, 경찰병원 등 지역 발전을 이끌어나갈 다양한 핵심시설 조성 방안 등도 공약사업으로 소개됐다. 대전에서는 대전 중심 100km 순화 고속도로와 대전~세종~충남~충북 등 충청권 주요도시를 연결하는 광역교통망 구축 사업이 추진된다. 또 호남고속도로(회덕JTC~서대전JTC) 확장부터 현충원IC 확충, 경부~강원~호남을 잇는 고속철도 X축 완성 등 교통 인프라 관련 사업이 다수 포함됐다. 세종에서는 대전~세종청사~조치원~청주공항 연결 광역교통망 구축과 함께 국회 세종의사당 조기 건립, 세종 디지털미디어센터 건립, 충청권 상생협력 국가산업단지 조성 등이 제시됐다. 충북에서는 청주 도심 통과 충청권 광역철도와 중부권 동서횡단철도(충남 서산~충북~경북 울진), 제전~괴산 고속도로 건설 등의 건설과 금호워터프론트, 글로벌 문화예술융합 콤플렉스 조성 등이 추진된다. 충남에서도 충청내륙철도 서대전역~삽교역 구간 복선전철화와 함께 국립경찰병원 설립, 가로림만 오션블루 국가해양정원 조성, 국방연구혁신 거점화 및 국방국가산업단지 조기 조성 등이 공약집에 포함됐다. ● 호남권…도로·공항부터 최첨단 산업기지까지 구축 광주와 전북 전남을 묶은 호남권에서는 광주~대구를 잇는 달빛고속철도와 새만금 국제공항 등이 눈길을 끈다. 또 최첨단 산업기지 등 대한민국의 미래 먹거리를 책임질 시설 구축 방안이 다양하게 포진해 있다. 광주에선 광주~영암 간 속도 무제한 초고속도로 건설과 광주~대구 간 달빛내륙고속철도 조기 착공 등과 AI반도체 특화 단지 조성, 복합쇼핑몰 광주 유치 등과 같은 사업이 추진된다. 전북에선 새만금 국제공항 조기착공, 전주~김천 동서횡단철도 건설, 전주~대구 간 고속도로 추가 건설 등과 교통망 확충 이외에 수소특화 국가산업단지 , 탄소새재 국가산업단지, 푸드테크 R&D 센터 구축 등이 예고됐다.전남에선 익산~전주~남원~곡성~구례~순천~여수 구간 고속철도 고속화와 광주~전남 광역고속도로 건설, 무안국제공항 집중 육성, 고흥 우주·항공클러스터 구축, 첨단의료복합단지 및 푸드바이오밸리 조성 등과 같은 사업이 제시됐다. ● 영남권…대규모 신공항 건설과 지역거점 신설 추진 부산과 대구 울산 경북 경남을 포함하는 영남권에서는 가덕신공항과 대구~경북 통합 신공항 건설이 주목할 만하다. 두 사업을 동시에 진행하는 것이 효율적인지에 대한 논란이 여전하기 때문이다. 지역 발전을 이끌 특성화 산업단지도 여럿 있다.부산의 경우 2030부산세계박람회 유치와 함께 가덕도 신공항 신공항 조기건설이 맨앞자리를 차지하고 있다. 또 경부선 지하화와 광역교통망 구축, 탄소중립·해양금융 중심도시, 글로벌 해양문화관광도시 개발방안도 포함돼 있다.대구도 대구·경북 통합신공항 조기건설과 서대구 역세권 개발, 경부선 도심구간 지하화 등과 함께 섬유·염색산업단지 첨단화, 금호강 친화경 수변문화공간 조성, 낙동강 수계 취수원 다변화 등이 공약집에 이름을 올렸다.울산에서는 미래를 준비하는 산업수도 위상 구축을 위해 수소모빌리티 클러스터, 울산 도심항공모빌리티 구축, 종합대학 유치 등과 함께 울산공항 활주로 및 청사 확장, 울산권 광역철도 조기완공 등이 추진된다. 경북에서는 김천~신공항~의성 철도 구축, 영일만 대교 건설 등과 함께 신한울 3,4호기 건설 재개, 원자력 활용 수소생산·수출 국가산업단지 조성, 미래차 반도체·전자부품 소프트웨어 플랫폼 구축 등이 제시됐다.경남에서는 진해신항 조기착공, 남부내륙철도(거제)~가덕도신공항 연결철도, 남부내륙철도(김천~거제) 조기 착공 및 거제역~가덕신공항 연장, 남해~여수 해저터널 조기 착공 등과 함께 우주산업 클러스터 조성, 통영 국제 해양관광마리나 허브 조성 등이 공약됐다. ● 강원·제주…도로·공항 등 교통망 확충과 메디컬 단지 구축 강원도에서는 강원 내륙(화천~영월) 고속도로 영북 북부(속초~고성) 고속도로, DMZ(철원~고성) 고속도로 등 교통망 확충 사업이 집중적으로 거론됐다. 또 폐광지역 경제활성화나 추천 환동해안권 등 5개 거점별 국제관광도시화 프로젝트도 추진된다. 이밖에 청정지역의 특성을 살린 탄소중립특구 조성과 고부가가치 농·임·수산업 관련 시범단지 등의 조성도 공약집에 포함됐다. 제주도는 제2공항 조속 착공과 해양경제도시 조성을 위한 신항만 건설, 관광청 신설, 제주형 미래산업 육성, 쓰레기 없는 섬 구현, 감염병 특수상황 대응 전문병원 설치 등을 통한 의료안전망 강화 등이 거론됐다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-14
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  • [尹당선인 부동산공약 해부]②부동산 시장 파급 효과 클 듯

    윤석열 당선인은 부동산시장 정상화를 목표로 하는 부동산 정책 공약 이외에도 부동산시장에 적잖은 파급효과를 미칠 부동산 관련 공약들을 여럿 내놨다. 소상공인 보호를 위한 임대료 나눔제, 군 제대 장병 청약가점 5점 부여, 주택연금 가입대상 주택 공시가 상향 조정, 필수지역 제외한 군사시설 보호구역 전면 해제, 수도권광역급행철도(GTX) 3개 노선 추가 등이 대표적이다. 이런 공약들은 코로나19 극복이나 주거복지 차원에서 추진할 과제이거나 연령별 맞춤형 지원사업, 또는 국토의 균형발전을 위한 프로젝트 등으로 분류돼 있다. 부동산시장 정상화를 위한 공약들이 부동산시장의 틀을 흔드는 거시적인 밑그림이라면 미시적인 차원에서 추진될 사업들이다. 이들은 부동산시장 정상화 관련 공약들과는 달리 법령 개정이 필요하지 않은 것들이 다수이다. 그만큼 실행 가능성이 높다는 뜻이어서 주목할 만하다. ● 코로나19 극복 위한 상가임대료 나눔제 도입 공약집 맨 앞을 차지한 ‘코로나19 극복, 회복과 도약’ 부문에서는 소상공인과 자영업자 살리기를 목표로 임대료 나눔제 도입이 추진된다. 코로나19로 매출이 줄어들면서 임대료와 같은 고정비용 부담 누적으로 폐업하는 일을 막겠다는 취지다. 이 사업은 상가 임대료를 임대인(주인)과 임차인(세입자/소상공인), 국가가 3분의 1씩 나눠 분담하는 게 핵심이다. 임대인은 받을 임대료의 3분의 1을 깎아주고, 세입자는 임대료의 3분의 1만 내면 되는 것이다. 이렇게 발생한 임대인의 손실에 대해서는 정부가 코로나19가 종식된 이후 세액공제 등의 형태로 전액 보전해준다. 공약대로 실행된다면 상가 폐점 등으로 공실률이 치솟고 있는 서울 명동 등 주요 도심지역 소형 빌딩의 가치가 다시 높아질 것으로 기대된다. ● 전·월세에 대한 세제 지원 강화 주거복지 강화 차원에서 전세자금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제율이 현행 40%에서 50%로 확대되고, 공제액 한도도 300만 원에서 400만 원으로 높아진다. 대상은 무주택 세대의 세대주인 근로자이면서 국민주택 규모(전용면적 기준 85㎡ 이하) 주택의 임차인이다. 월세의 세액공제율도 현재보다 2배로 높아진다. 국민주택 규모 이하 또는 기준시가 3억 원 이하 주택에 거주하는 임차인으로서 연 소득이 7000만 원 이하이면 세액공제율이 현행 10%에서 20%로, 5500만 원 이하면 12%에서 24%로 각각 올라간다. 연 월세액 한도도 750만 원에서 850만 원으로 상향 조정된다. 비정상적인 거처 거주자에 대한 지원도 강화된다. 비정상적인 거처란 고시원, 쪽방, 여인숙, 지하방, 창고 등 비주택을 의미하는 것으로 보인다. 이런 곳에 거주하는 경우 임대보증금을 무이자로 지원해 정상적인 거처로 이전하도록 유도하고, 이사비 등으로 사용할 ‘정상 거처 이주 조건부 바우처(상품권)’도 지급한다. 이와 함께 주거급여 대상자를 기준 중위소득 46%에서 50%로 확대하고, 주거급여 기준이 되는 기준임대료로 100% 현실화한다. 또 주거비의 일부라 할 수 있는 관리비도 주거급여 일부로 산정하는 방안이 추진된다.● 2030세대 위한 청년원가주택 30만 채 공급 연령별로 각기 다른 부동산 수요 특성을 고려한 맞춤형 대책도 제시됐다. 우선 집값 상승으로 내 집 마련 꿈을 잃어버린 2030청년층을 위해 청년원가주택 30만 채를 공급한다. LH 등이 공급하는 공공분양주택인데, 분양가가 건설원가 수준으로 정해지며, 분양가의 20%만 내고 나머지 80%는 장기간에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 또 분양받고 5년 간 살다가 매각을 원할 때에는 국가에 팔 수 있으며, 매매차익이 발생할 때에는 차익의 70%까지 받을 수도 있다. 청년층을 위한 역세권 첫 집 주택 20만 채도 공급된다. 이는 국공유지활용형과 민간개발연계형으로 나뉜다. 국공유지활용형은 역세권에 위치한 철도차량기지나 빗물펌프장, 공영주차장 등에 건물을 올리고, 상부층을 주택으로 지어 시세의 반값으로 분양하는 것이다. 민간개발연계형은 민간 재개발·재건축 때 용적률을 500%로 높여주고, 늘어난 용적률(약 200%)의 절반을 공공분양주택으로 기부채납 받아 역시 시세의 반값에 분양하는 것이다. 청년세대를 위해 청약제도도 손질된다. 우선 2030세대 1,2인 가구가 선호하는 소형주택(60㎡ 이하)에 대한 청약기준이 신설된다. 현재는 85㎡ 이하로 묶여 있다. 또 100% 가점제를 통해서만 공급하게 돼 있는 85㎡ 이하 주택에 대해서 60㎡ 이하는 가점제 40%에다 추첨제 60%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 가점제 70%에다 추첨제 30%를 섞어서 분양하는 방안이 추진된다. 대신 85㎡ 초과 주택에 대해서는 가점제를 50%에서 80%로 높이고, 추첨제는 50%에서 20%로 낮춰진다. 군 제대 장병에게는 청약가점을 5점 부여하는 방안도 공약에 포함됐다. 청약가점 5점은 입주자 저축가입기간이 3년 이상~4년 미만일 때 주어지는 비교적 높은 점수이다. ● 주택연금 대상주택 9억 원→12억 원으로 상향 60세 이상 노령자들을 위한 주거 지원방안도 있다. 우선 60세 이상 1가구 1주택자가 보유 주택을 팔고 규모가 작거나 가격이 낮은 주택으로 이동하면서 생긴 차액을 개인퇴직연금(IRP) 등에 넣는 경우 연금소득세와 양도세, 취득세를 경감해주는 방안이 추진된다. 또 주택연금 대상 주택의 공시가격 기준이 현행 9억 원에서 12억 원으로 대폭 올려진다. 최근 집값이 크게 오른 현실을 반영한 조치다. 다양한 형태의 고령친화 주거시설도 선보인다. 대학캠퍼스 연계형, 아파트 신축 재건축형, 시니어 코하우징 등과 같은 다양한 형태의 노인복지주택이 가능해진다는 것이다. 또 노인이나 장애인의 안전한 주거환경을 위한 주택개량 사업에 대해서도 세제감면이나 비용저리 융자 등과 같은 지원방안이 마련된다. ● 필수지역 제외한 군사시설 보호구역 전면 해제 상대적으로 낙후한 지방지역의 활성화를 위한 조치도 눈에 띈다. 우선 군사시설 보호구역에 대해선 필수지역을 제외하고 모두 해제된다. 또 산재한 군사시설과 훈련장은 지역단위로 통폐합된다. 이렇게 해제된 지역은 관광단지나 산업단지, 문화예술주거단지 등으로 개방된다. 전국에 강소도시를 집중 육성하고, 이를 5대 초광역 메가시티와 연계시키는 방안도 추진된다. 메가시티는 행정구역은 구분돼 있으나 생활·경제권이 연결돼 있는 인구 1000만 명 이상의 거대도시를 뜻한다. 지방지역이 수도권과 경쟁할 수 있는 교통 일자리 관련 인프라를 설치하는 게 핵심이다. 현 정부도 지난해 10월 전국에 4개 초광역 메가시티를 만든다는 계획을 발표했다. 당시에는 동남권(부산~울산~경남)과 대구경북, 충청권(대전~세종~충남~충북), 광주전남 등이 대상이었다. 공약집에서 제시한 5개 초광역 메가시티는 기존 4곳에다 강원도와 상대적으로 개발이 낙후된 경기 북부지역을 묶는 방안이 유력해 보인다. ● GTX A~C 노선 연장, D~F 노선 신설 추진 윤 당선인은 공약집에 이미 건설이 확정된 GTX A와 C노선의 연장과 D~F 3개 노선의 추가신설 관련 계획을 담아 눈길을 끈다. 최근 집값 급등의 요인 가운데 교통망 개선도 빼놓을 수 없는 요인으로 작용했기 때문이다. 특히 수도권 광역급행철도(GTX) 노선 신설은 특급호재였다. 일단 GTX-A노선(경기 파주 운정~수원 동탄)은 평택까지, C노선(양주 덕정~수원시)은 북쪽으로는 동두천, 남쪽으로는 평택까지 각각 연장하는 방안이 추진된다. 평택에 들어설 산업단지의 교통 수요 해소와 북부 접경지역의 개발 유도를 위해서다. 여기에 3개 GTX 노선 신설도 추진된다. GTX-D노선은 수도권 남부를 동서로 잇는 노선으로 더블 Y자 모양으로 연결된다. 즉 김포에서 인천~부천~부천종합운동장~서울~하남~남양주로 연결하는 노선(①)과 부천종합운동장에서 갈라져 인천국제공항으로 가는 노선(②) 서울에서 갈라져 경강선을 이용해 수서~성남~광주~이천~여주로 연결하는 노선(③)이 된다는 것이다. GTX-E노선은 수도권 북부를 동서로 연결하는 것이다. 인천에서 출발해 서울과 구리를 거쳐 남양주까지 연결한다. GTX-F 노선은 수도권 거점도시를 순환하는 노선이다. 즉 고양에서 출발해 서울~부천~시흥~안산~화성~수원~용인~성남~하남~남양주~의정부~양주를 거쳐 다시 고양으로 연결된다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-11
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  • [尹당선인 부동산공약 해부]①현 정부 정책과 충돌 불가피

    “부동산정책의 대전환이 예상된다. 실행과정에서 여당이 지배한 국회라는 걸림돌로 인해 적잖은 혼선도 불가피해 보인다.” 20대 대통령에 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서 예상되는 부동산시장 상황에 대해 전문가들은 “윤 당선인이 ‘부동산 정상화’를 목표로 대대적인 규제 완화를 공약으로 내걸었다”며 이같이 입을 모았다. 실제로 부동산 관련 공약을 보면 현 정부가 추진해온 부동산 관련 정책과 정면충돌이 불가피한 내용이 적잖다. △공급 확대를 위한 재개발·재건축·리모델링 관련 규제 완화 △임대시장 정상화를 위한 임대차 3법 전면 재검토 및 민간임대시장 활성화 △종합부동산세 폐지를 포함한 부동산세제 전면 재검토 △주택 대출 규제 완화 등이 대표적이다. 우려스러운 점은 이로 인한 시장의 혼란이다. 이미 일부 규제 완화에 대한 기대심리로 거래가 급감하는 등 부작용이 현실화하고 있다. 게다가 상당수의 정책이 민주당이 다수를 차지하고 있는 국회를 통과해야 한다는 점도 시장의 혼선을 부추길 가능성이 크다. ① 수요에 부응할 주택 5년간 250만 채 공급 윤 당선인은 부동산 관련 공약을 ‘부동산 정상화’라는 항목으로 별도로 소개할 만큼 공을 들였다. 부동산 정상화를 위해 제시한 과제는 모두 9개이다. 이 가운데 맨 먼저 소개된 사업이 ‘수요에 부응하는 주택의 충분한 공급’이다. 현 정부가 골머리를 앓던 부동산 가격 급등이 수급 불안에서 비롯됐다는 판단에 따른 선택으로 보인다. 이를 위한 실행방안은 5년간 250만 채 이상 공급으로 요약된다. 특히 수도권에 130만 채 이상 최대 150만 채를 공급할 계획이다. 세부적으로 보면 △재건축·재개발로 47만 채(수도권·30만5000채) △도심·역세권 복합개발 20만 채(13만 채) △국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 채(14만 채) △소규모 정비사업 10만 채(6만5000채) △공공택지 142만 채(74만 채) △기타 13만 채(12만 채) 등이다. 도심·역세권복합개발이나 국공유지 및 차량기지 복합개발, 소규모 정비사업, 공공택지 등은 현 정부도 추진해온 사업들이다. 실현 가능성이 높다는 뜻이다. 하지만 재개발·재건축은 정밀안전진단 기준 완화나 재건축초과이익 부담금 완화, 용적률 인센티브 확대 등을 통해서 진행돼야 한다. 현 정부가 반대해온 사업들로서 관련 법 개정이 필요하다. 국회통과가 걸림돌로 작용할 수 있다는 뜻이다. ② 재개발·재건축·리모델링 활성화…30년 이상 아파트 안전진단 면제이를 의식한 듯 윤 당선인은 부동산 정상화를 위한 두 번째 과제로 재개발·재건축·리모델링 활성화를 제시하고, 관련 규제 완화를 추진하겠다고 밝혔다. 그만큼 재개발·재건축 규제 완화에 공을 들이겠다는 의지를 보인 것이다. 여기에는 (서울시의) 신규 아파트 공급이 대부분 재개발·재건축을 통해 이뤄지는데 현 정부 5년 동안 중앙정부와 서울시가 다같이 규제를 강화해 정비사업이 크게 위축되고, 아파트 신규 공급이 급감해 집값 상승의 중요한 원인이 됐다는 판단도 영향을 미쳤다. 이에 따라 윤 당선인은 30년 이상 노후 공동주택에 대해선 정밀안전진단을 면제하는 방안을 추진하고, 안전진단 평가항목에서 구조안전성의 가중치를 50%에서 30%로 낮추기로 했다. 재건축 사업 활성화의 발목을 잡고 있다는 평가를 받고 있는 재건축 초과이익 환수제를 완화해 부담금 부과 기준금액을 높이고, 비용인정 항목을 확대하기로 했다. 또 1주택 장기 보유자에 대해선 부담금을 감면해주는 한편 부담금 납부시기를 늦추는 것도 허용해줄 계획이다. 이밖에 △분양가 규제 운영 합리화 △과도한 기반시설 기부채납 방지 위한 기준 마련 △리모델링 활성화를 위한 리모델링 추진법 신설 등도 추진하기로 했다.③ 1기 신도시에 주택 10만 채 추가 공급 이런 재개발·재건축·리모델링 규제 완화를 통해 지은 지 30년이 넘어서고 있는 분당 일산 등 1기 신도시에서 주택 10만 채를 공급하는 방안도 제시됐다. 토지용도 변경과 종 상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진함으로써 필요한 물량을 확보한다는 것이다. 또 재정비 사업 진행과정에서 발생할 대규모 이주수요에 대비하기 위해 3기 신도시와 중소규모의 공공택지개발사업지구에 이주 전용단지도 만들기로 했다. 재정비 사업이 동시에 이뤄질 경우 우려되는 전세난 등을 막기 위해 단계적으로 순환개발을 추진하기로 했다. 하지만 30만 채에 달하는 분당 일산 등 1기 신도시에 10만 채를 추가할 경우 출퇴근길 교통체증 우려에다 각종 생활 인프라 추가 설치가 부담으로 작용할 가능성이 크다. 이미 1기 신도시와 주변은 개발여력이 없는 포화상태이기 때문이다. 2기 신도시 지역주민들의 집값 하락을 우려한 반발도 우려된다. 현재도 1기와 3기 신도시보다 서울 접근성이 떨어진다는 이유로 불만이 적잖다. ④ 소규모 정비사업 활성화…학교 지하에 공용주차장 설치현 정부가 지난해 발표한 ‘2·4 대책’을 통해 추진하는 도심 공공주택 복합사업과 비슷하다. 다만 현재 추진 방식이 보상재원이나 수익성 문제로 일부 시범사업을 제외하곤 실현가능성이 낮다는 판단에 따라 다양한 인센티브를 추가한다는 점에서 차별성을 꾀했다. 저층 주거 밀집지역에서 가장 큰 골칫거리인 주차장 확보 문제 해결책도 제시했다. 우선 구역 내 또는 반경 300~400m 이내에 지자체가 주차장을 건설하거나 건설을 지원하여 주차장 부담을 덜어주고, 용적률이나 높이 제한을 완화해 7~10층까지 건축을 허용할 계획이다. 국공유지와 소하천 복개, 학교·공원 지하 등에도 주차장을 설치할 방침이다. 가로주택 정비사업에선 지하층 한 층을 추가하는 비용을 지원하고, 확보된 주차장을 인근 주민에게 제공하는 방안도 제시됐다. ⑤ 임대시장 정상화…임대차 3법 전면 재검토윤 당선인은 현 정부가 많은 반대를 무릅쓰고 제정했던 계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제 등 이른바 ‘임대차 3법’도 전면 재검토하기로 했다. 주택임대시장의 작동 원리를 무시함으로써 시장 불안만 가중시키고 있다는 판단에 따른 조치다. 임대차 3법 시행 이후 전월세가 급등하고 매물이 감소했으며, 임차인 거주 여부와 임대차 계약 만료시점에 따라 전세보증금이 이중삼중으로 매겨지거나 매매가격이 달라지는 등 시장질서의 혼란만 야기했다는 것이다. 또 등록임대사업자에 대한 지원제도도 부활시킬 방침이다. 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)의 신규 등록을 허용하고, 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등과 같은 세제 혜택도 되살리겠다는 게 핵심이다. 이 역시 현 정부의 정책과 정면충돌이 예상된다. 현 정부와 더불어민주당은 지난해 5월 등록임대사업의 신규 등록을 폐지하기로 결정했기 때문이다. 등록임대주택제도가 다주택자의 절세수단으로 악용되고 있다는 지적에 따라 취해진 조치였다. ⑥ 민간임대주택 활성화…양도세 혜택 확대 부여 윤 당선인은 민간임대주택 활성화를 위해 한발 더 나아간다. 공공택지에 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정하고, 10년 이상 장기임대주택에 대해선 양도세 장기보유공제율을 현행 70%에서 80%로 높여주기로 한 것이다. 또 정부 성향에 따라 민간임대주택사업자에 대한 지원제도가 오락가락 하는 일을 막기 위한 제도적 장치도 마련된다. 이와 함께 민간임대사업자가 취약계층에게 임대주택을 배정하면서 손실이 발생하면 세액공제를 제공하는 등 혜택도 부여하기로 했다. 대신 취약계층에 배정된 임대주택의 임대료는 시장가격보다 저렴하게 책정하도록 유도하기로 했다. 민간임대주택 활성화와 관련해 윤 당선인측은 “공공임대주택 입주자가 주거취약계층으로 제한돼 입주자에 대한 차별 문제가 발생하고, 모든 임차 가구에 공공임대주택만을 제공할 수 없다”는 점을 지적했다. 임대주택의 부정적인 인식 해소를 위해선 중산층용 임대주택도 필요하며, 이를 위해선 공공보다는 민간의 참여를 이끌어내야 한다는 뜻으로 풀이된다. ⑦ 부동산 세제 정상화…종부세 폐지, 양도세 중과세 2년간 배제 윤 당선인은 부동산을 둘러싼 여러 논란 가운데에서도 가장 뜨거운 감자로 여겨지는 부동산 세제에 대해서도 전반적으로 재검토하겠다는 계획을 내놨다. 핵심은 세 부담 완화다. 이를 위해 부동산 관련 세금 부과 기준이 되는 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원하기로 했다. 시세 반영률을 높이면서 치솟고 있는 부동산공시가격을 고정시킴으로써 추가 부담을 줄여주겠다는 뜻이다. 종부세를 지방세인 재산세와 통합해 폐지하고, 종부세를 산정하는 주요 요소인 공정시장가액비율을 95%에서 동결하는 한편 1주택자에 대한 종부세 비율을 현 정부 출범 이전 수준으로 인하해줄 방침이다. 또 세 부담 증가율 상한선을 1주택자와 비조정지역 2주택자에 대해선 150%에서 50%로, 조정지역 2주택자와 3주택자, 법인 등에 대해선 300%에서 200%로 각각 낮춰줄 계획이다. 이와 함께 1주택 장기보유자에 대해선 연령과 관계없이 매각이나 상속할 때까지 납부시기를 늦추는 것을 허용하고, 보유주택 호수에 따른 차등과세를 가액 기준 과세로 바꿀 예정이다. 즉 집이 2채 이상이더라도 일정 금액 이하면 종부세 대상에서 제외하겠다는 것이다. 양도세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년 간 한시적으로 배제하고, 부동산세제의 종합 개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 전반을 재검토하기로 했다. 취득세는 현재 1~3%의 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하고, 생애최초주택 구매자에 대해선 면제해주거나 1% 단일세율을 적용하는 등 다양한 세 부담 완화 방안을 마련해나가기로 했다. 하지만 이런 방안 역시 국회를 장악한 민주당을 넘어야 한다는 숙제가 남아 있다. ⑧ 주택 대출 규제 완화…LTV 상한선 80%로 확대현 정부 내내 고삐를 조여 왔던 주택대출 규제도 대폭 완화될 것으로 예상된다. 우선 담보인증비율(LTV)을 생애 최초 주택구매자에 대해선 80%로 인상한다. 또 생애 최초 주택 구매가 아닌 경우에도 70%로 단일화해 적용하기로 했다. 현재는 9억 원 이하 주택을 살 때 40%, 9억 원 초과면 20%이다. 다만 다주택 보유자에 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등 적용할 방침이다. 또 신혼부부에 대해선 4억 원, 생애 최초 구매자에 대해선 3억 원까지 3년간 저리로 지원하기로 했다. 이와 함께 신혼부부 전월세 임차보증금 대출도 보증금의 80% 범위에서 수도권은 3억 원, 나머지 지역에서 2억 원까지 지원하고, 최장 10년 간 나눠서 갚도록 할 계획이다. 하지만 이런 방침은 한국 경제의 시한폭탄으로 여겨지는 가계부채와 맞물려 있다는 게 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 대출규제를 완화할 경우 가계부채가 또다시 급증할 수밖에 없기 때문이다. ⑨ 외국인 투기성 주택 거래 규제 국내에 살지 않는 외국인들에 대해선 사전에 허가를 받도록 하는 ‘비거주 외국인 주택거래 허가제’가 새로 도입된다. 또 탈세나 가상화폐를 활용한 환치기 등을 막기 위해 외국인에 대해서도 내국인 수준의 주택거래 자금출처 조사를 진행하기로 했다. 최근 집값이 급등하자 수익을 노린 외국인의 투기성 거래가 늘고 있다는 지적에 따른 조치이다. 실제로 2021년 외국인의 아파트 취득은 2010년에 비해 5배 증가했고, 중국인은 경우 2010년보다 27배가 늘었다. 주요 선진국에서도 특정 도시나 지역의 이민자 유입 증가로 부동산 가격이 폭등하면서 외국인의 부동산 취득에 대한 조세나 규제를 강화하고 있는 점도 영향을 미쳤다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-10
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  • 지난해 건축물, 축구장 1만3000개 만큼 늘었다

    지난해 전국에 축구장 1만3000개 정도 면적의 건축물이 늘어나면서 건축물 연면적이 사상 처음으로 40억㎡를 넘어섰다. 이는 우리나라 국토 전체면적의 4%에 해당하는 규모다. 용도별로는 전체 건축물의 절반가량을 주거시설이 차지했고, 주거용 건축물 가운데에선 아파트 비중이 압도적으로 높았다. 1인당 주요 생활SOC 시설 면적에선 의료시설은 광주, 문화시설은 제주, 운동시설은 강원이 제일 넓은 것으로 나타났다. 반면 서울은 지은 지 30년이 넘은 노후 건축물의 비중이 가장 높았다. 가장 면적이 넓은 건축물은 경기 파주에 위치한 LG디스플레이 파주공장이었고, 가장 높은 건축물은 2017년 준공된 서울 잠실 롯데월드타워였다. 국토교통부는 8일(오늘) 이런 내용의 ‘2021년도 건축물 현황 통계’를 공개했다. 이 통계는 지난해 말 기준으로 건축물대장을 통해 수집한 자료를 종합 분석한 것이다. 신규건축물과 멸실 건축물 모두 지난해에 사용승인을 받거나 말소처리된 것만 포함됐다. ● 지난해 축구장 1만3100여 개만큼 건축물 늘었다 통계에 따르면 지난해 전국 건축물 연면적은 40억5600만㎡로, 전년(39억6200만㎡)보다 2.4%(9400만㎡)가량 증가했다. 축구장(7140㎡) 기준으로는 1만3000여 개, 잠실야구장(2만6331㎡)으로는 3500여 개가 늘어난 셈이다. 건축물 동수는 731만4264동으로 전년(725만5266동)보다 0.5% 증가하는 데 머물렀다. 즉 연면적이 큰 건축물이 많이 지어졌다는 뜻이다. 이는 최근 10년 간 지속적으로 나타난 특징이기도 하다. 최근 10년 간 증가율을 보면 건축물 동수는 연평균 0.8% 늘었지만, 연면적은 2.3%에 달했다. 다만 현 정부 출범 이후 건축물 동수나 연면적 증가율은 둔화하는 모습이다. 동수의 경우 2017년에 전년 대비 1.0%에서 2018년 0.8%, 2019년 0.7%, 2020년 0.4%, 2021년 0.5%로 절반 수준으로 떨어졌다. 연면적도 2017년 1.9%에서 2018년 3.1%로 높아졌다가 2019년 2.8%, 2020년 2.6%, 2021년 2.4%로 낮아졌다. 건축물 동수나 연면적은 2,3년 전 경제상황을 반영하는 경기후행지표이다. 건축물 인허가 완료 후 준공까지 2,3년의 시간이 필요하기 때문이다. 결국 현 정부 출범 이후 장기적인 경기 침체가 이어지고 있음을 보여준다. 여기에 현 정부 초기 주택시장에 대한 규제 강화로 아파트 등의 신축이 크게 위축된 것도 영향을 미쳤다. 또 1개 동의 규모가 작은 단독주택 등은 줄어든 반면 규모가 큰 아파트 신축이 많았던 점도 원인으로 작용했다.● 건축물 절반은 주거시설…주거시설의 60%는 아파트 전체 건축물을 용도별(연면적 기준)로 보면 주거용이 절반가량(46.4%·188만㎡)을 차지했고, 상업용(22.1%·89만㎡) 공업용(10.7%·44만㎡) 문교·사회용(9.1%·37만㎡)의 순으로 뒤를 이었다. 주거용 건축물 가운데에선 아파트가 63.3%(119만㎡)로 비중이 압도적으로 높았고, 단독주택 다가구 다세대 연립주택의 순이었다. 이는 수도권이나 지방을 가리지 않고 마찬가지였다. 다만 주거용 건축물에서 주택 유형별 비중을 따져보면 세종시는 무려 84.9%에 달해 1위를 차지했다. 단독주택은 전남, 다가구주택은 대전, 연립주택은 제주, 다세대주택은 서울이 각각 1위였다. 한편 전국의 30년 이상 된 노후 건축물(연면적 기준)은 19.2%였다. 지역별로는 서울이 28.5%로 제일 높았고, 세종이 7.3%로 가장 낮았다. 하지만 건물 동수를 기준으로 하면 전체 건축물의 39.6%가 노후 건축물이었고, 특히 주거용은 전체의 절반 정도(49.1%)가 이에 해당됐다. 앞으로 이런 노후 건축물 관리나 개보수 관련 수요가 크게 늘어날 수 있음을 시사한다. ● 의료시설은 광주, 문화시설은 제주, 운동시설은 강원이 1등 최근 관심이 높아지고 있는 생활SOC 관련 시설별 1인당 면적을 분석한 결과, 의료시설은 광주(1.06㎡), 문화 및 집회시설은 제주(1.16㎡), 운동시설은 강원(0.84㎡)이 각각 1위를 차지했다. 하지만 상업시설의 지역별 면적비율만 보면 1종 근린생활시설은 전북이, 2종 근린생활시설은 경북이 가장 높았다. 또 판매시설과 업무시설은 서울이 1위였다. 한편 전국 모든 건축물에서 면적이 가장 넓은 곳은 ‘LG디스플레이 파주공장’(84만㎡)이었다. 축구장이 119개가 들어가는 규모다. 뒤를 이어 ‘인천공항 제1여객터미널’-‘화성동탄물류단지’-‘스타필드 하남’-‘삼성전자공장 S3동’의 순이었다. 층고가 가장 높은 빌딩은 ‘서울 롯데월드타워’가 555m(123층)로 1위를 차지했고, ‘부산 엘시티’(411.6m·101층), ‘서울 여의도 파크원’(317.7m·69층), ‘인천 포스코타워’(305m·68층) ‘부산 두산위브더제니스’(299.9m·80층)의 순으로 뒤를 이었다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-08
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  • 올해 공공공사 지난해보다 4% 늘어난 33조…지자체 물량은 11% 급증

    올해 중앙정부와 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 발주할 공공공사 물량은 모두 33조2400여억 원으로 집계됐다. 지난해보다 4% 이상 늘어났다. 특히 지자체 물량이 무려 11% 넘게 증가할 것으로 나타나 눈길을 끈다. 올해 발주될 공공공사 물량 가운데에는 인천 송도에서 경기 남양주 마석을 잇는 수도권 광역급행철도(GTX) B노선, 시화호 남측 간석지에 조성 중인 ‘송산그린시티’, 경남 남해와 전남 여수를 잇는 국도 관련 공사 등 관심을 모을 만한 사업들이 다수 포함돼 있다. 조달청과 국토교통부, 한국도로공사, 국가철도공단, 한국수자원공사 등은 이런 내용의 공공공사 관련 발주계획을 잇달아 공개했다. 특히 국토부와 도공, 철도공단, 수공은 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 대면 설명회가 어려워지자 4일 대한건설협회 누리집(www.cak.or.kr)에 주요 신규 공사 내용을 요약한 자료집을 게재했다. 올해 발주될 신규 사업을 중심으로 주요 사업 내용을 정리해본다.● 올해 공공공사 물량 역대 최대…지자체 물량 급등 조달청에 따르면 올해 발주될 공공공사 물량은 33조2471억 원으로 집계됐다. 지난해(31조9875억 원)보다 4.0% 증가한 것으로, 공공공사 발주물량이 확인되는 2014년 이후 최대 규모다. 발주처별로 보면 중앙정부는 4조2931억 원으로 지난해(4조4436억 원)보다 오히려 3.4%(1505억 원)가 줄었다. 반면 지자체는 12조1960억 원으로 지난해(10조9611억 원)보다 무려 11.3%(1조2349억 원)이 늘었다. 공공기관은 16조7580억 원으로 지난해(16조5738억 원)보다 1.1% 증가하는 데 그쳤다. 또 전체 발주공사 가운데 조달청을 통한 중앙조달은 9조2247억 원이고, 나머지 24조 원은 모두 지자체와 공공기관이 개별 시스템 등을 통해 자체 발주한다. 중앙조달 물량은 지난해(9조9075억 원)보다 7%가량 줄어든 것이다. 조달청은 전체 공공공사 발주물량의 70%(23조2722억 원)가 상반기에 조기 발주될 예정이라고 밝혔다. 코로나 19로 침체된 경기 활성화를 위한 조치라는 것이다. 하지만 일각에서는 대선과 6월로 예정된 지방선거를 의식한 조치라는 분석도 나온다. ● 국토부, 남해~여수 간 국도 등 신규 도로공사 41건 발주 국토부가 올해 발주할 공사 가운데에선 부산지방국토관리청이 발주할 국도 77호선 경남 남해 서면과 전남 여수 신덕 구간 신설공사가 눈에 띈다. 총사업비만 6824억 원에 달하는 사업으로 7.3km 구간에 4차로 도로를 건설하게 된다. 영호남을 연결하는 상징성에다 바다를 사이에 둔 두 지역을 잇는 난공사가 예상되는 사업이다. 2029년 완공을 목표로 올해 5월 경 발주될 예정이다. 국도 77호선 전북 고창 해리와 부안 변산 구간 연결도로(사업비·3390억 원)와 국도 2호선 전남 신안 비금~암태 구간 연결도로(3827억 원) 사업도 공사비가 3000억 원이 넘는 초대형 프로젝트이다. 25개의 신설사업이 예정돼 있는 국지도 부문에선 경남 거제시 연총면에서 거제시 문동동까지 5.8km를 잇는 거제 나들목(IC)-송정 IC 구간 사업이 총 사업비가 3139억 원에 달하는 대규모 사업으로 주목할 만하다. 사업기간은 2022년부터 2026년이다.● 철도공단, GTX-B 노선 등 9개 노선 착수 철도공단은 올해 예산이 지난해보다 5.6% 줄어든 3조9713억 원으로 편성됐다. 고속철도가 5824억 원, 일반철도가 3조163억 원, 광역철도가 3726억 원이다. 이 가운데 철도건설의 기초단계에 해당하는 노반설계 사업이 9건, 철도공사의 기초공사에 해당하는 노반공사는 3건이 각각 발주된다. 노반설계에서 가장 눈에 띄는 사업은 GTX-B 노선이다. 인천 송도에서 경기 남양주 마석까지 80.1km 구간에 복선전철을 설치하는 사업으로, 총사업비만 5조7351억 원에 달하는 초대형 프로젝트이다. 2028년 완공을 목표로 2020년 시작됐으며, 올 상반기에 설계용역 발주가 진행될 예정이다. 경북 김천에서 경남 거제까지 177km 구간을 연결하는 단선전철인 ‘남부내륙철도’도 올해 5월 노반설계가 발주된다. 총 사업비만 4조8105억 원에 달하며, 2027년 준공을 목표로 하고 있다. 이밖에 △신분당선 광교~호매실 복선전철(사업비·9657억 원) △대구산업선(서대구~대구산단·34.2km) 단선전철(1조3105억 원) △충남 석문산단 인입철도(9538억 원) △광주 송정~순천 전철화(1조7703억 원) △충북선 고속화(1조2807억 원) 등도 모두 1조 원 규모의 대형 사업으로 눈길을 끈다. 노반공사에선 경기 안양시 인덕원에서 수원시 동탄을 잇는 복선전철(2조8137억 원)과 경기 시흥시 월곶에서 성남시 판교를 잇는 복선전철(2조2580억 원)이 3분기(7~9월)에 발주될 예정이다. ● 도공, 16개 노선 4조 6766억 원 신설공사 발주 도공은 올해 총 4조7633억 원 규모의 공사를 발주한다. 이 가운데 신설은 화도~양평 등 16개 노선, 4조 6766억 원이고, 나머지는 안산~북수원 등 확장공사, 867억 원이다. 주요 노선별 사업을 보면 충남 서산시 대산읍에서 당진시까지 25.36km 구간에 4차로 도로를 신설하는 대산~당진 고속도로 건설사업(7599억 원)이 올 하반기에 발주된다. 또 △경부고속도로 판교 환승정류장과 대왕판교 IC 개량공사(417억 원) △경부고속도로 회덕IC 연결도로 건설공사(996억 원) △중앙선(남원주~춘천) 리모델링 공사(1301억 원) 등도 연내 공사가 발주된다. 이밖에 △경기 평택시 청북면에서 안산시 상록구를 잇는 서평택~안산 확장공사(1조2억 원) △인천 계양구~강화읍을 잇는 계양~강화 신설도로(2조5786억 원) △충북 제천시 금성면~강원 영월군 영월읍을 잇는 제천~영월 신설도로(1조1955억 원) 등은 사업타당성 검토와 설계 관련 용역이 발주된다. ● 수공, 송산그린시티 조성사업 본격화 수공은 올해 2조4775억 원 규모의 건설공사를 발주할 예정이다. 이 가운데 송산그린시티 관련 사업의 비중이 가장 높다. 시화호 남측 간석지에 조성될 친환경 관광·레저 복합도시인데, 올해는 수도권 주택공급 확대를 목표로 선도사업지구가 우선 조성된다. 수공의 주력 분야인 물 관련 물량도 적잖다. 우선 전남 순천의 주안댐과 울산시 울주군의 사연댐에 대한 안정성 강화사업이 예정돼 있다. 또 한강 하류권 급수체계조정을 위한 시설공사와 포항광역상수도 송수관로 복선화사업, 사천정수장 및 청주정수장 고도정수처리시설공사, 성남정수장 리뉴얼 공사 등이 올해 발주된다. 이밖에 강원도 춘천시 동면 지내리 일대에 물산업 육성 및 지역균형 발전을 목적으로 하는 수열에너지 융복합 클러스터 조성사업도 본격화된다. 900억 원을 투입해 소양강댐 심층수를 이용한 수열에너지 이용시설과 데이터센터를 구축하는 사업이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-07
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  • 남발되는 예타 면제 사업, 지자체 재정 부담만 늘렸다

    현 정부에서 예비타당성조사(예타) 면제 사업이 남발되고 있다는 지적이 나오는 가운데 이런 사업들이 해당 지방자치단체에 도움이 되기는커녕 재정 부담만 키웠다는 연구 결과가 나와 눈길을 끈다. 예타는 정부 재정이 투입되는 대형 사업의 경제적 타당성을 따지는 제도로, 김대중 정부 때인 1999년 도입됐다. 국가재정법에 따라 총사업비가 500억 원 이상이면서 국가 재정 지원 규모가 300억 원 이상인 건설사업 등은 반드시 예타를 거쳐야만 한다. 다만 지역 균형발전이나 긴급한 경제·사회적 대응 등을 위해 필요한 경우에는 예타가 면제된다. 하지만 현 정부 출범 이후 올해 2월까지 예타 면제 사업 규모가 106조 원에 육박하는 것으로 집계되면서 남발되고 있는 것 아니냐는 논란을 샀다. 예타가 도입된 이후 100조 원 넘게 면제된 것은 이번이 처음이기 때문이다. 국회입법조사처는 매년 3차례 발행하는 학술지 ‘입법과 정책’ 최신호에 예타 면제 사업이 실질적으로 지자체에 실익이 있었는지를 분석한 논문 ‘예비 타당성조사 면제 사업이 지방자치단체 재정운영에 미치는 영향에 관한 논의: 3대 문화권 사업을 중심으로’를 게재했다. 논문은 원광대학교 행정언론학부 박민정 교수(1저자)와 임성실 강사(교신저자)가 작성했다. 또 2008년 국가균형 발전을 목적으로 예타 면제사업으로 선정된 대북경북지역의 3대 문화권 사업 가운데 사업이 끝난 경북 청도군과 문경시의 재정현황 및 사업 운영 실태에 대한 분석 결과를 담았다. ● 청도군, 예타 면제 사업 추진 후 재정 자립도 악화논문에 따르면 경북 청도군의 예타 면제 사업은 신화랑 풍류체험벨트 조성사업이었다. 신라 화랑정신의 발상지인 청도군 운문면 방지리 일대 운문면 방지리 일대 29만7493㎡ 면적에 화랑정신을 체험할 수 있는 관광 클러스터 단지를 만드는 것이다. 여기에는 화랑촌(숙박시설)과 캠핑장, 화랑정신 기념관 등이 조성돼 있다. ‘제 2차 국가 균형 발전위원회’는 2008년 9월 이 사업을 광역경제권 발전을 위한 선도프로젝트로 선정했다. 이어 이듬해인 2009년 11월 기획재정부는 이 사업에 대해 예타 면제 결정을 내렸다. 간이 예타를 통한 경제성 분석 결과에서 이 사업의 비용 대비 편익(B/C)은 0.33에 불과했다. B/C가 1을 넘지 못한다는 것은 비용만큼 편익을 얻기가 어렵다는 뜻이다. 하지만 총 사업기간(2012~2018년)에 609억5200만 원의 예산이 투입됐다. 이 가운데 국비가 288억6600만 원이었고, 지자체도 230억3000만 원을 썼다. 사업 기간 청도군의 재정자립도는 2012년 13.2%에서 2018년에는 7.69%로 오히려 악화됐다. 개관 첫해인 2018년 방문객은 2만8133명에 머물렀고, 3억 원에 가까운 손실을 냈을 정도다. 또 사업이 추진된 10여 년간 청도군의 재정수입에서 자체수입은 거의 늘지 않았다. 결국 경제성이 낮은 무리한 사업에 지자체 예산을 과도하게 투입한 게 발목을 잡은 셈이다. ● 문경시, 예타 면제 사업으로 수입 ‘0’ 문경시의 사업은 녹색성장벨트 조성사업이다. 문경시 가은읍 일대 103만㎡에 논색문화 상생벨트 영상문화 단지를 만드는 프로젝트다. 2014년 8월 착공해 2016년 준공될 예정이었지만 30여 차례에 걸친 설계변경 등으로 전체 사업 일정이 늦춰져 2018년 10월 ‘문경 에코랄라’라는 이름으로 개장됐다. 이 사업 역시 예타 결과 B/C가 0.12DP 불과할 정도로 경제성이 낮다고 평가받았다. 하지만 국토균형발전을 위한 선도사업으로 지정돼 예타를 면제받았고, 1119억2400만 원의 예산이 투입됐다. 사업비는 국비 611억2800만 원, 문경시 260억 원, 민간투자 245억9800만 원이었다. 사업을 진행하면서 문경시의 재정자립도는 2012년 18.05%에서 2019년 10.03%로 뚝 떨어졌다. 이 기간 문경시의 자체수입인 지방세와 세외수입비율도 크게 줄었다. 게다가 문경시는 연간 운영비가 60억 원에 달할 것으로 파악되자 임대료를 한 푼도 받지 않고, 수익권도 포기한 채 민간업체에 넘겨 특혜 논란을 불러 일으켰다. 그 결과 운영수입은 ‘0원’이었다. 그런데 민간업체에 운영을 넘긴 후에도 매년 5억~17억 원의 운영비를 별도로 지출했다.● 예타 면제 기준 강화하고, 지자체 운영 능력 사전 검토해야 논문은 이같은 결과를 토대로, 지자체들이 예타 면제사업에 대해 정부로부터 큰 수혜를 받은 것처럼 환영하지만, 정부 보조금의 지원으로 공사가 끝난 이후부터는 지자체에 오히려 재정부담을 주는 사업이 된다고 지적했다. 또 사업이 완공된 후 실제 운영에 있어서 대부분 위탁운영으로 재정수익도 기대하기 어려운 상황이라고 덧붙였다. 이런 결과가 나타난 원인은 사업이 시작할 당시부터 경제성이 낮은 사업을 예타 면제를 통해 균형 발전이라는 명목으로 무리하게 추진한 결과, 정치적 성과만 앞세울 뿐, 지자체의 재정적 고려는 하지 않았기 때문이라고 분석했다. 논문은 따라서 예타 면제 기준을 강화해야 할 것으로 촉구했다. 특히 “예타 면제가 ‘국가 정책적으로 추진이 필요한 사업’이라는 모호한 기준에 의해서 결정되면 경제성이 떨어지는 사업이라도 추진될 수밖에 없다”며 “정책적 필요성의 내용을 보다 명확하고 구체적으로 바꿔야 한다”고 강조했다. 또 지자단체의 사업 관리 역량 및 운영을 위한 재원 마련에 대한 구체적 검토가 필요하다고 지적했다. 지자체가 국책사업으로 추진하는 사업이 완료된 이후에 이 사업을 제대로 운영할 수 있는 재정적 기반이 마련이 되어 있는지를 사전에 검토해야 한다는 것이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-04
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  • 집값 하락에도 ‘부동산 민심’ 바닥…15개 정책평가 중 최하위

    고공행진을 거듭했던 전국 아파트 매매가와 전세금이 마침내 하락세로 반전을 보이기 시작했다. 매매가는 2년 5개월 만에, 전세금은 2년 8개월 만에 나타난 변화다.이에 대해 정부는 그동안 쏟아낸 각종 대출 규제와 금리 인상, 공급 대책 등이 맞물려 이뤄낸 성과라고 평가한 뒤 하향 안정세가 추세적으로 이어질 것이라는 분석을 내놨다. 하지만 이런 변화에도 부동산 정책에 대한 민심의 반응은 여전히 부정적이다. 여론조사에서 부동산정책에 대한 긍정평가가 최저수준에 머무는 등 바닥을 기고 있는 것이다. 전문가들은 이에 대해 잘못된 부동산정책으로 집값의 고공행진이 이어졌다는 인식에다 가격 급등에 따른 각종 세 부담 증가 등 부작용이 당분간 계속될 가능성이 크기 때문이라고 풀이했다. 여기에 신도시 후보지 땅 투기 논란을 일으킨 한국토지주택공사(LH)에 대한 개혁 등과 같은 정부 약속이 제대로 지켜지지 않는 것에 대한 불만도 영향을 미쳤을 것으로 분석했다.● 2년여 만에 꺾인 부동산 가격전국 아파트 매매가와 전세금이 마침내 떨어지기 시작했다. 3일(오늘) 한국부동산원이 공개한 주간아파트값 동향에 따르면 2월 4주차(2월 28일 기준) 전국 아파트 매매가는 전주에 이어 0.01% 하락세를 유지했다. 아파트 매매가가 하락세를 보인 것은 2019년 9월 2주차 이후 128주(2월 21일 기준 약 2년 5개월)만이다. 지역별로는 서울은 -0.03%로 전주(-0.02%)보다 하락폭을 키웠고, 수도권은 전주와 동일한 -0.02%를 기록했다. 나머지 지방지역은 전주에 이어 0.00%로 제자리걸음을 했다. 지방지역도 2020년 5월 첫째 주(0.00) 이후 1년9개월여 만에 상승세를 멈춘 것이다. 아파트 전세금도 -0.02%로 전주(-0.01%)보다 하락폭을 키우며 3주 연속 마이너스를 이어갔다. 이런 분위기는 민간 시세 조사 기관인 KB국민은행 통계에서도 나타났다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.01%로 상승세를 이어갔다. 하지만 전세금은 전주 대비 0.02% 떨어지면서 2019년 6월 2주차(-0.02%) 이후 약 2년8개월 만에 하락세로 반전했다. 출범 이후 30차례에 가까운 부동산대책을 쏟아냈지만 효과를 보지 못하며 속앓이를 해왔던 정부는 이런 변화에 고무된 분위기다. 홍남기 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난달 23일 열린 ‘39차 부동산시장 점검 관계장관회의’에서 “주택시장이 이제 변곡점을 지나 추세적 하향안전 국면에 진입했다는 인식이 광범위하게 확산되고 있음을 시사한다”고 말했다. 그는 이어 “정부는 이런 주택가격 조정이 지속·확대되도록 시장안정을 견인했던 정책기조를 일관되게 견지해나가겠다”고 덧붙였다. 주택공급대책의 집행속도를 높이고, 투기근절 대책과 부동산시장 유동성 관리방안을 더욱 강화하겠다는 뜻으로 풀이된다. ● 바닥을 기는 부동산 민심하지만 정부 부동산정책에 대한 민심의 반응은 여전히 냉랭했다. 긍정평가가 전체 응답자의 10%에 머무는 등 바닥수준에서 벗어나지 못하고 있었다.여론조사 전문기관인 한국리서치가 2일(어제) 공개한 ‘주간리포트’에 따르면 정부의 주요 15개 정책에 대한 평가 결과에서 부동산은 12%의 지지를 받아 최하위를 기록했다. 이번 조사는 전국의 18세 이상 성인남녀 1000명을 대상으로 지난달 25~28일까지 휴대전화 문자와 이메일을 통해 진행됐다. 최대허용 표집오차는 ±3.1%이다.또 9월 이후 이번 조사까지 6차례 진행된 정책평가에서 평균 10%의 지지율로 최하위 수준에 머물렀다. 또 매번 조사 때마다 최하위였다. 국정 전반에 대한 긍정평가가 39~44%수준인 점을 감안하면 부동산 정책이 발목을 잡은 셈이다.지난달 조사 결과를 연령별로 보면 전연령대에서 부정적인 평가가 압도적이었지만, 30대가 특히 부정적이었다. 18~29세(10%) 40대(16%) 50대(15%) 60세 이상(11%) 등은 그나마 두 자릿수 지지율을 보였지만 30대는 5%에 불과했다. ● 정책의 거듭난 실패와 지키지 못한 개혁에 대한 불만전문가들은 이에 대해 여러 가지 원인이 복합적으로 작용한 결과로 풀이했다. 우선 현 정부 출범 이후 ‘집값 안정’이라는 목표를 앞세워 30차례에 가깝게 쏟아낸 정책에 대한 불만이다. 특히 정권 초기 공급은 무시한 채 수요억제를 위한 각종 규제책을 남발하면서 수급 불안을 가중시킨 결과 집값이 급등했다는 인식이 깔려 있다는 것이다. 여기에 잇단 주택 관련 대출 규제로 내 집 마련 실수요자들이나 집을 넓혀가려던 실수요자들의 발목이 잡힌 것도 불만을 키웠을 가능성이 크다. 한국리서치 여론조사에서 30대의 부정적인 응답이 많았던 이유도 여기에 있다. 이밖에 가격 급등으로 인해 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 크게 급증한 상황에서 양도소득세 부담마저 늘린 것도 부동산 정책에 대한 부정적인 인식 확대에 큰 영향을 미쳤다. 광명시흥 신도시 후보지에 대한 땅 투기 혐의로 국민적인 분노를 일으켰던 LH에 대한 개혁작업이 지지부진한 점도 불신을 키운 요인 가운데 하나다. 당초 정부는 지난해 3월초 LH 직원들의 투기 의혹 터지자마자 ‘조직 해체’ 수준의 개혁을 추진하겠다고 밝혔다. 하지만 정부의 LH 혁신방안 35개 중 기능 및 조직 개편과 관련한 핵심 과제는 여전히 답보 상태다. LH 직원 대상 △실사용 목적 외 토지 취득 금지 △부동산 거래 정기조사 △유관기관 취업제한 등 내부 통제 작업은 진행됐지만 정작 핵심인 조직 분리 작업은 성과를 내지 못하고 있다. LH가 주도하는 2·4 대책에서 공공주도의 대규모 주택 공급에 차질이 우려된다는 게 이유다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-03-03
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