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황재성

황재성 기자

동아일보 콘텐츠기획본부

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1993년 말 언론계에 입문해 주로 부동산을 중심으로 경제 뉴스를 취재했습니다. 인간 삶에 큰 영향을 미치는 부동산 문제를 늘 주목하고 있습니다.

jsonhng@donga.com

취재분야

2025-11-15~2025-12-15
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기업3%
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부동산3%
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  • “다주택자 기준 3주택으로 높이고 민간임대 등록 활성화해야”

    현재 2주택 이상으로 돼 있는 다주택 기준을 3주택으로 바꾸고, 전월세시장 안정을 위해 민간임대사업자 등록을 활성화시켜야 한다는 국책연구소의 연구 결과가 나와 눈길을 끈다. 또 주택의 과잉공급 가능성에 대비해 ‘주택비축은행(가칭)’을 설립하고, 탄소배출 저감 주택 확대를 위해 지원을 강화해야 할 것으로 지적됐다. 국토교통부의 정책 싱크탱크인 국토연구원은 새 정부 부동산 정책 방향을 제시하는 내용을 담은 연구보고서 ‘부동산시장 안정을 위한 정책과제와 대응’을 최근 발행했다. 보고서는 역대 정부의 주택정책이 주택시장 안정이라는 목적 달성에 실패한 원인을 분석하고, 앞으로 주택시장에서 주요 현안과제에 대한 해법을 제시하겠다는 취지에서 마련됐다. 20일 보고서에 따르면 국토연은 역대 정부의 주택정책에 대해 투기 대응과 경기조절 수단으로 활용하면서 주택을 실패 확률이 낮은 투자처로 국민이 인식하게 만들었고, 사회경제적 상황에 따라 수시로 수정하면서 복잡해졌을 뿐 주택시장 안정에는 기여하지 못했다고 평가했다. 새 정부에서는 기존과는 다른 새로운 접근방식이 필요하다는 것이다. 국토연은 이어 앞으로 주택정책의 현안과제로 ①다주택 기준과 주택 수 산정방식 ②민간 전월세주택 임차인의 장기 주거안정 ③사회경제적 여건변화에 따른 주택의 과잉 공급 가능성 ④ 주택소유자의 참여 확대를 통한 탄소배출저감 주택의 확대 등 4가지를 꼽았다. 또 각각의 현안에 대해 문헌조사와 설문조사, 해외사례 분석, 전문가 자문 등을 거쳐 해법을 만들어냈다. 이 과정에서 문재인 정부 때 추진됐던 정책과는 사뭇 결이 다른 다수의 해법들을 제시했다. ① 다주택 기준=3주택으로 바꾸자 역대 정부는 2주택 이상을 다주택으로 규정하고, 주택시장 안정을 위해 다주택자에게 세제 상 불이익을 주는 등 규제정책을 펼쳤다. 특히 문재인 정부는 주택시장 안정을 목적으로 다주택자에 대한 규제를 강화하는 데 몰두했다. 민간임대사업자에 대한 혜택을 없애고, 2주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세율을 높인 것이 대표적이다. 하지만 연구원은 다주택과 그 소유자에 대한 복잡한 규제로 세제의 과표체계 뿐만 아니라 주택수 산정방식을 다루는 전문가들도 이해하기 어려운 상황이 됐고, 다주택자 규제에 따른 주택매물 동결효과로 주택시장 불안이 지속되고 있다고 판단했다. 또 지역쇠퇴와 고령화 시대에 대처하기 위해 다주택자 관련 규제를 재편할 필요성이 있다고 덧붙였다. 이에 따라 연구원은 다주택의 기준이 되는 주택보유수 기준을 현행 2주택에서 3주택으로 상향할 것을 제안했다. 다만 반감을 고려해 단계적으로 확대해나갈 것을 주문했다. 즉 1단계로 비수도권 지역 인구 20만 미나 지역 중 자가점유율 30% 이상에 우선 적용하고, 2단계에선 인구 30만 미만 중소도시, 자가점유율 40% 이상인 지역으로, 3단계에선 특별시·광역시·특례시·인구 50만 이상 대도시 제외한 전국 등으로 추진하라는 것이다.또 추가 1주택에 대해서는 10년 이상 보유 의무화나 8년 이상 임대주택 활용 의무화 등과 같은 조건을 붙일 것을 제안했다. 연구원은 이밖에 주택 수 산정을 위한 주택가액과 지역기준을 개편하고, 주택 수 산정에서 제외되거나 세금 혜택을 받고 있는 대상 주택 가운데 기여도가 낮은 주택은 제외시켜야 한다고 주장했다. 또 종부세의 일시적 2주택과 상속주택 등에 대한 산정기준도 바꿀 필요가 있다고 봤다. ② 임차인 주거안정=민간임대사업자 등록 활성화 연구원은 최근 나타나고 있는 전월세 시장의 불안 원인으로 매매가 상승, 수요 증가, 공급 감소, 조세전가 등과 함께 임대차 2법을 꼽았다. 여기에 금리인하도 포함돼 있는 데 연구범위를 2017년 6월부터 2021년말로 제한하면서, 최근 상황을 반영하지 못한 결과로 풀이된다. 연구원은 특히 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 임대차 2법 도입에 따른 임대의무기간의 확대와 임대기간 임대료 인상 규제는 임대료 인상 규제가 없는 신규계약을 중심으로 임대료를 인상시킬 유인이 있다고 지적했다. 따라서 4년 단기간의 보호에 그치는 임대차 2법의 한계 극복을 위해 세입자가 장기간 거주 가능하면서 집주인이 마음대로 임대료를 올리지 못하게 모든 임대인을 임대사업자로 등록하도록 유도할 필요가 있다고 주장했다. 또 사업기간을 장기간이 되도록 설계하고, 임대료 상한에 대한 규제를 적용하는 대신 혜택을 부여할 필요가 있다고 덧붙였다. 민간임대사업자 등록 활성화는 문 정부도 초기에 적극 추진했던 정책이다. 하지만 다주택자에게 유리한 제도라는 반발에 부딪히자 이듬해 혜택을 축소하고, 3년 뒤엔 폐지 방침을 밝히면서 오락가락 정책으로 시장 불안을 부추긴다는 비판을 받았다.③ 주택 과잉 공급=주택비축은행 만들자 연구원은 전국적으로 2026년부터, 수도권은 2029년부터 주택공급 과잉으로 인한 주택시장 불안이 야기될 수도 있다고 진단했다. 지난해 8월부터 시작된 금리인상과 금융기관의 가계대출 총량규제 조치로 주택거래가 급감하고, 가격상승 추세도 둔화되고 있는 상황에서 민간의 공급 확대와 정부가 추진 중인 주택공급 계획이 일정대로 이뤄진다는 것을 가정한 분석 결과다.과잉공급의 여파는 주택시장이 확장기에서 둔화·수축기로 바뀌면 일차적으로 미분양 증가로 나타나고, 이후 건설사와 소비자에게 점차 확대된다. 건설사는 자금난 가중이나 유동 위기로 이어지면서 부도를 맞고, 소비자는 하우스푸어로 전락하거나 역전세(깡통전세)로 고통 받는 것이다. 실제로 글로벌 금융위기 전후로 국내 주택시장에서는 이런 상황이 벌어지기도 했다. 연구원은 이를 예방하는 차원에서 미분양주택과 재고주택을 매입해 임대주택으로 활용하는 ‘(가칭) 주택비축은행’을 설치할 것을 제안했다. 또 미분양주택이나 원리금 상황이 어려운 집주인의 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하고, 일정기간 후 실수요자에게 재분양하는 ‘매입리츠’나 ‘희망임대주택리츠’ 등을 적극 활용하는 방안도 제시했다. ④ 탄소배출저감 주택=정책 지원 확대 필요 최근 지구 온난화에 따른 기상이변으로 전 세계가 몸살을 앓으면서 온실가스 감축은 모든 분야에서 화두가 되고 있다. 하지만 주택시장에서 이를 실현하기 위한 신축건물의 제로 에너지화나 기존 건물의 그린 리모델링은 달성하기가 쉽지 않다. 아파트 등 공동주택에 거주하는 비중이 60%를 넘는데다, 가구의 절반가량은 임차인이어서 주택성능 개량에 소극적이기 때문이다. 연구원은 해법으로 현행 민간주택 탄소배출 저감 지원정책을 강화할 것을 주문했다. 우선 금리가 상승하더라도 이자부담이 없도록 무이자 지원을 강화하고, 대출금 상환방식을 다양화하며 세금공제 혜택을 도입하는 등 건축주의 부담을 줄여줄 필요가 있다는 것이다. 또 지원 대상에 대한 사전·사후 관리 시스템을 보완하는 차원에서 활용되는 자재별 에너지 소비효율이나 규격, 가격 등에 대한 물가정보를 제공해야 한다고 촉구했다. 하자 문제에 대한 사후 관리 강화를 위해 그린리모델링 사업 실적이나 하자 발생률, 건축주의 만족도 등에 대한 정보를 제공하는 방안도 제안했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-20
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  • GTX 개통 최대 2년 앞당긴다는데…기대와 우려 엇갈린다

    정부가 수도권 광역급행철도(GTX) 사업을 최대 2년 이상 앞당기기로 했다. 특히 현 정부에서 예비사업타당성조사(이하 ‘예타’)까지만 진행하기로 했던 GTX-D,E,F 노선에 대해 착공까지 하는 등 사업일정 전반을 크게 줄여나가기로 했다. 이같은 정부 계획이 순탄하게 진행될지는 미지수다. 걸림돌이 적잖기 때문이다. 특히 D~F 노선은 경유지역에 대한 개괄적인 방향만 제시된 사실상 ‘백지상태’여서 일정이 지나치게 촉박하다. 정부의 GTX 사업 일정 단축 방침에 대한 반응도 엇갈린다. 수도권 출퇴근 교통난 완화 등에 대한 기대감도 있지만 국토 불균형을 야기하는 등 적잖은 부작용이 우려된다는 반응도 나온다. ● 2년 앞당겨질 GTX 사업 일정원희룡 국토교통부 장관은 18일(어제) 진행된 대통령 대면업무보고에 앞서 배포된 보도자료를 통해 “수도권 교통난 해소를 위해 2024년 6월로 예정된 GTX-A노선의 개통일정을 앞당기고, B·C노선을 조기 착공하겠다”고 밝혔다. 또 “기획연구를 통해 기존 A·B·C 노선을 연장하고, D~F 노선의 신설을 적극 추진하겠다”고 덧붙였다. 이때까지만 해도 국토부의 계획은 내년 6월까지 연장 및 신설에 따른 최적 노선안과 사업화 방안을 마련한 뒤 이를 2025년 상반기에 수립될 ‘제 4차(2021~2030년) 국가철도망 구축계획 수정안’에 반영하겠다는 일정이었다. 특히 D~F노선은 예비타당성 조사를 끝마친다는 계획이었다. 이를 위해 국토부는 차관 주재로 지난 6월 29일 ‘수도권 광역급행철도 확충 통합기획 연구용역’ 착수보고회를 갖기도 했다. 하지만 대면보고 과정에서 이같은 일정은 크게 바뀌었다. 윤석열 대통령이 “250만 채 주택공급에 못지않게 주택에 따른 교통연결망을 제공하는 것을 국가의 최우선 과제로 해야 한다”며 “모든 부처가 GTX 조기 개통에 적극 협력하라”고 지시했기 때문이다. 원 장관은 이와 관련, 19일(오늘) 한 라디오 프로그램에 출연해 “‘(윤 대통령이) 예타 부분도 필요하다면 신속 절차를 도입한다든지 해서 임기 내 착공을 목표로 하라’고 강력히 주문했다”고 소개했다. ● GTX 사업 단축, 걸림돌 적잖다이에 따라 국토부는 GTX 관련 기존 일정 전체를 다시 짜기로 했다. 무엇보다 경유노선도 그려지지 않은 D~F의 경우 현 정부 내 착공까지 진행하려면 2~3년이 걸리는 예타 일정을 최대한 줄이는 방안을 마련하는 게 급선무가 됐다. 원 장관은 이와 관련해 “대통령이 1년이라도 빨리 개통할 수 있도록 모든 방법을 강구하라고 한 만큼 예타 면제를 포함해 다양한 방안을 찾아보겠다”는 입장을 밝혔다. 하지만 걸림돌이 적잖다. 우선 D~F 노선에 대한 예타를 면제하거나 축소하려면 국회 동의를 받아야만 한다. 민주당이 다수석을 차지하고 있는 상황이 걸림돌로 작용할 수 있다는 뜻이다. 사업 추진이 확정된 A~C 노선도 여유로운 상황은 아니다. 특히 사업진행이 가장 빠른 GTX-A(경기 파주 운정~수원 동탄)의 경우 2024년 6월 개통을 목표로 하고 있지만 개통시기가 1년가량 지연될 가능성이 제기되고 있다. 현재 중간역인 삼성역복합환승센터(목표 준공시점·2028년 4월)의 건설이 늦어지면서 2027년까지는 삼성역에 서는 것은 물론 무정차 통과도 어려운 상황이다. 이에 공사가 일찍 끝나는 수서~동탄 구간을 우선 개통하기로 했다. 문제는 우선 개통 기간에 전동차 수리를 맡을 임시 차량정비기지가 필요해진 것이다. 당초 계획에 없던 이 시설을 건설하려면 정부 예산 편성 등과 같은 절차를 거쳐야 하기 때문에 개통이 2024년 중반에서 2025년으로 미뤄질 가능성을 배제할 수 없는 상황이다.● GTX 조기 개통, 출퇴근 교통난 해소에 기여정부가 GTX 사업 일정을 단축하겠다는 방침에 대한 반응은 엇갈린다. 기대감과 함께 지지하는 입장은 정부의 사업목표에서 근거를 찾는다. 정부는 GTX 사업을 서두르는 이유로 수도권 출퇴근 불편 해소라고 밝혔다. 이는 원 장관의 지론이기도 하다. 그는 기회가 있을 때마다 최근 종영한 TV드라마(‘나의 해방일지’)를 거론하며 “길 위에서 하루에 네 시간씩 보내야하는 청춘들의 애환에 주무부처 장관이자 국민의 한 사람으로서 가슴이 아팠다”며 “수도권 지역 주민을 장시간 출퇴근길에서 해방시켜줄 교통혁신의 주역은 GTX가 될 것”이라고 강조해왔다.여기에 다음달 중순 발표 예정인 ‘250만 채+α 주택공급 로드맵’(이하 ‘로드맵’)에 GTX역세권이 중요한 몫을 차지하는 점도 기대감을 키우는 요인이다. 국토부에 따르면 물량과 개별입지, 품질, 정주환경 등을 총망라한 주거 청사진이 될 로드맵에 담길 핵심입지로 도심, 3기 신도시와 함께 GTX 역세권이 이름을 올린 상태다. ● GTX, 국토 불균형 심화 촉진 우려 GTX 조기 개통에 따라 예상되는 부작용에 대한 우려도 적잖다. 무엇보다 국토 불균형 심화 논란이다. 서울로 통근 가능거리가 늘어나면서 수도권으로 인구 집중이 가속화될 수 있다는 지적이다. 또 GTX를 이용할 수 있는 지역으로 주택 수요가 몰리면서 GTX가 없는 지역은 낙후지역으로 떨어질 수도 있다. 즉 같은 경기도 지역에서 부동산 가격의 양극화를 낳을 수 있다는 것이다.GTX 노선이 대부분 이미 운행 중인 지하철과 직행버스 노선 등과 겹치는 점도 문제다. 이미 사업이 본격화된 GTX A~C의 경우 노선의 상당 구간을 기존 철도를 활용한다. 또 아직까지 구체적인 노선안이 나오지 않은 D~F도 신설 구간보다는 기존 철도노선을 연결해 사용하는 구간이 많을 것이라는 분석이 많다. 이는 저출산 고령화 등으로 이동인구가 줄어들 수밖에 없는 상황에서 기존 교통수단의 수요를 빼앗는 이른바 ‘제로섬 게임’이 발생할 수 있다는 뜻이다. 최악의 경우 적자 노선 운영을 위해 국민 세금을 동원하는 일도 생길 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-19
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  • 자연재해 취약 시설물 630개…부산 70개-경기도 102개

    전 세계적으로 기상이변에 따른 자연재해로 몸살을 앓고 있다. 일본과 유럽에서는 기록적인 폭염으로 수십 명이 목숨을 잃고, 농작물 피해가 잇따르고 있다. 반면 호주와 동남아에서는 폭우로 수백 명이 사망하는 등 인명 피해가 속출하고 있다. 국내도 예외일 수는 없는 만큼 사회 전반에 걸쳐 대책 마련 요구가 쏟아지고 있다. 이런 가운데 최근 10년 간 국내에서 발생한 자연재해의 대부분이 호우와 태풍에서 비롯됐다는 연구 결과가 나왔다. 또 앞으로 친환경적 지속가능한 경제성장 시스템을 가동하더라도 강수량이 최대 20% 이상 증가하고, 이로 인해 피해가 우려되는 안전 취약 시설물이 전국적으로 630개에 달하는 것으로 분석됐다. 국토연구원은 이런 내용이 담긴 보고서(‘탄소중립과 기후변화에 대비한 안전취약시설물 분석 및 관리방향 연구’)를 최근 발행했다. 이 보고서는 기후변화로 인한 피해가 갈수록 대형화하는 상황에서 효율적인 시설물 관리 방안을 모색해보자는 취지에서 마련됐다. ● 국내 자연재해 대부분은 호우와 태풍 피해18일 보고서에 따르면 최근 10년 간(2011~2020년) 국내에서 발생한 자연재해 피해액은 4조4200억 원, 복구액은 11조6830억 원에 달했다. 이 가운데 호우와 태풍으로 인한 피해액과 복구액이 각각 93.2%, 96.9%를 차지했다.문제는 앞으로 예상되는 우리나라 기후변화 전망을 고려할 때 호우로 인한 자연재해 발생 가능성이 높다는 점이다. 국내 기후변화에 따른 자연재해 규모는 탄소중립 실현을 위해 친환경적으로 지속가능한 경제성장 시스템을 운영할 때와 화석원료 사용이 높고, 도시 위주의 무분별한 개발 확대 방식을 고집할 때 크게 달라지는 것으로 나타났다. 탄소중립 실현 경제시스템이 가동되는 상황에서는 1일 강수량은 단기(2021~2040년)적으로는 17.7%, 장기(2081~2100년)적으로는 20.6%까지 늘어날 것으로 추정됐다. 반면 무분별한 개발 확대 방식을 따를 경우 단기적으로는 17.3%에 머물지만, 장기적으로는 39.5% 증가할 것으로 예상됐다. 지역적으로 수도권과 제주도, 전라권에서 크게 증가할 것으로 전망됐다. 국토연구원 건설경제산업연구본부 이종소 부연구위원은 이에 대해 “탄소중립 실현이 가능한 경제시스템을 가동하더라도 다양한 분야에서 기후위기에 대한 적응과 대응방안을 마련할 필요가 있음을 보여준다”고 밝혔다. 이어 “특히 시설물은 국민의 안전과 직결되기 때문에 중요하다”며 “자연재해에 취약한 시설물에 대한 대책 마련이 시급하다”고 지적했다. ● 자연재해 취약 시설물 630개…부산 70개로 최다국토교통부 시설물통합정보관리시스템에 따르면 2022년 4월 기준으로 전국의 주요 시설물 15만6687개 가운데 안전 위험 등급에 해당하는 시설물 평가등급 D,E를 받은 곳은 모두 630개이다. 이 가운데 231개는 안전취약시설물이면서 기후변화에 따른 재해에도 취약한 것으로 나타났다. 또 즉각 사용을 금지해야 하는 E등급 시설물도 46개에 달했다. 시설물의 위험성을 감안하면 상당히 많은 수치이다. 유형별로는 도로교량(19개)이 가장 많았고, 공동주택(12개)과 다중이용건축물(8개)도 적잖았다. 630곳을 지역별 상황을 특별·광역시별로 보면 부산이 70개로 가장 많았다. 이어 서울(59개) 광주(12개) 울산(11개) 인천(10개) 대전(5개) 대구(1개)의 순이었고, 세종은 아예 없었다. 도별로는 경기가 무려 102개에 달했고, 전북(67개) 충남(66개) 강원(59개) 경북(54개) 등도 50개를 넘었다. 이어 전남(48개) 경남(35개) 충북(27개) 제주(4개)의 순이었다.시설물 종류별로 보면 공동주택을 포함한 건축물이 389개로 절반 이상을 차지했고, 교량도 203개나 됐다. 이어서 절토사면(16개) 하천(10개) 항만(3개) 댐 상하수도 옹벽(각 1개)의 순으로 뒤를 이었다. 다만 터널은 한 곳도 없었다.● 시설물 관리 방안에 기후변화 상황 반영해야보고서는 이같은 분석결과와 안전취약시설물이 상대적으로 많은 지방지역 A시를 대상으로 시뮬레이션을 실시한 결과를 토대로 두 가지 대책을 제시했다.우선 앞으로 시설물 관리에서 기후상황을 고려한 관리방향 수립을 촉구했다. 현재는 시설물의 성능평가와 성능개선 시 상태안전성능, 구조안전성능, 내구성능, 사용성능 등만 고려하고 있다. 이런 상황에서는 기후변화와 국토공간의 특성을 반영하기 어렵기 때문이라는 판단이다. 또 지방자치단체가 활용할 수 있는 시설물 관리 방향도 제시해줄 필요가 있다고 지적했다. 지자체의 경우 도시·군 기본계획, 시설물 유지관리 계획, 예산 상황 등 시설물을 관리하기 위한 여건이 모두 달라서 일괄적인 지침만으로는 도움을 주는 데 한계가 있기 때문이라는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-18
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  • 기본형 건축비 오늘부터 1.53% 오른다…새 분양가상한제 시행

    15일(오늘)부터 상한제가 적용되는 민간 아파트의 분양가에 주거이전비나 조합 총회 운영비 등이 반영된다. 또 이달 중에 전문가로 구성된 민간 택지비 검증위원회가 가동된다. 이와 함께 분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비도 주요 자재 가격이 크게 오를 경우 수시로 조정이 가능해진다. 이에 따라 최근 레미콘 철근 등이 각각 10% 이상 오른 것을 반영해 기본형 건축비가 1.53% 인상돼 이날부터 적용된다. 국토교통부는 이런 내용으로 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’(이하 ‘규칙’)을 개정하고, ‘정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준’(이하 ‘기준’)을 제정해 이날부터 시행한다고 발표했다. 이번 조치는 정부가 지난달 21일 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’의 일환으로 마련된 것으로, 이날 입주자 모집 공고를 낸 아파트부터 적용된다. ● 상한제 민영 아파트 분양가에 이사비 등 반영국토부에 따르면 새 규칙과 기준에 따라 공공택지 이외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 재개발·재건축 등과 같은 정비사업의 추진과정에서 필수적으로 발생하는 비용들을 반영할 수 있게 됐다. 주거이전비나 이사비, 영업손실 보상비, 명도소송비, 이주비에 따른 금융비용(이자), 총회운영비 등을 필수 소요 경비로 인정해준다는 것이다. 다만 비용 산정 규모는 국토부가 고시한 기준에 따라야 한다. 주거이전비의 경우 세입자는 가구당 4개월 가계지출비(4인 기준·2100만 원)를, 현금청산 소유자는 가구당 2개월분의 가계지출비를 각각 반영할 수 있다. 영업손실 보상비는 휴업의 경우 4개월 내 영업이익과 이전 비용 및 이전에 따른 영업이익 감소액이, 폐업하는 경우에는 2년분 영업이익과 영업용 고정자산 등의 매각손실액이 각각 해당된다. 명도소송비는 소송에 들어간 변호사 수임료와 법인 인지대 등의 실제 비용이다.조합원 이주 비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 실제 발생한 이자 비용을 반영하되 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 표준 산식으로 상한을 설정한다.조합의 의사결정을 위한 총회, 대의원회의, 주민대표회의 등의 운영비도 필수 비용으로 반영할 수 있다. 다만 조합마다 정비사업 규모나 사업 지속 기간 등이 제각각이므로, 조합 운영비는 총사업비의 0.3%까지만 정액으로 인정된다.● 자재값 급등에 기본형건축비 1.53% 인상분양가 산정의 기준이 되는 기본형 건축비 산정 방식과 산정 요건도 이날부터 완화됐다. 그동안 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례에 정기적으로 고시됐다. 또 레미콘, 고강도철근, PHC파일, 동관 등 4개 자재가격이 15% 이상 급등하면 정기 고시 3개월 뒤 추가 조정됐다. 하지만 조건이 까다로워 시장가격 변동을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 끊이질 않았다. 실제로 2010년 이후 정기고시 이외에 자재값 인상분을 반영한 경우가 지난해 7월 단 한 차례에 그쳤을 정도다. 이번 규칙 개정에 따라 앞으로는 레미콘, 고강도철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 5개 품목이 15% 이상 오르면 정기고시 3개월 후 기본형 건축비를 조정할 수 있게 됐다. 또 레미콘과 고강도철근 등 2개 품목의 값이 합쳐서 15% 이상 오르거나, 창호유리 강화합판 마루 알루미늄 거푸집 등 나머지 3개 품목의 값이 합쳐서 30% 이상 상승한 경우에는 3개월 이내라도 건축비 조정이 가능하다.새 규정에 따라 이날 기본형 건축비는 직전 고시(3월) 대비 1.53% 인상된다. 최근 레미콘 가격이 10.1%, 고강도 철근 가격이 10.8% 상승한 것을 반영한 것이다. 이에 따라 지상층 기본형 건축비(16¤25층 이하·전용면적 60㎡ 초과¤85㎡ 이하 기준)는 1㎡당 182만9000원에서 185만7000원으로 오른다.● 택지비 검증위원회 이달 중 가동한편, 정부가 지난달 21일 발표한 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’에 포함됐던 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 시 자재비 가산제도 도입과 인근 사업장 산정 기준 합리화(준공 20년 이내 사업장→10년 이내 사업장), 세부 평가기준 및 배정공개 등과 같은 조치는 이달 1일부터 이미 시행되고 있다. 시장가격이 제대로 반영되지 않는다는 불만이 제기돼온 민간택지 택지비 산정과정을 검증해줄 ‘한국부동산원 택지비 검증위원회’도 이달 중 구성된다. 검증위원회는 감정평가협회, 한국주택협회, 대한주택건설사업협회, 공공기관 등의 추천을 받아 감정평가사와 교수, 변호사 등 전문가로 구성될 예정이다.황재성기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-15
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  • 국토부, 층간소음 해결 위해 ‘기술 발굴’ 나선다

    정부가 ‘생활소음’과 ‘실내공기질’, ‘생활폐기물’ 등 3가지를 ‘주거생활 분야 3대 사회난제’(이하 ‘3대 난제’)로 선정하고 대책 마련에 팔을 걷어붙였다. 민간의 힘을 빌려 2025년까지 관련 문제 해결을 위한 기술을 개발하고, 관련 제도 개선 방안을 마련하기로 한 것이다. 국책연구소인 한국건설기술연구원(이하 ‘건기연’)은 이런 내용을 담은 ‘2022년 국토교통기술 기반 주거생활환경 문제 해결사업 기획과제 시행 공고’를 최근 누리집을 통해 발표했다. 사업 참여를 희망하면 이달 28일부터 다음달 8일까지 신청서류를 작성해 제출해야 한다. 층간소음 문제 해결책 마련한다14일 공고문에 따르면 국토교통부는 3대 난제 해결을 위해 산·학·연 등 민간의 독창적이고 참신하며, 실용화 가능한 기술을 발굴하기로 했다. 일종의 주거환경개선 연구개발(R&D)사업이다. 기술개발을 위한 연구과제는 응모자들이 기획해 제안하면 심사를 거쳐 선정하기로 했다. 이른바 상향식 자유공모 방식이다. 연구과제는 2단계 과정을 거쳐 결정될 예정이다. 이번 공모를 통해 30개가량의 후보를 1차로 선정한 뒤 연말까지 과제별 수행평가를 거쳐 20개 이내의 최종과제를 정하는 식이다. 최종과제를 수행할 연구개발기관으로 선정되면 건기연과 공동으로 연구를 진행하며, 2023년부터 2025년까지 3년 간 10억 원 이내의 연구비를 지원받는다. 일단 후보 30개는 생활소음 15개, 실내공기질은 10개, 생활폐기물은 5개 안팎에서 선정될 것으로 보인다. 건기연은 이와 관련 분야별 기획과제에 대한 예시도 소개했다. 예컨대 층간소음으로 대표되는 생활소음에서는 ‘기존주택 바닥충격음 저감 위한 바닥 소수선 기술 기획’이나 ‘천장 구조에 의한 바닥충격음 차단성능 개선기술 기획’, ‘화장실 급배수 등 기존주택 설비소음 개선기술 기획’ 등이 예시됐다. 초미세문제가 화두인 실내공기질과 관련해서는 ‘실내 초미세먼지 저감을 위한 공기청정기술 기획’ ‘주방 및 조리 시 발생 오염물질저감 기술 기획’ ‘공동주택 실내활동으로 인한 냄새 및 오염물질 저감기술 기획’ 등이 예시로 소개됐다. 음식물쓰레기 등 생활폐기물 관련해서는 ‘재활용품 적정배출 여부를 감시할 모니터링 및 보상시스템 소프트웨어 기획’ ‘불법투기방지 위한 인공지능형 배출자 및 종량제 봉투 인식 기술 기획’ 등이 제시됐다. 서울 인천 고양 등 3곳에 리빙랩 선정정부가 이처럼 팔을 걷어붙인 것은 이들 3대 난제가 삶의 질을 떨어뜨리는 데 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다. 특히 신종 코로나바이러스감염증(코로나 19) 사태 발생 이후 실내에 머무는 시간이 늘어나면서 층간소음은 심각한 사회문제가 되고 있다. 환경부 산하 한국환경공단의 층간소음이웃사이센터에 신고된 층간소음 민원은 2021년 4만6596건으로 5년 전인 2016년(1만9495건)보다 2배 이상으로 증가했다. 코로나19 직전인 2019년(2만6257건)과 비교해서도 70% 이상 늘었다. 정부는 이번 연구를 토대로 3대 난제를 해결하면 국민들의 생활 스트레스를 완화하고, 의료비용 저감, 노동생산성 향상, 사회적 비용 절감 등과 같은 삶의 질 개선 효과를 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 관련 조치들도 이미 진행되고 있다. 정부는 서울과 인천, 경기 고양 등 3곳의 아파트단지를 리빙랩으로 선정했고, 각종 연구에 참여할 시민멘토도 선발했다. 리빙랩 가운데 하나인 고양시 일산동구에 위치한 ‘센트럴더포레’의 경우 2010년 입주한 410채 규모의 아파트이다. 실험실형 리빙랩이 아니라 실제 사용자들이 참여한 아파트여서 눈길을 끈다. 정부는 이를 통해 실생활에서 체감하고 있는 문제들을 조사하고, 기술 개발 및 제도 개선 등과 같은 대책을 마련할 계획이다. 특히 리빙랩을 이용해 기술 및 제도의 도입 효과도 검증할 계획이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-14
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  • 40대 이하, 주택 관련 금융부채 크게 늘어…금리 상승에 부담 가중

    지난 문재인 정부에서 부동산 가격이 급등하면서 고소득층과 저소득층 간의 자산 격차가 확대된 것으로 나타났다. 즉 자산 규모에서 부익부빈익빈이 심화됐다는 것이다. 또 40대 이하에서 금융부채가 크게 늘었는데, 고소득층은 거주주택 구입용 대출비중이 늘어난 반면 하위계층에서는 전월세보증금용 대출 비중이 크게 증가했다. 이에 따라 정책 당국은 부동산 가격이 급격히 상승하지 않도록 주택 수급과 금융여건 관리에 주의할 필요가 있다는 지적이 나왔다. 자본시장연구원이 발행하는 격주간지 ‘자본시장 포커스’ 최신호에 이런 내용의 보고서 ‘가계 자산·부채 변화의 특징 및 시사점’이 게재됐다. 보고서는 2017년 4월부터 2021년 3월까지 전체 가구를 5개 분위로 나눈 뒤 분위별 평균 자산 규모의 변화를 분석했다. 부동산이 자산 불평등 심화시켰다13일 보고서에 따르면 상위 40%에 해당하는 4~5분위는 실물자산이 자산증가의 90%를 차지했다. 또 실물자산이 4분위는 1억1000만 원, 5분위는 3억5000만 원이 늘었다. 반면 1~3분위는 실물자산이 212만~3080만 원 증가하는 데 머물렀다. 실물 중심의 자산증가는 2017년 이후 시작됐지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태를 거치면서 더욱 커졌다. 예컨대 4분위의 경우 실물자산 증가액이 2017년 4월~2019년 3월에는 3369만 원이었지만, 2019년 4월~2021년 3월에는 7851만 원으로 배 이상 커졌다. 이처럼 고자산 가구를 중심으로 자산이 늘어나면서 가계 간 자산 격차는 확대됐다. 반면 소득 불평등을 보여주는 ‘소득지니계수’는 줄어들었다. 이처럼 소득 격차가 줄었는데도 자산격차가 커진 데에는 자산 가격 상승이 큰 영향을 미쳤다. 자본시장연구원 거시금융실 정화영 연구위원은 이와 관련 “우리나라 가계는 순자산규모가 클수록 부동산자산 비중이 높은 특성을 보인다”며 “이로 인해 부동산 가격상승이 자산 상위 가구의 자산을 더 크게 증가시키고, 자산 격차를 확대시켰다”고 주장했다. 40대 이하 주택 대출 등 금융 부채 급증부동산을 중심으로 나타난 자산가치 상승은 가계 부채 증가에도 영향을 미쳤다. 다만 영향력의 크기는 연령대와 계층별로 조금씩 달랐다. 가구주 연령 40대 이하와 50대 이상의 금융부채 상황을 보면, 40대 이하의 금융부채가 50대 이상보다 크게 증가했다. 이는 전체 소득계층에서 고르게 나타났다. 즉 소득 1~5분위 전체에서 40대 이하의 대출이 50대 이상에 비해 크게 늘어났다는 것이다. 예컨대 1분위에서 50대 이상은 433만 원이었지만 40대 이하는 1578만 원에 달했다. 또 5분위에서도 50대 이상은 1230만 원이지만 40대 이하는 4564만 원이나 됐다. 다만 주택 소유율이 낮은 40대 이하의 대출 용도는 순자산 분위에 따라 차이가 있었다. 상위 40%에 해당하는 4,5분위의 경우 거주주택 구입을 위한 대출비중이 2019년까지 50% 이하에서 2021년에는 50%를 넘어섰다. 반면 하위 60%(1~3분위)는 그 비중이 2017년까지 50%를 크게 웃돌다가 이후 빠르게 줄어들어 2021년에는 40% 밑으로 떨어졌다. 전·월세 보증금 마련을 위한 대출 비중은 상반된 양상으로 나타났다. 상위 40%의 경우 5%를 조금 웃도는 수준에서 큰 변화를 보이지 않았지만 하위 60%는 2017년까지 20%를 밑돌다가 2021년 30%를 뛰어넘었다. “40대 이하, 경제 취약 고리 가능성”이런 상황들은 부동산 가격 상승에 따른 보증금 부담 증가가 하위계층 60%의 대출증가로 이어지고, 가구의 재무건전성을 악화시키는 요인으로 작용할 수 있음을 시사한다. 정 연구위원은 “국내 가계는 부동산 관련 자산비중이 커 부동산 가격 변화에 큰 영향을 받는다”며 “정책당국은 부동산가격이 급격히 상승하지 않도록 주택수급과 금융시장 관리에 노력을 기울여야 한다”고 지적했다. 이어 “최근 수년간 진행된 부동산 가격 상승으로 40대 이하의 금융부채가 크게 늘어난 상태”라며 “금리상승기에 이들이 경제의 취약고리로 작용할 가능성에 대비해야 한다”고 강조했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-13
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  • 국유재산 1300조 첫 돌파… 활용 수익은 4조4000억 그쳐

    우리나라 국유재산 총액이 지난해 처음으로 1300조 원을 넘어섰다. 부동산 가격 급등과 급격한 공시가격 현실화의 영향으로 전체 국유재산의 절반을 차지하는 땅값이 크게 증가한 게 직접적인 원인이었다.하지만 지난해 국유재산을 활용한 수익은 4조4000억 원에 불과했다. 또 수익의 대부분은 단순한 토지 등의 매각을 통한 수입이었다. 이에 따라 저성장 저출산 고령화 등으로 취약해질 것으로 예상되는 국가재정을 감안해 국유재산을 보다 적극적으로 활용하는 방안이 필요하다는 지적이 나왔다. 한국재정정보원(FIS)은 매월 발행하는 사내보 ‘월간 나라재정’ 최신호에 이런 내용을 담은 보고서 ‘국유재산 관리정책 변화와 활용을 위한 시사점’을 게재했다. FIS 재정정보분석본부 김선옥 부연구위원은 “(5월에 진행된) 청와대 개방은 국가 소유의 재산을 활용해 경제적 가치를 창출할 수 있음을 보여준 사례였다”며 “늘어나는 국가 역할에 맞게 보다 다각적이며 적극적인 국유재산 활용방안을 수립할 필요가 있다”고 보고서의 취지를 밝혔다. FIS는 우리나라의 예산 편성부터 집행, 결산, 국유재산 및 국고보조금 관리 등에 이르는 재정업무 전반을 짤 때 사용하는 디지털예산회계시스템(일명 ‘디브레인(dBrain)’)과 국고보조금통합관리시스템(일명 ‘e나라도움’)을 운영 및 관리하기 위해 2016년에 설립된 준정부기관이다.● 지난해 국유재산 1300조 원 돌파 12일 보고서에 따르면 2021년 결산기준으로 우리나라 국유재산은 1337조 원으로 집계됐다. 이는 전년(1157조 원)보다 180조 원(15.5%) 증가한 것이고, 최근 10년 새 가장 많이 늘어난 규모이다. 국정 상황을 보여주는 통계포털인 ‘e-나라지표’에 따르면 국유재산은 2012년에 892조 원에서 매년 2~5%씩 오르면서 2016년(1044조 원)에 1000조 원을 넘어섰다. 이후에도 2018년(전년대비 증가율¤0.6%)을 제외하곤 꾸준히 2~4%씩 올랐고, 지난해에는 이례적으로 두 자릿수 상승률을 보였다. 지난해 국유재산 총액이 크게 늘어난 직접적인 원인은 부동산 가격 급등과 급격한 공시가격 현실화에 따른 땅값 상승이었다. 지난해 정부 소유 토지는 630조 원으로 전년(520조 원)보다 110조 원(21.3%) 늘어났다. 전체 국유재산에서 차지하는 비중도 45%에서 47%로 2%포인트(p) 이상 증가했다. 토지에 이어 국유재산에서 차지하는 비중이 높은 재산품목은 공작물(329조 원) 유가증권(293조 원) 건물(71조 원) 등이었다. 이밖에 입목죽(땅에 뿌리박힌 수목, 7조5000억 원) 선박항공기(3조6000억 원) 무체재산(지적재산권, 1조9000억 원) 기계기구(1조2000억 원) 등의 순서대로 뒤를 이었다. ● 지난해 국유재산 수입은 4조4000억 원 이처럼 막대한 규모의 국유재산을 활용해 수익을 올리는 방법은 비교적 다양하다. 대표적인 방식이 토지, 건물, 자산 등의 매각과 국유재산의 사용 허가를 통해 거둬들이는 대여료가 있다. 여기에 국립공원 입장객들에게 거둬들이는 입장료 수입 등도 있다. 하지만 그 수준은 매우 미미했다. 지난해의 경우 4조4197억 원이었는데, 83%가량(3조6565억 원)이 토지나 건물, 기타 자산들의 매각을 통해서 만든 것이었다. 나머지는 대여료(7094억 원)과 변상금(538억 원)이었다. 수입 규모도 들쭉날쭉하다. 2015년에 4조2264억 원에서 이듬해인 2016년 6조3801억 원으로 50% 넘게 늘었다. 하지만 2017년엔 4조6403억 원으로 30% 가까이 줄었고, 2018년(3조7707억 원)과 2019년(3조7234억 원) 2020년(3조8022억 원) 등 3년 동안에는 모두 3조 원대에 머물렀다.● “보다 적극적인 공공재산 활용방안 필요” 보고서는 “저성장, 저출산·고령화 등을 고려할 때 지속가능한 재정 여력의 확보가 어느 때보다 중요해진 시점”이라며 “이에 대응하기 위해서라도 국유재산을 더욱 적극적으로 활용할 필요가 있다”고 지적했다. 하지만 현재까지 성과는 지지부진하다. 대표적인 사례가 적극적인 국유재산 개발방식을 위해 추진한 민간참여개발제도는 2011년에 제도가 도입됐지만 이후 개발 실적이 없다. 대상지를 5년 이상 활용되지 않은 일부 국유재산으로 제한하는 등 까다로운 조건이 달려있기 때문이다. 따라서 실효성 있는 정책 추진을 위해 국유재산 관리 총괄기관의 적극적인 활용 노력과 함께 민간참여가 활성화 될 수 있는 합리적인 제도 개선이 마련돼야만 한다. 정부도 이런 수요를 반영해 올해 3월 국유재산의 개발·활용·매각을 확대해 신규재원을 마련하고 재정 관리를 강화하는 것을 재정혁신의 한 축으로 삼는 ‘2023년 예산편성의 방향’을 발표했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-12
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  • “공사액 낮추려 입찰 반복”…건설사 10곳중 3곳 불법하도급 경험

    건설공사 부실의 주범으로 불법하도급이 꼽히고 있다. 이런 가운데 원청업체가 하도급 공사금액을 낮추기 위해 입찰을 반복해서 실시하고, 이를 경험한 업체가 10곳 가운데 3곳에 달한다는 조사결과가 나왔다. 특히 공사규모가 커서 대형업체가 하도급에 참여하는 경우 절반 이상이 이런 일을 경험한 것으로 나타났다. 이에 따라 하도급 입찰 과정에서 나타나는 각종 비리를 방지하기 위해 입찰자료 공개를 의무화하고, 이를 어길 때 내려지는 처벌을 강화하는 등 대책 마련이 필요한 것으로 지적됐다. 중소건설사 모임인 대한전문건설협회 산하 연구기관인 ‘대한건설정책연구원’은 최근 이런 내용이 담긴 보고서 ‘건설공사 하도급 입찰 문제점 및 개선방안’을 발행했다. 보고서는 정부가 지난해 말 수립한 불법하도급 방지대책을 공공공사에만 적용하기로 하면서 민간공사에서 발생하는 불법하도급 문제를 방치하고 있다는 지적에 따라 마련됐다.공사금액 낮추기 위해 입찰 반복보고서에 따르면 2021년 기준 649개 업체를 대상으로 실시한 실태조사에서 187개(28.8%)가 하도급 공사계약 과정에서 재입찰을 경험했다. 또 공사규모가 커 대기업들만 참여하는 하청입찰에서는 전체(90개사)의 57.7%(51개사)가 재입찰을 통해 공사를 따낼 수 있었다. 업체 규모에 상관없이 작년 한 해 동안 이런 하도급 재입찰을 경험하는 건수도 평균 3.65건에 달했다. 또 이런 반복되는 재입찰을 통해 공사계약을 맺었을 때 최초입찰가보다 평균 17.6% 정도 감액된 것으로 나타났다. 그나마 다행인 것은 이런 결과들이 모두 전년(2020년)보다는 소폭 나아진 수준이라는 점이다. 2006년 12월 광주에서 진행된 건설사 A와 B의 도시가스배관공사 하도급계약 과정은 이를 고스란히 보여주는 사례다. A사는 6개 업체를 대상으로 경쟁입찰을 실시했고, B사가 최저가를 제시했다. 하지만 A사는 B사를 포함한 3개 업체를 대상으로 다시 입찰을 진행했다. B사는 울며 겨자 먹기로 응찰가를 추가로 낮춰야 했다. 결국 B사는 최초 가격보다 1000만 원 낮춘 가격에 공사계약을 맺었다. 원청업체가 최저가 입찰을 통해 하도급업체로 선정한 뒤 정당한 사유 없이 낙찰금액보다 낮은 금액으로 계약을 체결하도록 강요하는 일도 무려 24.5%나 됐다. 또 입찰을 진행하면서 다른 입찰자의 견적금액을 알려주고, 하청사업자에게 낮은 입찰금액을 써내도록 유도하는 경우도 있었다. 이런 경우 하청업체들은 대부분 기업 유지에 필요한 공사물량 확보를 위해 이를 수용하는 것으로 나타났다. 보고서는 이에 대해 “이러한 원청사업자의 불법행위는 하도급 공사의 입찰과 낙찰자 선정과정이 공정하지 못하고 투명하지 못하기 때문”이라고 분석했다. “하도급 입찰자료 공개 의무화 필요하다”이런 불법 하도급계약이 어제오늘만의 일은 아니다. 이를 막기 위해 정부는 의원입법을 통해 지난해 12월 ‘하도급거래 공정화에 관한 법률’(이하 ‘하도급법’)을 개정했다. 이에 따르면 하도급계약의 입찰금액 및 낙찰결과를 입찰 참가자들에게 공개하게 하고, 이를 어길 시 1000만 원 이하의 과태료를 물게 된다. 문제는 강화된 규정이 국가나 공기업, 준정부기관이 발주하며 종합심사낙찰제 적용 대상공사입찰로 제한돼 있다는 점이다. 즉 일부 대형 공공공사를 제외하곤 대부분의 하도급입찰공사가 대상에서 제외되는 셈이다. 보고서는 따라서 “하도급 입찰에서 발생하는 원청사업자의 불공정 행위는 사회적·경제적 약자인 하도급사업자를 보호하기 위한 목적”이라며 “법리적으로나 대법원 판례 등을 검토했을 때 모든 건설공사의 하도급 입찰 결과를 공개하도록 해야 한다”고 주장했다. 보고서는 또 “제도의 실효성을 높이기 위해 입찰자료 공개 의무를 위반한 때 내려지는 처벌 수위도 현재보다 강화할 필요성이 있다”고 덧붙였다. 위반한 사실이 적발되면 △시정조치 △하도급대금의 2배에 해당하는 금액 이하의 과징금 부과 △벌점 부과 및 입찰참가자격 제한 등과 같은 조치가 내려져야 한다는 것이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-11
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  • 월세 비중 급증, 재등장한 ‘전세 소멸론’

    “전세는 이제 사라지고, 월세 시대가 도래할 것이다.”요즘 부동산을 주로 다루는 유튜버나 블로거가 올린 콘텐츠에서 심심찮게 볼 수 있는 얘기다. 실제로 최근 임대차 시장에서 월세 비중이 빠르게 커지고 있어 ‘전세 소멸론’에 힘이 실리는 분위기다.국토교통부(국토부)가 지난달 말 발표한 ‘5월 주택 통계’에 따르면 전국 전월세 거래는 총 40만4036건으로 집계됐다. 이 가운데 월세가 59.5%(거래 건수 24만321건)로 전세 40.5%(16만3715건)를 크게 앞질렀다. 한 달 전인 4월(50.4%)보다 9.1%p 늘어난 수치다.게다가 전체 임대차 거래에서 월세가 전세를 뛰어넘은 것은 국토부가 월세 거래량을 처음 조사한 2011년 이래 올해 4월이 처음이다. 그런데 그 기록을 5월에 다시 갈아치운 것이다. 또 1~5월 누적 기준 전체 임대차 거래에서도 월세 비중이 51.9%로 절반 이상을 차지했다. 지난해 같은 기간(41.9%)보다 10%p 증가한 것으로 이것 역시 사상 최초다.임대차 3법이 도화선전세가 월세로 전환되는 비율이 늘면서 등장한 전세 소멸론은 이전에도 있었다. 금융위기가 한창이던 2008년 직후다. 당시 부동산시장이 하락세로 돌아서고 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 잇따르면서 무주택 실수요자들이 임대시장에 눌러앉은 게 발단이었다.집이 팔리지 않자 대출이자 부담이 커진 집주인들이 이자 부담과 시세차익 손실을 세입자에 떠넘기기 위해 월세로 전환하며 버티기에 돌입했다. 특히 2013년 이후 예금금리가 연 3%를 밑돌자 6~8%에 달하는 월세전환율(전세에서 월세로 바꿀 때 적용되는 비율)을 노린 월세 물량이 크게 늘었다. 전세보증금을 받아도 큰 이득이 되지 않으니 집주인들이 금융권 주택담보대출을 이용해 자금을 조달한 뒤 월세를 받아 수익을 얻는 방식이 인기를 끈 것이다. 이후 임대차 시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기에 들어섰고, 머지않아 전세가 사라질 것이라는 전세 소멸론이 쏟아졌다.그런데 최근 대두된 전세 소멸론의 출발점은 금융위기 때와 양상이 많이 다르다. 우선 집값 급등으로 전세금이 꾸준히 오른 상태에서 지난해 말부터 시작된 금융당국의 대출 죄기와 기준금리 인상 기조가 영향을 미쳤다. 여기에 문재인 정부의 무리한 공시가격 현실화 방침으로 보유세 부담이 한꺼번에 늘어난 집주인들이 전월세를 올려 부담을 전가하려는 움직임도 한몫했다.특히 2020년 8월 도입된 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’은 최근 활발한 월세 전환의 직접적인 도화선이 됐다. 기존 주택에서 4년 거주를 채우는 임차인이 늘어나 전세 매물이 줄어든 데다, 집주인들이 4년치 인상분을 한꺼번에 올리면서 상승분만큼을 월세로 받으려는 움직임이 급증한 것이다.허윤경 한국건설산업연구원 연구위원이 최근 발표한 보고서 ‘임대차 3법 도입 후, 서울 전세비중 6.5%p 감소’에서 이런 양상이 잘 드러난다. 이 보고서는 서울지역에서 임대차 3법 도입 전 20개월(2018년 12월~2020년 7월)과 이후 20개월(2020년 8월~2022년 3월)의 거래 내용을 비교 분석했다.결과를 보면 임대차 3법 도입 이후 20개월 동안 그 전 20개월보다 거래량은 8.1% 증가했다. 계약 형태별로는 전세가 3.0% 줄었고 준전세(50.7%), 준월세(18.2%), 월세(27.0%)는 모두 늘었다. 특히 아파트만 보면 전세가 6.1% 줄어든 반면 준전세(69.3%), 준월세(26.0%), 월세(32.9%)는 모두 큰 폭으로 증가했다. 이에 따라 서울 임대차계약에서 비중도 전세는 62.8%에서 56.3%로 6.5%p 감소했다. 그리고 그 자리를 준전세(3.5%p), 준월세(2.2%p), 월세(0.7%p)가 채웠다.이 같은 전세의 월세화는 당분간 계속될 전망이다. 한국은행이 물가를 잡기 위해 앞으로 몇 차례 더 기준금리를 인상할 방침임을 밝혔기 때문이다. 대출금 부담을 세입자의 월세로 충당하려는 움직임이 늘어날 수밖에 없다.여기에 문재인 정부 때 다락같이 오른 집값도 원인으로 작용했다. 집값 상승폭을 감안해 무조건 전세금을 올리기에는 집주인이나 세입자 모두 부담이다. 결국 전세보증금에 맞게 수억 원을 한꺼번에 조달하기보다 수십만~100만 원대 수준의 월세를 선호할 개연성이 크다.전세제도 사라질 가능성 낮아하지만 시중 예상대로 전세제도가 소멸할 확률은 그다지 높아 보이지 않는다. 금리가 오르면 전월세전환율(기준금리+2%)도 결국 상승하게 되고 그만큼 월세 부담이 커질 수밖에 없어 전세 물량이 다시 늘어날 것이기 때문이다.전세의 여러 장점이 여전히 유효하다는 점도 빼놓을 수 없다. 우선 대규모 투자자금 조달 창구로서 매력이다. 수도권 등 주요 지역에서는 담보인정비율(LTV)이 40% 이하로 제한돼 있어 금융시장에서 주택 매입에 필요한 자금을 충분히 조달하기 어렵다. 그 빈틈을 전세가 메울 수 있다.임대료 체납 리스크도 없다. 집주인에게 세입자의 임대료 체납은 큰 사업 리스크다. 체납했다고 세입자를 마음대로 쫓아내는 것도 불가능하다. 하지만 전세는 매달 임대료를 신경 쓸 필요가 없다.임차인 입장에서도 전세가 월세보다 저렴하다. 최근 금리가 오르고 있지만 시중은행의 전세자금대출 금리는 연 3~4%대 초반에 머물러 있다. 반면 한창 때에 비해 많이 떨어졌다고 해도 전월세전환율은 전국 평균이 5%대 중반이고, 지역에 따라 10%에 육박한다.전세의 경우 보증금을 내 집 마련 수단으로 사용할 수도 있다. 임대차계약이 만료되면 돌려받을 수 있기 때문이다. 반면 월세는 세입자 입장에서 매달 내는 금액이 상대적으로 적다 해도 집주인에게 고스란히 넘겨주는 비용에 불과하다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-09
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  • 서울 땅값 2000조 첫 돌파…제주는 5년간 70% 가까이 급증

    지난해 전국 땅값 총액이 사상 처음으로 6000조 원을 넘어선 가운데 서울 땅값도 2000조 원을 처음으로 돌파했다. 또 문재인 정부 5년 간 땅값이 가장 많이 오른 지역(시도 기준)은 제주도로 70% 가까이 상승했다. 하지만 수도권과 지방 대도시지역 땅값이 전체에서 차지하는 비중은 꾸준히 높아졌다. 일자리 등을 찾아 수도권이나 지방대도시로 젊은층이 몰리는 사회현상이 부동산시장에 반영된 결과로 풀이된다. 국토교통부는 최근 이런 내용의 토지소유현황을 국교교통 통계누리(stat.molit.go.kr)에 게재했다. 땅값은 국토부가 각 지방자치단체가 토지대장 등 지적공부에 등록한 토지 면적과 지번(필지)수에 단위면적(㎡) 당 공시지가를 곱해서 산정한 것이다. 통계표에는 ‘가액’으로 소개돼 있다. ● 서울 땅값 2000조 원 돌파8일 통계누리에 따르면 지난해 전국 땅값 총액은 6207조 원으로 집계됐다. 땅값은 문재인 정권 내내 꾸준히 상승했다. 2017년 4469조 원에서 시작해 2018년 4835조 원, 2019년 5275조 원, 2020년 5628조 원으로 올라섰고, 지난해 마침내 6000조 원 선을 돌파했다. 전국 부동산시장 흐름을 이끄는 서울도 마찬가지다. 2017년 1374조 원에서 매년 7~12%씩 오른 뒤 지난해(2008조 원) 마침내 2000조 원대에 진입했다. 나머지 전국 시도 가운데 서울에 근접한 지역은 경기도(1634조 원)뿐이다. 나머지는 대부분 300조 원 이하에 머물렀고, 광주시(91조 원)와 세종시(49조 원)는 100조 원을 밑돌았다.반면 서울시내에서는 100조 원을 넘는 곳이 4곳이나 됐다. 강남 서초 송파 등 이른바 ‘강남 3구’와 한남동 재개발, 이촌동 리모델링, 용산정비창 개발사업 본격화 등에 대한 기대심리로 들썩였던 용산구이다. 강남구(316조 원)와 서초구(213조 원)는 지난해 각각 300조 원과 200조 원을 처음으로 넘어섰고, 송파구(183조 원)도 200조 원 진입을 목전에 뒀다. 용산구도 지난해 100조3000억 원으로 집계되면서 100조 원 시대를 열었다. 이밖에 대규모 빌딩이 밀집된 종로구(99조7000억 원)와 재개발.재건축이 활발한 마포구(92조6000억 원)도 100조 원에 근접했다. 또 서울 이외 지역에서 100조 원이 넘은 곳은 경기 성남시 분당구(101조8000억 원)와 경기 화성시(125조 원) 두 곳이었다. ● 제주, 최근 5년 간 땅값 상승률 1위한편 문재인 정부 5년 간 땅값 총액이 가장 많이 오른 지역(시도 기준)은 제주도였다. 상승률이 무려 68.7%에 달했다. 이 기간 전국 평균 상승률(38.9%)을 크게 웃돈다. 이어 세종시(64.2%) 광주시(50.6%) 부산시(48.4%)의 순으로 뒤를 이었다. 하지만 이 기간 수도권 땅값이 전체에서 차지하는 비중은 꾸준히 늘어만 갔다. 2017년에 62.9%에서 이듬해인 2018년 62.4%로 소폭 줄었다가 2019년(62.9%) 다시 반등한 뒤 2020년(63.3%)과 지난해(63.8%)에 점점 더 높아진 것이다. 수도권 지역을 제외한 광역·특별시 지역도 비중이 2017년 13.5%에서 지난해 14.0%로 소폭 늘었다. 반면 경기도를 제외한 나머지 도 지역의 비중은 23.6%에서 22.2%로 1.4%포인트 줄었다. 저출산 고령화에 일자리 등을 찾아 수도권과 지방 대도시 지역으로 젊은층이 몰리면서 이들 지역을 중심으로 부동산 가격이 오르고 있는 상황을 보여준 것이라는 분석이 나온다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-08
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  • 내일부터 물류창고 등 비주거시설도 실거래가 공개된다

    물류창고는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산과 온라인 거래 활성화 등으로 최근 급성장한 대표적인 부동산 투자상품이다. 연 7,8%대의 수익률이 보장된다는 입소문마저 나돌며 수도권 일대는 물론 충청권 등 비수도권 지역에서도 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 이런 가운데 정부가 8일부터 물류창고를 포함한 비주거시설 6종에 대한 실거래가를 공개하기로 해 관련 시장에 미칠 영향에 관심이 모아진다. 정부는 투명한 거래가 가능해져 시장이 활성화될 것으로 기대하고 있다. 반면 가격 노출에 따른 각종 세 부담 증가로 인해 투자 열기에 찬물을 끼얹는 결과가 될 수 있다는 우려도 나온다.● 물류창고 등 6종 실거래가 공개국토교통부는 8일(내일)부터 공장, 창고, 운수시설, 위험물저장처리시설, 자동차관련시설, 자원순환시설 등 6종의 실거래가를 공개한다고 7일 발표했다. 공개대상은 2006년 부동산 거래신고제가 도입된 이후 접수된 6종의 실거래가 17만8000건이다. 또 개인정보 보호를 위해 상세 지번정보는 제외하고, 공개 대상 부동산의 소재지역과 면적, 계약일 등도 실거래가와 함께 공개된다. 보다 자세한 내용은 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)과 앱, 공공데이터 포털 등을 통해서 확인할 수 있다. 국토부는 비주거용 건축물 6종이 추가되면서 모든 시설물의 실거래가를 공개할 수 있게 됐다고 밝혔다. 그동안 실거래가는 2006년 아파트를 시작으로, 단독 및 연립·다세대·다가구(공개시점·2012년)→오피스텔 토지 아파트 분양권·입주권(2015년)→상업·업무용 시설(2016년)의 순서대로 공개돼왔다. 국토부 진현환 국토교통부 진현환 토지정책관은 “이번 실거래가 추가 공개는 국민들이 신뢰할 수 있는 부동산 시장가격 정보를 제공하는데 목적이 있다”며 “공공데이터 개방 확대로 프롭테크(property+technology·기술 결합 부동산 산업) 분야 등 기업과 청년 예비창업자들에게 도움이 될 것으로 기대한다”라고 밝혔다. ● 몸값 오르는 물류창고 시장물류창고에 대한 수요는 2010년대 중반 이후 온라인 거래 증가로 꾸준히 커졌지만 코로나19 확산으로 절정기를 맞고 있다. 글로벌부동산정보업체 ‘쿠쉬맨 앤 웨이크필드’가 올해 3월 발표한 보고서에 따르면 지난해 거래된 연면적 3300㎡ 이상 물류창고는 7조7000억 원으로 역대 최대 규모를 기록했다. 또 이는 전년(5조5000억 원) 대비 41% 증가한 것이다. 지난해 말부터 공실률은 1%대로 떨어져 사실상 완전 가동상태에 있고, 새로 지은 물류센터는 공급과 동시에 약 90%가 임차인을 채우는 것으로 알려질 정도다. 이런 인기에 힘입어 수도권에만 집중돼 있던 물류창고 거래가 충북과 경상도 등 비수도권으로도 확대되고 있다. 이런 분위기는 당분간 계속될 가능성이 크다. 무엇보다 최근 들어 인허가 규제가 강화된데다 건설 원자재가격 상승으로 공사비까지 오르면서 신축 물량이 주춤해지고 있기 때문이다. ● 거래 활성화 VS 찬물 우려정부는 이런 상황에서 물류창고 등 비주거시설의 실거래가 공개 조치가 관련 시장 활성화에 기여할 것으로 기대하고 있다. 기업 활동에 필요한 창고의 시장가격 정보를 쉽게 확인할 수 있게 돼 투자를 확대하려는 기업들의 의사결정이 촉진될 수 있다는 것이다. 여기에 관련 프롭테크 기업 창업과 새로운 서비스 창출 등이 가능해져 부동산 신산업 육성과 데이터 경제 활성에도 기여할 것으로 예상했다. 하지만 실거래가 노출에 따른 세 부담 증가 등을 우려해 관련 시장이 단기적으로는 위축될 수도 있다는 우려도 나온다. 또 물류창고나 공장 등 비주거시설은 건축물과 토지 이외에 설비나 공작물의 포함 여부에 따라 가격에 큰 차이가 날 수 있어 거래 당사자간 협의를 통해 매매가를 결정하는 경우가 많다. 그런데 정부 고시가가 기준처럼 제시돼 갈등을 부추길 수 있다는 지적도 있다. 실제로 2020년 3월 거래된 경기 안산 단원구의 A공장은 매매가가 49억 원이었지만 2021년 9월 거래된 인근 B공장의 매매가는 80억 원으로 큰 차이를 보였다. 원인은 설비·공작물이었다. 국토부도 이와 관련해 창고 등은 거래 특성상 실거래가에 가격 차이가 크게 발생할 수 있어 주의할 필요가 있다고 밝혔다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-07
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  • ‘최초 장관 유튜버!’…다시 등판한 ‘1타 강사’ 원희룡 논란

    ‘세계 최초 장관 유튜버!’ 원희룡 국토교통부 장관이 5일(어제) 오후 6시 자신의 유튜브 채널 ‘원희룡TV’을 개막을 알리면서 올린 자막이다. 장관으로 임명되기 직전까지 활발하게 유튜브 영상을 올렸던 원 장관이 2개월 만에 새로운 영상을 다시 올리면서 그 배경에 관심이 모아진다. 원 장관은 이에 대해 “국민에게 가까운 정부, 국민과 통하는 정부가 돼야 제대로 일이 될 수 있다”며 원활한 국민 소통을 위한 활동이라고 밝혔다. 하지만 일각에서는 국정 처리에 전념해야할 장관이 국정 활동을 자기홍보 수단으로 사용하는 것 아니냐며 비판 섞인 우려를 제기하고 있다. 해법을 찾기 쉽지 않은 현안과제가 산적한 상황에서 자화자찬식 홍보보다는 제대로 된 행정 처리 능력을 보여줘야 한다는 것이다. 한편 6일 오후 1시 현재 원 장관의 새로운 영상물은 공개를 중단한 상태다. 국토부는 이에 대해 “장관 측 관계자가 어제(5일) 콘텐츠의 일부 내용을 수정 중에 있기 때문”이라고 밝혔다. ● 다시 시작한 ‘대장동 1타 강사’ 원희룡 원 장관은 지난 대선 때 대장동 의혹을 적극적으로 다뤄 ‘대장동 1타 강사’라는 별명을 얻었던 인기 유튜버였다. 2018년 11월에 시작한 그의 유튜브 채널 구독자는 6일(오늘) 오전 10시 현재 17만8000명에 달한다. 1133개의 동영상 가운데에는 수십만 조회수를 기록한 영상물도 적잖다. 원 장관이 5일 게재한 13분짜리 영상물은 ‘국토부 장관도 당할 뻔한 신종 전세사기 수법!! 그 실체와 대책은?’이라는 제목으로, 신종 전세사기에 대한 대비책을 다루고 있다. 여기에서 원 장관은 직접 분필로 칠판에 글씨를 써가며 신종 전세사기 수법들을 소개하고, 정부가 어떤 대책을 검토 중인지를 소개했다. 이 가운데에는 국토부가 보도자료 등을 통해 공개한 내용도 있지만 관련 부처와 협의 중인 사안도 포함돼 있었다.원 장관은 유튜버 활동을 재개하는 것에 대한 비판을 의식한 듯 정부로부터 허가를 받은 사실과 배경 등에 대해서도 자세히 설명했다. 그는 “유튜브로 영상을 보내려면 겸직 허가를 받아야 되더라”며 “국무총리로부터 국제정세나 경제 상황, 생활밀착형 콘텐츠는 괜찮고, 대신 지나치게 정치적인 발언은 하지 않겠다는 단서가 달고 허가를 받았다”고 밝혔다. 이어 “‘장관이 일이나 똑바로 하지 무슨 유튜버야’ 하는 분들은 시대에 뒤처진 것”이라며 “커뮤니케이션이 잘 되고 국민에게 잘 전달돼야 정책·사업도 있다. 국민에게 가까운 정부, 국민과 통하는 정부가 돼야 제대로 일이 될 수 있다”고 강조했다. ● “양치질 할 시간도 없다” 하지만 이런 해명에도 불구하고, 원 장관의 유튜버 겸직 선언에 대해 의구심을 보내는 이들이 적잖다. 무엇보다 중앙부처 장관은 “화장실 갈 시간조차 없다”거나 “양치할 시간도 내기 어렵다”고 토로할 정도로 바쁜 일과를 보내는 경우가 일반적이기 때문이다. ‘직업이 장관’이라는 말을 들었던 이용섭 전 광주시장이 건설교통부(현 국토부)의 14대 장관(재임기간·2006년 12월11일~2008년 2월29일)으로 재직 중이던 2007년 9월 13일 대한민국 정책브리핑에 올린 ‘장관의 어느 하루’는 이를 단적으로 보여준다. 이 전 시장은 행시 14회로 공직에 입문한 뒤 관세청장과 국세청장, 건교부 장관, 행안부 장관, 대통령 수석비서관 등을 두루 거친 정통 행정가이다. 대한민국 정책브리핑은 문화체육관광부가 운영하는 정부 정책 뉴스 포털이다. 공개된 그의 일정은 오전 5시50분에 시작해 거의 쉴 틈 없이 1시간 단위로 이어졌다. 집에서 출발해 국회부터 과천정부청사-서울 강남의 한 호텔-김포공항-광주시-익산지방국토관리청-광주시-김포공항으로 이어진 일정을 모두 마치고 집에 귀가한 때는 오후 7시55분. 하지만 휴식을 취할 겨를도 없이 다시 건교부 업무 시스템에 접속해 50여 건의 문서를 읽고 결재해야만 했다. 모든 업무가 끝난 시간은 오후 11시50분. 이 과정에서 시간에 쫓겨 “양치할 겨를도 없이 화장실만 들렀다가 회의장을 찾은 일”도 있었다.● “정치인 장관의 자기 홍보” 원 장관의 유튜버 활동에 대해 정치인으로서 자기 홍보를 하려는 것이라는 곱지 않은 시선도 있다. 국민들의 관심이 높은 정보를 활용한 영상물을 제작해 지속적으로 노출함으로써 유력한 차기 대선 후보자로서의 정치적인 입지를 다지려는 행보로 비춰진다는 것이다. 이 같은 평가에는 이미 국토부에 다양한 홍보채널이 확보돼 있고, 각종 정책 발표 때마다 장관이 다양한 미디어에 출연해 활발하게 정책 홍보를 펼치고 있다는 점이 근거로 제시됐다. 여기에 전문성이 부족하다는 논란에도 불구하고 임명된 정치인 출신 국토부 장관들이 제대로 임무를 수행한 경우가 드물다는 점도 영향을 미쳤다. 1994년 건설부와 교통부를 통합해 출범한 건설교통부부터 현재의 국토부까지 정치인 출신은 원 장관을 제외하고 모두 5명이다. 건교부 시절 이정무(4대·1998년 3월~1999년 5월) 오장섭(7대·2001년 3월~2001년 8월) 김용채(8대·2001년 8월~2001년 9월) 등 3명과 국토부의 유일호(2015년 3월~2015년 11월) 김현미(2017년 6월~2020년 12월) 등 2명이다. 이들의 평균 임기는 1년2개월로 전체 장관 평균 임기와 비슷하다. 하지만 역대 최장수 장관 기록을 세운 김현미 전 장관을 제외하면 7개월에 불과하다. 심지어 김용채 전 장관의 임기는 16일로 한달을 채우지 못했다. 여기에 김현미 전 장관도 당초 2019년 3월 사임의사를 밝혔다가 후임자가 인사검증을 거치지 못하고 낙마하자 임기가 연장됐다. 또 김현미 전 장관은 재직 기간 내내 부동산 시장을 안정시키겠다며 시장상황을 무시한 채 투기와의 전쟁을 선포하거나 “우리 집 5억이면 산다” “아파트가 빵이라면 밤새워서라도 만들겠다” 등과 같은 발언을 쏟아냈다가 정책 불신만 키웠다. ● “자화자찬식 홍보보다 제대로 된 행정 처리”전문가들은 국토부 장관은 인기 많은 유튜버로서가 아니라 제대로 된 정책을 입안하고 수행한 뒤 그 결과로 평가받아야 한다고 입을 모은다. 현재 국토부에 처리해야 할 현안과제들이 대부분 까다롭기 이를 데 없기 때문이다. 부동산시장 안정화나 노조와의 갈등으로 신음하고 있는 건설현장과 물류시장의 정상화, 국토 균형 발전과 수도권 규제 완화 등이 대표적으로, 모두 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어 해법을 찾기가 결코 쉽지 않다. 여기에 국회 다수석을 차지한 야당의 협조를 구하는 일도 걸림돌로 작용할 가능성이 대단히 높다. 자화자찬식 홍보에 매달리면서 섣부르게 접근했다가는 문재인 정부처럼 관련 시장을 자극해 불안만 가중시키고, 더 큰 부작용을 불러올 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-06
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  • GTX-B 총사업비 6조 원 넘을 듯…요금 ‘2700원+a’ 수준

    인천 송도부터 경기 마석을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX) B노선의 총사업비가 6조 원을 넘어설 것으로 나타났다. 이용요금은 기본요금 2733원에 5km마다 228원 정도가 추가되는 수준에서 정해질 것으로 예상된다. 이와 함께 민간사업자의 투자금 회수를 위해 GTX-B노선 철도역과 역 주변지역을 이용한 공공임대주택단지 조성사업이 가능해진다. 국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘수도권광역급행철도 B노선 민간투자사업 대상사업 지정 및 시설사업기본계획’(이하 ‘사업자모집공고’)을 4일(어제) 누리집 공지사항에 고시했다. 이번 모집공고를 토대로 민간사업자들은 11월 1일까지 사업제안서를 제출해야 한다. 국토부는 제안서에 대한 평가를 거쳐 늦어도 올해 연말까지는 우선협상대상자를 선정할 계획이다. ● 총 사업비는 6조 원 넘을 듯 사업자모집공고에 따르면 GTX-B노선은 인천 인천대입구역에서 경기 마석역까지 83km 구간을 이용한다. 이 가운데 민자사업자가 인천~서울 용산역까지 40km을 짓고, 용산~서울 상봉역 구간(20km)은 정부가 국고를 투입해 건설한다. 나머지 상봉역~마석까지 23km 구간은 기존선을 이용한다.이에 따른 사업비는 민자사업구간에 3조8421억 원(2020년 기준), 정부사업 구간에 2조3500억 원으로 각각 책정됐다. 또 역 신설 등으로 인해 사업비가 늘어나더라도 최대 20%를 초과할 수 없다. 사업기간은 공사착수 후 72개월(6년)이다. 결국 물가상승률 등을 반영한다면 실제 총사업비는 6조 원을 훌쩍 넘어설 가능성이 대단히 높아졌다. 이를 통해 민자사업자는 신설구간에 6개 역(인천대입구역~인천시청역~부평역~부천종합운동장역~신도림역~여의도역)을 신설하고, 기존선 구간 내 현재도 사용 중인 3개 역(별내역~평내호평역~마석역)을 개량해야 한다. 또 3기 신도시로 조성 중인 남양주왕숙신도시의 교통수요를 흡수할 ‘왕숙역’을 추가해야 한다. 이와 함께 3개역을 추가로 더 지을 수도 있다. 다만 시속 80km 이상을 유지하고, 서울역이나 청량리역까지 30분 이내 도착하는 데 지장이 없어야 한다. 즉 역 신설로 속도가 늦춰져서는 안 된다는 의미이다.● 요금, ‘2700원+α’ 수준에서 책정될 듯 다양한 투자비 회수방안도 제시됐다. 우선 민간사업자는 GTX-B노선의 운영권을 40년간 갖게 된다. 여기에서 핵심이 될 열차운행은 6량짜리 열차를 하루 최소 92회 이상 운행해야 한다. 요금은 기본구간(10km)은 2733원(2020년 12월말 기준), 5km마다 228원씩 추가하는 방식을 기본으로 사업자가 자율적으로 제시하면 된다. 다만 수도권대중교통통합요금제를 적용해야 한다. 수도권 지역에서 전철 시내버스 마을버스 등 갈아타는 교통수단과 환승횟수에 상관없이 총 이동한 거리만큼 운임을 내는 방식을 따라야 한다는 뜻이다. GTX-A, C 노선으로 환승할 때 현재 전철 환승 때처럼 무료여야 한다. 이에 따라 인천 송도에서 서울역까지 구간요금(약 42.5km)은 기본요금과 추가운임을 합쳐 4100원에 달할 것으로 추정된다. 현재 같은 구간을 오가는 광역버스요금(성인 현금기준·2900원)보다 40% 이상 높은 수준이다. 다만 현재 광역버스가 인천에서 서울역까지 1시간 30분에서 최대 2시간 정도 걸리는 데 반해 GTX-B는 28분 정도면 닿을 수 있다. 시간비용을 감안하면 충분히 경쟁력을 갖춘 요금 수준이라는 분석이 나온다. ● 역세권에 공공임대아파트 단지 조성 가능 민자사업자의 수익성 확보를 위한 다양한 부대시설도 허용된다. 이 가운데 가장 눈에 띄는 내용이 역세권 복합개발과 철도역을 활용한 공공임대주택 건설사업을 허용하는 것이다. 국토부가 지난해 12월에 발표한 ‘철도와 공공주택 복합개발 방안’에 따라 가능해진 사업이다. 당시 국토부는 “택지 확보가 어려운 도심지역에서 주택공급을 늘리고, 민자사업으로 추진될 철도사업의 수익성을 높이기 위해 이용요금을 높게 책정하는 일을 막기 위한 용도”라고 정책 도입 취지를 밝혔다. 또 시범적으로 GTX-C노선(경기 양주 덕정~수원)과 신안산선(여의도~안산)의 일부 역사를 활용해 1000채 규모의 공공임대주택을 짓겠다는 계획도 공개했다. 이를 이번 GTX-B 노선 민자사업자에게도 적용하겠다는 것이다. 현재 GTX-B노선에 들어서게 될 역은 신설역 7곳과 기존역 7곳 등 모두 14개이다. 여기에 민자사업자가 추가할 수 있는 3개 역까지 합치면 최대 17곳으로 늘어날 수 있다. 대부분 지역의 중심지에 위치하고 있어 입지여건이 좋은 편이다. 공공임대주택이더라도 충분히 사업성을 확보할 수 있고, 그만큼 민자사업자로서는 투자금을 회수하기가 쉬워질 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-05
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  • 지난해 땅값 6000조원 첫 돌파…국민 3명 중 1명 땅 소유

    지난해 말 기준으로 우리나라 전체 국토 가격이 사상 처음으로 6000조 원을 넘어섰다. 부동산 가격 급등에다 지난 정부의 무리한 공시가 현실화 정책이 영향을 미친 결과다. 또 우리 국민 전체 3명 중 1명은 토지를 소유하고 있었으며 보유 토지의 절반 이상이 임야였다. 세대 기준으로는 10가구 가운데 6가구 이상이 토지를 갖고 있었다. 연령대별로는 60대가 가장 많은 토지를 보유하고 있었다. 국토교통부는 4일(오늘) 이런 내용의 ‘2021년 토지소유현황 통계’를 발표했다. 이 통계는 전국 지방자치단체가 등록한 토지대장 임야대장 등 지적공부 정보를 바탕으로 전국의 토지소유 현황을 정리한 것이다. 소유 구분부터 용도지역 및 지목별 규모, 개인·법인·비법인별 토지소유 상황 등 39종의 다양한 토지 관련 정보가 담겨있다. 전년 말 기준으로 작성해 매년 7월 이후 발표하며, 2006¤2012년에는 5년 주기로 작성하다가 2017년부터 매년 집계해 공개하고 있다. 보다 자세한 내용은 국토부 통계누리(stat.molit.go.kr)와 통계청 국가통계포털(kosis.kr)에서 확인할 수 있다. ● 땅값 사상 처음으로 6000조 원 돌파 국토부 통계누리에 따르면 지난해 말 기준 국토 총면적은 5년 전인 2017년에 비해 67.8㎢가 늘어난 10만431.8㎢로 집계됐다. 국토면적은 조사 때마다 꾸준하게 증가하고 있다. 필지수도 마찬가지로 2017년 3855만 필지에서 지난해 3936만7400필지로 2.1% 늘어났다. ‘토지가액’은 지난해 6207조5292억 원으로 집계됐다. 토지가액은 지적공부에 등록된 토지 면적과 지번수, 단위면적(㎡) 당 공시지가를 곱해서 산정하는 일종의 땅값인데, 토지가액이 6000조 원을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 5년 전인 2017년(4469억1120억 원)과 비교하면 무려 38.9% 증가했다. 게다가 이같은 토지가액 산정에서 개별공시지가가 산정되지 않은 토지의 가액은 ‘0원’으로 처리돼 실제 땅값은 훨씬 많을 가능성이 크다. 국토부에 따르면 지난해 개별공시지가가 산정되지 않은 토지는 458만 필지로, 전체(3936만7400필지)의 11.6%를 차지한다. 토지가액은 지난 문재인 정부 때 매년 급상승했다. 2018년에 전년 대비 8.2% 상승한 것을 시작으로 2019년에 9.1%, 2020년에 6.7%가 각각 올랐고, 지난해엔 10.3%로 두 자릿수 상승률을 기록했다. 전문가들은 이에 대해 “잇따른 부동산 정책 실패로 부동산 가격이 급등한 상태에서 2020년 11월 공시가격 현실화 정책을 무리하게 도입한 것이 땅값 급상승을 불러 왔을 가능성이 크다”고 말했다. ● 국민 3명 중 1명은 토지 소유 국내 개인 토지소유주는 총 1851만 명으로 집계됐다. 이는 전체 인구 5164만 명(주민등록인구)의 35.8%에 해당하는 수치며, 전년(1805만명)과 비교하면 2.5% 늘었다. 가구수(2347만 가구) 기준으로는 61.7%에 해당하는 1449만 가구가 토지를 보유했다. 소유자별 토지현황을 보면 개인소유가 4만6445㎢로 가장 많은 면적을 차지했고, 법인은 7087㎢, 비법인은 7,783㎢로 각각 나타났다. 개인소유 면적은 전년(4만6398㎢)대비 0.1% 증가했다. 개인이 보유한 토지를 지목별로 보면 임야가 57.7%(2만6813㎢)로 가장 많았고, 전·답·과수원·목장용지 등 농경지(비율 34.6%·면적 1만6077㎢), 대지 (5.5%·2549㎢)의 순이었다. ● 60대 가장 많고, 50대 이하는 점차 감소 연령별 토지소유 상황을 보면 60대가 29.6%로 가장 많았고, 50대(22.7%) 70대(19.3%)가 그 뒤를 이었다. 60대와 80대 이상의 소유 비율은 늘어나는 반면 50대 이하의 토지 소유 비율은 줄어드는 것으로 조사됐다. 토지거래가 가장 활발한 곳은 세종특별자치시였다. 전체 면적에서 거래된 토지면적의 비율을 보여주는 ‘토지거래 회전율’에서 세종은 5.1%로 전국에서 가장 높았다. 세종은 최근 5년간 꾸준하게 회전율 1위 자리를 지켜오고 있다. 뒤를 이어 경기(5.0%) 충남(3.8%)의 순으로 뒤를 이었다. 반면 서울은 세종시와 달리 부진을 면치 못하고 있다. 지난해 1.0%로 전국 최하위에 머물렀는데, 2017년 이후 5년 연속이다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-04
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  • 참 맞히기 어려운 집값… 전문가들도 속수무책

    매 연말이나 상반기가 끝나는 이맘때면 인사처럼 듣는 이야기가 있다. “집값 어떻게 되나요?” 대부분 얼버무리며 넘어가지만, 때로는 통계수치 몇을 앞세워 답을 늘어놓기도 한다. 이때 답하는 기자도, 말을 듣는 상대방도 안다. 맞으면 좋고, 틀리면 그만이다. 하지만 “네 얘기를 믿었다 손해 봤다”는 농담 섞인 힐난을 들을 때도 있다. “그런 걸 다 알면 내가 진즉이 부자 됐다”는 말로 응수하고 넘기지만 썩 즐거운 경험은 아니다.국내에서 난다 긴다 하는 경제 전문가들도 매년 이맘때 비슷한 고통을 겪는다. 다만 이들은 힐난 섞인 농담 수준을 넘어 전문성을 의심받는 강도 높은 평가를 감내해야 한다. 집값 전망을 보기 좋게 틀려 한동안 천덕꾸러기 대접을 받던 한 전문가 얘기는 관련 업계 전설이다. 그는 민간연구소의 잘나가던 부동산시장 전문가로, 외환위기 직후 “한국에서 부동산시장은 끝났다”는 주장을 강력하게 펼쳤다. 하지만 그의 예측과 달리 2020년 이후 부동산시장은 단군 이래 최대 호황을 누렸고, 집값은 천정부지로 치솟았다.이런 이유로 삼성글로벌리서치(옛 삼성경제연구소)나 LG경영연구원(옛 LG경제연구원), 현대경제연구원 같은 국내를 대표하는 대기업 산하 민간연구소는 아예 부동산 관련 전망을 내놓지 않는다. 이들도 2000년 이전에는 부동산 관련 전망을 냈지만 이후 중단했다. 국책연구기관인 국토연구원과 한국부동산원도 최근 몇 년째 부동산 전망을 내놓지 않고 있다.거시경제 악화로 집값 예측 빗나가여기에는 이들이 쏟아낸 전망에 집값이 출렁일 것을 우려한 정부의 압박도 영향을 미쳤다. 하지만 근본적으로는 예측이 빗나갔을 때 쏟아지는 비판을 의식한 것이 이유다. 그렇다면 거의 매년 되풀이되는 전망 오류는 왜 생길까. 이에 대해 해당 기관들은 러시아의 우크라이나 침공, 국제유가 급등, 금리 상승 같은 돌발변수를 예상하기 어렵기 때문이라고 해명한다.올해 부동산시장과 관련해서도 각 연구기관은 얼굴을 제대로 들기 어려운 상황에 놓일 것으로 보인다. 지난 연말 연구기관 거의 대부분이 상승폭에 차이가 있을지언정 모두 상승세를 유지할 것이라 전망했다. 상승폭도 보수적인 곳이 2~3% 수준이었고 5% 이상 오를 것으로 예측한 곳도 있었다.하지만 1분기(1~3월)부터 시장 분위기가 급변했다. 금리가 다락같이 오르면서 수요가 크게 위축되고 있기 때문이다. 이에 따라 각 연구기관은 올해 하반기에는 부동산시장이 제자리걸음을 하거나 마이너스 성장을 할 가능성이 있다며 전망치를 수정하기에 바쁘다.국내 종합건설업체 모임인 대한건설협회의 산하기구 ‘건설산업연구원’(건산연)은 6월 27일 서울 강남구 건설회관에서 ‘2022년 하반기 건설·부동산 경기 전망’을 주제로 개최한 세미나를 통해 올해 상반기 집값이 0.2% 상승한 반면, 하반기에는 0.7% 떨어져 연간 0.5% 하락할 것으로 전망했다. 건산연은 지난해 11월 발표한 올해 집값 전망에선 수도권과 지방이 각각 3.0%, 1.0% 상승하고, 전국적으로는 2.0% 오를 것으로 예측했다.전망치가 폭 차이를 보이는 경우는 많지만 방향 자체가 뒤집어진 것은 이례적이다. 건산연은 이에 대해 “새 정부 출범 등 주택시장 활성화 기대감에도 거시경제 환경의 악화로 상승세가 제한적”이라며 “하반기 경제 상황이 더욱 악화될 것으로 전망되는 만큼 가격 변곡점이 나타날 가능성이 크다”고 설명했다.대형 주택건설업체 모임인 ‘한국주택협회’와 중견중소주택업체 모임인 ‘대한주택건설협회’ ‘주택도시보증공사’(옛 대한주택보증)가 공동 출연해 설립한 주택산업연구원도 지난해 12월 보도자료를 통해 “매매가 2.5% 상승, 전세금 3.5% 상승”을 전망했다.하지만 6월 15일 서울 여의도 국회에서 열린 ‘새 정부의 주택시장 정상화를 위한 추진전략 토론회’에서 “올해와 내년까지 주택시장이 조정과 보합세를 보이고, 2024년 이후 상승세로 전환할 것”이라고 입장을 바꿨다.김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 이와 관련해 “올해는 빠른 금리인상 등으로 경기둔화가 예상되고, 양도소득세 한시 인하에 따른 매물 증가 등으로 주택 가격이 약세를 면치 못할 것으로 보인다”고 설명했다. 그는 이어 “내년에는 상황이 다소 나아지겠지만 고금리가 유지될 가능성이 큰 반면, 매물 출하가 진정되고 새 정부의 공급 확대 정책으로 수요자의 구매 조급증도 완화되면서 전반적으로 보합세를 유지할 것”이라고 덧붙였다.향후 집값 보합·약세 전망 커전문 건설업체들 모임인 대한전문건설협회의 산하기관 ‘대한건설정책연구원’은 좀 더 적극적으로 전망을 수정했다. 이곳은 지난해 말 올해 집값을 전국 기준으로 5%, 수도권은 7% 오를 것으로 예측했다.그런데 3개월 만인 올해 3월 펴낸 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈-제5호’ 보고서를 통해 이를 뒤집고 “보합으로 수정 전망한다”고 밝혔다. 연구진은 이에 대해 “주택 공급 확대 개선이 불확실하고 금리인상 지연으로 저금리 상황이 유지될 것으로 판단했지만, 인플레이션에 대응해 금리인상이 본격화되고 수급 불안 심리가 빠르게 개선되고 있어 전망을 수정한다”고 밝혔다.이들의 수정 전망대로 집값은 내리막길을 걷게 될까. 현재 주택시장 상황을 보면 가능성은 높다. 무엇보다 집값 상승세가 눈에 띄게 둔화됐다. KB국민은행이 집계한 월간 주택 가격 동향에 따르면 상반기 서울 주택 매매가 상승률은 0.93%에 그쳤다. 2019년 상반기(0.08%) 이후 3년 만에 최저치다. 특히 아파트는 상반기 0.83% 상승해 전년 동기(8.43%)의 10분의 1 수준으로 내려앉았다.*유튜브와 포털에서 각각 ‘매거진동아’와 ‘투벤저스’를 검색해 팔로잉하시면 기사 외에도 동영상 등 다채로운 투자 정보를 만나보실 수 있습니다.황재성 동아일보 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-02
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  • 올해 안전사고 감점 컸다…상호협력 우수 건설사 순위 변동

    삼성물산과 DL이앤씨 등 13개 대형 건설사가 올해 ‘건설사업자 간 상호협력평가’(이하 ‘평가’)에서 최우수 등급을 받았다. 중소기업 부문에서는 남광토건 풍림산업 등 179곳이 선정됐다.국토교통부는 이런 내용의 ‘2022년도 건설사업자 간 상호협력평가 결과’를 30일(어제) 누리집 사전공표정보게시판에 공개했다. 이 평가는 건설업계의 상호협력과 공생발전 분위기 조성을 위해 1998년 도입된 이후 매년 실시되고 있다. 또 평가결과는 매년 7월 1일부터 이듬해 6월 30일까지 진행되는 각종 공공입찰에서 반영된다. 평가는 시공능력평가액 6000억 원 이상인 대기업군과 나머지 중소기업군으로 나눠 협력업체와의 공동도급 실적 및 하도급 실적, 협력업자 육성, 신인도 등을 심사하는 방식으로 진행된다. 60점 이상이면 우수업체로 인정돼 가산점이 주어진다. 다만 60~90점 미만까지는 10점 단위로, 90점 이상은 90~94점, 95점 이상으로 다시 세분화된다. ● 동부건설, 최근 5년 연속 최우수 등급 1일 국토부와 대한건설협회에 따르면 대기업 부문에서 최우수 등급인 95점 이상을 받은 곳은 삼성물산, DL이앤씨, 호반건설, 대방건설, 계룡건설산업, 한신공영, 동부건설, 금호건설, 우미건설, 호반산업, HJ중공업(옛 한진중공업), 진흥기업, 에이스건설 등 모두 13곳이다. 이 가운데 동부건설은 최근 5년 동안 한번도 빠짐없이 최우수 등급을 받아 눈길을 끈다. 이어 삼성과 계룡건설이 4회에 걸쳐 이름을 올렸고, DL이앤씨와 호반건설, 우미건설 등도 3회나 됐다. 2021년도 시공능력평가에서 전년보다 순위를 12위나 끌어올린 15위에 랭크되며 주목을 끌었던 대방건설과 한신공영, HJ중공업, 진흥기업, 에이스건설 등 5곳은 올해 처음으로 최우등 평가를 받았다. 중소기업 부문에서는 올해 모두 179곳이 최우수 등급을 따냈다. 지난해(112개)보다 무려 60% 늘어난 규모다. 평가 실무를 담당했던 대한건설협회 관계자는 이에 대해 “가산점 항목이 늘어나면서 평가 대상 업체들의 점수가 대체적으로 상향 조정됐기 때문”이라고 설명했다.● 올해 안전사고 관련 감점 컸다 반면 올해 평가에서는 사망사고 등 안전사고 발생업체에 대한 감점이 대폭 상향조정됐다. 그 결과 안정적으로 높은 평가를 받아오던 일부업체의 경우 평가등급이 떨어졌다. 지난해 95점 이상 그룹에 있던 신동아건설이 80점대로 떨어졌고, 한양과 서한도 90~94점대로 한 계단 내려앉았다. 양우건설도 지난해 90~94점대에서 올해는 80점대 그룹으로 떨어졌다. 또 최근 중흥그룹에 인수합병(M&A)된 대우건설은 지난해 80점대 그룹에서 70점대 그룹으로 자리를 옮겼다. 한편 현대건설, 현대엔지니어링, HDC현대산업개발 등 ‘현대 家’ 3인방의 부진도 눈길을 끈다. 국내 건설업계를 대표하는 업체들이라는 명성에 어울리지 않게 3곳 모두 올해 평가에서 80점대에 머물렀다.2019년까지만 해도 최우수 등급을 받았던 현대건설은 지난해에 이어 올해도 80점대 그룹에 이름을 올렸다. 지난해에 90~94점대 평가를 받았던 현대엔지니어링은 한 단계 떨어졌다. HDC현대산업개발은 최근 5년 새 2020년을 빼곤 80점대에서 벗어나지 못하고 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-07-01
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  • 전국 사무실 임대료부터 공실률까지 간편하게 본다

    올 1분기 기준으로 전국 시도 가운데 사무실 공실률이 가장 낮은 곳은 제주였다. 반면 가장 높은 곳은 충북이었다. 사무실 임대료는 서울이 가장 비쌌고, 충북이 가장 낮았다. 두 지역의 임대료는 무려 5배 이상 차이가 났다. 투자수익률은 역시 서울이 가장 높았고, 전북이 가장 낮았다. 하지만 두 지역의 격차는 상대적으로 크지 않았다. 한국부동산원은 이런 내용을 보여주는 ‘상업용부동산 임대동향 통계지도 서비스’를 30일(오늘)부터 공개한다고 발표했다. 부동산원 누리집 메인 화면에서 ‘부동산통계 R-0NE’를 선택하면 통계지도 바로가기를 볼 수 있다. 이곳에는 분기별로 전국 시도별 오피스와 중대형 상가, 소규모 상가, 집합상가 등의 △임대가격지수 △임대료 △공실률 △수익률 등을 볼 수 있다. 개별 건물의 지번이나 도로명을 입력하면 보다 상세한 정보도 얻을 수 있다.● 사무실 공실률은 제주가 가장 낮았다부동산원에 따르면 건물 활용도를 보여주는 공실률(지역 평균)의 경우 사무실은 올 1분기 기준으로 제주가 6.7%로 가장 낮았다. 전분기보다 4.28%포인트가 줄었다. 이어서 경기(6.9%)와 서울(7.1%)이 한 자릿수 공실률로 뒤를 쫓았다. 나머지 시도지역은 모두 두 자릿수 공실률을 보였다. 관련 데이터가 없는 세종을 제외한 광역시 가운데에선 대전이 15.0%로 가장 낮았다. 또 광주(16.4%) 부산(16.5%) 울산(18.5%) 대구(18.9%) 등도 두 자릿수로 선방했다. 반면 인천은 전분기보다 2.17% 높아지면서 공실률이 21.6%나 됐다. 도 지역에서는 전북이 14.7%로 가장 낮았고, 경남(17.2%) 경북(21.2%) 충남(23.0%) 전남(23.5%) 강원(24.2%)의 순으로 뒤를 이었다. 충북은 무려 30.3%나 됐다. 하지만 임대료 수준(지역 평균)은 예상대로 서울이 가장 비쌌다. 1㎡ 당 기준으로 서울은 평균 2만2500원이었다. 전분기보다 110원이 올랐다. 또 경기(1만2300원)와 인천(8400원) 등 수도권지역이 강세를 보였다. 반면 나머지 지역은 모두 4000~7000원 수준에 머물렀다. 대구가 7300원으로 가장 높았고, 부산(7200원) 충남(7100원) 울산(6800원) 경북(5900원) 등이 뒤를 이었다. 투자수익률은 서울(2.13%)과 대구(2.04%)을 제외한 나머지 지역이 모두 1%대였다. 특히 전북(1.36%)와 전남(1.37%)는 최하위권에 머물렀다. ● 소규모 상가 투자수익률은 지방이 강세상가도 역시 제주의 공실률이 전국 시도 가운데 가장 낮았다. 중대형은 8.6%였고, 소규모는 2.5%로 사실상 공실이 거의 없는 상태로 봐도 무방할 정도다. 중대형 상가의 경우 나머지 지역에서 서울(9.5%)을 제외한 나머지 지역은 모두 공실률이 10%를 넘었다. 특히 울산(21.2%)과 세종(20.3%)은 20%를 웃돌아서 지역경기 침체가 심각한 수준임을 보여줬다. 소규모 상가는 대부분 한 자릿수 공실률에 머물렀지만 세종(12.2%)만 유일하게 두 자릿수를 기록했다. 상가 임대료는 역시 수도권이 강세였다. 중대형 상가를 기준으로 서울이 5만1500원(1㎡ 기준)으로 가장 높았고, 경기(2만6600원)와 인천(2만5300원)도 2만 원대였다. 나머지 지역에서는 부산(2만9100원)과 대구(2만1700원) 광주(2만800원)을 제외하곤 모두 1만 원대였다. 소규모 상가도 마찬가지다. 서울(4만9000원) 경기(2만2700원) 인천(2만1700원) 등 수도권이 모두 2만 원대를 넘었다. 또 부산(2만700원) 대구(2만900원)를 제외한 나머지 지역은 1만 원대 이하였다. 특히 전남은 9800원으로 1만 원을 밑돌며 최하위에 머물렀다.상가의 투자수익률은 다소 양상이 달랐다. 중대형 상가의 경우 전국이 대부분 1.3~2.0% 정도에 머문 가운데 대구(1.96%)가 1위를 차지한 것이다. 서울(1.80%)은 충북(1.86%)에도 밀리며 3위에 그쳤다. 소규모 상가 투자수익률은 전국이 1.2~1.7%대로 고만고만했다. 하지만 세종(1.74%)이 1위를 차지했고, 경기(1.68%) 대구(1.65%) 충북(1.60%) 강원(1.58%) 부산과 인천(1.52%)의 순으로 뒤를 이었다. 서울은 1.50%에 그치며 중위권에 머물렀다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-06-30
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  • 신도시 조성할 때, 원주민 재정착 돕는다… 직업훈련-취업알선

    8월부터 10만㎡ 이상 규모의 공공택지를 조성할 때 원주민의 재정착을 돕기 위한 교육 훈련이나 직업알선 등과 같은 지원방안이 마련된다. 이에 따라 광명시흥 등 수도권 3기 신도시를 포함해 전국에서 조성 중인 대부분의 공공주택지구 원주민들이 혜택을 보게 됐다. 또 공공주택지구로 조성된 토지를 수의계약으로 공급받을 수 있는 자격 요건이 대폭 강화된다. 이에 따라 국토교통부나 관할 지방자치단체 등에서 관련 업무를 맡은 사람은 계약 대상에서 제외된다. 미공개 정보를 이용한 공직자의 부동산 투기를 막기 위해서다. 국토부는 이런 내용으로 ‘공공주택건설 등에 관한 특별법(이하 ’공공주택 특별법‘) 시행령 일부 개정령안’을 마련해 다음달 4일까지 입법 예고한다고 29일 밝혔다. 이는 공공주택 특별법이 올해 2월 3일자로 개정되면서 세부적인 내용을 시행령으로 정하도록 한 행정절차에 따라 마련된 것이다. 공공주택지구는 국토부 장관이 공공주택 특별법에 따라 지정하는 택지지구로, 국민주택기금의 지원을 받아 임대나 분양을 목적으로 짓는 국민주택규모 이하의 공공주택이 전체 주택의 절반 이상을 차지해야만 한다. 공공주택지구 원주민 재정착 지원책 마련된다개정령안에 따르면 시도지사 등은 공공주택사업 시행지역 원주민의 재정착을 돕기 위해 면적이 10만㎡ 이상인 곳에선 직업전환 훈련이나 직업 알선, 취업 알선 등을 해줄 수 있다. 면적이 50만㎡ 이상이면 원주민으로 구성된 법인이나 단체에 소득창출이 가능한 사업 지원도 가능하다. 예컨대 공공주택사업으로 인해 발생하는 분묘 이장, 수목 벌채, 지장물 철거 등과 같은 사업을 위탁해 시행하는 식이다. 이번 조치에 따라 전국에서 조성 중인 대부분의 공공주택지구 원주민들이 혜택을 보게 될 것으로 예상된다. 공공주택지구 면적이 대부분 10만㎡를 넘어서기 때문이다. 경기도가 운영하는 ‘경기데이터드림’에 따르면 2020년 8월 기준으로 경기도에 조성 중인 공공택지지구는 모두 30곳이다. 이 가운데 성남복정2지구(면적·7만8000㎡)와 김포고촌2지구(4만2000㎡), 성남신촌지구(6만8000㎡)를 제외한 나머지 27곳이 모두 10만㎡를 훌쩍 넘어선다. 특히 문재인 정부에서 ‘수도권주택공급 확대방안’의 일환으로 지정한 광명시흥 등 3기 수도권 신도시 8곳과 인천구월2 등 4곳의 택지지구 원주민들은 최대 수혜자가 될 것으로 보인다. 모든 곳이 면적이 50만㎡가 넘어서 최대 지원을 받을 수 있기 때문이다. 이번 조치는 입법 예고 후 의견 접수 등의 절차를 거쳐 올해 8월 4일부터 시행된다. 국토부 공무원, 공공택지 수의계약도 안된다개정령안에 따르면 미공개 정보를 이용한 부동산 투기행위를 막기 위해 공공주택지구로 조성된 토지를 수의계약으로 공급받을 수 있는 자격 요건도 대폭 강화된다. 우선 공공주택지구 지정에 관한 주민 등의 의견 청취 공고일 당시 국토부나 관할지역 지자체 등에 소속돼 있으면서 주택지구 지정과 관련한 업무를 수행 중인 사람은 대상에서 제외된다. 이 때 다른 기관 또는 업체 근무자라도 파견 등으로 국토부나 지자체에서 관련 업무를 하고 있다면 역시 대상에서 빠진다. 퇴직한 3년이 지나지 않은 국토부나 관할지역 지자체 근무자로서 재직 당시 주택지구 지정과 관련한 업무를 수행한 사람도 수의계약을 할 수 없다. 또 미공개 정보를 이용해 부동산 매매 등에 사용했거나 누설해 수사기관에 고발된 사람도 수의계약 대상에서 제외된다. 이는 입법 예고가 끝나는 대로 즉시 시행된다. 다만 공공주택 특별법에 따라 지난해 4월부터 근거 규정이 마련돼 있어 사실상 현재도 적용되고 있는 셈이나 마찬가지라는 게 국토부 관계자의 설명이다. 한편 이번 조치로 국토부 및 지자체 공무원, LH 등 공기업 택지개발 업무 관계자들은 이중삼중의 규제를 받게 됐다. 국토부의 경우 올해 4월부터 부동산 관련 직무를 맡고 있는 공무원은 토지, 건물 등 부동산 신규 취득이 금지하는 내용의 장관 훈령(‘국토부 공무원의 부동산 신규취득 제한에 관한 지침’)이 시행되고 있다. 여기에 지난달 9일부터 시행되고 있는 ‘공직자의 이해충돌 방지법’에 따라 부동산을 보유하거나 매수할 때마다 소속 기관장에 신고해야만 한다. 이를 어기면 최대 파면 또는 해임과 같은 조치를 받을 수 있다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-06-29
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  • 1기 신도시 주민 절반 “리모델링보다 재건축 선호, 비용에 1.8억까지 쓰겠다”

    “1억8000만 원이면 재건축을 하겠다.” 새 정부가 분당 일산 등 1기 신도시 재건축을 추진 중인 가운데 전체 주민의 절반가량이 재건축을 선호한다는 설문조사 결과가 나왔다. 또 응답자 10명 중 4명은 리모델링을 선택했다. 또 신도시 주민들은 재건축 비용으로 최대 평균 1억8000만 원까지 지불할 의사가 있다고 대답했다. 리모델링에 대해선 1억1400만 원 정도를 예상했다. 국토연구원은 이런 내용을 담은 연구보고서(워킹페이퍼) ‘1기 신도시 주택 소유자의 인식조사’를 28일(오늘) 발간했다. 이 보고서는 분당 일산 중동 평촌 산본 등 1기 신도시 5곳의 주택 소유자 546명을 대상으로 주택구입 목적부터 이주희망여부까지 설문조사한 결과를 바탕으로 작성됐다.● 신도시 주택구입, 자기자금 비율 갈수록 낮아져 보고서에 따르면 응답자의 77.2%는 자가 거주자였고, 나머지 22.8%는 임대였다. 지역별로는 중동과 평촌 신도시의 경우 자가 거주비율이 80% 이상이었고, 일산과 분당은 70% 이상, 산본은 65.6%였다. 소유주택수 기준으로 1주택자가 77.9%였으며, 2주택자 18.5%, 3주택 이상 3.6%를 각각 차지했다. 5개 신도시 모든 지역에서 1주택자가 70% 이상을 차지했다. 다만 중동(6.1%)과 평촌(5.9%) 분당(4.4%) 등 3곳은 3주택자 비율이 평균을 웃돌았다. 주택 구입은 77.1%가 매매를 통했으며 분양을 받아 30년 이상 거주하는 경우도 20.3%에 달했다. 주택 구입 자금의 58.7%는 저축을 통한 자기 자금이었고, 30.4%는 은행대출이었다. 저축을 통한 자기자금 비율은 시간이 갈수록 낮아지는 것으로 나타나 눈길을 끈다. 1기 신도시 입주 초기였던 1989~1998년까지만 해도 자기자금 비율은 무려 70.0%에 달했다. 하지만 이후△1999~2005년 69.6% △2006~2008년 55.8% △2009~2014년 63.6% △2015~2018년 59.0%로 떨어졌고, 이번 조사에서는 50%대 초반으로 내려앉았다.반면 은행대출 비중은 1989~1998년 15.0%에서 출발해 시간이 갈수록 높아지면서 30%대를 넘어섰다. ● 10명 중 6명 실거주 목적으로 신도시 주택 구입 신도시 주택 구입 목적에 대해서 62%가 실거주를 꼽았고, 33.7%는 실거주와 시세차익이라고 대답했다. 순수 투자용은 2.3%에 불과했다. 이런 양상은 시간이 흐르면서 달라졌다. 2015년 이후 1기 신도시 내 주택을 구입한 응답자 가운데 시세차익을 목적으로 하는 비율이 전체의 44.5%로 2005년 이전(30.3%)와 비교할 때 크게 증가한 것이다. 매매가 대비 전세금 비율은 2015년 77.8%에서 2020년에 65.0%로 시간이 갈수록 낮아졌다. 집값 상승에 따른 기대감이 커지고 있기 때문으로 풀이된다. 이같은 집값 상승을 기대하는 이유도 시대에 따라 달라졌다. 2005년 이전까지만 해도 신소시 프리미엄 효과라는 응답이 절반에 달했다. 하지만 2015년 이후에는 19.1%로 뚝 떨어졌다. 반면 재건축 등 개발호재는 같은 기간 13.9%에서 31.8%로 배 이상 높아졌다.● 재건축 비용 1억8000만 원까지 허용 신도시 내 공동주택 재정비 수단으로 전체의 절반 정도가 재건축(46.2%)을 선호했다. 나머지 가운데 10명 중 4명 정도가 리모델링(42.6%)을 선택했고, 현행 그대로 유지하겠다는 응답자도 11.2%나 됐다. 리모델링에는 동별 전면 개조(0.9%)나 개별개조(5.8%)도 포함됐다. 재정비 사업수단별 최대 지불 가능한 금액에 대한 절문에 응답자들은 재건축의 경우 1억8000만 원, 리모델링은 1억400만 원으로 대답했다. 지역별로 금액에 다소 차이가 있었다. 분당의 경우 재건축에 2억800만 원, 리모델링에 1억1400만 원이 평균값으로 나왔다. 반면 일산은 재건축에 1억4400만 원, 리모델링에 8300만 원으로 가장 낮았다. 보고서를 작성한 국토연구원 손은영 전문연구원은 “각 도시의 주거시설 상황과 지역주민의 지불가능의사 등을 고려해 재건축이나 리모델링 이외에 동별 전면개조나 개별 전문개조, 개별 부분 수선 등과 새로운 주택 재정비 방안을 선택지로 제공할 필요가 있다”고 지적했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-06-28
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  • 지난해 여의도 3.6배 규모 녹지 사라졌다…주거지역은 26.7㎢ 증가

    지난해 전국 도시지역에서 녹지면적이 전년보다 30㎢ 줄어든 것으로 나타났다. 이는 서울 여의도의 3.6배에 해당한다. 또 2010년 이후 가장 많이 감소한 것이다. 반면 지난해 주거지는 전년보다 3.2배 이상 늘어났고, 공업지역도 2.3배 증가했다. 또 2018년 이후 꾸준히 감소했던 도시지역 거주인구 비율이 지난해 소폭 반등했다. 일자리와 학업 등을 이유로 젊은층이 도시지역으로 몰려든 탓으로 풀이된다. 국토교통부는 이런 내용의 ‘2021년 도시계획 현황통계’를 27일(오늘) 발표했다. 이 통계는 전년 12월 말 기준으로 조사해 매년 6월이나 7월에 공개되며, 도시정책 및 계획 수립과 지방교부세 산정 근거 등으로 활용된다. ● 지난해 녹지, 여의도 3.6배 사라졌다국토부에 따르면 지난해 국토면적(용도지역 기준)은 10만6207.3㎢로 전년(10만6204.7㎢)보다 2.6㎢ 넓어졌다. 용도지역별로는 전체의 절반에 가까운 46.3%가 농림지역(4만9201.3㎢)이었고, 관리지역(비중 25.8%·면적 2만7358.9㎢) 도시지역(16.7%·1만7786.5㎢) 자연환경보전지역(11.2%·1만1860.6㎢)의 순으로 뒤를 이었다. 도시지역을 세부적으로 보면 녹지지역이 1만2592㎢로 전체의 70.8%를 차지했고, 주거지역(15.4%·2740㎢) 공업지역(7.0%·1241㎢) 미지정 지역(4.9%·871㎢) 상업지역(1.9%·342㎢)의 순이었다. 눈길을 끄는 것은 녹지지역이 전년에 비해 무려 30.0㎢가 줄어든 점이다. 이는 여의도(8.4㎢)의 3.6배에 해당하며, 2010년 이후 가장 많이 감소한 것이다. 녹지면적은 2010년 1만2666㎢에서 등락을 거듭하면서 조금씩 규모가 줄어드는 모양새를 보이고 있다. 이렇게 줄어든 녹지는 주거지 등으로 활용된 것으로 보인다. 실제로 지난해 주거지역은 여의도의 3.2배인 26.7㎢가 늘어났고, 공업지역(18.9㎢)과 상업지역(3.6㎢)도 증가했다. 비도시지역에서는 관리지역이 전년 대비 49.0㎢ 늘어난 반면 농림지역(-54.8㎢)과 자연환경보전지역(-8.9㎢)이 모두 감소했다. 이런 변화는 전남 나주지역에서 주로 나타났다. 관리지역이 24.5㎢가 늘어난 대신 농림지역이 24.1㎢가 줄어들었다. ● 도시 거주 인구비율 지난해 소폭 반등 지난해 도시지역에는 전체 인구(주민등록 상 총인구) 5164만 명의 91.79%에 해당하는 4740만여 명이 살고 있었다. 도시지역 거주 인구비율은 1960년대까지는 30~40%대에 머물렀다. 이후 산업화와 도시화가 빠르게 진행되면서 1970년대에 50~60%대로 올라섰고, 1980년대에 80%를 넘어섰다. 그리고 2005년 90%를 돌파한 뒤 2018년(91.84%)까지 꾸준히 오름세를 보였다. 하지만 이후 꺾이기 시작해 2019년에 91.80%, 2020년 91.78%로 떨어졌다가 지난해 소폭 반등하는 데 성공했다. 도시거주 인구 비율이 다시 늘어난 데에는 일자리를 찾아 도시지역으로 젊은층이 몰려든 것이 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. ● 개발행위허가 2년 만에 증가 개발행위허가는 전년 대비 10.4% 늘어난 27만5211건이었다. 개발행위는 2016년부터 2018년까지 매년 31만여 건에 달했다. 하지만 이듬해인 2019년 26만 건, 2020년 25만 건으로 줄었다가 지난해 다시 반등했다. 시도별로는 경기도에서 7만3564건으로 개발행위허가가 가장 많았다. 용도지역별로는 관리지역에서 6만9205건으로 개발행위허가가 제일 활발했다. 도시 및 군 계획시설로 결정된 면적은 7032.3㎢로 전년 대비 4.4% 증가했다. 유형별로는 교통시설 방재시설 공간시설의 순으로 면적이 넓었다. 시도별로는 경기도가 1308.3㎢로 가장 넓었고 경북 전남의 순으로 뒤를 이었다. 도시 및 군 계획시설 가운데 휴식과 편의공간으로 제공하는 공간시설의 경우 공원 709㎢로 가장 넓었다. 또 도시 및 군 계획시설로 결정됐지만 미집행된 시설 가운데 도로가 186㎢로 가장 큰 비중을 차지했다.황재성 기자 jsonhng@donga.com}

    • 2022-06-27
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